Решение № 331 от 17.07.2025, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 331 гр. Пловдив, 17.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XXIII СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Грета Ил. Чакалова при участието на секретаря Ваня Б. Казакова като разгледа докладваното от Грета Ил. Чакалова Търговско дело № 20245300900395 по описа за 2024 година

Предявен е иск от „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ

ГРУП“ ЕООД, ЕИК 205032331, Пловдив, ул.“Булаир“ 17, чрез процесуалния му представител адв.С., със съдебен адрес:

*** против

„СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД, ЕИК 203487736 с правна квалификация чл.92 ЗЗД.

Твърди се в исковата молба, че с Договор за продажба на недвижим имот от 15.07.2022 г., обективиран в нотариален акт вх.рег. № 2458/15.07.2022 г., акт № 64, т.70, дело № 14272/2022 г. на АВп – Пловдив, „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД е продало на „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП" ЕООД правото на собственост върху следните обекти, намиращи се в гр.Пловдив, ул.“Димчо Дебелянов“ 6: апартамент с идентификатор ***.; склад с идентификатор ***; гараж с идентификатор ***, ведно със съответните идеални части от сградата и от поземления имот, върху който се намира сградата, в която са построени посочените обекти. Към момента на сключването на договора сградата е била в степен на завършеност „груб строеж".

С Договор за замяна, сключен с нотариален акт вх.рег.№ 8228/22.03.2023 г., акт № 154, т.23, дело № 4490/2023 г. на АВп – Пловдив се заменя складово помещение с идентификатор *** със складово помещение с идентификатор ***.

Преди сключването на договора за продажба от 15.07.2022 г. страните са сключили Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и възлагане на строителство от 09.05.2022 г., изменен с Анекс 1

№ 1/20.02.2023 г. Съгласно Предварителен договор от 09.05.2022 г. дружеството продавач „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД е следвало да предаде обектите след издаването на Акт обр.15 най-късно до 30.06.2022 г., а най-късно до 31.08.2022 г. сградата е следвало да бъде въведена в експлоатация. При неизпълнение на това задължение страните са уговорили санкция за продавача – заплащане на неустойка в размер на 0.03 % от платената част от цената на ден, но не повече от 15 % от платената цена на имотите. Разрешение за въвеждане в експлоатация е издадено на 04.05.2023 г.

Предаването на обектите е извършено на 18.04.2024 г. Поради това дължимата от „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ" ЕООД неустойка по силата на предварителния договор е в размер на 130 434 лв - 15 % от платената част от цената на продадените имоти в размер на 869 562 лв - максималният предвиден в договора размер.

От своя страна „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП"

ЕООД дължи по силата на Договор за продажба на недвижим имот от 15.07.2022 г., обективиран в нотариален акт вх.рег. № 2458/15.07.2022 г., акт № 64, т.70, дело № 14272/2022 г. на АВп – Пловдив, сумата от 45 766 лева с ДДС, представляваща остатък от продажната цена на обектите /5% от уговорената продажна цена, цялата от 915 328.44 лв/, както и сумата от 29 337 лв с ДДС доплащане във връзка с извършената замяна на избени помещения с Договор за замяна от 22.03.2023 г., т.е. „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП" ЕООД дължи на „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ" ЕООД сумата от 75 104 лв.

С покани, връчени както по електронна поща на дружеството продавач, която поща е посочена като начин за официално връчване на съобщения в Предварителен договор от 09.05.2022 г., така и чрез ЧСИ Стефан Горчев, peг. № 824 на Камарата на ЧСИ, ищецът е поканил ответника в 7дневен срок от получаване на поканата да заплати по сметка на „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП" ЕООД сумата от 55 330 лв, явяваща се разлика между дължимата от „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ" ЕООД неустойка в размер на 130 434 лв и сумите, дължими от „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП" ЕООД като доплащане на цената на недвижимите имоти от общо 75 104 лв или да заплати сумата от 55 330 лв.

