Решение № 511 от 03.07.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 511 гр. Бургас, 03.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и трети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Десислава Д. Щерева при участието на секретаря Станка Д. Чавдарова като разгледа докладваното от Десислава Д. Щерева Гражданско дело № 20252100101633 по описа за 2025 година

Производството по настоящото дело е образувано по повод исковата претенция на С. А. К. – О., гражданка на **********родена на ********** г. в В., персонален номер ********, чрез адв. М. Тонкова, със служебен адрес: гр.

Бургас, ***, ет. 1, офис 5 против „АиХ билдинг“

ЕООД с ЕИК 204356907, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ж.к.

„Братя Миладинови“ бл. 30, вх. 3, ет. 4, ап. 40, с управител А.Х.Х. за осъждане на ответника да заплати на ищцата договорна неустойка за забава, съгласно нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 161, т. VIII, рег.

№ 8413, дело № 1391 от 25.10.2022 г. на нотариус Гергана Недина с рег. № 607 в НК, в размер на 58 614,66 лева, равняващи се 29 969,20 евро, за периода от 26.10.2024 г. до 23.09.2025 г. включително, за общо 333 дни забава по 176,02 лева или 90 евро на ден/ 0,5 % от продажната цена в размер на 35 204,94 лева или 18 000евро/, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на депозиране на исковата молба до окончателното заплащане.

Ищцата твърди, че с ответника са сключили договор за покупко – продажба, обективиран в нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 161, т. VIII, рег. № 8413, дело № 1391 от 25.10.2022 г. на нотариус Гергана Недина с рег. № 607 в НК. Продажната цена на имота била договорена в размер на 35 204,94 лева, която в деня на подписване на нотариалния акт била заплатена изцяло от ищцата – купувач. Със сключването на договора, продавачът – ответник поел задължението в срок от 24 месеца, считано от подписването на нотариалния акт да снабди сградата, в която се намира процесния недвижим имот, с удостоверение за въвеждане в експлоатация.

1

Това задължение не било изпълнено от ответника в уговорения срок. В тази връзка се твърди забавено изпълнение на задълженията по договора от страна на продавача.

Ищцата заявява, че е изправна страна по договора за покупко - продажба и се позовава на разпоредба от него, съгласно която продавачът дължи неустойка в размер на 0,5 % върху договорената продажна цена за всеки календарен ден от забавата. Сочи се, че забавата е настъпила, считано от 25.10.2024 г. и продължава и до момента. Заявява се в исковата молба, че неизпълнението на задължението на подавача да снабди сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация е лишило ищцата от възможността да ползва имота. Предвид изложеното се твърди, че ответникът дължи на ищцата неустойка в размер на 58 614,66 лева за период от общо 333 дни, от 26.10.2024г. до 23.09.2025 г.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответника, с който претенцията се оспорва като недопустима, съответно неоснователна.

Не оспорва обстоятелството, че между страните е сключен договор за покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 161, т. VIII, рег. № 8413, дело № 1391 от 25.10.2022 г. на нотариус Гергана Недина с рег. № 607 в НК.

Излагат се твърдения, че ответникът е изпълнил строителството на обекта в съответствие с одобрения инвестиционен проект и съгласно Акт обр.

15, съставен на 29.05.2024 г., обектът е приет без забележки от всички участници в строителството. Сочи се, че за целите на довършителните работи и монтажни дейности в обектите, включително в апартамента на ищцата, ответното дружество е закупило и монтирало соларни панели и е осигурило водоснабдяване.

Твърди се в отговора на исковата молба, че към настоящия момент ищцата не се била свързала с дружеството за координация по довършителни или монтажни работи, поради което дори при наличие на издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация, апартаментът не би могъл да бъде реално използван, тъй като в него липсват базови електрически елементи – като ел. ключове и контакти – и не е осигурено фактическо електрозахранване.

Ответникът бил сключил договор с

„Електроразпределение Юг“ ЕАД за присъединяване и бил заплатил дължимата такса, с което изпълнил задълженията си по присъединяване към електроразпределителната мрежа. В тази връзка сочи, че единствената пречка пред издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация е неизграденият трафопост, който е в обхвата и отговорността на „Електроразпределение Юг“ ЕАД.

Подчертава, че въвеждането в експлоатация на обекта зависи от действията на „Електроразпределение Юг“ ЕАД, които към настоящия момент не са изградили предвидения трафопост и не са осигурили фактическо електрозахранване, поради което не е налице неизпълнение или забава от страна на ответника.

2

На следващо място, ответното дружество заявява, че искът е неоснователен, поради нищожност на клаузата за неустойка. Позовава се на разпоредбата на чл. 177, ал. 1, т. 2 от ЗУТ, съгласно която за строежи от четвърта категория, не се изисква издаване на разрешение за ползване, а въвеждането в експлоатация се осъществява с Акт обр. 15 и последващо издаване на удостоверение от главния архитект. Счита, че клаузата, която предвижда издаване на акт 16 и обвързва с него отговорност за неустойка има невъзможен предмет на задължение, поради което е нищожна. Навеждат се твърдения, че същата е нищожна и поради противоречие с добрите нрави, тъй като с нея се нарушават принципите на добросъвестност, равнопоставеност и справедливост в облигационното право, вменявайки на една от страните невъзможно задължение.

Ответникът излага твърдения, че е предал на ищцата ключа от апартамента на 09.09.2025 г., с което е осигурен достъп до имота, но липсват данни тя да е предприела действия по довършване на обекта, което сочи за липса на реален интерес към ползването му.

Подчертава се от ответното дружество, че в случая липсва реално неизпълнение от негова страна. Клаузата за неустойка в нотариалния акт е нищожна, поради противоречието с императивна разпоредба на закона – чл.

177, ал. 1, т. 3 ЗУТ, и поради обективна невъзможност на задължението.

Излагат се съображения, че дори клаузата да е действителна, тя предвижда отговорност на ответника само в случай, че забавата е настъпила по негова вина, а в случая това не е така и не е налице основание за ангажиране на отговорността му.

При условията на евентуалност се иска редуциране на неустойката по реда на чл. 92, ал. 2 от ЗЗД като явно прекомерна, тъй като е в пълно несъответствие с действителните вреди и обективната тежест на забавата, както и поради факта, че една от страните по договора има качеството на потребител и това позволява на съда да контролира размера на неустойката.

Бургаският окръжен съд, с оглед събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Между страните е безспорно, че са сключили договор, обективиран в нот.акт № 161, т. VIII, рег. № 8413, дело № 1391 от 25.10.2022 г. на нотариус Гергана Недина с рег. № 607 в НК, с който ответното дружество е продало на ищцата самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в апартаментен хотел в гр.Поморие, построен именно от дружеството. В нотариалния акт са обективирани съглашения, представляващи и друга сделка между страните – за довършване на строителството на сградата и завършване на обекта в степен на завършеност, отговаряща на акт 16, в срок от 24 м. от подписването на нот.акт и предаване на обекта в конкретно описана степен на завършеност. В същия нот.акт страните са постигнали съгласие, че ако по вина на дружеството-продавач 3 сградата няма издадено разрешение за ползване , то да дължи на купувача неустойка за забава в размер на 0.5% на ден от продажната цена по т.1 от акта, за всеки календарен ден от забавата.

Между страните е безспорно, че за сградата е бил съставен т.нар. акт обр.15 от 29.05.2024 год., представен по делото, че строежът е ІV-та категория, че е сключен договор за присъединяване между „Електроразпределение Юг“ ЕАД и ответното дружество на 01.08.2022 год., както и че към момента не е изграден трафопост, обслужващ сградата и тя не е захранена с електричество.

Не се спори и за това, че продажната цена е била заплатена от ищцата изцяло в деня на изповядване на сделката.

