Решение № 249 от 18.11.2022, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 249 гр. Бургас, 18.11.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на деветнадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова като разгледа докладваното от ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ Търговско дело № 20212100900351 по описа за 2021 година

Делото е образувано по повод исковата молба на „Галерия Бургас“ ЕАД, ЕИК 175315210, със седалище гр. София, с която е предявил обективно съединени осъдителни искове с правни основания чл. 79, ал. 1 във вр. с чл. 232 и чл. 92, ЗЗД против „ИТ Професионал“ ЕООД, ЕИК 147024404, със седалище гр. Несебър, за осъждането му да заплати на ищеца следните суми: 25 046,87 лева – наемна цена („Базов наем“) за периода 01.03.-22.07.2020 год.; 5827,16 лева – такса-услуги по фактури за периода м. март-м. юли 2020 год.; 2365,38 лева – такса за маркетингови разходи по фактури за периода м. април-м. юли 2020 год.; 227,24 лева – разходи за потребена електрическа енергия за периода м. април-м. юли 2020 год.; 74,67 лева – разходи за консумативи-комунални услуги за периода м. април-м. юли 2020 год.; 99,57 лева – разходи за отопление и за охлаждане на вода за периода м. април-м. юли 2020 год.; сума в размер от 6728,17 лева – сборна договорна неустойка (20 %-тна „наказателна лихва“) за забавено плащане на процесните главници за периода от датата, следваща падежа на всяка от процесните фактури, до 30.07.2021 год., всички суми дължими на основание писмен договор за наем от 16.02.2012 год., и 100 823,39 лева – договорна неустойка за периода 22.07.2020-02.08.2021 год., по т. 6. 5. и 6. 5. 1. от договора за наем, за предсрочното му прекратяване поради неизпълнението му от наемателя.

Срещу ответниците „ИТ Професионал“ ЕООД, със седалище гр. Несебър, и К. Г. С., от гр. Несебър, ищецът е предявил иск с правно основание чл. 135, ЗЗД, а в условие на евентуалност – и иск с правни основания чл. 26, ал. 1, предл. трето, и ал. 2, предл. пето, ЗЗД, за обявяване на относително недействителен спрямо ищеца на увреждащия го договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт №***/**.**.**** год., н. д.

1

№ ***/**** год. на нотариус рег. № 600, по силата на който ответното ЕООД е продало на ответника К. С. (м. на управителя и на едноличния собственик на капитала на дружествотоответник) собствения си недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в гр. Н., А. - *, вх. *, обект *-*, за сумата от 50 000 лева без ДДС.

Предмет на евентуалния иск е прогласяване нищожността на процесния договор за покупко-продажба на две самостоятелни основания – поради привидността на съглашението и поради противоречието му с добрите нрави (предвид ниската продажна цена, водеща до извод за липса на еквивалентност на насрещните престации), съгл. уточняващата писмена молба на ищеца от 28.04.2022 год.

Ответниците оспорват исковете като неоснователни; ангажират доказателства и молят за присъждане на деловодните разноски.

Липсата на процесуални пречки за съединяване на исковете, предмет на настоящото дело, е установена в мотивите на т. 2 от Тълкувателно решение № 2/09.07.2019 г. по тълк. д.

№ 2/2017 г. на ОСГТК на ВКС.

Съдът, след запознаване със становищата на страните, при съвкупна преценка на събрания доказателствен материал, като съобрази приложимите законово разпоредби, намира за установено:

По делото не се спори, че на 16.02.2012 год. между ищеца и ответното ЕООД е бил сключен писмен договор за наем, с нотариална заверка на подписите, по силата на който ищецът е предоставил на ответника ползването на недвижим имот – обект № 0.034, с приблизителна площ от 88.99 кв. м., находящ се в сградата в гр. Бургас, бул. „Янко Комитов“ № 6, предназначена за многофункционален търговско-развлекателен комплекс.

Според т. 1. 1. от договора, точната площ на наетия обект ще бъде определена съобразно уговорена методика и посочена в протокола за предаване на вещта – такъв двустранен писмен протокол е съставен на 23.03.2012 год. и посочената в него площ възлиза на 89.32 кв. м., определена възоснова геодезическо заснемане и изготвена геодезична снимка (л. 218220 по описа на делото).

