Решение № 123 от 29.04.2024, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 123 гр. Бургас, 29.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на трети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Иво В. Добрев при участието на секретаря Мария Н. Тошева като разгледа докладваното от Иво В. Добрев Търговско дело №

20232100900117 по описа за 2023 година

Производството е образувано по повод молба, подадена от „Обзор Инвест“ООД, ЕИК 148117217, със седалище и адрес на управление гр.Варна, ул.“Иван Вазов“ №10, офис 3, със съдебен адрес гр.Варна, ул.“Марко Балабанов“ №41-43, ет.-партер, офис 1.1 против „БМ Хотели“ ЕООД, ЕИК 203835986, със седалище и адрес на управление гр.Ахелой, община Поморие, ж.к. местност „Бабата“, хотелски комплекс „Липите“ с искане да бъде постановено решение, с което да се развали по реда на чл.87 ал.3 ЗЗД сключения между страните договор за покупко- продажба на недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор №*** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Обзор, общ.Несебър, одобрени със заповед №РД-18-59 от 14.09.2006г. на изпълнителния директор на АК, с площ от 1729 кв.м., с трайно предназначение на територията “урбанизирана“, начин на ползване:

“средно застрояване/от 10 до 15 метра/, с номер по предходен план 155002, при граници и съседи на поземления имот: имоти №***, №***, №***,

№***,№***, №***, №***, ведно с всичките подобрения и приращения за имота.

Твърди се в исковата молба, че на 03.05.2018г. между страните е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №178, том VII, дело №1402 по силата, на който ищецът продал на ответника посочения по-горе поземлен имот за сумата от 80 000 евро, а купувачът се задължил да заплати 5000 евро при подписване на договора, като поел ангажимент остатъкът да даде на части в срок до 31.10.2020г. Към датата на предявяване на иска, въпреки многобройните покани, ответникът не изпълнил задължението си да заплати част от продажната цена в размер на 71 000 евро. Касаело се за виновно неизпълнение, а за ищцовото дружество, предвид соченото недобросъвестно поведение бил налице правен интерес от развалянето на договора за покупко-продажба.

В постъпилия отговор на исковата молба се оспорва основателността на претенцията.

Възразява се в тази връзка, че ищецът се явява неизправна страна по договора, поради което и не може да иска разваляне на същия в резултат на виновно неизпълнение на противната 1 страна. Уточнява се, че продавачът не изпълнил задължението си да предаде на купувача недвижим имот с посочените в договора характеристики, а именно: урбанизиран такъв, в който е възможно извършване на строителство. Изтъкват се съображения, че към датата на сделката недвижимият имот е бил със статут на земеделска земя, тъй като изграждането на обекта не е започнало шест години след влизане в сила на разпоредбата на §27 ал.3 т.2 ПЗР към ЗИДЗОЗЗ, регламентираща действието на издадените вече решения на Комисията по чл.17 ал.1 т.1 ЗОЗЗ. Добавя се също така, че с решение №8/21-22.11.2018г. Комисията по чл.17 отказала да потвърди решение №3/20-21.05.2009г., тъй като за процесната територия не е одобрен и влязъл в сила ОУП.

Формулирано е и второ възражение- такова за унищожаемост на договора за покупкопродажба, поради грешка в предмета, предвид това, че се касаело за съществени качества на продавания недвижим имот. Ответникът- купувач считал, че придобива убранизиран имот с променено предназначение на земята- за строителство, но всъщност се оказало точно обратното. Статутът на имота не бил променен и към настоящия момент, след като нямало влязъл в сила ОУП на Община Несебър, в който имотът да подада в урбанизирана територия. Тъй като се отнасяло до съществени качества на вещта по силата на чл.28 ЗЗД грешката се явявала основание за унищожаване на процесната сделка.

Доразвиват се изложените аргументи за неизправност на ищцовата страна, която не изпълнила точно и добросъвестно ангажиментите си да престира обещания недвижим имот, като соченото неизпълнение се явявало значително и съществено.

