Решение № 4831 от 13.03.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 4831 гр. София, 13.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ при участието на секретаря РУЖА Й. АЛЕКСАНДРОВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело № 20251110119017 по описа за 2025 година

М. Д. К. е предявил осъдителeн иск против С. Х. П., с правна квалификация чл. 79, ал.1, предл.1 от ЗЗД, с искане ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца с искане за осъждане на ответника да заплати сумата от 5000 евро, както и 9780 лв., представляваща парични суми дължими на основание т. 6 от договор за гаранционен депозит от 20.12.2024 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 01.04.2025 г., до окончателното изплащане на сумата.

В условията на евентуалност е предявен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД от М. Д. К. срещу С. Х. П., с искане за осъждане на ответника да заплати сумата от 5000 евро и 9780 лв., представляваща подлежаща на възстановяване парична сума по договор за гаранционен депозит от 20.12.2024 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 01.04.2025 г., до окончателното изплащане на сумата.

Ищцата твърди, че по силата на договор за гаранционен депозит, сключен на дата 20.12.2024 г. между М. Д. К. като депозант и С. Х. П., в качеството и на депозитар, като първата е предала на ответницата сумата от 5000 евро с левова равностойност по централен фиксиран курс на БНБ – 9779.15 лева като гаранция, че има намерение да закупи недвижим имот, които е собственост на ответницата С. Х. П., а именно: апартамент и мазе, находящ се на първи етаж в жилищна сграда с адрес: **********. Твърди се, че сумата в размер на 5000 евро е била предадена в брой от ищцата на С. Х. П. при сключването на договора, като съгласно т. 2 от договора същият изпълнявал и функцията на разписка, удостоверяваща получаването на паричните средства. Заявява, че 1 било уговорено в чл. 4 от процесния договор, че депозантът се задължава в срок до 10.01.2025 г. да сключи с депозитаря последващ предварителен или окончателен договор за покупко – продажба на описания в договора имот, като с анекс допълнително споразумение № 1/08.01.2025 г. страните продължили срока на предварителния договор до 10.02.2025 г. Сочи, че при подписването на анекса ищцата превела на ответницата с банков превод от 09.01.2025 г. като допълнителен депозит сумата от 9780 лева, съответстваща на още 5000 евро.

Заявява, че в сключения Договор за гаранционен депозит от 20.12.2024 г., който бил изготвен изцяло от ответницата и представен на ищцата М. Д. К. за подпис при извършването на оглед на апартамента на същата дата не била посочена цената, на която последната ще купи имота от С. Х. П., както и площта на имота, като поддържа, че уговорената между страните цена е в размер на 193 000 евро. Твърди се, че на дата 07.02.2025 г. ответницата е изпратила по електронната поща на купувача М. Д. К. (ищец по делото) предварителен договор за покупко – продажба на имота с подробно описание, като посочената цена била в размер на 287 000 лева. Ищцата твърди, че единствената цена за която е било налице съгласие е тази в размер на 193 000 лева, която е обявена от продавача С. Х. П. (ответник) в публикуваните обяви за продажба на имота, Посочва, че е налице и съществена разлика в площта на апартамента, като обявената в публикуваните обяви е 59 кв.м., а тази посочена от продавача в предварителния договор е 48.59 км.м. Заявява, че с писмо, изпратено чрез електронна поща на дата 08.02.2025 г. ищцата уведомила продавача С. Х. П. (ответник по делото) за установените несъответствия на цената и площта на имота с уговореното при сключването на договора за гаранционен депозит. Поддържа, че на дата 10.02.2025 г. ищцата по електронната поща е изпратила на ответницата С. Х. П. коригиран предварителен договор за покупко – продажба на процесния имот на уговорената цена в размер на 193000 евро, който ответницата е отказала да приеме. Заявява, че на 12.02.2025 г. поканила ответницата, при което е бил налице отказ от сделката при уговорените между страните условия и в 7 – дневен срок да върне сумата на депозита, което ответницата отказва да направи. Изтъква, че задължението на ответницата за връщане на предадения й депозит произтича по силата на т. 6 от Договора за гаранционен депозит от 20.12.2024 г. Заявява, че едностранната промяна на съществени елементи на сделката, като нейната цена и площта на продавания имот, представлява едностранен отказ от сделката при първоначално уговорените между страните условия. Счита, че за ищеца е налице правен интерес да предяви срещу ответницата иск за връщане на сумата в размер на 9779.15 лева, както и сумата в размер на 9780 лева, платени по силата на Договора за гаранционен депозит от 20.12.2024 г., чието връщане се дължи по силата на т. 6 от договора.

