Решение № 23660 от 25.12.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 23660 гр. София, 25.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в публично заседание на девети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА В. ХРИСТОВА като разгледа докладваното от ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ Гражданско дело № 20251110139404 по описа за 2025 година

Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите.

Ищецът И. А. М. твърди, че между страните е сключен Договор за гаранция на 21.02.2025 г., по силата на който ответникът се задължил до 28.02.2025 г. да осигури сключването на предварителен договор за закупуването от страна на ищеца на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с площ 48 кв.м., представляващ жилище, апартамент, находящ се в гр. София, ж.к. „Западен парк“, ул. „С“, бл. 41, вх. Б, ет. 3, ап. 8. Сочи, че е превел на ответника парична гаранция в размер на 4000 лв. за закупуването на посочения по-горе имот. Поддържа, че съгласно чл. 4, ал. 1 от договора, ответното дружество е гарантирало, че върху имота няма вписани вещни тежести.

Излага, че след консултация с адвокат и проверка в имотния регистър, е установил, че към дата на подписване на процесния договор, по отношение на имота има вписана искова молба с вх. № 52000 от 24.11.2011 г., двойно вх. № 51388 от 24.11.2011 г., том 14, акт 165, както и запазено право на ползване по отношение на трето лице. Вследствие посоченото провел телефонен разговор с ответника, но последният продължавал да настоява, че имотът не е обременен с тежести. Твърди, че с имейли от 28.02.2025 г. е поискал от ответника документи, въз основа на които да направи проверка на имота, но на 25.02.2025 г. ответникът отказал да предостави поисканите документи. Твърди, че на 27.02.2025 г. ответникът го е уведомил, че имотът вече е предложен на друг купувач, поради което на същата дата, ищецът поискал възстановяване на платената гаранция. На 28.02.2025 г. отново поканил ответника да възстанови сумата, но същият отговорил, че доколкото ищецът е отказал подписването на предварителен договор, депозитът ще бъде задържан. Излага, че съгласно чл. 4, ал. 2 от Договора при установени вещни тежести върху имота, ответникът е 1 длъжен да върне сумата, платена като гаранция за закупуване на имота. Твърди, че на 07.04.2025 г. е поканил отново ответника да възстанови сумата, но плащане не постъпило.

С оглед изложеното ищецът прави искане за осъждане на ответника „РЕ“ ЕООД да заплати на ищеца сумата от 4 000 лв., представляваща получена от ответника и невъзстановена гаранция, дължима съгласно чл. 4, ал. 2 от Договор за гаранция от 21.02.2025 г., ведно със законната лихва върху сумата считано от депозиране на исковата молба 03.07.2025 г. до окончателно изплащане на вземането. Претендира разноски.

Ответникът „РЕ“ ЕООД не е депозирал отговор на исковата молба.

От фактическа страна съдът установява следното:

Между И. А. М., в качеството му на възложител, и „РЕ“ ЕООД, в качеството му на посредник, е сключен договор за гаранция на 21.02.2025 г. в гр. София, по силата на който посредникът се е задължил в строго определен срок – до 28.02.2025 г., 12:00 часа включително, да осигури сключването на предварителен договор за покупко-продажба на конкретно индивидуализиран недвижим имот между възложителя и третото лице – собственик на имота. Договорът има характер на депозитно/гаранционно споразумение, при което възложителят предоставя парична сума като гаранция за сериозността на намерението си за покупка, а посредникът поема конкретни задължения за правно и фактическо обезпечаване на сделката, включително проверка за тежести и ограничаване на предлагането на имота на други купувачи.

Самостоятелният обект, до който се отнася договорът, е индивидуализиран изключително подробно както по кадастрални, така и по документални белези. Същият представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София, одобрени със заповед на АГКК, с предназначение „Жилище, апартамент“, разположен в сграда № 3, находяща се в поземлен имот с идентификатор ***. Адресът на обекта е гр. София, ж.к. „Западен парк“, ***. Апартаментът е със застроена площ от 48 кв.м., състои се от стая, хол, кухня, антре и баня-тоалетна, като към него принадлежи мазе с площ 5,92 кв.м., както и 3,60 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж. В договора са посочени и всички съседи по кадастрални и по документ за собственост белези, както и връзката между кадастралната идентификация и описанието по старите актове за собственост.

Продажната цена на имота е договорена в размер на 125 000 евро, като страните са уговорили, че при подписване на предварителния договор купувачът следва да заплати сума в размер на 10 % от тази цена. Изрично е уговорено, че всички разходи по бъдещата покупка – местен данък, нотариални такси, такси за вписване и други съпътстващи разходи – ще бъдат за сметка изцяло на купувача. В договора е фиксирано мястото и крайният срок за сключване на предварителния договор, като е посочен конкретен адрес и час, което придава на задължението на посредника характер на срочно и точно определено във времето.

Във връзка с договора за гаранция възложителят е превел по банков път на посредника сумата от 4 000 лева, представляваща парична гаранция за закупуването на имота. Сумата е платена в деня на подписване на договора по изрично посочена банкова сметка на „РЕ“ ЕООД. В договора е уредено, че тази сума не представлява капаро по предварителен договор, а гаранция, чиято съдба зависи от изпълнението или неизпълнението на поетите от посредника и възложителя задължения.

Задълженията на посредника са формулирани ясно и конкретно. Посредникът се е задължил да информира възложителя при приемане на офертата му от собственика, да не рекламира имота и да не организира огледи с други потенциални купувачи, както и да извърши проверка в Имотния регистър. В чл. 4, ал. 1 от договора посредникът изрично е декларирал и гарантирал, че след извършена електронна проверка в Имотния регистър върху 2 имота няма вписани вещни тежести, възбрани, ипотеки или други права на трети лица, които биха възпрепятствали нормалното нотариално изповядване на бъдещата сделка.

