Решение № 259 от 25.10.2024, Окръжен съд - Монтана

РЕШЕНИЕ

№ 259 гр. Монтана, 25.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Аделина Троева

Членове:

Аделина Тушева

Александра Нанова при участието на секретаря Соня Д. Г.а като разгледа докладваното от Аделина Тушева Въззивно гражданско дело № 20241600500280 по описа за 2024 година

Въззивното производство е образувано по реда на чл. 258 и сл. от ГПК по жалби на Ю. ООД гр. *, ЕИК *, М. К. А. от гр. *и ЕТ М. А. –Ю.–Ю.К. гр. *, ЕИК *, подадени чрез пълномощник адвокат М. Л. срещу решение на РС Лом № 8/10.01.2024г., постановено по гр. дело № 527/2022г. по описа му В ЧАСТТА, с която е признато за установено по отношение на тримата жалбоподатели, че сключеният между ЕТ „М. А. - Ю. – Ю.К.“ /праводател на „Ю.“ ООД по силата на Договор за продажба на търговско предприятие от 03.10.2016 г./ и М. К. Договор за наем, вписан под вх.рег.№ *, акт № *, том *от 03.08.2015г. в Служба по вписванията -*, НЯМА ПРАВНО ДЕЙСТВИЕ, считано от стопанската 2023/2024 г. до стопанската 2034/2035 г. спрямо ищците: Ж. П., ЕГН **********, Ф. Ф., ЕГН **********, Й. Ф., ЕГН **********, В. Г., ЕГН **********, М. К., ЕГН **********, Т. И.,

ЕГН **********, Д. Т., ЕГН **********, П. П., ЕГН **********, и С. К., ЕГН **********, в частта относно поземлени имоти, съставляващи земеделски земи, в землището на с. *, обл. *, с идентификатори по КККР, одобрена 2018 г. : ПИ с идентификатор *, ПИ с идентификатор *и ПИ с идентификатор *.

Предмет на разглеждане са и въззивни жалби на Ю. ООД гр. *, ЕИК *и ЕТ М. А. – Ю.–Ю.К. гр. *, ЕИК *, подадени чрез пълномощник адвокат М. Л. срещу решение на РС Лом № 8/10.01.2024г., постановено по гр. дело № 527/2022г. по описа му В ЧАСТТА, с която е признато за установено по отношение на двамата жалбоподатели, че сключеният между тях Договор за аренда, вписан под вх.рег.№ *, акт № *, том *от 07.10.2016г. в Сл.Вп.- *, НЯМА ПРАВНО ДЕЙСТВИЕ, считано от стопанската 2023/2024 г. до стопанската 2034/2035 1 г. спрямо ищците относно същите поземлени имоти.

С въззивните жалби от 07.02.2024г. , подадени по пощата на 05.02.2024г. , с идентично съдържание , се твърди неправилност на решението с доводи, че съдът не е съобразил водените от ищците съдебни дела за заплащане в качеството им на съсобственици дължими по договорите плащания, които им действия представляват безусловно приемане на същите договори. Оспорен е извода на съда, че тези действия на ищците не са относими към спора, тъй като касаят други стопански години. Твърди се, че веднъж приети, договорите са противопоставими на ищците. Иска се отмяна на решението в съответните обжалвани части и отхвърляне исковите претенции, ведно с присъждане на разноски.

Въззиваемите страни Ж. П., Ф. Ф., Й. Ф., В.Г., М. К., Т. И., Д. Т., П. П. и С. К., с подаден в срок отговор чрез пълномощник адвокат Д. Ц. оспорват жалбите като неоснователни . Претендират заплащане на разноски за настоящата инстанция.

В хода на въззивното производство на основание чл. 227 ГПК на мястото на починалия въззиваем В. Г. са конституирани законните му наследници М.Г., П. Г. и Д. Г. – Й., които в съдебно заседание изразяват становище за неоснователност на жалбата.

Във въззивното производство не са допускани доказателства.

Окръжният съд, като провери атакуваният по реда на въззивното обжалване съдебен акт във връзка с оплакванията в жалбите и становищата на страните, предвид събраните по делото доказателства и въз основа на закона , приема следното:

Въззивните жалби против първоинстанционното решение в установителните му части са подадени в срок от надлежни страни в процеса при наличен правен интерес и са допустими за разглеждане.

Постановеното от РС Лом решение е валидно, а в обжалваните части и допустимо.

Съдът е сезиран с искова молба, подадена от Ж. П., Ф. Ф., Й. Ф., В. Г., М. К., Т.И., Д.

