Определение № 540 от 05.02.2026, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 540 гр. София, 05.02.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 3-ТО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 4-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и девети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Жива Декова

Членове:

Александър Цонев

Филип Владимиров като разгледа докладваното от Александър Цонев Касационно гражданско дело № 20258002103022 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на С. Г. И., лично и като процесуален представител на Д.

Р. И. и М. Т. И., срещу решение № 174/09.10.2024 г., постановено по въззивно гр. д. № 304/2024 г. на Пловдивския апелативен съд, с което след като е отменено решение № 406/13.12.2023 г. по гр. д. № 475/2023 г. на Старозагорския окръжен съд, за отхвърляне на предявения от Д. С. М. срещу С. Г. И., Д. Р. И. и М. Т. И. иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, е обявен за окончателен сключения между страните предварителен договор от 20.01.2023 г. за покупкопродажба на недвижими имоти: жилище, апартамент с идентификатор ... със застроена площ от 211 кв.м. и жилище, апартамент с идентификатор ... със застроена площ от 89 кв.м., двата по КККР на [населено място], одобрени със Заповед РД – 18 – 88/ 26.11.2015 г. на изпълнителния директор на АГКК, находящи се на четвъртия етаж в жилищна сграда с идентификатор ..., построена в поземлен имот с идентификатор ..., с адрес на имота:

[населено място], [улица], при условие, че купувачът Д. С. М. заплати в двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение на С. Г. И. сумата от 54 000 лв., на Д. Р. И. – 27 000 лв. и на М. Т. И. – 27 000 лв.

В изложението към жалбата се поддържа основание за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1, т. 3 и ал. 2, пред. 3 ГПК.

За да се произнесе по искането за допускане на касационно обжалване, ВКС взе предвид следното:

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел за установено, а и безспорно между страните, че на 20.01.2023 г. между тях е бил сключен предварителен договор, с който С. Г. И., Д. Р. И. и М. Т. И. като продавачи са се задължили да сключат с Д. С. М. – купувач, в срок до 20.06.2023 г., окончателен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, а 1 именно: самостоятелни обекти в сграда, находяща се в [населено място], [улица], разположени на площта на целия IV – ти етаж /III – ти жилищен/ от сградата със степен на завършеност: груб строеж, находящи се в сграда, построена върху описаното по - долу дворно място, вход единствен, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху дворно място, цялото с площ от 385 кв. м, с описание по нотариален акт от 1992 г.: дворно място, находящо се в [населено място], за което по плана на [населено място] е отреден имот с планоснимачен № ... в кв. ..., при граници: от три страни улици и имот на наследници на Г. С., които самостоятелни обекти са изградени в съответствие със запазеното право на строеж на М. К.

И. в изпълнение на поето задължение за построяването им съгласно нотариален акт от 1992 г. В клаузата на чл. 2 от договора цената на продаваемите имоти е уговорена в размер на 120 000 лв., платими съответно 12 000 лв. /6 000 лв. по банковата сметка на С. И. и по 3000 лв. по банковите сметки на Д. И. и М. И./ в срок до три дни след подписване на предварителния договор, а останалата част от 108 000 лв. е посочено, че ще бъде заплатена с банков кредит по същия начин и по същите банкови сметки, ако не е уговорено друго с окончателния договор. За безспорно е прието обстоятелството, че ищецът Д. М. е превел на ответниците дължимата след подписване на предварителния договор част от покупната цена общо в размер на 12 000 лв.

