Решение № 244 от 03.07.2024, Софийски окръжен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 244 гр. София, 03.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Росина Н. Дончева

Членове:

Георги Ст. Мулешков

Адриана Ат. Велева при участието на секретаря Цветанка П. Младенова Павлова като разгледа докладваното от Адриана Ат. Велева Въззивно гражданско дело № 20241800500048 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение № 127/30.10.2023 г., постановено по гр. д. № 437/2022 г. по описа на РС – Пирдоп, постановено при участие на трето лице-помагач на страната на ищеца, са отхвърлени предявените от Д. В. Ш. срещу О.М. искове с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за признаване на установено в отношенията между страните, че наемните правоотношения между тях, въз основа на Договор №../........... г. за отдаване под наем на земеделски територии/земи – пасища, мери и ливади от Общиснки поземлен фонд (ОПФ) не са прекратени и с правно основание чл. 26, ал. 1, т. 1 от ЗЗД - за прогласяване на нищожността на клаузата на чл. 17, ал. 1, т. 7 от посочения Договор 49/29.05.2019 г., в частта й „от която и да е от страните“, поради противоречие на закона. С решението ищецът е осъден да заплати на О.М. сторените по делото разноски в размер на 875,00 лева.

Срещу решението е подадена въззивна жалба от ищеца в първоинстанционното производство - Д. В. Ш.. Жалбоподателят счита решението за необосновано и неправилно, като по същество е отправено искане същото да бъде отменено, а вместо него – постановен нов акт по същество на спора, с който исковете да бъдат уважени. Изразява се несъгласие с приетото от първоинстанционния съд, че в известието за прекратяване на процесния договор била допусната техническа грешка, доколкото в случая не се установявала изобщо волята на Общината. В тази връзка се посочва, че в известието липсвали правнозначимите характеристика на договора – срок, действие, описание на двата имота, поради което произволното прекратяване на договор с № 40 от страна на кмета на общината се явявало ирелевантно за страната. Изложени са подробни 1 аргументи относно въведените от ответната община доводи за промяна в начина на трайно ползване на отдадените под наем два имота, като първоинстанционният съд не е преценил задължението на общината да не допуска промяна на уговореното предназначение на имотите. Освен това не били обсъдени събраните писмени и гласни доказателства, от които се установявало, че част от първия имот и към момента е земеделска земя, собственост на общината, с начин на трайно предназначение – пасище, а вторият имот е предоставен отново на ищцата с Договор от 14.07.2023 година.

Жалбоподателят счита също така, че първоинстанционният съд неправилно е приложил закона, тъй като по отношение на сключеният по реда на чл. 37и от ЗСПЗЗ договор за наем били приложими само специалните правила на чл.

37м, ал. 4, т. 2, т. 3 и т. 4 от ЗСПЗЗ, въвеждащи изрични основния за прекратяване, които обаче не били налице в настоящия случай. Изложени са доводи за необоснованост на обжалваното решение, в частта, с която искът по чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД е приет за неоснователен. Според жалбоподателя първоинстанционният съд не е изложил мотиви относно възражението за нищожност на оспорената клауза от договора, а правните му изводи противоречали на формалната логика. Релевирано е и оплакване за съществено нарушение на съдопроизводствените правила. Посочва се че РС – Пирдоп не е изготвил доклад по делото и не е разпределил доказателствената тежест между страните.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК О.М. оспорва въззивната жалба и отправя искане за потвърждаване на първоинстанционното решение.

Привлеченото от ищеца трето лице-помагач „Е.-М.“ АД изразява становище за неоснователност на въззивната жалба.

Софийски окръжен съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на страните, приема за установено от фактическа страна следното.

РС – Пирдоп е сезиран с предявени от Д. В. Ш. против О.М. искове за признаване за установено, че наемните правоотношения между страните (Общината като наемодател, а ищецът като наемател), основаващи се на Договор №../........... г. за отдаване под наем на земеделски територии/зами – пасища, мери и ливади ОПФ не са прекратени и съществуват, както и да бъде прогласена като нищожна, поради противоречие със закона, клаузата на чл.

17, ал. 1, т. 7 от посочения договор, в частта й „от която и да е от страните“.

С отговора на исковата молба ответникът е оспорил исковете като неоснователени. Признал е обстоятелство, че между страните е сключен договор за наем на основание чл. 228 от ЗЗД и чл. 37и, ал 12 от ЗСПЗЗ, след проведена процедура по чл. 37и от ЗСПЗЗ, за срок от 5 години. Посочил е, че наемодателят, в лицето на общината, се е възползвал от договорената възможност, съгласно клаузата на чл. 17, ал. 1, т. 7, да прекрати договора, като отправи едномесечно предизвестие до наемателя.

По делото е представено заверено копие от договор №../........... г. за отдаване под наем на земеделски територии/земи - пасища, мери и ливади от общински поземлен фонд, сключен между о. М. в качеството на наемодател и Д. В. Ш.в качеството й на наемател, на основание чл. 228 и сл. от ЗЗД и чл.

37и, ал. 12 от ЗСПЗЗ. Видно от договора на наемателя са предоставени за временно и възмездно ползване пасища с обща площ от 203725 кв. м., представляващи 1) реална обособена част от поземлен имот с идентификатор № ................ с площ на частта 113000 кв.м. и 2) поземлен имот с идентификатор № *** с площ 90725 кв.м., срещу годишен наем от 4,00 лева на декар или 814,90 лева без ДДС. Не се спори, че договорът е сключен за срок от 5 стопански години, считано от стопанската 2019/2020 година. В раздел VI на договора са посочени основанията за прекратяване на договора за наем, като съгласно чл. 17, ал. 1, т. 7 страните са договорили възможността 2 за прекратяване с едномесечно писмено предизвестие, от което и да е тях.