Всички клаузи, свързани с гаранцията, са централни за договорното правоотношение.

Уговорено е, че при установяване на съществуващи вещни тежести върху имота, които биха възпрепятствали нормалното изповядване на сделката, посредникът е длъжен да върне на възложителя изцяло платената сума от 4 000 лева в кратък срок. Обратно, ако възложителят неоснователно откаже да подпише предварителен или окончателен договор при уговорените параметри и срокове, гаранцията се задържа и служи като обезщетение за пропуснати ползи на собственика, като договорът изрично предвижда, че в този случай посредникът се счита за изправна страна.

Имейл кореспонденцията между страните разкрива последователна хронология на искания и откази. С имейл от 25.02.2025 г., 12:43 ч., възложителят е поискал конкретен и подробен набор от документи, включително документи за семейно положение на собствениците, договор за доброволна делба, договор за продажба на държавен имот, нотариални актове, удостоверения за наследници, искова молба от 2011 г. и проект на предварителен договор. С последващ имейл същия ден в 13:37 ч. е настоял документите да бъдат предоставени в кратък срок поради наближаващия краен срок за подписване на предварителния договор. Повече от 24 часа по-късно, с имейл от 26.02.2025 г., 15:55 ч., представител на посредника е заявил отказ да предостави поисканите документи, като е посочил, че същите щели да бъдат предоставени едва след подписване на предварителен договор, с което на практика е прекъсната конструктивната комуникация относно правния статус на имота.

В последваща кореспонденция възложителят е уведомил посредника, че е получил информация, че имотът е предложен на друг купувач, и с имейл от 27.02.2025 г., 20:46 ч. е поискал възстановяване на депозита. На 28.02.2025 г. преди изтичане на крайния срок за сключване на предварителен договор, възложителят отново е отправил изрично искане за връщане на сумата от 4 000 лева поради неизпълнение. В отговор посредникът е заявил, че възложителят е отказал да подпише предварителния договор и е задържал депозита, като е оспорил твърденията за наличие на тежести и е прехвърлил вината за неизпълнението върху възложителя.

Поканата за доброволно изпълнение, изпратена на 07.04.2025 г. чрез адвокат, представлява формално и последно извънсъдебно волеизявление на възложителя. В нея подробно се възпроизвеждат клаузите на договора за гаранция, обстоятелствата по плащането на сумата от 4 000 лева, декларираните от посредника неверни факти относно липсата на вещни тежести, установените впоследствие вписвания в Имотния регистър, както и отказът за предоставяне на документи. С поканата посредникът е приканен в 7дневен срок от получаването да възстанови сумата по посочена банкова сметка, като изрично е посочено, че при неизпълнение ще бъдат предприети съдебни действия.

По делото е прието и платежно нареждане с дата 21.02.2025 г. с наредител И. А. М. и получател „РЕ“ ЕООД за сума в размер на 4 000 лв. с основание „Превод“.

Съдът, като взе предвид процесуалното поведение на страните и доказателствата по делото, намира следното:

Ответникът не е подал отговор на исковата молба, не е взел становище по предявените искове, редовно призован не е изпратил представител на проведеното на 09.12.2025 г. открито съдебно заседание по делото и не е направил искане делото да се гледа в негово отсъствие. На ответника са указани последиците от неспазването на срока за депозиране на отговор на исковата молба и от неявяването на негов представител в открито съдебно заседание с разпореждането от 07.07.2025 г., препис от което му е връчен на 22.07.2025 г. Предявеният иск не противоречи на закона и добрите нрави и с оглед 3 приложените към исковата молба писмени доказателства.

Предвид гореизложеното съдът намира, че са налице предпоставките на чл. 238, ал. 1, вр. чл. 239, ал. 1, т. 1 и т. 2 ГПК за постановяване на неприсъствено решение, по искане на ищеца в о.с.з. от 09.12.2025 г. На основание чл. 239, ал. 2 ГПК съдът не излага мотиви по същество на спора.

По разноските:

При този изход от спора, право на разноски има само ищецът. Същият е сторил разноски за държавна такса в размер на 160 лева и е поискал присъждането на адвокатско възнаграждение /разписка от 27.06.2025 г. за заплащане на адвокатското възнаграждение – л.

19/ в размер на 1 000 лв., които следва да му бъдат присъдени.

Водим от горното, съдът

РЕШИ:

ОСЪЖДА „РЕ“ ЕООД, ЕИК ******* със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. „ОК“, ***, вх. Б, ет. 7, ап. 82 да заплати на И. А. М., ЕГН ********** с адрес: гр. София, ж.к. „М 1“, бл. 79А, вх. 4, ет. 8, ап. 89 на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД сума в размер на 4 000 лв., представляваща получена от ответника и невъзстановена гаранция по Договор за гаранция от 21.02.2025 г., заедно със законна лихва от 03.07.2025 г. /датата на подаване исковата молба/ до окончателното изплащане.

ОСЪЖДА „РЕ“ ЕООД, ЕИК ******* със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. „ОК“, ***, вх. Б, ет. 7, ап. 82 да заплати на И. А. М., ЕГН ********** с адрес: гр. София, ж.к. „М 1“, бл. 79А, вх. 4, ет. 8, ап. 89 на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сума в размер на 160 лв. – заплатена по делото държавна такса и сума в размер на 1 000 лв. – заплатено адвокатско възнаграждение за процесуално представителство пред съда.

Решението не подлежи на обжалване.

Съдия при Софийски районен съд: _______________________

4