От приобщените по делото писмени доказателства, въззивният съд е приел за установено, че на 17.01.1992 г. М. К. И. е сключила с Ц. И. П. в качеството му на едноличен търговец с фирма "Прим-А" договор за покупко-продажба на недвижим имот със запазване право на строеж, по силата на който му продала собственото си дворно място, находящо се в [населено място], за което по плана на града е отреден имот с планоснимачен № ... в кв. ..., ведно с построените в него едноетажна жилищна сграда, сутерен, складово помещение и други подобрения, като си е запазила правото на строеж върху продадения имот в идеална част, съответна на две жилища - апартаменти по 120 кв. м. всяко, ведно с две избени помещения, които жилища ще придобие в собственост на третия етаж от масивна четириетажна жилищна сграда, която ще се построи от купувача. След снабдяване с разрешение за строеж, издадено му на 09.03.1994 г., купувачът Ц. П. построил жилищна сграда в парцел V – ... в 4 кв. ... по плана на [населено място], находящ се на [улица]и "Г. Г.", а с акт за узаконяване № 8/26.02.2004 г. от гл. архитект на [населено място] на основание §184 от ПЗР на ЗУТ била узаконена построената от Ц. П. жилищна сграда със застроена площ 317.65 кв. м., състояща се от подземен, I, II, III и IV етажи, съгласно одобрения инвестиционен проект – заснемане за узаконяване, в УПИ ..., кв. ... по плана на [населено място]. От представената по делото скица за заснемане на сградата и приложените към нея обяснителна записка и становища, съдът e приел за установено, че на третия жилищен етаж /четвърти етаж/, съответно на коти 7.61 и 8.10 м. са изпълнени три апартамента и едно ателие, със застроени площи съответно от 127.85 кв. м., 85.46 кв. м., 63.82 кв. м. и 25.41 кв. м.

Съобразил e, че М. К. И. е починала на 05.02.2003 г. и е оставила за свои наследници по закон внука си С. Г. И. и сина си Т. С. И., който е починал на 29.01.2018 г., като оставил за 2 наследници по закон: преживяла съпруга Д. Р. И., дъщеря М. Т. И. и син Р. Т. И., последният се e отказал от наследството на баща си, който отказ е вписан в особената книга на Дряновския районен съд под № 1/31.01.2018 г.

Съобразил е, че от представената по делото справка по кадастралната карта на [населено място] е видно, че в сграда с идентификатор № ... е нанесен самостоятелен обект на собственост с идентификатор № ..., находящ се на четвърти етаж на жилищната сграда, построена в поземлен имот с идентификатор № ....

Взел е предвид, че в началото на м. март 2023 г. ответникът С. Г. И. е ангажирал дружеството "Геофейс – Даскалов" ЕООД да извърши процедура по изменение на кадастралната карта и кадастралния регистър на [населено място], чрез нанасяне на самостоятелните обекти, находящи се на четвъртия етаж на процесната жилищна сграда.

Заявени са идентификатори за четири нови самостоятелни обекта, но процедурата не била завършена поради липса на необходимото време /предвид посоченото от свидетеля А. Д./.

Съдът е счел, че от представената електронна кореспонденция се установява, че на 18.06.2023 г. ответницата М. И. е изпратила до купувача Д. М. по електронната поща уведомление за продължаване на срока на предварителния договор поради необходимостта от допълнително време за нанасяне на измененията в КККР с още три месеца, а именно до 20.09.2023 г. С уведомление от 19.06.2023 г. ответниците били уведомили нотариус Н. Б., с рег. № 167 на НК и район на действие при Районен съд – Казанлък, че уговореният в предварителния договор срок за сключване на окончателния договор следва да се счита продължен до 20.09.2023 г. На 03.07.2023 г. ответникът С. Г. И. лично и като пълномощник на М. Т. И. и Д. Р. И. е уведомил по електронна поща ищеца Д. С. М. за развалянето на сключения между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.01.2023 г. поради неизпълнение на задължение за сключване на споразумение за продължаването на срока на предварителния договор и започване на съдебно производство за обезпечаване на бъдещ иск чрез налагане на възбрана върху имота.