Доколкото ответникът не е платил дължимата неустойка, се иска да се постанови решение, с което да се осъди „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД да изплати на „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП“ ЕООД сумата от 55 330 лв, представляваща неустойка за неизпълнение на задължението да предаде в срок до 31.08.2022 г. самостоятелни обекти, предмет на Договор за продажба от 15.07.2022 г., формирана като разлика между дължимата от „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ" ЕООД неустойка в размер на 130 434 лв и сумите, дължими от „МОМО РИЪЛ ИСТЕЙТ КОНСУЛТИНГ ГРУП" ЕООД като доплащане на цената на недвижимите имоти от общо 75 104 лв, ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата. Претендират се направените деловодни 2 разноски.

В срока по чл.367 ГПК от ответника е постъпил писмен отговор, с който се дава следното становище по предявения иск:

-Не се оспорва обстоятелството, че на 09.05.2022г. между У.Б.

/заместен в последствие от дружеството - ищец/, като купувач, и ответника, като продавач, е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и за възлагане на строителство на описаните в исковата молба имоти, както и че на 15.07.2022 г. между страните е сключен договор за продажба на недвижимите имоти за сумата от общо 915 328.44 лв, както и че страните са се договорили, че остатъкът от продажната цена от 45 766.42 лв ще се заплати на продавача в 10-дневен срок от предаване на купувача на Разрешение за въвеждане в експлоатация на сградата.

-Не се оспорва и обстоятелството, че на 22.03.2023 г. е сключен договор за замяна на складовото помещение и страните са се договорили за уравняване стройността на заменените помещения ищецът да заплати на ответника сумата от 29 337 лв в 10-дневен срок от предаване на Разрешението за въвеждане в експлоатация на сградата.

-Оспорва се обстоятелството, че ответното дружество продавач по негова вина не е изпълнило задължението си по т.8 от Предварителния договор от 09.05.2022 г. за довършване на сградата и предаване на обектите с издаден Акт Образец 15 най-късно в срок до 30.06.2022 г. Това е така, тъй като в чл.10 от Предварителния договор страните са приели, че Продавачът не е в забава, ако неспазването на някои от сроковете по договора се дължи на причини, за които продавачът не отговаря, като например: забавяне от държавни или общински органи, промяна в законодателството, поставяща допълнителни изисквания във връзка със строителството, проектирането и всякакви дейности, имащи отношение към построяването на жилищната сграда, подпочвени усложнения, лоши метеорологични условия, спорове със собственици на съседни имоти, забава на експлоатационните дружества при свързването с мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура и други обективни причини. При наличие на тези хипотези страните са се съгласили, че срокът се удължава с толкова време, колкото е необходимо за отстраняване на причините за забавата.

Видно от Договор за продажба от 22.03.2021 г.

„СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ“ ЕООД закупува построените в недвижимия имот обекти, като е посочено, че сградата е със степен на завършеност „Груб строеж", т.е. издаден е Акт образец 14. След закупуване на сградата на 29.03.2021 г. между „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ" ЕООД и „РИВАС" ООД е сключен Договор за извършване на строително-монтажни работи, с който договор „СТРОЙДЕВЕЛОПМЪНТ" ЕООД възлага на „РИВАС" ООД довършването на сградата до етап издаване на Разрешение за въвеждане в експлоатация. При изпълнение на възложените му СМР, след като на откритите тераси на сградата /общо 170 кв.м./ в края на м. ноември 2021 г. от 3

„РИВАС" ООД е положена циментовата замазка, след който етап по технология следва полагане на хидроизолация на тези открити тераси, поради настъпващия зимен сезон е издадена Заповед №5 от 30.11.2021 г., подписана от строителя, възложителя, строителния надзор и техническия ръководител, с която се констатира, че влажността на замазката на тези открити тераси е средно от 25.9% и се възлага на техническия ръководител да прави два пъти седмично измервания на влажността и да представя резултатите на строителния надзор. В т.2 от Заповедта от строителния надзор е наредено всички довършителни работи - мазилки и вътрешни замазки да започнат да се извършват след изпълнение на хидроизолацията на откритите тераси.

