Решение № 4409 от 26.06.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4409 гр. София, 26.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-15 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети май през две хиляди двадесет и шеста годИ. в следния състав:

Председател: Г. Вълкова при участието на секретаря Михаела Огн. Митова като разгледа докладваното от Г. Вълкова Гражданско дело № 20251100105473 по описа за 2025 годИ.

Производството по делото е образувано по предявен от М. К. К. против Ц. П. К. и Б. И. А. иск с правно основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД, евентуален иск срещу Б. И. А. с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД и иск на К. М. К. против Б.

И. А. с правно основание 124 ГПК.

М. К. твърди, че на 24.09.2021 г. баща му К. К. му е прехвърлил, чрез договор за дарение, собствеността на недвижим имот: апартамент № 14, находящ се в гр. София, ул. „********, ведно със зимнично помещение № 9 и 2,922% ид. части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, който имот е с идентификатор ***., като в полза на прехвърлителя било учредено вещно право на ползване. При справка в Служба по вписванията ищците установили вписан договор за покупкопродажба на същия имот с дата 10.03.2021 г., като с последния К. К., чрез пълномощник Ц. К., продал имота на Б. А.. К. К. твърди, че бегло познава Ц.

К., не я е упълномощавал да го представлява по договор за прехвърляне правото на собственост, не е получавал продажна цена, не е предавал владението на имота на трето лице, не се е явявал в кантората на нотариус И.

И. Ж., удостоверила упълномощителната сделка.

По изложените съображения

1.

К. М. К. : моли съда да признае за установено спрямо ответниците Ц. К. и Б. А., че договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.03.2021 г., обективиран в нотариален акт № 48, том I, рег. № 2332, дело № 42/2021 г. е недействителен по отношение на ищеца, на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД като сключен без представителна власт;

1 при условията на евентуалност - договорът да бъде развален по отношение на Б. А. поради неизпълнение на задължението на купувача да заплати на продавача продажната цена.

2.

М. К. К. моли съда да признае за установено по отношение на Б.

А., че е собственик на *** на основание договор за дарение от 24.09.2021 г.

В отговор на исковата молба Ц. П. К. посочва, че познава К. К. повече от 5-6 години, били в близки отношения и той й предложил брак. Не можели да отидат да живеят в апартамента на възрастната му майка в р-н „СлатИ.“, поради което К. К. решил да го продаде и да закупят друг, но майка му да продължи да живее в продадения апартамент още 1-2 години. К. К. работел на смени и по тази причИ. упълномощил Ц. К. да се занимава с продажбата. През м. януари заедно отишли в нотариална кантора на *** и там нотариусът подготвил пълномощното, което било собственоръчно подписано от К. К.. Чрез агенция за недвижими имоти на същата улица, на която била и кантората на нотариуса, ответницата възложила търсене на купувач с условието имотът да се ползва още 2 години от майката на К. К., като за да не влиза оценител и да не се правят огледи, за да не разбере майката на К. К., имотът бил показан на брокера отвън на сградата. През м. март ответницата била уведомена, че е намерен купувач, съгласен с предложените условия, като в деня на продажбата тя за първи път видяла купувача. В деня на сделката К.

К. открил банкова сметка в банка „ДСК“ ЕАД, която пълномощникът представила на купувача. Лично К. К. направил заявка за теглене на сумата, заедно отишли до банката на следващия ден и той изтеглил сумата, като в декларацията за произход на средствата посочил продажната сделка. Моли съда да отхвърли предявения срещу ответницата иск.

В отговор на исковата молба Б. И. А. оспорва предявените искове.

Посочва, че е закупил процесния недвижим имот, а за последващото прехвърляне на имота чрез договор за дарение е узнал през м. юни 2021 г., като установил, че договорът не е вписан в службата по вписвания, а впоследствие странно била допусната поправка на името на нотариуса. За да защити правата си купувачът предявил иск, като преди това поискал обезпечаването му. Посочва, че е контактувал с Ц. К. и К. К. чрез Вайбър, като и двамата (купувач и пълномощник) участвали в срещата. Те му казали, че продавачът работи като охранител, не може да напуска работата си и ще бъде представляван чрез пълномощник. Ответникът, от човешка гледна точка, се съгласил владението да му бъде предадено след 2 години. Продажната цена купувачът наредил по банков път по сметка на К. К.. Моли съда да отхвърли предявените искове при твърдение правото на собственост да му е надлежно прехвърлено.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и доводи на страните съгласно чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:

На 10.03.2021 г. К. М. К., действащ чрез пълномощника си Ц. П. К. е продал на Б. И. А. своя собствен недвижим имот, находящ се в гр. София, общ.

2

Столична, обл. София (столица), а именно: АПАРТАМЕНТ, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18138/24.07.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК с адрес на имота: гр.

София, район СлатИ., ул. „******** (четирИ.десет - шестнадесет), етаж 1 (едно), апартамент 14 (четирИ.десет).

От нотариалния акт, от писменото изявление на ищеца К. К., съдържащо се в представеното по делото споразумение с дата 06.03.2021 г., както и от свидетелските показания, се установява, че цената от 43 800 лева е уговорена в такъв размер поради това, че майката на ищеца е живеела в жилището и купувачът Б. А. се е съгласил тя да продължи да живее там до 2 години след покупко-продажбата.

За сключването на тази сделка са представени декларации по чл. 264, ал.

