Решение № 173 от 23.03.2026, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 173 гр. Разлог, 23.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ, ІІІ НАКАЗАТЕЛЕН СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Давид Люб. Сукалински при участието на секретаря И. А. П., разгледа докладваното от Давид Сукалински, Гр. дело № 20211240100910 по описа за 2021 година

Производството е инициирано въз основа на ИМ, подадена от ЕС на в.„Е“ в сграда Г.х.Б.

/предходно име Ф.к.С./, с адм. адрес: *, с управител Е.В.П., ч/з адв. Б.П.Б., против Р.Н.П., гражданин на ОКВСИ, роден на *, в Б., с адрес: *, с адрес в Р.Б., *.

Твърди се, че на 07.07.2008 г. ответникът Р.Н.П. е придобил собствеността в/у А.Е15, обективиран в нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот №29, том III, рег. №1302, дело №408/07.07.2008 г. по описа на нот. С.К., рег.№505 на НК, вписан в СВп-Р. с вх. рег.

№5720/07.07.2008 г., акт 95, том XXV, които обект представлява Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с площ 34,49 кв.м., както и 10,13 кв.м. застроена площ от общите части.

Сочи се, че на 31.08.2017 г. ищецът е провел ОС и е взел решения за извършване на дейности по поддръжка и управление на общите части на ЕС, в това число организационно, техническо, административно обслужване на ЕС, събиране на такси, събиране на сумите за ремонтни дейности, организация за/и заплащане на режийни и други разходи на 3-ти лица, почистване общи части, снегопочистване, поддръжка асансьор и др.

За извършване на дейности по поддръжка и управление на ЕС с решение 4, т.1 на ОСЕС, бил определен размер за всеки един имот (собственик), като за ответника (собственик на а.Е15) такса поддръжка и управление бил определена от 40.00 € на кв.м. от площта на самостоятелния обект на година или общо 1`784.80 €. Ответникът не е заплатил дължимата такса за управление и поддръжка за 2019 г. (дължими до 31.12.2018 г.), за 2020 г. (дължими до 31.12.2019 г.) и за 2021 г. (дължими до 31.12.2020 г.), общо от 5`354.40 €.

На ОС на ЕС, съгласно Решение №4, т.7 било взето решение, че при незаплащане на дължимата сума в посочения срок, всеки собственик дължи неустойка, като обезщетение от 0,1% от дължимата сума за всеки ден забава, но не повече от 50% от дължимата сума.

Забавата за ответника възлиза в общ размер на 1866.89 €.

С ИМ се претендира ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 7221.29 €, представляваща сбор от неплатени задължения за такси за управление и поддръжка на ЕС за 2019 г., 2020 г. и 2021 г. и начислена в/у тях неустойка за забава. Претендира се и законна лихва в/у сумата от 6421.79 € за времето от постъпване на иска в съда до погасяването на дълга.

Ответникът по делото, в срока по чл.131, ал.1 от ГПК е представил писмен отговор ч/з адв.

1

Иван Иванов, с който оспорва основателността на исковата претенция.

Ответникът възразява, че по делото липсват док-ства, от които да е видно, че лицата твърдящи се за собственици в сградата са наистина такива и имат право да провежда ОС и да вземат решения. Не става ясно какви са процентите на общите части притежавани от всеки собственик, за да се установи дали е налице кворум за вземане на решения.

Възразява се по отношение на претендираната неустойка, като се твърди, че не е в правомощията на ОС да определя неустойка за забавено изпълнение на парично задължения.

Сочи се, че нищожността на неустойката е налице и поради противоречие на добрите нрави.

Възразява се, че имота е ползван от ответника през последните години, поради което не дължи заплащане на такса по чл.51, ал.1 от ЗУЕС.

Навеждат се доводи, че решението на ОС е нищожно и няма как да породи действие, тъй като в таксата от 40.00 € на кв.м. се включва не само поддръжка и управление, но и редица други услуги.

В СЗ, ЕС на сграда в Г.х.Б. - редовно уведомен, не се явява представител, не се явява и редовно уведомения процесуален представител.

