Решение № 19720 от 29.11.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 19720 гр. София, 29.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 164 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Г. В. НЕДЕВА при участието на секретаря ЕВА ЮЛ. ИВАНОВА като разгледа докладваното от Г. В. НЕДЕВА Гражданско дело №

20221110155744 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е установителен иск с правно основание чл. 422, ал. 1 от ГПК във вр. с чл. 415, ал. 1 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. с чл.93, ал.2 от ЗЗД.

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, подадена от Г. А.

А., ЕГН **********, срещу ..., ЕИК ..., с която са предявени искове за признаване на установено, че ответникът дължи на ищеца сумата от 2000 лв., представляваща гаранция, получена от длъжника за посредничество при закупуването на недвижим имот, подлежаща на връщане при условията на Договор за депозит от 15.11.2021 г., ведно със законна лихва от 27.01.2022 г. д о изплащане на вземането, за която сума има издадена заповед за изпълнение от 10.03.2022 г. по ч. гр. д. № 5318/2022 г. по описа на СРС, 164-и състав.

Ищецът Г. А. А. , ЕГН **********, твърди, че с ответника са подписали Договор за депозит за покупка на недвижим имот от 15.11.2021 г., а именно- на Апартамент ..., находящ се в гр. .... Поддържа, че съгласно клаузите на процесния договор при наличие на възбрана или други вещни тежести върху горепосочения недвижим имот, ищецът, в качеството си на купувач, има право да се откаже от слючването на предварителен договор. Посочва, че било установено съществуването на вписана възбрана върху имота при ЧСИ Димоларова по изпълнително дело № 91/2021 г., както и при ЧСИ М. П., които към 20.12.2021 г. - датата, уговорена за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот, не били заличени. Заявява, че освен посочените възбрани били вписани и два броя искови молби по отношение процесния имот. Поддържа, че предвид наличните тежести не е било възможно да се получи финансиране за купуване на имота чрез отпускане на банков кредит.

Посочва, че до ответника била изпратена покана за подписване на анекс за удължаване срока за сключване на предварителен договор, за да бъде освободен имотът от всякакви вещни тежести, като в случай на несъгласие същата покана следвало да се счита като такава за възстановяване на платената гаранция по договора в размер на 2000 лв. Твърди, че възбраната при ЧСИ У. Д. по изпълнително дело № 91/2021 г. била заличена на 26.08.2022 г., а тази при ЧСИ М. П. по изпълнително дело № 1285/20202 г. - на 31.08.2022 г. Сочи, че 1 отбелязването по исковата молба /ИМ/ от 11.05.2011 г. било извършено на 04.03.2022 г. съгласно справка от ИКАР, а отбелязването на ИМ от 29.11.2011 г. било извършено на 09.09.2022 г., т.е. всички заличавания са извършени едва след образуване и на заповедното, и на исковото производство. Ищецът оспорва да е бил уведомен от брокера за описаните тежести. Също така заявява, че брокерът не е предоставил удостоверение за тежести преди датата, предвидена за сключване на предварителния договор. Твърди, че съгласно точка 7 от процесния договор при установяване на вещни тежести върху имота, които биха препятствали изповядването на сделката, купувачът има право да се откаже от сключване на предварителен договор и в този случай брокерът следвало да възстанови предадения му депозит. Ищецът поддържа, че е направил изричен отказ със съобщение от 20.12.2021 г., изпратено по електронна поща на ответника, както и чрез нотариална покана, връчена на 06.01.2022 г. чрез нотариус В.В.-Г., рег. ... при НК, като в дадения срок за доброволно изпълнение сумата не била върната. Ищецът моли съда да признае за установено, че ответникът му дължи заявената сума. Правният интерес от предявения иск ищецът обосновава с подаденото от ответника възражение по чл. 414 ГПК срещу издадената за посочената сума в негова полза заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК и с даденото указание от съда в разпореждане по ч. гр. дело № 5318/2022 г. по описа на СРС, 164-и състав. Претендира разноски.

Ответникът ..., ЕИК ..., депозира отговор на исковата молба в срока по чл. 131 ГПК, с който оспорва исковата претенция като неоснователна и недоказана. Посочва се, че собственикът на исковия имот е възложил на ответното дружество да продаде Апартамент ..., находящ се в гр. ..., като в изпълнение на задълженията си за посредничество ответното дружество е започнало да предлага имота на потенциални купувачи, като са осъществявани срещи-огледи на имота, във връзка с което е сключен и процесния договор за депозит с ищеца. Посочва, че ищецът е заплатил депозит в размер на 2000 лв., за което била издадена депозитна разписка от 16.11.2021 г. Не оспорва, че в точка 8 от договора било предвидено, че следвало да бъде сключен договор за покупка на имота без вещни тежести, но същото условие следвало да бъде изпълнено към момента на сключване на окончателния договор.

Поддържа, че условията, при които е следвало да бъде закупен процесния апартамент, били уговорени в точка 2, с оглед което страните е следвало да сключат предварителен договор до 20.12.2021 г. Тъй като не бил сключен предварителен договор за покупка на имота, процесният договор се прекратил автоматично. Твърди, че за сключване на предварителния договор следвало да бъде постигнато единствено съгласие по посочените в точка 2 условия, а не изпълнението им. С оглед изложеното оспорва да са били налице пречки за сключването на предварителен договор. Поддържа, че ищецът не е изпълнил процесния договор за депозит, с оглед което последният бил прекратен с изтичане срока за сключване на предварителен такъв. Твърди, че на основание точка 7.8 от процесния договр има правото да задържи депозитната сума, поради неизпълнение на задължение от страна на бъдещия купувач по т. 4. Също така посочва, че процесната сума по депозита била предадена на продавача съгласно депозитна разписка от 16.11.2021 г. Моли за отхвърляне на предявения иск. Претендира присъждане на разноски.Ответникът представя писмени доказателства.