Депозирана е допълнителна искова молба, в която се оспорват възраженията на ответника. Изразена е позиция, че единствената причина за неплащане на цената по сделката от ответника е липсата на финансови средства у дружеството-купувач. Казаното се установявало от множеството разменени писма между страните, включително направено от купувача предложение за разсрочване на задълженията му. Последното представлявало извънсъдебно признание на неизгоден за страната факт и напълно опровергавало всички изложени твърдения в отговора- за неизправност на продавача, грешка в предмета и неизпълнение на задълженията му да предаде имот с договореното от страните предназначение и статут. Уточнява се, че процесният имот е продаден като поземлен такъв с предназначение на територията: „урбанизирана“ и начин на трайно ползване: „средно застрояване“ до 10-15 метра. В нотариалния акт липсвало отразяване дали предметът на продажба е урегулиран поземлен имот или годен за застрояване такъв. В акта, също така не били описани постройки, а в приложените към него документи се цитирало решението на Комисията по чл.17 ал.1 т.1 ЗОЗЗ. Последното означавало, че към момента на сделката, при съобразяване съдържанието на нотариалния акт и приложенията към него, купувачът бил наясно, че имотът е урбанизирана територия, незастроен е, а решението от 21.05.2009г. на Комисията по чл.17 ЗОЗЗ е изгубило правното си действие по силата на закона и предвид незастрояването на имота в течение на шест години от решението, изтекли преди датата на подписване на нотариалния акт.

Сочи се, че преди сключване на договора ищцовата страна е предоставила на 2 ответната всички документи за имота, като на последната са били известни обстоятелствата относно трайното предназначение на територията и начина на трайно ползване на същата.

Купувачът се запознал предварително с всички документи, които му били изпратени на електронния адрес. Освен това по негово желание страните осъществили среща по местонахождение на имота, направен бил оглед и никакви претенции от негова страна не били заявени. Купувачът знаел и трябвало да знае, че към датата на сделката решението за смяна на предназначението на земята е изгубило действието си, като продавачът не само не укрил това обстоятелство, но му предоставил цитираното решение, за да се запознае първият с него и съобрази изтеклите срокове и отпадането на действието му. Продавачът, действайки изцяло добросъвестно представил решението на комисията от 2009г. и то не само, за да узнае купувачът действителното положение, но и за целите на последващото потвърждение на решението при ползване на облекчения режим на процедурата, уредена в §30 ал.1 от ПРЗ към ЗИДЗППМ вр. §27 ал.3 ПРЗ на ЗИДЗОЗЗ, което пък трябвало да е ангажимент на купувача в качеството му на собственик на имота.

Ирелеватно се явявало възражението на ответника, в което последният се позовавал на целта на закупуване на терена- изграждане на басейн. Насрещно се заявява, че в поземления имот, след покупката му, е извършен незаконен строеж, без одобрени строителни книжа и издадено разрешение за строеж.

Във връзка с процедурата, приключила с отказ на Комисията по чл.17 ал.1 ЗОЗЗ се излага, че същата е проведена от името на ответника, като към момента на издаване на удостоверението, на което се позовавал последния- 16.03.2020г. имотът бил негова собственост. Заявява се също така, че ответникът в качеството му на собственик е следвало да обжалва в законоустановения срок и по реда на АПК решението на Комисията от 2018г., поради което и не можел да твърди, че същото правило невъзможно потвърждаването на първото решение от 2009г. Никъде в ЗППМ или ЗОЗЗ не се съдържало изискване след влизане на ПУП-ПРЗ за имота да се изчаква влизане в сила и на ОУП на населеното място за целите на промяната на предназначението на същия. Ответникът не можел да черпи права от собственото си бездействие, след като не предприел необходимото по атакуване на незаконосъобразния административен акт, а отделно от това отказът бил направен под условие до влизане в сила на ОУП на Община Несебър.

