Решение № 185 от 17.04.2026, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 185 гр. София, 17.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 6-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Иван Иванов

Членове:

Николай Метанов

Васил Василев при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова като разгледа докладваното от Васил Василев Въззивно търговско дело № 20251001000930 по описа за 2025 година

Производството е по чл.267 и сл. от ГПК.

Делото е образувано по въззивна жалба от „СИНЕРДЖИ ГЛОБАЛ ФАЙНЕНШЪЛ СЪЛЮШЪНС“ ЕООД ЕИК 202753358,град София, бул. „Цариградско шосе“ 111П, етаж 4, зона 2., представлявано от управителя С. М. против решение № 1142/01.08.2025 г. по търг, дело № 1347/2023 г.на СГС, ТО, VI - 7 състав,с което:

-дружеството-жалбоподател е осъдено да заплати на ищеца „ Новал Пропърти акционерно дружество за инвестиране в недвижими имоти - Гърция“, на основание чл. 232, ал.2 от ЗЗД, сумата в общ размер на 68 329, 27 лева с ДДС - главници по задължение за наем за период м. април - м.юли 2023 г. по Договор за наем от 08.07.2019 г., ведно със законната лихва върху всяка от главниците, считано от 19.07.2023 г. до окончателното им изплащане, както и на основание чл. 86, ал.1 от ЗЗД сумата в общ размер на 1414, 24 лева, формирана като сбор от обезщетение за забава в заплащането на наема за периода м. 06.04. - 19.07.2023 г., и разноски по делото в размер на 4432, 65 лева.

-е отхвърлен предявения от жалбоподателя срещу първоначалния ищец „Новал Пропърти акционерно дружество за инвестиране в недвижими имоти - Гърция“ насрещен иск с правно основание чл. 55, ал.1, предл. 3- то от ЗЗД, за сумата в размер на 24 717, 18 лева, представляваща връщане на гаранционен депозит по чл. 19 от Договор за наем от 08.07.2019 г.

В жалбата са развити подробни съображения относно незаконосъобразността на 1 обжалваното решение.Иска се да бъде постановено решение,с което обжалваното решение бъде отменено и вместо него бъде постановено решение,с което предявения, от първоначалния ищец,иск бъде отхвърлен ,а предявения от жалбоподателя насрещен иск бъде уважен.Претендират се и направените по делото разноски.

Неподдържан тип изображение.

2

Постъпил е отговор на жалбата от „НОВАЛ ПРОПЪРТИ АКЦИОНЕРНО ДРУЖЕСТВО ЗА ИНВЕСТИРАНЕ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ - ГЪРЦИЯ”,с който се оспорва подадената жалба.Иска се обжалваното решение да бъде потвърдено като бъдат присъдени направените по делото разноски.

Софийският апелативен съд , като взе предвид подадената въззивна жалба, съдържащите се в същата оплаквания, съобразявайки събраните по делото доказателства намира следното от фактическа и правна страна:

Пред СГС делото е образувано по искова молба на НОВАЛ ПРОПЪРТИ АКЦИОНЕРНО ДРУЖЕСТВО ЗА ИНВЕСТИРАНЕ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ – ГЪРЦИЯ срещу

„СИНЕРДЖИ ГЛОБАЛ ФАЙНЕНШЪЛ СЪЛЮШЪНС“ ЕООД ЕИК 202753358, с която са предявени обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, за сумата общо 69 743,72 лева, от които: 17 073,37 лева с ДДС, представляващи неплатен наем за месец април 2023 г.; 623,63 лева, представляваща законна лихва за забава върху незаплатения наем за месец април 2023 г., считано от 06.04.2023 г. до 19.07.2023 г.; 17 109,37 лева с ДДС, представляваща неплатен наем за месец май 2023 г.;

448,74 лева, представляваща законна лихва за забава върху незаплатения наем за месец май 2023 г., считано от 06.05.2023 г. до 19.07.2023 г.; 17 073,37 лева с ДДС, представляващи неплатен наем за месец юни 2023 г.; 262.09 лева, представляващи законна лихва за забава върху незаплатения наем за месец юни 2023 г., считано от 06.06.2023 г. до 19.07.2023 г.; 17 3

073,37 лева с ДДС, представляваща неплатен наем за месец юли 2023 г.; 79,78 лева, представляваща законна лихва за забава върху незаплатения наем за месец юли 2023 г., считано от 06.07.2023 г. до 19.07.2023 г., ведно със законната лихва върху главниците, считано от 19.07.2023г до окончателното плащане. С исковата молба ищецът твърди, че на 08.07.2019 г. „Металко България“ ЕАД, ЕИК 831126001 в качеството на наемодател и ответника в качеството на наемател сключват договор за наем на: 1) недвижим имот, представляващ офис с площ от 270.06 кв.м., находящ се на втори етаж в сграда, находяща се в ***, УПИ X в кв. 1, местност „***“ с площ от 3 062 кв. м., при съседи на урегулирания поземлен имот: улица, УПИ V, УПИ VII и УПИ VIII, както и на 2) осем на брой паркоместа с номера 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 64, разположени в подземния гараж на горепосочената сграда и един брой паркомясто, разположено на външния паркинг на горепосочената сграда.

