Решение № 390 от 08.09.2026, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 390 гр. Несебър, 08.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, IX-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на десети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Никола Д. Дойчев при участието на секретаря Дора К. Д. като разгледа докладваното от Никола Д. Дойчев Гражданско дело № 20252150100662 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството се образува по повод предявена от „П****Д****” **** против С.В.С. искова молба, с която се моли ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца следните парични суми:

1.) сумата от 2466.09 лева с ДДС - главница, представляваща такса поддръжка за 2023 г. на основание Договор за поддръжка и управление на „К***а***к**** E*** R**** R****“ № **** – S1-PD/220-11.06, ведно с лихва за забава за периода от 15.02.2023 г. до 21.05.2025 г. в размер на 747.14 лева;

2.) сумата от 2466.09 лева с ДДС - главница, представляваща такса поддръжка за 2024 г. на основание Договор за поддръжка и управление на „К***а***к**** E*** R**** R****“ № **** – S1-PD/220-11.06, ведно с лихва за забава за периода от 15.02.2024 г. до 21.05.2025 г. в размер на 432.87 лева;

3.) сумата от 2466.09 лева с ДДС - главница, представляваща такса поддръжка за 2025 г. на основание Договор за поддръжка и управление на „К***а***к**** E*** R**** R****“ № **** – S1-PD/220-11.06, ведно с лихва за забава за периода от 15.02.2025 г. до 21.05.2025 г. в размер на 89.63 лева;

Ведно със законната лихва върху всяка една главница от деня, следващ датата на подаване на исковата молба – 22.05.2025 г. до окончателното плащане.

В исковата молба се твърди, че ответникът е собственик на апартамент тип студио № ****, представляваща СОС с идентификатор 6*****, крило „Д****“, на *** етаж с площ от 87.45 кв.м., от които 67.34 кв.м. жилищна площ и 0.147 % ид.ч. от общите части на сградата.

1

Посочва се в исковата молба, че на 23.11.2006 г. между ответника и ищеца се сключва договор, по силата на които ответникът възлага на ищеца в качеството му на мениджър извършването на целогодишна техническа поддръжка и провеждане на целогодишно организационно административно управление в обем, посочен изрично в исковата молба.

Заявява се, че за така поетите задължения ответникът следва да заплаща на ответника месечно възнаграждение в размер на 1.00 евро без ДДС за квадратен метър обща площ на собствения на възложителя недвижим имот, платимо авансово в срок до 15 февруари за всяка година. Заявява се още, че ищецът изпълнява точно и добросъвестно поетите си задължения чрез трето лице – дружеството „Е****Х****“ ****. По същество се моли за уважаване на исковите претенции. Претендират се разноски. Представят се доказателства.

В подадения писмен отговор се оспорва процедурата по връчване на съобщенията и книжата на ответника, както и се оспорват предявените искове, както по основание, така и по размер. Оспорва се наличието на валидна облигационна връзка, тъй като няма данни договорът да е автоматично продължен. Посочва се, че ответникът има качеството потребител, като се твърди, че клаузата на раздел I V, т. 9, вр. с раздел V , т. 2 е неравноправна, тъй като продължаването на действието на договора е поставено в зависимост от поведението на трети лица, както и до практическа невъзможност за ответника едностранно да го прекрати. В исковата молба се прави и възражение, че ищецът е в неизпълнение на задълженията му по договора, както и че е възможно хотелският комплекс да се менажира чрез регистрирана етажна собственост. По същество се моли за отхвърляне на предявените искове. Ангажират се доказателства.

В о.с.з. ищецът поддържа предявения иск чрез упълномощен защитник. Моли за уважаването му. Претендира разноски. Особеният предстатвител, назначен на ответника, поддържа писмения отговор. Моли за отхвърляне на исковите претенции, като неоснователни.

Фактически констатации на съда:

По делото не се спори, че от 05.09.2007 г. ответникът е собственик на недвижим имот, находящ се в „К***а***к**** E*** R**** R****”, село Р****, Община Н***, Област Б****, представляващ апартамент № **** с идентификатор № 6*****, крило Д****, ет. *** с площ от 87,45 кв.м., видно от сключения договор за покупко-продажба от 05.09.2007 г.