Прави искане за привличане на трето лице помагач в лицето на И. Б. И., като обосновава правен интерес от това. В условията на евентуалност предявява обратен осъдителен иск срещу И. Б. И. за сумата, за която се уважи исковата претенция.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира за установено следното:

С определението по чл.140 ГПК е изготвен проект за доклад по делото, който е обявен за окончателен без възражения на страните, с нарочно определение в проведеното на 30.06.2023 г. открито съдебно заседание. С доклада по делото, съдът е обявил за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че между страните е бил подписан Договор за депозит за 2 покупка на недвижим имот от 15.11.2021 г., а именно Апартамент ..., находящ се в гр. ..., по който договор ищецът е заплатил депозит в размер на 2000 лв., за което му била издадена депозитна разписка от 16.11.2021 г. Между страните не се спори, че до 20.11.2021 г. е следвало да сключат предварителен договор за покупко-продажба, при условията посочени в т.2 на договора за депозит, както и за да бъде сключен договор за покупка на имота, за последния не следвало да има вещни тежести. Страните не спорят, като ТЛП дори изрично признава в проведеното о.с.з., че не оспорва, че към датата на предварителния договор (21.12.2021 г. върху имота все още е имало тежести, които не са били вдигнати.

Предвид въведените с ИМ твърдения и наведените в ОИМ възражения, съдът е разпределил и доказателствената тежест между страните, като е указал на ищеца да докаже валидно възникнало договорно правоотношение между страните по договор за парична гаранция, с предмет и съдържание, съгласно твърденията в исковата молба, заплащането на процесната сума в размер на 2000 лв. в полза на ответника, развалянето на договора, поради неизпълнение на задължението от страна на ответника, към датата на сключване на предварителен договор за покупка на имота, последния да не е обременен с вещни тежести.

Съответно, в тежест на ответника е възложено да докаже основанието, на което има право да задържи сумата, а именно наличие на съществуваща помежду им договорна връзка, по която ответното дружество е изправна страна, а ищецът е в неизпълнение на своето насрещно задължение да сключи предварителен договор в уговорения срок, при неизпълнението на което, договорът се считал автоматично прекратен, поради изтичане на срока, т.е. не е по негова вина.

От приетият като писмено доказателство договор за депозит от 15.11.2021 г. се установява, че страните се уговорили срещу заплащане на сумата от 2000 лв. от страна на купувача (настоящ ищец) ответника да договори с Продавача условия на продажбата на процесния недвижим имот – Апартамент ... находящ се в гр. ..., подробно описани в т.2 на договора, а именно: покупна цена – 67 500 евро; при ползване на ипотечен кредит и лични средства; разходите по прехвърляне на собствеността (местен данък, такса вписване, нотариални такси и др.) да са за сметка на Купувача; размер на капаро при подписване на предварителен договор – 10 % от продажната цена; краен срок за изповядване на сделката – 45 дни от датата на подписване на предварителен договор; предаване на владението върху имота – в сок до 3 работни дни от заплащане на пълната продажна цена; наличие на документи, удостоверяващи правото на собственост върху имота; към момента на плащане на окончателната продажна цена, върху имота да няма вещни тежести и покупната цена да бъде платена в лева.

Съгласно т.3 от договора, при уговаряне на условията по т.2 (посочени по-горе) Агенция ... имала право по своя преценка да предаде част или цялата сума от депозита (2000 лв.) на продавача на имота или на трето лице, което го представлява. Видно от приетата по делото депозитна разписка от 16.11.2021 г. /на л.28 от делото/ цялата сума от 2000 лв. е била предадена на продавача И. Б. И., като „стоп депозит“ срещу предаването на която сума последния се задължили да спре от продажба и отдаване под наем продаваемия имот за срок до 20.11.2021 г., когато следвало да се сключи предварителния договор за продажба с ищеца А.. В депозитната разписка било посочено още, че в случай, че Купувачът не подпише предварителен или окончателен договор за имота в депозитния срок, депозирана сума остава за Продавача, а съгл. т.3 от същото, в случай на отказ от страна на Продавача да сключи с Купувача предварителен договор, депозираната сума се връща най-късно до 30.12.2021 г. на Купувача, но в двоен размер.

С т.7 от Договора за депозит, страните по него (страни и по настоящото дело) уговорили, че Купувачът има право да се откаже от сключването на предварителен договор, а ... се задължава да ву върне сумата по т.1 (т.е. депозита от 2000 лв.), в 3 – дневен срок от получаване на писменото му уведомление за отказ, но не късно от изтичането на срока по 3 т.4 (т.е. до 20.12.2021 г.), ако се окаже, че за имота е налице: 1. Неизправност на документите, удостоверяващи правото на собственост; 2. Писмен отказ на избраната от Купувача банка за отпускане на ипотечен кредит за закупуване на имота, поради съображения относно документите за правото на собственост или продавача на имота; 3.

Възбрана; 4. Вписана искова молба; 5. Право на ползване; 6. Вписан договор за наем.

Съгласно т.10 от договора, всички изменения и допълнения на договора се оформят в писмен вид и са неразделна част от него.

Между страните не съществува спор, че ответника е уговорил с Продавача визираните в т.2 от Договора за депозит условия за покупко-продажбата.

Въпреки това обаче, в деня определен за подписване на предварителен договор, Купувачът Г. А. изпратила на ответното дружество по имейл, писмо, с което го уведомява, че след извършена от нейн адвокат проверка в Агенция по вписванията по партидата на имота (Апартамент ..., с горепосочения адрес), се установило, че към момента има вписани 2 бр. възбрани и 2 бр. вписани искови молби, по които няма отбелязване за заличаване.