Т., П.П. като съсобственици на процесните три земеделски имота и от С. К. като арендатор по сключен с останалите ищци договор за аренда на същите земеделски имоти, с която са предявени искове да се признае за установено, че договор за наем, вписан под вх.рег.№ *, акт № *, том *от 03.08.2015г. в Службата по вписвания гр. *, сключен между ЕТ „М. А. - Ю.– Ю. К.“ като наемодател и М. А. като наемател им е непротивопоставим, няма правно действие , както и искове да се признае за установено, че договор за аренда вписан под вх.рег.№ *, акт № *, том *от 07.10.2016г. в Сл.Вп.- *, сключен между ЕТ М. А. –Ю.–Ю.К. като арендодател и Ю. ООД като арендатор им е непротивопоставим, няма правно действие . С допълнение към исковата молба е поискано непротивопоставимостта да се признае за стопанските 2022/2023 до края на срока на договорите, както и да се признае за установено, че правото да се ползват описаните недвижими имоти за периода от началото на стопанската 2022/2023 г. до края на стопанската 2042/2043 г. принадлежи на арендатора С. К. по силата наДоговор за аренда, вписан с вх.рег.№*, акт № *, том * от 25.02.2022 г. в Служба по вписванията -*.

Правният интерес от така предявените искове е обоснован със сключен между 2 ищците като съсобственици на имотите с ищцата С. К. договор за аренда на същите имоти , вписан в службата по вписвания на 25.02.2022г. с предмет същите земеделски имоти.

С обжалваното решение съдът е уважил установителните искове за признаване в отношенията между страните, че договора за наем и договора за аренда нямат правно действие , считано от стопанската 2023/2024г. по отношение на ищците. В останалата част производството по делото е прекратено поради недопустимост на исковите претенции при липса на правен интерес от исканото установяване. За да уважи исковете съдът е приел, че договорът за наем като действие на обикновено управление от съсобственик, притежаващ само 1/5 идеална част от имотите, може да бъде сключен само за три години съгласно чл.

229,ал.2 ЗЗД, като съгласно ал. 3 на същия член, ако е сключен за по-дълъг срок, той има действие за три години стопански години,т.е. до 01.10.2018г.. Приел е, че липсват доказателства договорът за наем да е потвърден от ищците като съсобственици, притежаващи общо 3/5 идеални части и образуващи мнозинство по смисъла на чл. 32,ал.1 ЗС . Относно договора за аренда е приел, че е сключен с праводател, притежаващ миноритарен дял от съсобствеността , поради което и на основание чл. 32,ал.1 ЗС е непротивопоставим на ищците , притежаващи общо 60 % от съсобствеността, които са отдали същите имоти под аренда с договор от 25.02.2022г. . От друга страна е приел, че договорът за аренда като сключен не в предвидената в закона за арендата в земеделието форма / ЗАЗ/ се конвертира в договор за наем и на основание чл. 229,ал.2 ЗЗД има действие само за три години. Приел е за неоснователни възраженията на ответниците, че с действията си по предявяване на искове по чл. 30,ал.3 ЗС срещу съсобственика, сключил оспорените договори, са приели същите и са се съгласили с действието им.

Между страните няма спор за фактите, установени от първостепенния съд с обжалваното решение. Не се спори, че ищците ,без С. К., като наследници на Т. Д. , починал 1961 г. притежават общо 3/5 идеални части от недвижими имоти, находящи се в землището на с. *, обл. *: лозе от 3,181 дка, имот № *, трета категория земя и нива от 46,771 дка, имот № *, трета категория земя, както и на други три имота, които не са включени в предмета на спора. Като наследници на Т.а Д., починала 1962 г. ищците, без С. К., са собственици на 3/5 идеални части от нива в същото землище от 7,300 дка, имот № *, трета категория земя.

Собствеността на наследниците на горепосочените две лица е възстановена с решение на ПК *, като към настоящия момент имотите са с идентификатори съгласно одобрената за с.

*кадастрална карта.

Безспорно е също така, че ответникът ЕТ „М. А.-Ю.-Ю.К.“ е собственик на 1/5 идеална част от същите имоти , придобита чрез договори за продажба на наследство от 05.12.2014г. с вещно-правен ефект.

Безспорно е , че ЕТ е сключил на 21.07.2015 г. договор за наем на земеделски земи, вписан на 03.08.2015г. , с който като наемодател е предоставил на М. А. като наемател за временно ползване земеделска земя в землището на с. *, община *, обл. *- нива от 7,300 дка, имот № *, трета категория земя; нива от 46,771 дка, имот № *, трета категория земя и лозе от 3,181 дка, имот № *, трета категория земя за срок от 20 години, считано от 01.10.2015 г. с 3 договорена наемна цена 10 лева на дка , платимо авансово в пълен размер за целия срок на договора.

На 06.10.2016 г. е сключен договор за аренда, вписан под вх.рег.№ *, акт № *, том *от 07.10.2020 г. в Сл.Вп.- *, с който ЕТ “М. А.-Ю.-Ю.К.“, ЕИК *– арендодател е предоставил на „Ю.“ ООД, с ЕИК *– арендатор за временно ползване земеделска земя в землището на с. *, община *, обл. *- нива от 7,300 дка, имот № *, трета категория земя; нива от 46,771 дка, имот № *, трета категория земя и лозе от 3,181 дка, имот № *, трета категория земя за срок от 20 години, считано от 01.10.2016г. с арендното плащане 20 лева за декар, платимо в срок до 31.12. на всяка стопанска година.

Представени са и доказателства за сключен от ищците, съсобственици на процесните три земеделски имоти договор за аренда от 25.02.2022г. с ищцата С. К., с който са й предоставили за срок от 20 години, считано от 01.10.2022г. ползването на трите имота с договорено арендно плащане 80 лева на декар за всяка стопанска година, с което се обосновава правния интерес от предявените установителни искове.

Безспорно е установено по делото, че на 03.10.2016г. е сключен договор, с който ЕТ "М. А.-Ю.-Ю.К." е прехвърлил на "Ю." ООД търговското си предприятие като съвкупност от всички права, задължения и фактически отношения, като подписите на страните са нотариално заверени на същата дата.

Приложени са искови молби от ищците до РС Враца, с които всеки от тях е предявил против М. А. осъдителен иск на основание чл. 30,ал.3 ЗС за заплащане припадащата им се част от получената от ответника наемна цена по договори за пренаемане на земеделските имоти,сключени на 10.07.2020г. и на 30.06.2021г. за стопанските 2020/2021г. и 2021/2022 години. По исковите молби са образувани граждански дела по описа на РС Враца за 2022г. , като няма доказателства за постановени по делата решения.

Приложени са и искови молби от ищците до СРС, с които всеки от тях е предявил срещу Ю. ООД осъдителен иск на основание чл. 30,ал.3 ЗС за заплащане припадащата им се част от получената от ответника наемна цена по договор , сключен на 22.11.2017г. от Ю.

ООД като наемодател с К.Т.Б. ООД като наемател относно процесните три имота за стопанската 2019/2020г.. По исковите молби са образувани граждански дела по описа на РС София за 2022г. , като няма доказателства за постановени по делата решения.

При така установената от събраните по делото фактическа обстановка, от правна страна съдът приема следното:

С предявените установителни искове, предмет на въззивна проверка, се цели от ищците установяване по отношение на ответниците, че сключените 2015г. договор за наем и 2016г. договор за аренда нямат правно действие за процесните три земеделски имоти за исковия период от време- 2023/2024г.- 2035/2036 стопански години.

Доводи за неправилност на обжалваното решение във въззивната жалба са изложени единствено относно извода на съда, че не е установено ищците съсобственици да са приели оспорените два договора , въпреки приложените по делото доказателства за предявени от 4 тях искове с правно основание чл. 30,ал.3 ЗС за заплащане припадаща им се част от получените на основание тези два договора наемно и арендно плащане. По отношение приетото от съда за договора за наем, че на основание чл. 229,ал. 3 във връзка с ал. 2 ЗЗД същият има действие само за три години, както и относно приетото конвертира на договора за аренда в договор за наем и приложение на чл. 229 ЗЗД и по отношение на него доводи не са изложени и поддържани.

По отношение действието на договора за наем, сключен на 21.07.2015г. и вписан на 03.08.2015г. в службата по вписания , съдът приема следното:

Договорът е сключен от ЕТ М. А. –Ю. –Ю.К. като наемодател , притежаващ 1/5 идеална част от процесните земеделски имоти, като с него е предоставено ползването на имотите на М. А. за срок от 20 години. Като сключен от съсобственик с миноритарен дял от съсобствеността, за да има действие този договор по отношение останалите съсобственици, следва да е установено същите да са го приели изрично или мълчаливо, тъй като общата вещ съгласно чл. 32,ал.1 ЗС се управлява по решение на мнозинството- от съсобствениците, притежаващи дял по-голям от 50 %. По отношение сключения 2015г. договор за наем са приложими разпоредбите на чл. 228 и ал. ЗЗД относно договора за наем. Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят да му заплати определена цена. В съдебната практика и в правната доктрина е утвърдено разбирането, че сключването на договор за наем представлява действие на управление. По отношение на съсобствените вещи разпоредбата на чл. 32, ал. 1 ЗС установява правилото, че общата вещ се управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Сключването на договор за наем от един от съсобствениците представлява действие на обикновено управление , като разпоредбата на чл. 229,ал.2 ЗЗД предвижда ограничение в срока , за който е сключен до три години, като съгласно ал. 3 на същия член , ако договорът е сключен за по-дълъг срок, то той има действие за три години. При приложение разпоредбата на чл.