В тежест на ответника-наемател са възложени заплащането на базов наем (25 евро на кв. м., без ДДС); подоходен наем (8 % от оборота, без ДДС, реализиран в обекта за всяка година); такса услуги (6 евро на кв. м., без ДДС); маркетингови разходи (1 евро на кв. м., без ДДС). Според т. 3. 10. 2. от приложение към договора, наемателят следва да заплаща и консумативите-комунални услуги за наетата площ, в т. ч. електроенергия, охлаждане и отопление на вода, определени на база показанията в индивидуалните измервателни уреди и тарифите на съответното дружество-доставчик.

Договорът е бил сключен като срочен, за период от 6 год., но е удължен до 15.05.2023 год., с допълнителни споразумения от 02.07.2013 год., 23.09.2015 год. и 2

21.11.2017 год.

Ищецът твърди, че поради неизпълнение на договора от страна на наемателя е прекратил (развалил) едностранно съглашението с писмо, получено от пълномощник на наемателя на 22.07.2020 год. Според ответника, това изявление на ищеца не е породило целеното действие, тъй като получателят на пратката не е представител на наемателя; фактът на получаване на писмото е безусловно признат в допълнителния писмен отговор на наемателя по настоящото дело.

По делото е представен Нотариален акт №***/**.**.**** год., н. д. № ***/**** год. на нотариус рег. № 600, по силата на който ответното ЕООД е продало на ответника К. С.

(м. на Т. С., управител и едноличен собственик на капитала на дружеството-ответник) собствения си недвижим имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в гр. Н., А. - *, вх. *, обект *-*, за сумата от 60 000 лева.

Ищецът твърди, че това разпореждане между ответниците накърнява интересите му на кредитор на „ИТ Професионал“ ЕООД, при съобразяване свързаността между купувача К.

С. и управителя на дружеството-продавач.

С предявения в условие на евентуалност установителен иск по чл. 26, ЗЗД същата сделка е квалифицирана като нищожна от ищеца, тъй като е привидна и сключена в противоречие с добрите нрави.

По делото са изготвени и приети експертни заключения, неоспорени от страните, които съдът цени като обективни и компетентни.

При така изложената фактическа и правна обстановка съдът намира предявените осъдителни искове за доказани по основание. Валидното възникване на наемното правоотношение между страните-търговски дружества не е спорен факт, то се установява от писменото съглашение с нотариално заверени подписи, неоспорени по автентичност, съдържащо ясно обективираната воля на контрахентите за съществените белези на договора по чл. 228, ЗЗД. Възражението на наемателя, че срокът на договора и анексите към него е само 3-годишен, е неоснователно, тъй като законовото ограничение на чл. 229, ал. 1, ЗЗД не се отнася за търговските сделки, каквато представлява процесното наемно съглашение.

Неоснователно е и възражението на ответника за липса на представителна власт за лицето, подписало съглашението от името на наемодателя – ищецът не се е противопоставил на това правно действие, нито се е позовал на такова обстоятелство, поради което е бил надлежно обвързан от договора. На следващо място, видно от заключението по счетоводната експертиза (отговор по въпрос 4), ответникът-ЕООД е заплащал наемната цена по същия договор за периода 01.04.2016-31.03.2020 год., сумите са приемани от ищеца, поради което следва да се приеме, че страните са обвързани с облигационния ефект на писменото съглашение.

С факта на сключване на договора за ищеца е възникнало задължението да предостави ползването на наетия обект, а за ответника-ЕООД – да заплаща наемната цена и консумативните разноски (чл. 232, ЗЗД). Неоснователно е възражението на ответника- 3

ЕООД, че издадени от ищеца фактури за наемната цена („Базов наем“) са за суми, неправилно определени по-голяма площ от записаната в т. 1. 1. на раздел „Специални условия“ в договора. В тази клауза на договора за наем ясно е посочено, че наемната цена е определена за квадратен метър, с „приблизителна площ от 88.99 кв. м.“ на търговския обект.