Не се спори, а и се установява от приложената справка от Агенция по вписванията, че процесният договор е вписан в Служба по вписванията – Пирдоп (лист 119-123) на 03.06.2019 г., акт № 81/2019 година.

На лист 18 от първоинстанционното производство се открива Известие от 17.02.2022 г., подписано от Ц. Й., в качеството й на кмет на о. М., относно едностранното прекратяване на Договор № .. от.............. г. и адресирано до Д.

Ш.. Съгласно текста на известието, по реда на чл. 17, ал. 1, т. 7 от Договор № .. от.............. г. за отдаване под наем на земеделски територии/земи – пасища, мери и ливади от ОПФ, кметът на общината прекратява цитирания договор с изтичането на един месец от получаване на известието.

Видно от придружително писмо на ЧСИ Стоян Лазаров, рег. № 927 и район на действие СОС, на 24.02.2022 г. известието е връчено на Д. Ш., като това обстоятелство се потвърждава и от посоченото от ищцата в исковата молба.

Видно от представения Договор № 8 от 09.01.2023 г. за продажба на недвижим имот – частна общинска собственост (лист 56) О.М. е прехвърлила на третото лице-помагач – „Е.-М.“ АД, собствеността на три свои недвижими имота – ПИ с идентификатор ................, ПИ с идентификатор ................ и ПИ с идентификатор .................. Съгласно отразеното в договора, посочените имоти са произлезли след преобразуване на поземлен имот с идентификатор ................, а продажбата им е извършена въз основа на Решение № 549/27.10.2022 г. и Решение № 550/27.10.2022 г. на Общински съвет Мирково (лист 49-50). В договора е посочено, че относно продаваните имоти, в Служба по вписванията – Пирдоп е вписан процесният договор за наем, който е прекратил действието си, считано от дата 18.04.2022 година.

В подкрепа на твърдението на ищцата, че процесният договор не е единственият сключен с общината, в първоинстанционното производство са приети като писмени доказателства Договор №.. от ............. г.; Договор № .. от ............. г. и Договор № ..от ............ г. (лист 128 – 140), всичките за отдаване под наем на земеделски територии/земи – пасища, мери и ливади от ОПФ.

В първоинстанционното производство са събрани и гласни доказателства чрез разпита на свидетеля А. Ф.. От показанията му се установява, че е бил общински съветник до месец май 2019 г., поради което му е известно и обстоятелството, че третото лице-помагач е представил на общината инвестиционен проект за изграждане на фотоволтаици. Свидетелят посочва, че Общината е предоставяла различни свои имоти под наем на ищцата, като по отношение на първия имот, отдаден под наем с процесния договор, посочва, че до есента на 2022 г. е бил със статут на пасище.

Това обстоятелство се потвърждава от представените в първоинстанционното производство 10 броя актове за държавна собственост (л. 77- 92), от които се установява, че имот ................ е заличен, като от част от него са образувани поземлени имоти със следните идентификатори:

..............., ...................., ................, ............., .............., ........... и ..........

Посочените имоти на са били обект на извършената продажба и към 31.08.2022 г. са със статут на пасище, като последният посочен поземлен имот (...............) включва в себе си част от предоставената с процесния договор площ.

Към въззивната жалба е представен Договор № .. от ................ г., от който е видно, че поземлен имот с идентификационен № *** отново е предоставен под наем на ищцата.

Във връзка с релевираното оплакване за извършено от първоинстанционния съд съществено нарушение на съдопроизводствените правила във връзка с доклада, с Определние № 119 от 16.02.2024 г. въззивният състав е разпределил доказателствената тежест между страните, 3 като им е дал конкретни указания.

Във въззивната инстанция не са събрани нови доказателства.

Въз основа на установената фактическа обстановка, въззивният състав намира от правна страна следното:

Въззивната жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК, от надлежна страна и срещу подлежащ на обжалване акт, поради което е процесуално допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав приема, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

Предявен е установителен иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК за установяване съществуването на наемното правоотношение между страните, както и иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договорна клауза. Съгласно чл. 124 от ГПК, всеки може да предяви иск за установяване съществуването на едно правно отношение, когато има интерес от това. Процесният договор за наем има предмет предоставяне за временно възмездно ползване на пасища, мери и ливади от ОПФ които съгласно чл. 25, ал. 1 от ЗСПЗЗ са публична общинска собственост. Нормативната рамка за отдаване под наем на тези земи се съдържа в чл. 37и – чл. 37о на ЗСПЗЗ, които уреждат административната процедура по сключване на договорите за наем. Действително сключването на подобни договори от страна на общината, съставлява акт на управление на недвижимите имоти общинска собственост, като административният елемент присъства както при възникването така и при прекратяването на правоотношенията по отдаване под наем на мерите, ливадите и пасищата от ОПФ. Предвид обаче, твърденията на ищеца в исковата молба – за незаконосъобразно прекратяване на наемното правоотношение от страна на общината и за недействителност на договорна клауза следва да се приеме наличието на гражданскоправен спор между страните, както и наличието на правен интерес от воденето на установителен иск по чл. 124, ал. 1 от ГПК за съществуване на наемното правоонотшение. В този смисъл – Определение № 54 от 22.10.2019 г. на петчленен състав на ВКС и ВАС, постановено по гр. .д № 39/2019 година. С оглед посоченото, настоящият въззивен състав намира предявените искове за допустими.