Моли съда да уважи така предявените искове. Претендира и разноски. Пред съда процесуалният представител на страната прави уточнение на исковата молба с писмена молба, и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът С. Х. П. заявява, че сключения Договор за гаранционен депозит от 20.12.2024 г. е имал преддоговорна 2 функция. Поддържа, че при извършването на огледа и предаване на сумата е бил предоставен нотариалния акт на имота, тъй като ищцата е заявила, че ще закупува същия с ипотечен кредит, като нотариалния акт й е необходим пред банката. Твърди, че в договора не е посочена фиксирана цена на имота, а тя е договорена устно между страните в деня на подписване на самия договор.

Твърди, че ищцата е извършила оглед на имота и е депозирала сумата, за да бъде свален имота от продажба в интернет. Поддържа, че договорът има за цел да се пази имота, като в него е уговорено, че при отказ от страна на купувача, депозита се задържа от продавача. Заявява, че при отказ на депозитаря да подпише предварителен и/или окончателен договор, депозитарят губи депозита. Счита, че действителната воля на страните е била, че ако не се сключи предварителен или окончателен договор, то следва да се задържи предоставения депозит в двоен размер. Поддържа, че не е била уговаряна цена на имота в размер на 193000 евро. Оспорва представения от ищцата констативен протокол, тъй като счита, че този протокол не е годно доказателство и не доказва уговорената между страните цена на процесния имот. Поддържа, че отмятането на депозитаря да закупи имота по силата на процесния договор го прави неизправен длъжник. Заявява, че ответникът е изпратил предварителен договор, но ищеца прави отказ да го подпише, като с отказа си не изпълнява условията по договора за депозитна гаранция и депозита е задържан от ответника. Счита, че представения констативен протокол се отнася за други имоти в кв. „******“. Моли съда да остави исковата претенция без уважение. Претендира и разноски. Пред съда процесуалният представител на страната поддържа отговора на исковата молба, и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК, като в условията на евентуалност прави възражение за прекомерност на разноските претендирани от насрещната страна.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че между страните е сключен договор за гаранционен депозит от 20.12.2024 г., както и анекс към него от 08.01.2025 г., както и че във връзка с договора за гаранционен депозит на ищецът е заплатил на ответника сумата от 5000 евро, а на 09.01.2025 г. е заплатил на ответника сумата от 9780 лв. Горното се установява и от представения договор за гаранционен депозит от 20.12.2024 г., сключен между М. Д. К., като депозант и С. Х. П., като депозитар, съгласно който депозантът предава на депозитаря сумата от 5000 евро като гаранция, че депозантът в лично качество или чрез собствените си дружества има намерение да закупи /като подпише предварителен и/или окончателен договор/ следния недвижим имот, собственост на депозитаря, а именно апартамент и мазе, находящ се на първи етаж в жилищна сграда с адрес ************. Съгласно т. 2 от договора депозантът предавал на депозитаря като гаранционен депозит сумата от 5000 евро в деня на подписване на настоящия договор, като договорът изпълнявал функцията на разписка удостоверяваща получаването на паричните средства. В т. 3 от 3 договора е посочено, че депозитарят се задължавал до сключването на предварителен/окончателен договор за покупко-продажба на имота предмет на договора с депозанта, да не продавал имота на трети лица, да не го обременявал с тежести, както и да не разпространявал обявления за продажба на същия. В т. 4 е предвидено, че депозантът се задължавал в срок до 10.01.2025 г., да сключи с депозитаря последващ предварителен/окончателен договор за покупко-продажба на описания в т.1. имот, като при подписването на окончателен договор за покупко-продажба депозитарят връщал предадената депозитна сума на депозанта, като тя не представлявала задатък по окончателния договор за продажба. В т. 5 от процесния договор е посочено, че ако депозантът едностранно се откажел от покупката на апартамента, в срока на действие на настоящия договор, депозитарят имал право да задържи гаранционния депозит. Съгласно т. 6 от договора за депозит се посочва, че ако депозитарят едностранно се откажел от сделката, връщал сумата от 5000 евро платена по предмета на този договор, без да дължи допълнителни финансови и съдебни санкции и неустойки.

