Решение № 4921 от 15.03.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 4921 гр. София, 15.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА при участието на секретаря НИКОЛЕТА СТ. И. като разгледа докладваното от МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско дело № 20251110110563 по описа за 2025 година да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на глава осемнадесета, Раздел I, чл. 235 ГПК.

Пред Софийски районен съд делото е образувано по искова молба на етажните собственици от сградата в режим на етажна собственост от адрес: гр. *********, представлявана от „Х.М. БГ“ ЕООД, чрез адв. Б. К., с която срещу Г. И. Б., в качеството й на собственик *********, са предявени осъдителни искове за сумата от общо 814 лева, представляваща сбор от непогасени от ответницата задължения към касата на етажната собственост, както следва: 528 лева за управление и поддръжка на общите части в етажната собственост за периода 01.06.2021 г. - 31.01.2025 г., както и сумата 286 лева – вноски към фонд „Ремонт и обновяване“ за същия период.

С исковата молба ищците твърдят, че ответницата е собственик на *********, находящ се в процесната сграда. Поддържа, че на 19.05.2021 г. е било проведено общо събрание, на което е взето решение относно задълженията на етажните собственици към бюджета на ЕС. Ответницата не е погасила задълженията си, с оглед което и ищците молят за уважаване на исковете и за присъждане на разноски по делото.

В срока за отговор ответницата чрез назначения й от съда особен представител оспорва исковете. Възразява по активната легитимация на ищците и навежда съображения за нередовност на представляването им от страна на професионалния домоуправител, тъй като липсвало решение за оправомощаването на това лице да представлява етажните собственици пред съда по реда на чл. 23 ЗУЕС. Моли за прекратяване на производството. Оспорва качеството на ответницата на собственик на имота. Оспорва представените протоколи за проведени ОС, като нищожни и неотговарящи на изискванията на ЗУЕС. Заявява изрично възражение за погасяване на част от вземанията по давност. Моли за отхвърляне на исковете.

Съдът, въз основа на анализа на събраните по делото доказателства 1 поотделно и взаимовръзка, намира за установено следното от фактическа страна:

За установяване качеството на ответницата на собственик на процесния недвижим имот са приети документи, които анализирани в съвкупност, водят до извода, че през исковия период ответницата е притежавала правото на собственост върху ********* в сградата на адрес: гр. *********, *********, което е придобила по наследяване от своята майка Е. К. Ц.. Освен че през 2019 г. ответницата е декларирала имота по реда на чл. 14 ЗМДТ като собствен и е заявила, че е придобила същия по наследяване, по делото като доказателство е приет нотариален кат за учредяване на договорна ипотека, съгласно който Е. Ц. е учредила договорна ипотека в полза на „Е.Б.

- Б.“ ЕАД. В проведеното на 26.02.2026 г. открито съдебно заседание като безспорно и ненуждаещо се от доказване между страните е отделено обстоятелството, че Е. Ц. е била собственик на процесния недвижим имот при учредяване на договорната ипотека през 2008 г. Не е оспорено и качеството на ответницата Б. на наследник на починалата през 2019 г. Е. Ц.. Не се установява от представените по делото справки, изготвени чрез отдалечения достъп до Имотния регистър, а и не се твърди да е извършено разпореждане с правото на собственост върху **** било от Е. Ц. като собственик на имота до настъпване на смъртта й, а след това от ответницата като нейн наследник.

Обратно, с деклариране на имота като собствен чрез подаването на данъчна декларация по чл. 14 ЗМДТ през 2019 г. следва да се приеме, че ответницата е приела наследството, оставено от нейната майка, следователно и е станала собственик на имота. Ето защо и съдът намери, че ищците са доказали пасивната легитимация на ответницата да отговаря по предявените искове за неизплатени задължения към бюджета на етажната собственост с оглед притежаваното от нея качество на етажен собственик ********* в процесната етажна собственост.

Като доказателство по делото е приет протокол от общо събрание на собствениците от етажната собственост, проведено на 19.05.2021 г., на което етажните собственици са взели решение да изберат за професионален управител „Х.М. БГ“ ЕООД, овластено е лице от ЕС да подпише договор при условията съгласно представените оферта и проект на договор. ОС е овластило професионалния домоуправител да представлява етажната собственост при пълен обем права, да извършва правни и фактически действия от името и в полза на етажните собственици пред общински и държавни органи, както и пред съдебните органи. На същото събрание са взети решения относно дължимите от собствениците суми към бюджета на ЕС – месечна такса за поддръжка и управление към професионалния домоуправител – 6 лева, за режийни разходи – 6 лева на брой живущ, вноска към ФРО в размер на 6,50 лева на 1 % ид.ч. от общите части на сградата. Взето е решение за сума в размер на 194 лева за почистване, като не е ясно същата дали и как ще бъде разпределена за събиране между етажните собственици или ще бъде разходвана като възнаграждение за услугата почистване на общите части. Последното е без правно значение в настоящото производство с оглед индивидуализацията на претенциите на ищците съгласно изложеното в исковата молба.

На 03.06.2021 г. е подписан договор за поддръжка на общи части и управление на ЕС, между етажните собственици и „Х,М. БГ“ ЕООД за услугата „професионален домоуправител пълен пакет“ за срок от две години. На изпълнителя е възложено да осъществява в качеството си на управител представителството на етажните собственици според пълния обем на тази възможност, предоставена от ЗУЕС.

