Решение № 10584 от 02.06.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 10584 гр. София, 02.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 76 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: БИЛЯНА СИМЧЕВА при участието на секретаря ЕЛИ КР. ШОКОРДОВА като разгледа докладваното от БИЛЯНА СИМЧЕВА Гражданско дело № 20251110147974 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 235 ГПК.

Предявени са обективно кумулативно съединени установителни искове по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и чл.

232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД от ищеца „СЕРДИКА - ЕЛИН ПЕЛИН” ООД, срещу ответника ФОНДАЦИЯ „ДОМ Д.” с искане за признаване за установено, че ищецът има вземане спрямо ответника за следните сумите, за които е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение № 438/17.09.2025 г. по ч.гр.д.

700/2025 г. по описа на РС-Каварна, а именно:

736.26 евро /1 440 лв. с ДДС/ - представляваща неплатена наемна цена за месец март и месец април 2025г., дължима съгласно договор за наем от 05.01.2022 г. на помещение от 150 кв.м. и 200 кв.м. дворно място, находящи се в гр. Елин Пелин, ул. Витоша 33, за която наемна цена са издадени фактури № 0000000170/28.02.2025 г. и **********/28.03.2025 г., ведно със законна лихва за забава от датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК в съда /16.09.2025г./ до окончателното плащане, както и

1542.28 евро /3016.44 лева/ - представляваща неплатена стойност на потребена в отдадения под наем имот електрическа енергия за месец февруари и месец март 2025г., за която е издадена фактура № 0000000169/28.02.2025 г. ведно със законна лихва за забава от датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК в съда /16.09.2025г./ до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че между него и ответника е сключен договор за наем 1 на 05.01.2022 г., по силата на който е отдал под наем недвижим имот, представляващ помещение с площ 150 кв.м. и дворно място с площ от 200 кв.м., находящи се в гр. Елин Пелин, ул. „Витоша“ № 33, за срок от 60 месеца, като дължимият по договора наем, без включени режийни разходи, е в размер на 450 лв. без ДДС.

Твърди, че през 2024 г. договорът за наем е изменен с анекс, като размерът на наемната цена е увеличен на 600 лв. без ДДС, а останалите клаузи са останали непроменени.

Ищецът излага твърдения, че задълженията на ответника по договора за наем са погасявани редовно по банков път, като непогасени са останали само сумите за електроенергия за месеците февруари и март 2025 г. на стойност 3016,44 лева с ДДС, както и за дължимата наемна цена за месец март 2025 г. на стойност 720 лв. с ДДС и за месец април 2025 г. на стойност 720 лв. с ДДС.

Посочва, че за дължимите суми за наем и електроенергия е подал заявление по чл. 410 ГПК, като въз основа на него е издадена заповед за изпълнение № 438 от 17.09.2025 г. по ч.гр.д. № 700/2025 г. на РС-Каварна. С оглед своевременно подаденото от длъжника възражение и дадените от съда указания, предявява настоящия установителен иск за сумите по издадената заповед за изпълнение.

Претендира разноски в исковото и заповедното производство, както и адвокатско възнаграждение.

В срока по чл. 131 ГПК / първи присъствен ден/ ответникът ФОНДАЦИЯ „ДОМ Д.“ подава отговор на исковата молба, с който оспорва исковете по основание и размер.

Излага твърдения за нищожност на сключения между страните договор за наем поради липса на предмет, като твърди, че в договора не е посочен ясно индивидуализиран обособен обект.

Сочи, че ищецът не е собственик на недвижимите имоти, обект на наемния договор, поради което намира, че не би могъл законосъобразно да ги отдава под наем.

Твърди, че не са му предоставени за ползване посочените в исковата молба площи, както и че не му е осигурено спокойно и безпрепятствено използване на имотите, представляващи твърдения от ищеца обект на наемното правоотношение, поради което претендира, че не дължи на ищеца заплащане на наемната цена по посочения договор.