По делото е представен допълнително споразумение № 1 от 08.01.2025 г. от 08.01.2025 г. към договор за гаранционен депозит от 20.12.2024 г., съгласно което т. 4 от договора се променяла по отношение на описания срок на действие, като датата, до която да бъде валиден същия се променяла на 10.02.2025 г., дата за подписване на предварителен договор.

Представено е платежно нареждане от 09.01.2025 г. съгласно което М. Д.

К. е превела на С. Х. П. сумата от 9780 лв. с посочено основание т. 2 от договор от 20.12.2024 г.

По делото от представения констативен протокол № 77 от 14.02.2025 г. съставен от нотариус Х.В., рег. № 628 в НК, район на действие РС- София, се установява, че на 14.02.2025 г. посредством компютъра в нотариалната кантора в полето за търсене на Google и на Bing било изписано като ключови думи ЮЛ, „******“ и „193 000,00 EUR“, като се констатирало, че сред намерените резултати излизали обяви за продажба на недвижим имот в гр.

София, кв. „******“ на цена 193 000,00 EUR (сто деветдесет и три хиляди евро), като в част от обявите като квадратурата на апартамента била посочена 59 кв.м, а в други - 56 кв.м. При търсене в Bing като последна дата на публикуване на обявата фигурирала 18.12.2024 г., а при търсенето в Google излизали данни за агенцията, публикувала обявата, а именно - ЮЛ ЕООД, както и телефон за връзка – ******, като при опит да се отворят обявите за имота излизало надпис „Търсената от Вас обява е изтрита или не е активна“.

Било извършено ново търсене в Google и Bing със същите ключови думи ЮЛ и „******“, но с цена 287 000,00 EUR, като и на двете платформи не се открили съвпадения в трите въведени критерия. Към протокола са приложени екранни снимки.

Съгласно представеното актуално състояние от Търговския регистър и регистър на юридическите лица с нестопанска цел ЮЛ ЕООД е видно, че управител и едноличен собственик на капитала се явява С. Х. П., като дружеството е с предмет на дейност посредничество на сделки с недвижими имоти.

4

По делото е представена кореспонденция по електронната поща между ответницата и ищеца, от която се установява, че на 07.02.2025 г, на ищцата е изпратен проект на предварителен договор, в който е посочена продажна цена от 287000 евро, както и че апартамента е със застроена площ от 48.59 кв. м. На 08.02.2025 г. ищцата е уведомила ответницата, че посочената цена от 287000 евро е различна от цената, която е била посочена в обявата и за която се били разбрали, като имало и разминаване в квадратурата на апартамента. На 09.02.2025 г. ответницата е уведомила ищцата, че сумата от 287000 евро била договорената, актуална и отговаряла на пазарната ситуация и предлагането на жилищния пазар в кв. „******“. На 09.02.2025 г. ищцата е уведомила ответника, че договорената цена за продажбата на апартамента била 193000 евро, като поради едностранното изменение на цената следвало незабавно да се върне платения депозит в размер на 10000 евро. В периода от 09.02.2025 г. до 10.01.2025 г. отново е осъществена кореспонденция между ищцата и ответницата във връзка с промяната на цената и евентуално осъществяване на среща. На 12.02.2025 г. ищцата е уведомила ответницата, че едностранната промяна на цената се явява отказ от договора, поради което ищцата е поканила ответницата в седем дневен срок да възстанови сумата от 10000 евро.