Така записаната клауза недвусмислено сочи, че волята на страните е била да обвържат дължимата цена с реалната площ, предоставена на наемателя за ползване – именно с такава цел е извършено геодезическото заснемане и отразяването на резултата от него в протокола от 23.02.2012 год., за предаване на държането върху обекта – л. л 218-219 по описа на делото. По делото няма данни, че това заснемане е неправилно и не отразява реалната площ на обекта. В подкрепа на извода на съда е и фактът, че наемателят е заплащал наемната цена за предходен период и не се е противопоставял на определянето й върху реалната по-голяма площ от 89.32 кв. м., а не върху приблизителната от 88.99 кв. м.

Съдът намира, че ищецът е бил изправна страна по наемния договор, тъй като е изпълнил задължението си за предоставяне ползването на обекта в състояние, отговарящо на целта на наемането му – чл. 230, ЗЗД. Въведените в страната ограничителни пандемични мерки след 13.03.2020 год., съгл. ЗМДВИПОРНСПП, не представляват непреодолима сила, а и те не са преградили възможността на наемателя да ползва обекта. Забраната на Министъра на здравеопазването на РБ за достъп на клиенти до търговския комплекс не влияе върху изправността на ищеца като страна по наемния договор, тъй като фактическата власт на наемателя върху обекта не е била отнета или ограничена, поради което и не е отпаднало задължението на наемателя да заплаща наемната цена и другите предвидени по договора разноски, свързани с ползването. С писмото си от 14.07.2020 год. наемателят е оспорил дължимостта на наемна цена за периода 13.03.-18.05.2020 год., но входирането на това писмо в деловодството на наемодателя и липсата на насрещен отговор-възражение от страна на ищеца не може да се квалифицира като съгласие за опрощаване на наемната цена за определен период. Данните по делото не сочат, че страните са постигнали съгласие за отричане дължимостта на наемните паричните задължения за какъвто и да е период от действието на договора. Наемодателят ясно е манифестирал волята си да получи дължимите наем, такси и консумативни разноски за времето на обявеното в страната извънредно положение – в писмото си с изх. № 425/02.04.2020 год. той недвусмислено е отбелязал, че плащането ще бъде отложено, но сумите остават дължими, т. е. не е извършено опрощаване.

Вярно е твърдението на наемателя, че част от фактурите за наемната цена са съставени от ищеца извън срока по т. 4. 1. 2. от договора, но това обстоятелство не променя и не погасява паричното задължение на контрахента-наемател, нито сочи на отказ от наемателя да получи наема. Неосчетоводяването на съставените фактури при получателя, както и неполучаването на някои от тях, също не води до извод за неоснователност на исковете, тъй като основанието за плащане е доставката на услугата, а не надлежното съставяне на фактура за нея (1064-2003-І ГО на ВКС).

Неоснователно е възражението на ответника за ненадлежно извършена от ищеца индексация на дължимите суми за наемна цена и за маркетингови разходи. Тази договорна 4 клауза, влияеща върху размера на паричния дълг на ответника-ЕООД, е уговорена с т. 3. 3. от Приложение „Г“ към договора за наем (л. 24 по описа на делото), но упражняването на правото не зависи от съгласието на наемателя, нито като условие за възникване на новото, увеличено задължение е въведено уведомяването на контрахента. Това обстоятелство – уведомяването – има значение само за датата, от която ответникът дължи новия размер на сумата, но плащането на индексираните суми не отпада за минал период – вж. т. т. 3. 3. 2. от Приложение „Г“. Уведомяването за индексацията е извършено в настоящия съдебен процес, с връчване на първоначалната и допълнителна искови молби и приложенията към тях, тъй като няма доказателства за по-ранно уведомяване (не е ясно дали и кога писмото на ищеца от 26.02.2020 год. е получено от адресата си). Индексацията е уговорена като автоматично проявяваща действието си клауза, изменяща размера на наемната цена и на маркетинговите разходи от 01.01. на всяка календарна година. Тази договорна клауза не противоречи на закона или на добрите нрави, тя е в обема на договорната свобода по чл. 9, ЗЗД и обвързва страните. Начинът на изменение на сумите чрез индексация не е предоставен на самоволна преценка на наемодателя, а зависи от приета от двамата контрахенти формула, посочена в Приложение # 1 към договора (л. 47-48 по описа на делото). Ответникът не е ангажирал доказателства, че извършените от ищеца изчисления са неправилни според приетата формула, поради което съдът намира възражението в тази насока за неоснователно.

Разпечатката съдържа 34 от 83 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/1c41acc0-3c0a-421a-853a-b66039de9d74