По делото се установява, също така, че на 23.11.2006 г. ответникът сключва с ищеца договор за поддръжка и управление на „К***а***к**** E*** R**** R****” № ****-S1PD/****-***, по силата на който ответникът, в качеството му на възложител, възлага на ищеца, в качеството му на мениджър, извършването на целогодишна техническа поддръжка и провеждане целогодишно организационно и административно управление на комплекса, чиито дейности са подробно описани в раздел I “Общи условия“, т. 2, 3 и 4 от договора.

Срещу така поетите задължения от ищеца, ответникът се задължава да заплаща на ищеца месечно възнаграждение в размер на 1 (едно) евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на ответника имот, което следва да се заплаща авансово за всяка една година в срок до 15 (петнадесети) февруари на текущата година – раздел II „Цена и начин на 2 плащане“, т. 1 и т. 2 от договора. Площта на притежавания от ответника недвижим имот възлиза на 87,45 кв.м. видно от приетия по делото титул за собственост.

Съгласно раздел V, т. 1 и т. 2, договорът влиза в сила в деня на подписването му – 23.11.2006 г., като срокът му на действие е пет години от момента на въвеждане на владение на ответника в закупения от него имот. В раздел IV, т. 9 се предвижда, че срокът от 5 години автоматично се подновява на всеки пет години за същия период от време, освен при писмено взето решение на собствениците, притежаващи повече от ¾ от застроената площ на комплекса за неподновяване на договора, което решение следва да се вземе не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок.

По делото се разпитва свидетеля И.И., който живее в комплекса от 2021 г. и има преки наблюдения относно поддръжката и управлението на комплекса. От неговите показания се установява, че комплексът разполага с денонощна охрана с видео наблюдение, която се грижи за достъпа до комплекса; поддържат се градинки; извършват се дейности по пране на мокетите поне два пъти годишно; поддръжка на асансьорите; поддръжка на термална зона за живущите в комплекса, открит и закрит басейн, фитнес, настилките по алеите и пр.

Свидетелят не е видял неподдържани части в комплекса. Съдът кредитира изцяло показанията на свидетеля, тъй като живее в комплекса и е очевидец на описаните по-горе дейности.

От представеното по делото тристранно споразумение от 18.12.2012 г., сключено между „П****Д****“ ****, „Е****Х****“ **** „Е****Х**** 2013“ **** се установява, че дейностите по поддръжка и управление в комплекса се извършват от „П****Д****“ **** чрез трето лице - Е**** Х******“ ****. Този факт се установява и от приетата по делото СЧЕ.

В тази връзка, съдебно-счетоводната експертиза посочва, че за процесните 2023, 2024 г. и 2025 г. „Е**** Х******“ **** извършва пряко всички дейности по поддръжка и управление на комплекса и съответно извършва редица разходи, свързани с това, за които води и съответното счетоводство. Разходите се изразяват в материали, външни услуги, за заплати и осигуровки. Дружеството „Е**** Х******“ **** извършва множество дейности по поддръжка на тревните и цветни площи, поддържане на дворни настилки, паркинг, огради, детски и спортни съоръжения, открити и закрити плувни басейни, профилактика, поддържане и ремонт на ВиК мрежата, противопожарни кранове, поддържане на парково осветление, организиране на охрана, периодични дезинфекциозни и дератизационни услуги.

Някои от дейностите се извършват от собствени наети от дружеството лица по трудови и/или граждански договори, а други – чрез ползване на услугите на външни дружества, специалирани в съответната дейност. Съдът кредитира изцяло приетата СЧЕ, тъй като същата детайлно отразява воденото от третото лице-изпълнител „Е**** Х******“ **** счетоводство и не са налице данни по делото, поставящи под съмнение безпристрастността на вещото лице.

С оглед установената фактическа обстановка съдът намира следното от правна страна:

3

Между страните е налице валидно възникнало облигационно правоотношение по договор за поддръжка и управление на „К***а***к**** E*** R**** R****“г., по силата на което ищецът се задължава да извършва целогодишна техническа поддръжка и провеждане на целогодишно организационно и административно управление на комплекса, а ответника – да заплаща възнаграждение на ищеца.