Ответника по делото се представлява от упълномощен процесуален представител, който поддържа депозирания отговор, ведно с наведените в същия възражения за неоснователност и недопустимост на иска. По същество пледира за отхвърляне на исковете.

След съвкупен анализ на събраните по делото док-ства, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

Не се спори по делото, а и е видно, че съгласно Нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот №29, том III, рег.№1302, дело №408/07.07.2008 г. по описа на нот. С.К., рег.№505 на НК, вписан в СВп-Р. с вх. рег. №5720/07.07.2008 г., акт 95, том XXV, ответникът е придобил собствеността на А.№Е15, със застроена площ 34,49 кв.м., състоящ се от антре, кухненски бокс с трапезария и дневна, баня с тоалетна, балкон, разположен на втори етаж, кота + 0,97м., при съседи: а.Е14, двор, а.Е16 и коридор, както и 10,13 кв.м. ид. ч. от общите части на сградата от правото на строеж в/у гореописаното място.

По делото е приобщен Протокол от ОС на собствениците в ЕС на в.„Е“ в сграда на Г.х.Б. с предходно име /Ф.Х./, проведено на 31.08.2017 г., за свикването на което е представена и Покана от 22.08.2017 г.

Видно от решение №2, за управител е избрана Е.В.П.. От този протокол и по-конкретно от решението по т.4 от него се установява, че ет. собственици са приели, че всеки собственик дължи год. такса за поддръжка и управление от 40.00 € на кв. м.. Съгласно горното решение, ЕС има право при незаплащане на дължимата такса в посочения срок и по посочения начин от страна на собственик/ползвател, да откаже обслужване в сградата на ЕС, включително ползване на допълнителни услуги, телевизия, интернет, топла вода, асансьор, интернет, телевизия и др. Съгласно цитираното Решение, при незаплащане на дължимата сума в посочения срок и по посочения начин всеки един собственик дължи неустойка, като обезщетение от 0,1% от дължимата сума за всеки един ден забава, но не повече от 50% от дължимата сума. Към протокола е приложен и препис от Приложение към решение №4 от протокол от 31.08.2017 г., в което е отразено, че годишната такса за а.„Е15“ е 1`784.80 €.

Приобщен е Списък на присъстващите собственици /обитатели/ ползватели на ОС на ЕС на в.„Е“ в сграда Г.х.Б. /предходно име Ф.к.С./, с адм. адрес: *, с посочени ид. ч. в същия, като е съставен последващ Протокол по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС, вр. с обявяване на изготвения протокол от проведеното на 31.08.2017 г. ОС.

Видно от Удостоверение с изх. №*/15.12.2017 г. от ОбА-Б., е че за сграда в режим на ЕС на в.„Е“ в сграда Г.х.Б. /предходно име Ф.к.С./, с адм. адрес: *, е подадено уведомление, съгласно чл.46б от ЗУЕС на 12.12.2017 г. В същото е посочено, че ЕС се управлява от управител избран от ОС на собствениците. Посочено е, че за управител е избрана Е.В.П..

Към доказателствения материал по делото на л.204 е приобщено и писмо с рег№* от дата 30.10.2025 г. по описа на МВР, ГДГП, от което се установява, че в АИС „ГК”, в периода от 2

01.01.2019 г. до 31.12.2021 г. за лицето Р.Н.П., гражданин на В., роден на *, няма записи на данни за преминавания през ГКПП на Р.Б..

По делото е приложено заверено копие от паспорта на ответника, от което се установява, че за процесния период няма регистрирани влизания и излизания в Р.Б..

На базата на така установената фактическа обстановка, съдът намира следното от правна страна:

Настоящата искова претенция се основава на разпоредбата на чл.6, ал.1, т.8 и т.10 от ЗУЕС.

Обществените отношения свързани с управлението на общите части на сгради в режим на ЕС, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях, са уредени в ЗУЕС.

Съгласно чл.10 от ЗУЕС, органи на управление на ЕС са ОС и УС /управител/. Сред правомощията на ОС е да определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата - по аргумент на чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС. Задължение на собствениците в ЕС е да изпълняват решенията на органите на управление на ЕС и да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата /чл.6, ал.1, т.8 и т.10 от ЗУЕС/, като правят ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на ОС /чл.48, ал.8 от ЗУЕС/.