На 21.05.2021 г. сключват тристранно споразумение с ответника и „Металко България“ ЕАД, по силата на което от 01.04.2021 г. ищецът поема задълженията на наемодателя – „Металко България“ ЕАД по договора от 08.07.2019 г. и встъпва в неговите права, а на 30.07.2021 г. с Анекс № 1 към договора от 01.04.2021 г., на ответникът са предоставени за ползване допълнителни офис помещения в същата сграда като се увеличава и размера на месечната наемна цена. Първоначалния договор за наем от 08.07.2019г, в който ищецът замества наемодателя „Металко България“ ЕАД по силата на тристранното споразумение от 21.05.2021 г. е със срок на действие до 08.07.2022 г. и т.к. никоя от страните по него не инициира прекратяването му съгласно условията на чл. 9 от същия, действието му е подновено автоматично за нов тригодишен период или до 08.07.2025 г., като за период от месец април 2023 г. до месец юли 2023 г. е начислена, но незаплатена от ответника, наемната цена в претендирана с исковете, ведно с обезщетение за забава в претендираните размери.

С отговора на исковата молба ответникът „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“ ЕООД не оспорва, че е страна по посочените договори за наем, тристранно споразумение и анекс, в изпълнение на които му е предоставено ползването на описаните в исковата молба недвижими имоти, както и че ползването на последните отговаря на предназначението, за което са наети. Твърди, че договорът за наем от 08.07.2019 г. е прекратен едностранно от него с отправено двумесечно писмено предизвестие на 10.02.2023 г., а след 01.04.2023 г. наетите помещения са и реално освободени, като неоснователно и при злоупотреба с права е отказано от ищеца да получи обратно фактическата власт върху тях. След като договора е прекратен считано от началото на месец април 2023 г. не се дължи заплащане на уговорената с него наемна цена претендирана с исковете. Иска се предявения иск да бъде отхвърлен.

С насрещната искова молба ищецът „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“ ЕООД твърди, че с „Новал Пропърти акционерно дружество за инвестиране в недвижими имоти Гърция“ са страни по наемно правоотношение породено от Договор за наем от 08.07.2019 г., Тристранно споразумение от 21.05.2021 г., с което ответникът замества първоначалния наемодател по договора „Металко България“ ЕАД, и Анекс към договора за наем от 30.07.2021г., които отношения са прекратени с изтичане срока на отправеното едностранно от него двумесечно предизвестие от 10.02.2023г. При сключване на договора за наем и 4

Анекса от 21.05.2021г на наемодателя е предоставен от ищеца гаранционен депозит в общ размер на 12 663, 26 Евро с левова равностойност от 24 767, 18 лева.След прекратяване на договора счита, че няма други непогасени задължение към ответника, с оглед на което даденият гаранционен депозит подлежи на връщане от наемодателя съгласно чл.21 от наемния договор.Иска се осъждането на ответника да заплати сумата от 24 767,18 лева, ведно със законната лихва, считано от 02.11.2023г до окончателното изплащане, както и разноските за производството.

С отговора на насрещната искова молба ответникът „Новал Пропърти акционерно дружество за инвестиране в недвижими имоти - Гърция“ Оспорва твърденията, че договорът е предсрочно прекратен с едностранното писмено предизвестие от 10.02.2023г, тъй като няма такъв ред за това, както и защото „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“ ЕООД е неизправна страна по Договора, доколкото не плаща дължимата месечна наемна цена.