От техническата експертиза се установява, че за комплекса, част от който е процесния имот, има издадени съответните строителни книжа и на 29.05.24 год. е съставен акт обр.15 – констативен акт за установяване годността и приемане на строежа. Тъй като строежът е от ІV-та категория, следва да бъде въведен в експлоатация въз основа на удостоверение, издадено от органа, който е издал разрешението за строеж – общината. Установява се също, че удостоверението се издава след осигуряване на постоянното ел.захранване на обекта, т.е. пускане в експлоатация на трафопост от „Електроразпределение Юг“ ЕАД, какъвто няма изграден. От вещото лице е обсъден договора за присъединяване, според който срокът за изграждане на съоръженията за присъединяване на основното ел.захранване е 24 м. и започва да тече от кумулативното осъществяване на две условия – заплащане на дължимата сума за присъединяване и учредяване на право на строеж или сервитутни права от собствениците на терена.

От ищцата изрично е уточнено в съдебното заседание, че конкретното задължение на ответника, което не е изпълнено, и на което тя основава претенцията си, е неснабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация.

От съдържанието на процесния нотариален акт се установява, че ответникът не е поел задължение за снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация. Поетото задължение е за довършване на сградата и продавания обект в степен на завършеност, отговаряща на акт.обр.16 в срок от 24 м. от подписването на договора. Същевременно е уговорена отговорност под формата на неустойка за забава ако по вина на дружеството за сградата няма издадено разрешение за ползване.

Горната формулировка дава основание на ответника да твърди, че клаузата за неустойка е нищожна поради невъзможен предмет, тъй като строежът не се въвежда в експлоатация с акт обр.16, а с удостоверение, издадено от главния архитект.

Спазвайки принципите по чл.20 от ЗЗД и трайно установената съдебна практика по приложението му (напр. решение № 546 по гр. д. 856/2009 г. на IV г. о. на ВКС, решение № 220 от 31.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 6126/2013 г., IV г. о., ГК, решение № 38 от 27.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1227/2011 г., II г.

4 о., ГК и др.) съдът приема, тълкувайки договора, че в нотариалния акт е поето задължение от ответника за въвеждане на сградата в експлоатация, което представлява едно мандатно съглашение между страните. Самата формулировка е без значение, тъй като е очевидно, че ищцата е искала да получи обект, който не само е годен за ползване, но и това му състояние е юридически потвърдено с издаване на необходимите документи. Само в случай на конкретно поето задължение страната би поела и релативно задължение за неустойка при неизпълнение. Последващото поведение и кореспонденция между страните, които също са решаващи при тълкуване на договорната им обвързаност според цитираната вече практика, сочат, че ответникът е насочил усилията си към подписване на договор с „Електроразпределение Юг“ ЕАД за захранване на сградата и издаване на т.нар. „акт 16“, т.е. на краен акт, разрешаващ ползването й, който често в разговорния език се наименова по този начин, следвайки поредността на актовете в строителството по отменените вече Наредба № 6 от 22.05.2001 г. за разрешаване ползването на строежите в Република България и Наредба №6 за държавно приемане и разрешаване ползването на строежите в РБ. Доколкото строежът е от ІV-та категория, въвеждането му с експлоатация става не чрез разрешение от ДНСК, а чрез издаване на удостоверение от гл.архитект на общината, но и двата случая са частни такива по чл.177 от ЗУТ, според който строежите следва легално да бъдат въведени в експлоатация и едва тогава могат да бъдат ползвани от собствениците – чл.178 от ЗУТ. Тълкувайки договора, съдът също така приема, че задължението е поето със срок, съвпадащ със срока за завършването на сградата и самия обект в степен на завършеност, съответстваща за снабдяването на сградата с „Акт обр.16“, т.е. с документ за въвеждането й в експлоатация, а именно 24 м. от подписването на договора. Съдържанието на неустоечната клауза, установено по пътя на тълкуването, изключва основателността на възражението за невъзможния й предмет – не е налице нито фактическа, нито правна невъзможност от категориите, визирани в ТР №3/28.06.2016 год. по т.д.№3/14 год. на ОСГК ВКС, нито е налице противоречие със закона.