С оглед установените по делото факти, въззивният съд е намерил за неправилни изложените от първата инстанция правни изводи за нищожност на предварителния договор поради липса на предмет предвид недостатъчната индивидуализация на имотите, по повод на които е сключен. В тази връзка са изложени съображения, че невъзможност на предмета по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 1 ЗЗД ще е налице само ако при сключването му предметът не съществува, той е неосъществим по субективни или обективни причини, както и когато е описан по начин, който не позволява точното му идентифициране и разграничаване от другите вещи. Съгласно съдържащите се в Тълкувателно решение № 3 от 28.06.2017 г. по тълк. д. № 3/2014 г. на ВКС, ОСГК, разяснения не е налице невъзможност на предмета, когато същият е определяем.

Въззивната инстанция е посочила, че когато предмет на договор с вещнопрехвърлителен ефект е недвижим имот /поземлен имот, сграда или самостоятелен обект в сграда/, той следва да бъде описан с посочване на индивидуализиращите го белези по чл. 27, ал. 1 ЗКИР.

Ненанасянето на имота в кадастралната карта не се отразява на характеристиката му като самостоятелен обект на собственост, нито на възможността за отчуждаването му, тъй като 3 заснемането и вписването и кадастралните регистри представлява техническо действие с информативно значение. Позовал се е на разпоредбата на чл. 52, ал. 1, т. 7 ЗКИР във вр. с чл.

2, ал. 4 от Наредба № РД-02-20-5 от 15.12.2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, според която в случаите, в които недвижим имот, който не е отразен в кадастралната карта и кадастралните регистри, е предмет на разпоредителна сделка, за индивидуализирането му службата по геодезия, картография и кадастър издава скица-проект. Съобразявайки тези нормативни разрешения, въззивният съд е достигнал до извода, че ненанесените в кадастралната карта имоти представляват възможен предмет на разпореждане, като за индивидуализацията им по чл.

27, ал. 1 ЗКИР не е необходимо да се проведе процедура за изменение на кадастралната карта чрез нанасяне на имота и присвояване на идентификатор, а само да се получи скицапроект със запазване на идентификатор, като едва след нотариалното изповядване и след уведомяването на службата по геодезия, картография и кадастър от службата по вписванията за извършеното вписване следва да се пристъпи и към изменение на кадастралната карта по реда на чл. 52, ал. 2 ЗКИР.

В мотивите си съдът е посочил, че в разглеждания случай поради обстоятелството, че не са заснети и отразени в кадастралната карта, процесните обекти не са и описани в предварителния договор съгласно изискванията на чл. 27, ал. 1, т. 3 ЗКИР с посочване на идентификатор; етаж; очертание; брой нива в обекта; площ по документ; предназначение; адрес, но това не означавало, че същият е с невъзможен предмет при условие, че имат характеристиките на самостоятелен обект на собственост. Позовал се е на съдебна практика, според която непълнотата в описанието на имота в предварителния договор не е липса на предмет като съществено условие на сделката, ако идентифицирането е осъществено по такъв начин, който доказва достатъчно точната воля на страните за определен обект. В тази хипотеза няма пречка имотът, предмет на предварителния договор, да се индивидуализира съобразно изискванията на закона в съдебното решение, с което се уважава искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

В настоящия случай по несъмнен начин съдът е приел за установена волята на страните ответниците да продадат, а ищецът да закупи находящите се на IV – ти етаж от построената в бившия имот пл. № ... в [населено място] самостоятелни обекти на собственост. Доколкото обаче процесните обекти не били нанесени в кадастралната карта, сключването на окончателния договор е отложено за срок от 5 месеца, в който ответниците поели задължение да се снабдят и да представят всички документи, необходими за нотариалното изповядване на сделката, включително и схеми на процесните обекти /чл. 6, т. 3 от договора/.

За безспорно е прието обстоятелството, че процесният IV – ти етаж от построената сграда в имот пл. ... в [населено място] е заснет като самостоятелен обект на собственост с идентификатор ..., ет. 4 в сграда с идентификатор ..., разположена в поземлен имот с идентификатор ... по действащата КККР на [населено място]. Също така и, че поземлен имот с идентификатор ... е идентичен с бившия имот пл. ....