На 19.12.2023 г. е проведено общо събрание на собствениците от ЕС от процесния адрес, като по т. 3 от дневния ред е взето решение да се увеличи вноската към професионалния домоуправител от 7 лева на апартамент на месец на 8 лева на апартамент на месец, както и ОС е овластило Г. Г.ев от **** да подпише нов договор с 2

„Х.М. БГ“ ЕООД.

На 02.01.2024 г. е сключен нов договор за услуга – пакет „Управление на етажна собственост и поддръжка на общи части“, с който за срок от две години на професионалния домоуправител са възложени дейностите по управление и поддръжка на общите части. Съгласно договора на изпълнителя се предоставят правата по чл. 23, ал. 1, т.1, т. 2, т. 5, т. 6, т. 7, т. 8, т. 9, т. 10, т. 11, т. 12, ал. 3 и ал. 4 ЗУЕС.

При така установеното от фактическа страна, по приложението на правото съдът намери следното:

Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правна квалификация чл. 48, ал. 3, вр. ал. 8, вр. чл. 6, ал. 1, т. 8, т. 9 и т. 10 ЗУЕС за осъждане на ответната страна да плати на ищците сумата от общо 814 лева, представляваща сбор от непогасени от ответницата задължения към касата на етажната собственост, както следва: 528 лева за управление и поддръжка на общите части в етажната собственост за периода 01.06.2021 г. - 31.01.2025 г., както и сумата 286 лева – вноски към фонд „Ремонт и обновяване“ за същия период.

За да бъдат уважени предявените искове в тежест на ищеца е да докаже качеството на ответника на собственик ********* в процесната ЕС и притежаваните ид.ч. от общите части на сградата (което обстоятелство не е спорно между страните, а и се установява от представените писмени доказателства); влезли в сила решения на ОС на ЕС, с които в тежест на ответника в качеството му на собственик са възложени конкретни по вид и размер задължения, както и какъв е размерът на дължимите от ответника суми съгласно тези решения, както и падежите за заплащане на главните вземания.

Ответникът следва да установи, че е изпълнила задълженията си по взетите решения от ОС на ЕС.

Съдът не споделя възраженията на процесуалния представител на ответника, че ищците не са представлявани надлежно в настоящото производство, с оглед липсата на представителна власт за професионалния управител, респ. за ненадлежно упълномощаване на процесуалните представители адвокати съгласно представеното по делото пълномощно. Видно е, че на проведеното на 19.12.2023 г. общо събрание на етажните собственици от процесната етажна собственост е изразена волята на ОС да се сключи нов договор с професионалния домоуправител „Х,М. Бг“ ЕООД. Гласувано е решение за увеличаване на вноските за управление, вносими от етажните собственици, от които се изплаща възнаграждението на професионалния управител. Взето е решение кое лице да представлява собствениците при подписването на договора с професионалния управител, с оглед което и следва да се приеме, че етажните собственици са избрали това дружество да изпълнява същите дейности за новия срок на договора. Следва да се допълни, че по делото не се установява взетото решение да е било отменено по реда на чл. 40 ЗУЕС, с оглед което и доколкото е взето в рамките на правомощията на ОС, същото обвързва всички етажни собственици. Дали възлагането на определени правомощия на професионалния домоуправител е било валидно или не, доколкото ОС на ЕС е възложила сключването на такъв договор, а ответникът не е установил да е упражнил правото си да иска отмяна на взетото решение по съдебен ред в преклузивния срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, то и следва да се приеме, че начинът на представляване на етажната собственост, както е възложен с договора, го обвързва и в текущото производство. В случая етажните собственици са се съгласили със съдържанието на договора, като са възложили подписването му на техен представител, а с договора е дефиниран обемът на представителната власт на професионалния домоуправител, като изрично съгласно чл. 5, ал. 5 от договора е предоставено правомощието по чл. 23, ал. 4 ЗУЕС - да представлява пред съда 3 собствениците в етажната собственост по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по ЗУЕС. Ето защо и съдът приема, че за професионалния домоуправител надлежно е възникнала представителна власт да представлява етажните собственици в производства като процесното, вкл. и да ангажира адвокат за осъществяване на процесуалното представителство на ищците етажни собственици.

На следващо място, по делото е установено, че **** е собственост на ответника Г. Б., както и че прилежащата към него площ от общите части на сградата възлиза на 1,209 % идеални части. Ето защо и следва да се приеме, че за ответника е налице пасивна материална легитимация да отговаря по предявените искове и именно той е задължен за вноските към ЕС.

Установено е също така, от представените по делото писмени доказателства, че от страна на етажните собственици на проведени общи събрания са взети решения, по силата на които са определени размерите на дължимите от етажните собственици вноски за поддръжка и управление на общите части, както и дължимите към фонд „Ремонт и обновяване“ вноски.

Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС етажните собственици са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, както и заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Безспорно е също така, доколкото това е установено със закон, че в компетентността на общото събрание на собствениците на ЕС е да определят размера на вноските, дължими към бюджета, като в тази връзка от страна на ответника не са наведени конкретни възражения в производството, които съдът да има задължение да обсъжда поподробно.

Разходите за управление и поддържане на общите части са дефинирани в § 1, т.

11 от ДР на ЗУЕС и същите включват разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата.