Решение № 333 от 29.07.2026, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 333 гр. Несебър, 29.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, IX-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Никола Д. Дойчев при участието на секретаря Дора К. Димитрова като разгледа докладваното от Никола Д. Дойчев Гражданско дело № 20252150101393 по описа за 2025 година за да се произнесе намира следното:

Ищците В. Ш. и В. Ш. предявяват срещу етажна собственост на комплекс „М***Д***“, разположен в ПИ с идентификатор 1***** по КККР на гр. С***В***, представлявани от управителя „Г****"***, иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС - за отмяна на решенията, взети от общото събрание на етажната собственост, проведено на 14.11.2025г. Ищците твърдят, че са съсобственици на самостоятелен обект с идентификатор 1*****.1****, находящ се в сградата. Сочат, че при провеждане на събранието са нарушени правилата на чл. 12, ал. 3 и чл. 13, ал. 1 и ал. 2 от ЗУЕС – във връзка със свикването му.

Излагат съображения в тази насока. Твърдят, че протоколът от събранието не е съставен по надлежния ред и не отговаря на изискванията на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС. Сочат, че общото събрание е проведено при липса на необходимия кворум. Навеждат, че никъде върху представения присъствен списък не е посочено, че се отнася за конкретното общо събрание.

Оспорват истинността на приложените пълномощни, като сочат, че не са подписани, нямат нотариална заверка на подписа, а освен това не е посочено, че упълномощеното лице има право да гласува по точките от дневния ред. Навеждат, че протоколчикът не е имал легитимацията да действа като такъв, тъй като е служител на управляващото дружество.

Твърдят, че в протокола не са отразени всички изявления на присъстващите. Оспорват решението по т. 1 от дневния ред за увеличаване на таксата по чл. 51 от ЗУЕС на 11 евро на кв. м., като считат, че увеличението не е съпроводено с финансови отчети и аргументация.

Сочат, че по т. 2 от дневния ред е извършено разширяване на състава на контролния съвет - 1 без мотиви, без предварително и пълно информиране на собствениците. Оспорват решенията по т. 3 и т. 4 от дневния ред с доводите, че не са представени реални финансови отчети за дейността на управителя през 2024г., както и коректен бюджет за 2026г., а така също и поради липса на изрично гласуване – за против въздържал се. С тези доводи молят предявеният иск да бъде уважен. Претендират разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответника – собствениците от етажна собственост на комплекс „М***Д***“, разположен в ПИ с идентификатор 1***** по КККР на гр.

С***В***, представлявани от управителя „Г****"***, е подаден отговор на исковата молба, с който предявеният иск се оспорва. Излагат се доводи в насока, че събранието е свиквано при спазване на чл. 12 и чл. 13 от ЗУЕС. Сочат се доказателства за това. Излагат се аргументи, свързани с огромната площ на комплекса, както и необходимостта от значителни разходи за управление и поддръжка, които надхвърлят обичайните такива. Твърди се, че са спазени изискванията на чл. 14 от ЗУЕС във връзка с участието на пълномощници. Твърди се още, че са спазени правилата, свързани със свикване на събранието, вкл. чрез изпращане на имейл до собствениците, предоставили такъв. Заявява се, че трите блока са териториално и фукнционално свързани, тъй като са построени в едно общо дворно място, като ползват общ басейн, технически персонал и почистващ персонал, и е взето решение през 2009 г. при учредяване на ЕС, че трите блока ще функционират като една етажна собственост. В тази връзка се посочва, че съобразно чл. 17, ал. 4 от ЗУЕС е направено преизчисляване на идеалните части за всеки от трите обекта до сбор от 100 %, което прекалкулиране е отразено в присъствения списък. Сочи се, че протоколчикът е избран при спазване на чл. 16, ал. 4 от ЗУЕС. Навежда се, че съдържанието на протокола не е оспорено в предвидените срокове.

Развиват се съображения в насока, че таксата за управление и поддръжка е приета при спазване на чл. 51, ал. 9, т. 2 от ЗУЕС. Сочи се, че са спазени изискванията за приемане на решението по т. 2 от дневния ред. Твърди се, че отчетът и проектът за бюджет са изслушани и не е имало възражения срещу предоставените материали, поради което решенията по т. 3 и т. 4 от дневния ред са законосъобразни. С тези доводи от съда се иска да отхвърли предявения иск. Представят се писмени доказателства.

Ищецът „Б*****"**** предявява срещу етажна собственост на комплекс „М***Д***“, разположен в ПИ с идентификатор 1***** по КККР на гр. С***В***, представлявани от управителя „Г****"*** иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС - за отмяна на решенията, взети от общото събрание на етажната собственост, проведено на 14.11.2025г.

В исковата молба се навеждат твърдения, че исковата молба е в срок, като се излагат съответните съображения. Твърди се, че са налице допуснати нарушения на закона, свързани със свикването на общото събрание – липса на свикването по имейл; нарушение на чл. 12 от ЗУЕС; неяснота относно коя точно сграда се отнася общото събрание и точното местоположение на провежданото общо събрание и др; нарушения, свързани с присъствения списък – оспорва се неговото съдържание, респ. ид.ч. посочени в него за всеки един етажен собственик; нарушения свързани с кворума и колко общо идеални части са представени на 2 събрание. Твърди се още, че липсва решение за избиране на председател и протоколчик на събранието; че липсват доказателства, че всички присъстващи са етажни собственици.

Навеждат се и конкретни възражения, свързани с т. 1 и т. 3 от дневния ред.

Подаденият писмен отговор по отношение на исковата молба на „Б*****"**** е идентичен с писмения отговор, подаден по отношение на исковата молба на ищците В. Ш. и В. Ш..

В о.с.з. страните се представляват от своите пълномощници. Ищците молят уважаване на предявените искове, а ответникът пледира за отхвърлянето им. Процесуалните представители на ищците представят писмени бележки.

Съдът намира следното:

По делото се установява от представения титул за собственост – договор за покупкопродажба от **** г., обективиран в НА № ***, том ***, рег. № ****, дело № ***/**** г. по описа на нотариус М.Б. – че ищците В. Ш. и В. Ш. са собственици на СОС с идент. № *******.1****, представляващ апартамент № ***, находящ се в блок (сграда) № **, вх. ** в режим на етажна собственост. Спор по делото няма и по отношение на ищеца „Б*****"****, че същият притежава СОС с идентификатор 1*****.*.**, находящ се в блок (сграда) № **, вх. **, поради което следва да се приеме за установено, че ищците имат качеството на етажни собственици и са процесуалноправно легитимирани да предявят процесния конститутивен иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС.

Общото събрание на етажната собственост се провежда на 14.11.2025 г., а протоколът от проведеното ОСЕС е оповестен на 18.11.2025 г. (видно от изготвения протокол за поставено съобщение) поради което конститутивните искове по чл. 40 от ЗУЕС се подават в законоустановения едномесечен срок.

Предявените искове са допустими и следва да се разгледат по същество.

Съгласно утвърдената съдебна практика съдът се произнася само въз основа на наведените в исковата молба твърдения за незаконосъобразност на свиканото и проведено ОСЕС.

По делото се установява, че комплекс „М***Д***“, находящ се в ПИ с идентификатор № ******* по КККР на гр. С***В*** се състои от три сгради, които са отделени една от друга, респ. нямат архитектурна връзка помежду си и че същите са построени в един поземлен имот.

От съдържанието на писмения отговор и приетия като доказателство по делото писмен протокол от проведеното ОСЕС от 14.11.2025 г. се установява, че общото събрание е проведено за целия комплекс, тоест общо за три сгради (блокове).

След като са налице три отделни и самостоятелни сгради, които нямат общи части помежду си (общи стени, покрив и др.), следва да се приеме, че не може да възникне обща етажна собственост между тях, а са налице три отделни етажни собствености по смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС за всяка една сграда (блок). Дворното място, върху което са построени 3 сградите, също не може да се приеме, че е обща част по смисъла закона чл. 38 от ЗУЕС , тъй като етажните собственици, видно от приложените по делото титули за собственост, не притежават ид.ч. от правото на собственост върху земята, а само от вещното право на строеж върху нея. Следователно не може да се приеме, че е налице посочената от ответника хоризонтална етажна собственост, тъй като всички етажни собственици в трите сгради следва да притежават и съответна част от правото на собственост върху земята.

По аналогия, на основание чл. 46, ал. 2 от ЗНА, би могъл да се приложи редът, посочен в чл. чл. 18 от ЗУЕС (който е приет, в случаите когато се извършва управление във всеки отделен ход поотделно по чл. 8, ал. 2 от ЗУЕС) – чрез провеждане на съвместно общо събрание между трите сгради, построени в общия поземлен имот. Разпоредбата на чл. 18 от ЗУЕС е ясна - при необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители. Съвместното общо събрание се свиква по инициатива на управителния съвет (управителя) на една от етажните собствености и се провежда по общите правила за провеждане на общо събрание по този закон. Решенията се приемат с мнозинство две трети от присъстващите.

Именно за решаване на общи за трите сгради въпроси, свързани със съоръженията на поземления имот, тяхното ползване, наем, поддръжка, сключване на договори и пр. би могло да се провеждат съвместни общи събрания между делегирани представители на трите етажни собствености.

Горното мотивира съдът да приеме, че проведеното общо събрание на собствениците на трите сгради от 14.11.2025 г. не е в съответствие с правилата на ЗУЕС, което опорочава и всички взети на него решения.

Следва да се отбележи, че дори и да се приеме, че е възможно да се проведено общо събрание за трите сгради (въпреки че съдът счита, че не е възникнала обща етажна собственост и е незаконосъобразно да се провежда общо събрание като процесното за трите сгради) следва да се отбележи, че не се ангажират от ответната етажна собственост доказателства въз основа на каква методика приравнява общите части на трите сгради към 100 %. Липсва представен по делото например документ, изготвен от технически специалист-инженер, съдържащ таблица за площообразуване на новоизчислените идеални части, от които да е ясно откъде общото събрание приема новоформираните идеални части.

На следващо място, тези новоформирани ид.ч. за трите сгради, приравнени на 100% следва да бъдат надлежно гласувани и приети с решение на общото събрание, което не е сторено.

Липсва и ангажираната по делото съдебно-техническа експертиза, която евентуално да даде отговор дали приравняването на ид.ч. в присъствения списък е надлежно извършено за всеки самостоятелен обект, респ. дали общият сбор на новоформираните дялове е равен на 100 % за трите сгради. Всичко това мотивира съдът да приеме, че въобще не може да се установи дали е спазен кворума по чл. 15, ал. 1 от ЗУЕС за провеждане на ОСЕС, с оглед констатираните пороци, свързани с извършеното преизчисление на процента ид.ч. за всеки отделен СОС, поради което приетите решения на проведеното ОСЕС на 14.11.2025 г. следва 4 да се отменят и на това основание.

На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищците се следват разноски. Ответникът следва да заплати на ищеца „Б*****"**** разноски в размер на 550,90 евро, а на ищците В. и В. Ш.

– *.**,48 евро.

Мотивиран от горното, съдът

РЕШИ:

ОТМЕНЯВА по искове с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, предявени от „Б*****"****, ЕИК:2****, В. Ш., гражданин на Германия, род. на ***** г. в Р*****, и В.

Ш., гражданин на Германия, род. на **** г. против собствениците на комплекс „М***Д***“, разположен в ПИ с идентификатор 1***** по КККР на гр. С***В***, бл. **, бл. **, бл. **, представлявани от управителя на ЕС „Г****"***, всички решения, приети на проведеното общото събрание на от 14.11.2025 г. като незаконосъобразни.