За да постанови обжалваното решение съдът е приел за установено от фактическа страна следното:На 08.07.2019г между „Металко България“ ЕАД, ЕИК 831126001 в качеството на наемодател и „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“ ЕООД, в качеството на наемател е сключен договор за наем от 08.07.2019 г., по силата на който наемодателя предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване недвижимия имот и паркоместата подробно описани в договора.Срещу предоставеното ползване ответникът се е задължил да заплаща до 5-то число на текущия месец месечна наемна цена за предоставените имоти в размер общо на 4713,73 евро без вкл. ДДС, формирана, както следва: 11.20 евро за кв.м. офисна площ; 3,30 евро за кв.м. такса за управление на офисната площ (отопление, електричество, водоснабдяване, климатизация, канализация, охрана на сградата, ежедневно почистване на общите части, поддръжка на асансьор и др.); 70 евро за паркомясто в подземния гаража; 50 евро за паркомясто на външния паркинг на сградата и 0,80 евро на кв.м. за почистване на офисите. В случай на забава в плащането на наемната цена наемателят се задължава да заплати на наемодателя неустойка в размер на законната лихва върху цялата сума на месечния наем. Договорът е уговорено да е със срок на действие до 08.07.2022, а съгласно чл.9 – в случай, че до 2 месеца преди изтичане на срока, нито една от страните по него не уведоми писмено другата, че желае прекратяването му, действието му да се подновява за нов срок от 3 години, без ограничение на броя на продължаванията с по три години. В чл.30 са уговорени допълнителни условия за предсрочно прекратяване на договора с двуседмично писмено предизвестие от наемодателя при неизпълнение на съществените договорни задължения на наемодателя (при забава в плащане на наемната цена, при ползване на имота не по предназначението му, при пренаемане без съгласие, повреждане на имуществото надхвърлящо обичайното изхабяване и износване) или по взаимно съгласие. Съдът е приел,че породеното от договора от 08.07.2019г наемно правоотношение е срочно, тъй като е предвидено, че той ще има действие за срок от 3-години, като е уговорено автоматичното му подновяване като срочен договор, при липса на изявление за прекратяване от някоя от страните в двумесечен срок преди изтичане на крайния срок на договора.С тристранно споразумение от 21.05.2021 г. сключено между „Металко България“ ЕАД, „Синерджи 5

Глобъл Файненшъл Сълюшънс“ ЕООД“ и „Новал Пропърти акционерно дружество за инвестиране в недвижими имоти - Гърция“, договарящите са се съгласили считано от 01.04.2021г последният да поеме всички задължения на „Металко България“ ЕАД по договора за наем от 08.07.2019г. Страните се съгласяват и че обезпечението по раздел V на договора е прехвърлено от „Металко България“ ЕАД към„Новал Пропърти акционерно дружество за инвестиране в недвижими имоти - Гърция“ по банков път. С анекс №1 от 30.07.2021г към договор за наем от 08.07.2019г. сключен между „Новал Пропърти акционерно дружество за инвестиране в недвижими имоти - Гърция“ в качеството му наемодателя и „Синерджи Глобъл Файненшъл Сълюшънс“ ЕООД в качеството му на наемателя, ищецът се е задължил да предостави на ответника допълнителни офисни площи описани в анекса за срока на основния договор за наем, които да се използват за офисни нужди на наемателя, а последният се задължава да заплаща и уговорената за тях наемна цена в размер на 1617,89 на евро без ДДС Съдът е приел,че по делото е безспорно,че всички наети помещения и паркоместа са предоставени за ползване на ответника, отговарят на нуждите за които са наети и са ползвани от последния до края на месец март 2023 г., когато ги освобождава.

Съдът е приел,че спорът по делото е дали договорът за наем от 08.07.2019г е трансформиран в безсрочен след 08.07.2022г и дали валидно е прекратен от ответника преди настъпване на падежа на търсените с исковете задължения.

Съдът е приел,че за да се приеме, че едно писмено договорно правоотношение валидно е изменено и какво е съдържанието му, след изменението, е необходимо доказването на изменението да стане с писмени доказателства.В настоящия случай,от страна на ответника ,за установяване на изменението на договора е представена писмена кореспонденция ,която се състои в имейли, водена от негови служители и служители на дружества поддържащи офисните площи в сградата на наемодателя-В. Р. и А. Р., за които ответника твърди,че са представители и на ищеца.Съдът е приел,че дори и да се приеме,че двете дружества,които подържат площите в сградата и техните служители / В. Р. и А. Р./ разполагат с представителна власт,от страна на ищеца, да преговарят с ответното дружество за изменение на наемните отношенията, представената кореспонденция с тях не доказва постигнато съгласие за промяна на договора от срочен в безсрочен. Представената кореспонденция не установява и отправянето на изрично писмено волеизявление от страна на ответното дружество, че не желае подновяване на договорните отношения след 08.07.2022г. Съдът е приел,че след като водената кореспонденция не доказва изменение на срочния договор в безсрочен ,то продължилото след 08.07.2022г ползване на наетите площи не може да се приеме, че трансформира договора в безсрочен съгласно чл. 136, ал. 1 ЗЗД. Съдът е приел,че по делото не е доказано изменение на договора от срочен в безсрочен, респ. не е доказано пораждане на право за ответника по чл. 238 ЗЗД за едностранното му прекратяване с даденото на 10.02.2023г двумесечно предизвестие. Съдът е приел,че такова право за наемателя не може да се изведе и при тълкуване на договора,поради това,че клаузите на чл.