1 ДОПК и по чл. 25, ал. 8 от ЗННД. Подписите върху тях са удостоверени на 26.01.2026 г. Видно е от регистрационните номера на удостоверяванията, че същите са били последователни (от рег. № 723 до рег. № 727). Първите две удостоверявания са били на пълномощно, с което К. К. е упълномощил ответницата Ц. К. да продаде неговия имот. Пълномощното е подписано от ищеца, който собственоръчно е изписал имената си, видно от заключението на вещото лице по изслушаната съдебно-почеркова експертиза. Бащиното и фамилното име в титулната част на пълномощното са написани с ръкописен текст, който не е изписан от К. К., което не е спорно между страните.

По делото са изслушани показания на свидетели, доведени от ищцовата и от ответната страна. В нито едно от тях не се съдържат данни за пороци във формирането или в изявяването на волята на ищеца, обективирана в процесното пълномощно. Действително свидетелите на ищеца са заявили, че ищецът употребява алкохол, но това е отбелязано принципно, а данни да е бил в състояние, в което не разбира последиците от действията си по време на подписване на пълномощното и на извършване на нотариалното удостоверяване, не са налице по делото.

Представеното по делото експертно решение за трайно намалена трудоспособност доказва намалено зрение, като в самото решение е посочено, че е запазено централното зрение с оптична корекция. Затова не се доказват и твърденията, че ищецът не е виждал какво подписва.

Всички свидетели в показанията си опровергават заявените в исковата молба твърдения, че К. К. бегло познава Ц. К.. Напротив, от съвкупната преценка на всички изнесени от свидетелите данни се установява, че ищецът е имал връзка с ответницата и я е познавал много преди продажбата на апартамента. В същата посока са и изявленията на самия ищец, направени в съдебно заседание от 20.03.2026 г. От свидетелските показания се установява още, че К. К. е имал намерение да заживее с ответницата, именно поради което е пристъпил към продажба на собствения си имот.

Събраните по делото доказателства опровергават и твърденията на К.

К., че не е получил цената за имота. От представените към исковата молба платежни нареждания, както и от представените от „Банка ДСК“ ЕАД данни 3 за банковата сметка, посочена в договора за продажба, се установява, че цената е платена от ответника по сметката на К. К.. Последният е изтеглил 39 000 лева от получените 43 800 лева на 12.03. и на 15.03.2021 г., а останалата част – с теглене от АТМ устройства.

На 02.06.2021 г. К. К. и М. К. са обективирали съгласие за сключване на договор за дарение на апартамента на ул. „******** в гр. София, район СлатИ.. На същата дата в бил вписан нотариалния акт за дарение на имота. На 24.09.2021 г. е извършена поправка на нотариалния акт в частта относно нотариуса, изповядал сделката.

При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

Относно иска по чл. 42, ал. 2 от ЗЗД:

Съгласно чл. 42, ал. 2 от ЗЗД, лицето, от името на което е сключен договор без представителна власт, може да го потвърди. За потвърждаването се изисква същата форма, която е предвидена за упълномощаването за сключване на договора.

Съгласно разясненията, дадени в т. 2 на ТР № 5/2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, договор, сключен от лице, действало като представител, без да има представителна власт, е в състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици. Същите настъпват, ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД. При липса на потвърждаване, на недействителността може да се позове само лицето, от името на което е сключен договорът или неговите универсални правоприемници. Ето защо, за да бъде уважен иска следва да се установи, че: 1/ от името на ищеца К. К. е сключена сделка; 2/ лицето, което е действало, като представител на ищеца, не притежава представителна власт към датата на сключване на сделката; 3/ ищецът отказва да потвърди сделката.

По делото е установено, че от името на К. К. е сключен договор, с който е продаден собствения му недвижим имот в гр. София, район СлатИ.. При сключването на сделката той е бил представляван от Ц. К.. Ето защо е налице първата предпоставка за уважаване на иска.

По отношение на втората предпоставка, наведените в исковата молба твърдения са, че Ц. К. не е разполагала с представителна власт за сключване на договора, тъй като пълномощното не било подписано от ищеца. Тези твърдения не бяха подкрепени с доказателства. Напротив, доказа се категорично, че пълномощното е било подписано от ищеца. Неоснователни са оплакванията относно начИ. на изписване на имената му в титулната част на документа. В закона няма изискване по какъв начин да бъде извършено това изписване. Същественото в случая е, че конкретното лице се е явило пред нотариуса и е подписало документа, съдържащ неговото изявление, което е категорично установено по делото.

По делото не се събраха доказателства в подкрепа и на останалите оплаквания относно пороци при формирането на волята, изявена в пълномощното. С оглед на това съдът намира, че К. К. валидно е 4 упълномощил Ц. К. да се разпореди с неговия имот. Затова не е налице необходимата за уважаване на иска предпоставка и съдът го отхвърля.

По иска по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД:

Съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причИ., за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. Ако с договора са били прехвърлени, учредени, признати или прекратени вещни права върху недвижими имоти, развалянето става по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 от ЗЗД). За да се допусне развалянето, неизпълнената част от задължението следва да е значителна с оглед на интереса на кредитора (чл. 87, ал. 4 от ЗЗД).

С исковата молба може да бъде развален всеки двустранен договор, независимо от това дали в нея е посочен подходящ срок за изпълнение, не е посочен никакъв срок, или посоченият срок е недостатъчен. Договорът се счита развален с исковата молба, ако длъжникът не изпълни в хода на производството по делото до изтичането на обективно подходящия с оглед на обстоятелствата срок (Решение № 4 от 23.06.2017 г. по т. д. № 50183/2016 г., г. к., ІV г. о. на ВКС; Решение № 37 от 22.03.2011 г. по гр. д. № 920/2009 г., г. к., ІV г. о. на ВКС).