По повод възражението за унищожаемост на сделката, поради грешка се твърди, че сделката е сключена от пълномощник на дружеството, действащ с мандат на волеобразуващия орган. Грешката в субективното възприятие на пълномощника, ако такава се твърдяла, категорично не можела да се приравни на грешка във възприятието на юридическото лице страна по сделката. Отношенията между търговеца и пълномощника му се уреждали на плоскостта на нормите на чл.36-43 ЗЗД, но като такива били непротивопоставими на продавача по договора, освен в хипотезата на чл.40 ЗЗД, която в случая не била налице. Управителят и едноличен собственик на купувача бил наясно със състоянието и начина на трайно ползване и предназначението на недвижимия имот към момента на сключване на договора, след като е подписал протокол за покупка и същият е 3 предоставен на пълномощника и нотариуса за целите на сделката. В продължение на повече от пет години от подписване на договора ответникът не възразил по отношение на вида на територията на продадения имот, нито е уведомил ищеца за грешка в предмета на сделката, искайки разваляне на същата, нещо повече потвърдил е валидността на сключването и, искайки отсрочка за плащането на цената, поради липса на парични средства, правейки изрични изявления в електронна кореспонденция, разменена между страните през 2020 и 2019г. Ответникът извършил плащане на вноски от по 2000 евро през 2018г. и 2019г., дори след като му било връчено решението на Комисията по чл.17 от закона с отказа за потвърждаване решението от 2009г. Последното обстоятелство, при съобразяване разпоредбата на чл.35 ал.2 ЗЗД имало ефекта на потвърждаване на сделката. Освен това, възражението за унищожаване на договора следвало да се счита погасено по давност, съгласно чл.32 ал.2 ЗЗД, тъй като от сключване на договора е изтекъл тригодишния срок, слагащ край на тази възможност.

Ответникът „БМ Хотели“ЕООД се противопоставя на твърденията, изложени в допълнителната искова молба, като поддържа становището си, че ищецът не е изпълнил задължението си да прехвърли имот с предназначение, съгласно договореното между страните, независимо от направеното отбелязване в нотариалния акт. Уточнява се също така, че през 2018г. вече не съществувала възможност за извършване на промяна в предназначението на земеделска земя, без имотът да попада в урбанизирана територия, съгласно влязъл в сила ОУП. Несъстоятелни били и доводите, че ответникът не бил обжалвал решението на Комисията по чл.17 ЗОЗЗ, тъй като това единствено би натоварило дружеството с допълнителни разноски по изложените преди това съображения, като този проблем стоял по същия начин и при други общини-Царево, Несебър, Поморие. Освен настъпилите междувременно промени в разпоредбите на ЗУТ, които не допускали промяна в предназначението на земеделска земя, без влязъл в сила ОУП, такава забрана се съдържала и в нормата на чл.17 ал.1 ЗУЧК.

Оспорват се твърденията, че неплащането на вноските се дължало на финансови затруднения на ответника.

С постъпилата насрещна искова молба е предявен насрещен иск с правно основание чл.55 ЗЗД. В същата се преповтарят изложените във връзка с постъпилата искова молба доводи и аргументи на „БМ Хотели“ЕООД за неизправност на ищеца, поради това, че продавачът не е изпълнил ангажимента си да предаде имот, който не е със статут на земеделска земя и за унищожаемост на сделката, поради грешка в предмета. Ако бъде прието, че договорът следва да се развали или сделката е унищожаема и доколкото и в двете хипотези всяка от страните дължи да върне на другата това, което е получила по него на основание чл.55 ал.1 предл.1 и 3 то ЗЗД е заявено искане за осъждане на ответника по тази насрещната претенция да върне на „БМ Хотели“ЕООД получените от него вноски по договора в размер на 9000 евро с левов еквивалент 17 602.47 лева като недължиимо платени и на отпаднало основание по развален договор за покупко продажба от 03.05.2018г.

Заявено е и право на задържане на ищеца на недвижимия имот до връщане на 4 горепосочената сума.