Оспорва, че фактурите са връчвани на ответника, както и че е настъпил техния падеж.

По отношение на претенцията за заплащане на консумативни разноски, сочи, че ищецът неоснователно изисква от ответника заплащане на употребена електроенергия, поради това че не е страна по договор с електроразпределително дружество и съответно не е титуляр на електромера в имота.

Твърди, че в имота не е потребявана електроенергия на посочената 2 стойност, тъй като ответникът е използвал бензинов генератор за ток. Сочи, че на адреса има множество стопански обекти, поради което намира, че претендираните от ищеца суми не касаят потребена от ответника електроенергия.

Моли за отхвърляне на предявените искове като изцяло неоснователни и недоказани по основание и по размер.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства по отделно и в тяхната съвкупност, достигна до следните фактически и правни изводи:

Предявени са обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и чл. 232, ал. 2, пр. 2 ЗЗД с искане ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца дължимата наемна цена за отдаден под наем недвижим имот, както и разходите за ползването на вещта, представляващи начислени суми за потребена електрическа енергия в имота.

За преценка основателността на предявените искове, съдът съобрази следното:

По иска с правно основание чл. 232, ал. 1, пр. 1 ЗЗД:

Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят - да му плати определена цена. В правната доктрина и в съдебната практика /Решение № 238 от 04.09.2013 г. по т. д. № 123/2011 г. на ІІ ТО на ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК, Решение № 2018 от 18.03.2016 г. по т. д.

№ 3200/2014 г. на I ТО на ВКС и др. / няма спор, че договорът за наем е облигационен, неформален, консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен и че за валидното възникване на наемно правоотношение следва да е налице съгласие на страните относно вещта, която се предоставя във временно ползване, както и относно възнаграждението /наемната цена/, която наемателят дължи за предоставеното му ползване.

При наличието на съгласие относно посочените съществени елементи, договорът се счита за валидно сключен, като ирелевантен по отношение на действителността му е фактът дали вещта реално е предадена на наемателя.

Последното обстоятелство е от значение единствено за дължимостта на наемната цена, доколкото вземането на наемодателя е обусловено от изпълнението на основното му задължение - да отстъпи ползването на вещта.

Ирелевантно за действителността на договора е и обстоятелството, дали наемодателят е собственик на имота, или не, като трайно се приема в правната доктрина и практика, че няма правна пречка да се отдава под наем чужда вещ. Договорът е валиден и обвързва страните по него, като всяка е длъжна да изпълнява задълженията си по него до прекратяване на наемното правоотношение. Независимо от това, че наемодателя не е собственик, ако той осигурява спокойно ползване на имота, то наемателят дължи наемната цена именно на наемодателя си, а не на собственика. Собственика няма вземане и за неоснователно обогатяване срещу наемателя /Решение № 541 от 6.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК; Определение № 585 от 17.08.2011 г. на ВКС по т. д. № 567/2010 г., II т. о., ТК; Решение № 79 от 3

7.07.2020 г. на ВКС по гр. д. № 2688/2019 г., III г. о., ГК; Решение 97/23.07.2013 г. на ВКС, І Т. О. по т. д. № 73 по описа за 2012 г./.

Наемодателят по договора за наем има три основни задължения, произтичащи от договорната връзка, а именно: да предаде наетата вещ, да я поддържа в течение на наемния период и да обезпечи спокойното ползване на същата от наемателя /Решение № 297 от 26.05.2005 г. на ВКС по т. д. № 565/2004 г., ТК, II о./.

В конкретния случай, спорни между страните по делото са въпросите относно: 1/ валидното възникване на наемно правоотношение; 2/ периода на действие на договора за наем, в частност – обвързвани ли са били страните от договорната връзка в рамките на исковия период м. март – м.април 2025 г.; 3/ осигурил ли е наемодателят спокойното ползване на вещта, обуславящо и правото му да претендира заплащане на договорената между страните наемна цена.