Въз основа на приобщения по делото писмен материал се установява, че с Протокол от 31.08.2017 г. от проведено заседание на ОС на собствениците/ обитатели/ ползватели в ЕС на в.„Е“ в сграда Г.х.Б. /предходно име Ф.к.С./, с адм. адрес: *, в сграда с идентификатор ***, са взети решения, в съответствие с правомощията на ОС по чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС, за определянето на год. такса за поддръжка и управление на ЕС, от 40.00 € на кв. м. от площта на самостоятелния обект на година. В тази вр. следва да се отбележи, че неоснователно се явява релевираното от ответника възражение за незаконосъобразност на взетото решение от ОС на ЕС, повличащо след себе си нищожност, доколкото защитата срещу такава всеки съсобственик може да получи само в рамките на нарочно производство по чл.40, ал.2 от ЗУЕС - по исков ред, ч/з предявяване на нарочен иск за отмяна на решението, каквото в настоящото производство не се твърди и не са ангажирани док-ства да е проведено такова. Ето защо, съдът намира че взетите решения от ОС на ЕС, обективирани в Протокол от 31.08.2017 г. се явяват законосъобразни.

На следващо място от приетия по делото Нот. акт за покупко-продажба на недвижим имот №29, том III, рег.№1302, дело №408/07.07.2008 г. по описа на нот. С.К., се установява, че ответникът Р.Н.П., гражданин на ОКВСИ, роден на *, е собственик на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с площ 34,49 кв.м., както и 10,13 кв.м. застроена площ общи части.

От приетото по делото писмо с рег№* от дата 30.10.2025 г. по описа на МВР, ГДГП, се установява, че в АИС„ГК”, в процесния периода от 01.01.2019 г. до 31.12.2021 г. за ответника Р.Н.П. няма записи на данни за преминавания през ГКПП на Р.Б.. По делото липсват док-ства, че ответника е пребивавал в Р.Б. п/з горепосочения период, което обстоятелство кореспондира и с представеното заверени копие от паспорта му.

Спорен м/у страните е въпросът дали ответникът дължи заплащане на год. разходи за поддръжка на процесния комплекс, с оглед твърдението му за непребиваване в обекта и предвид разпоредбата на чл.51, ал.2 ЗУЕС.

Съгласно чл.51, ал.1 ЗУЕС /в редакцията относима към процесния период очертан от ИМ/, разходите за управление и поддържане на общите части на сграда в режим на ЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите. В ал.2 на същия член, /в редакцията преди изменението, обнародвано в ДВ, бр.82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г./ е предвидено, че не се заплащат разходите по ал.1 за деца, ненавършили 6годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в ЕС не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. От горецитираното уведомление издадено от МВР, ГДГП е видно, че в АИС„ГК”, в процесния периода от 01.01.2019 г. до 3

31.12.2021 г. за ответника няма записи на данни за преминавания през ГКПП на Р.Б..

Отделно от горното по делото е приложено и заверено копие от паспорта на ответника, от което също се установява, че за процесния период няма регистрирани влизания и излизания в Р.Б..

От горното може да се изведе извод, че ответника не е използвал имота през процесния период за повече от 30 дена за една календарна година, каквото е изискването на чл.51, ал.2 от ЗУЕС /в горепосочената редакция/.

Легално определение на понятието „Разходи за управление и поддържане” се съдържа в §.1, т.11 от ДР на ЗУЕС /в редакцията преди изменението, обнародвано в ДВ, бр.82 от 2023 г./, съгласно която разпоредба това са „разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата”. Разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има решение на ОС на собствениците или на сдружението представляват необходимите и полезните разноски. Само необходимите и полезни разноски за общите части се понасят задължително и изключително от собствениците на апартаменти и други самостоятелни помещения в ЕС без оглед на това дали тези собственици обитават или използват притежаваните от тях обекти или ги отдават под наем на други лица изцяло или частично - по аргумент на чл.41 от ЗС, вр. с чл.48, ал.3 от ЗУЕС.