В хипотеза, в която към момента на сключване на договора в сградата в режим на етажна собственост не са конституирани, вкл. и при условията на § 3 ПЗР на ЗУЕС, предвидените в нормативната уредба органи на управление (общо събрание и избран от него управител/управителен съвет), спазването на изискванията на чл. 169, ал. 1 ЗУТ може да бъде постигнато чрез сключване на индивидуални договори между собственици на самостоятелни обекти и едно лице, което поема задълженията по поддържане на общите части. Към тези договори, когато клаузите не са индивидуално договорени, се прилага защитата на потребителите и същите могат да бъдат прекратени от възложителите, включително и в случай, че се свика общо събрание, чрез което да се управляват общите части. Подобни договори биха били нищожни само ако изпълнители по тях са различни лица, тъй като само в тази хипотеза може да се приложи тълкуването, че никой от етажните собственици не може индивидуално да взема решение относно поддържането на общите части.

Действителността на процесния договор за поддръжка и управление следва да се преценява към момента на сключването му, а не към друг момент.

Съдът счита, че законът не забранява, с оглед предвидения в чл. 9 от ЗЗД принцип за свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление за целия комплекс в т.ч. и за общите части на сградите.

В настоящия случай не е спорно, че процесният договор е сключен с дружество, с което и другите етажни собственици са сключили идентични договори. Към датата на сключването му в сградата в режим на етажна собственост не са конституирани предвидените в нормативната уредба органи на управление – първите уведомления по чл.

46б от ЗУЕС до община Несебър са във връзка с проведени ОСЕС от 18.08.2014 г. След конституиране на органите на управление в сградата в режим на етажна собственост ответникът не е отправил включително до момента изявление за прекратяване на сключения договор, поради което съдът намира, че между страните не на лице валидна облигационна връзка за процесните 2023, 2024 и 2025 г.

При извършена служебна проверка по смисъла на чл. 7, ал. 3 от ГПК се констатира, че в определени клаузи от договора за поддръжка и управление е налична неравноправност. На първо място става въпрос за договор, сключен с потребител, като последното е намерило отражение и в практиката на върховната инстанция – Определение № 60132 от 29.06.2021г. по т.д. № 1835/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС. Наред с това процесният договор е за типов по своя характер, тъй като се сключва с множество собственици в комплекса като ищецът нито твърди, нито доказва (по смисъла на чл. 146, ал. 4 от ЗЗП), че клаузите в договора са индивидуално уговорени. Ето защо те подлежат на проверката по чл. 143, ал. 1 4 от ЗЗП, според който текст неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. В чл. 143, ал. 2 от ЗЗП е даден неизчерпателен списък от възможни неравноправни клаузи (с оглед предвиденото в чл. 143, ал. 2, т. 20 ЗЗП, че такива са и клаузи с други подобни условия). В тази връзка, съдът намира, че клаузите в раздел IV, чл. 9 от договора и раздел VII, чл. 2, са неравноправни, тъй като и в двете се предвиждат определени последици за ответника по договора, които обаче изцяло зависят от поведението на трети лица. Т.е. предвижда се възможност за прекратяване на договора с изтичане на срока му, но само с решение на собствениците, притежаващи ¾ от застроената площ в комплекса. В случая, обаче, става въпрос за индивидуален договор, сключен с конкретно физическо лице и не отговаря на правилата на добросъвестност клаузата, която предвижда прекратяване на облигационната връзка с ответника единствено по решение на множество други лица, които не са страни по договора. Последното води до значително неравновесие между търговеца и потребителя-ответник, тъй като правата и задълженията на търговеца по договора зависят единствено от неговото поведение, докато тези на потребителя-ответник зависят изцяло от волята на други лица. По подобен начин клаузата на раздел VII, чл. 2 предвижда обвързване на потребителя с договора, което зависи от волята на друго лице – възлагането на потребителя на задължение да влияе върху волята на друго лице и да го мотивира да сключва договори безспорно не съответства на изискванията на добросъвестност и на чл. 9 от ЗЗД относно свободата на договаряне. Тя също е неравноправна, тъй като установеното в нея задължение за възложителя зависи от волята на друго лице и изисква страната да влияе на волята му. Подобни изисквания не могат да се приемат за проява на добросъвестно договаряне, а клаузата е неравноправна, защото уговорката изисква заплащане на възнаграждение за услуги, за които е ясно, че няма да се използват, ако апартамента от комплекса бъде продаден от възложителя.