Съгласно разпоредбата на чл.168, ал.4 ЗУТ законодателят е предвидил императивно, че предписанията и заповедите на лицето, упражняващо строителен надзор, вписани в заповедната книга, са задължителни за строителя, предприемача и техническия ръководител на строежа. В изпълнение за задължителните предписания на строителния надзор извършването на посочените СМР е спряно и е започнало измерването на влажността на замазките по откритите тераси. Едва на 08.08.2022 г. се констатира, че показателят влажност на замазките е паднал под императивно изискващия се минимум от 6%, при което може да се продължи с полагане на хидроизолацията и веднага след това със следващите се по технология довършителни СМР - полагане на гранитогрес върху терасите и вътрешните мазилки и замазки. Поради това със Заповед № 6 от 09.08.2022 г., подписана отново от строителя, възложителя, строителния надзор и техническия ръководител, от строителния надзор е разрешено да се направи хидроизолацията на откритите тераси.

Ето защо следва да се приеме, че за периода от 09.05.2022 г./датата на сключване на предварителния договор между страните по делото/ до 09.08.2022 г., т.е., за период от три месеца, Продавачът не е бил в забава, доколкото са били налице причини за спиране на СМР, за които Продавачът не отговаря и срокът по чл.8 от предварителния договор за снабдяване на сградата с Акт образец 15 се удължава с три месеца - до 30.09.2022 г. И поради това Продавачът е бил в забава само 24 дни - за периода от 01.10.2022 г. до 24.10.2022 г., като дължимата неустойка съобразно клаузите на предварителния договор е в размер на 0.03% на ден от сумата 869 562 лв, представляваща платената част от цената по Договор за продажба от 15.07.2022 г., която на ден е 260.87 лв, т.е., за 24 дни неустойката е в размер на общо 6 260.85 лв.

Издаването на Разрешение за въвеждане в експлоатация на сградата е предхождано от съставянето на Акт образец 15, който след като е подписан от всички страни в процеса на изграждане на сградата и собствениците в нея, се предоставя на административния орган. Акт образец 15 е изпратен на ищеца за подпис на 24.10.2022 г. Ищецът отказва да подпише Акт образец 15 с мотива, че изпълнението на строежа страда от недостатъци, а именно:

4

-височината на прехвърленото мазе - обект с идентификатор ***;

- качеството на вратите- вътрешни и външни;

-начин на оформяне на фасадата на сградата;

-дограмата и вратите за обект с идентификатор *** са замърсени и не може да се провери дали има щети по тях и дали функционират нормално.

Ответникът посочва, че дори и да се приеме, че действително страните са установили посочените недостатъци, то същите се явяват неотносими и несъществени и не отменят задължението на ищеца да бъде съставен и подписан Акт 15, както изисква чл.7, ал.З, т. 15 от НАРЕДБА № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Това означава, че ищецът е бил задължен да подпише Акт образец 15 още на 24.10.2022 г. - датата, на която същият му е изпратен по електронната поща за подпис, независимо от посочените от него възражения.

Това е така, тъй като при утвърждаване на образците на актовете, които се съставят по време на строителството, съгласно НАРЕДБА № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, вкл. и образец на Акт образец 15, за такъв вид недостатъци на СМР законодателят е предвидил, че при наличие на такива по изпълнените СМР претендиращият за тяхното наличие, съответно отстраняване, следва изрично да ги посочи в самия Акт Образец 15 и в същия този акт да се отбележи кое е лицето, което следва да ги отстрани и в какъв срок. За периода от 24.10.2022 г. до 20.02.2023 г. /четири месеца/ ищецът неоснователно е отказвал да подпише акт Образец 15, което е довело до забавяне издаването на Разрешение за въвеждане в експлоатация. Страните са се договорили – чл.9 от Предварителен договор от 09.05.2022 г. Разрешение за въвеждане в експлоатация да бъде издаден в двумесечен срок от подписване на Акт Образец 15. След като Акт Образец 15 е подписан на 20.02.2023 г., означава, че разрешение за въвеждане в експлоатация следва да се издаде на 20.04.2023 г.; Разрешение за въвеждане в експлоатация е издадено на 04.05.2023 г.,което означава, че ответникът е изпаднал в забава само 14 дни - за периода от 20.04.2023 г. до 04.05.2023 г. и дължимата неустойка е в размер на 0.03% на ден от сумата 869 562лв, т.е., в размер на общо 3 652.18 лв. В тази връзка претенцията на ищеца за заплащане на дължима неустойка и основателна само до размера от 9 913.03 лв, като за разликата до пълния претендиран размер от 130 434 лв е неоснователна.