За установяване на горните обстоятелства по делото са ангажирани писмени доказателства, събрани са гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетели, приета е съдебносчетоводна експертиза, а по реда на чл.

175 ГПК управителят на ищцовото дружество е извършил в проведените по делото открити съдебни заседания на 12.03.2026 г. и 14.05.2026 г. признания на неизгодни за страната факти.

Установява се от представения по делото на л. 6 договор за наем от 05.01.2022 г., че ищецът /в качеството му наемодател/ се е задължил да предостави на ответника /в качеството му наемател/ за временно възмездно ползване недвижими имоти, представляващи „помещение от 150 кв.м. и 200 кв.м. дворно място, находящи се в гр. Елин Пелин, ул. Витоша 33“ срещу месечна наемна цена от 450 лева без ДДС, увеличена с анекс от 25.05.2024г. на 600 лева без ДДС /720 лева с ДДС/.

Съдът намира, че изцяло неоснователно се явява възражението на ответника за липса на надлежна идентификация на отдадения под наем имот, водеща до извод за липса на предмет на същия. Договорът за наем е сключен при начална липса на предмет, когато вещта не съществува /не е възникнала/ или е погинала преди сключване на договора, евентуално – в случай, че е отдадена вещ, намираща се извън гражданския оборот.

В конкретния случай тези обстоятелства не са налице, като независимо, че конкретните пространствени граници, отговарящи на посочената в договора площ от 200 кв.м. не са индивидуализирани еднозначно, съдът намира, че от съвкупния анализ на свидетелските показания се установява безспорно, че между страните по договора не е било налице съмнение относно предмета на наемното правоотношение – в частност, коя е отдадената за ползване сграда и коя част от дворно място, находящо се в гр. Елин Пелин, ул.

Витоша 33, е било предоставено за ползване по силата на договора.

Предвид изложеното, съдът намира, че между страните е възникнало валидно наемно правоотношение по силата на сключения писмен договор от 05.01.2022 г.

В подкрепа на горния извод е и обстоятелството /което се твърди от 4 ищеца в исковата молба и се подкрепя от уточнението на вещото лице по приетата съдебносчетоводна експертиза – л. 137/, че всички издадени от наемодателя фактури за заплащане на месечен наем в периода преди исковия – т . е . до месец февруари включително, са надлежно осчетоводявани и заплащани от ответника.

Спорен на следващо място по делото е въпросът дали така сключеният договор за наем е обвързвал страните в рамките на исковия период – м.март и м.април 2025 г.

За отговор на поставени въпрос съдът съобрази на първо място направените от управителя на ищцовото дружество изявления в проведените открити съдебни заседание /л. 105 и л.139-гръб/, имащи характер на признание на факти по реда на чл. 175 ГПК.

Видно от същите, управителят изрично сочи, че в съответствие с клаузите на сключения договор за наем, отправил първо устно предупреждение /през месец септември/, а впоследствие връчил на ответника и писмено тримесечно предизвестие в край на 2024 г. – м.ноември/декември.

Твърди изрично, че в началото на месец март спрял тока в отдадения под наем обект, като към този момент, даденото тримесечно предизвестие вече било изтекло.

Преценката на горните признания на факти, съвместно с обстоятелството, че се твърди от ищеца и се установява от ССчЕ, че до м.февруари включително ответникът е заплащал наемната цена за обекта, както и че, съгласно чл. 6.3 от договора, дължимото от наемодателя предизвестие за прекратяване действително е тримесечно, съдът намира, че по делото се установява, че през месец ноември 2024 г. наемодателят е отправил на наемателя предизвестие за прекратяване на правоотношението, чийто тримесечен срок е изтекъл най-късно в края на месец февруари 2025 г.

Считано от този момент, завбъдеще – т.е. от м. март 2025 г., действието на договора е прекратено, като страните не дължат изпълнение на поетите с договора права и задължения, респективно – предявеният от ищеца иск по чл.