Решение № 35 от 06.01.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 35 гр. София, 06.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-19 СЪСТАВ, в публично заседание на първи декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Биляна Магделинова при участието на секретаря Стефка Ив. Александрова като разгледа докладваното от Биляна Магделинова Гражданско дело № 20241100103839 по описа за 2024 година

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.45 и чл. 86 от ЗЗД от „СИ БИ ГЛОБАЛ ИНВЕСТМЪНТ" ООД ЕИК 203609033 срещу Д. М. П. за заплащане на обезщетение за имуществени вреди в размер на 50 000евро, представляващи платена неустойка за неизпълнение на поето задължение по чл.18, ал.1 от сключен на 12.05.2019г. м еж ду „СИ БИ ГЛОБАЛ ИНВЕСТМЪНТ" ООД и Ю.И.М. Предварителен договор, сумата от 22 578евро лихва за забава за периода от 14.02.2020г. до датата на исковата молба- 01.04.2024г., ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното плащане, както и сума в размер на 978, 12 лева, описана в изпълнителния лист от 23.10.2020г., представляваща направени разноски по арбитражното производство.

В исковата молба на „СИ БИ ГЛОБАЛ ИНВЕСТМЪНТ" ООД ЕИК 203609033 са изложени съображения, че с Решение от 21.09.2023 г. на СГС, 129 състав по гр. дело №795/2020год. е отхвърлен предявения иск от Д. М. П. иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителния договор от 29.07.2019г, сключен между „СИ БИ ГЛОБАЛ ИНВЕСТМЪНТ" ООД, представлявано от Д. М. П. и самата Д. М. П. като физическо лице. Със същото решение е прогласен за недействителен на основание чл.40 от ЗЗД, по отношение на „СИ БИ ГЛОБАЛ ИНВЕСТМЪНТ"ООД, предварителен договор за замяна на недвижими имоти 1 от 29.07.2019г. Излага съображения, че с посоченото решение е уважен предявеният установителен насрещен иск от „СИ БИ ГЛОБАЛ ИНВЕСТМЪНТ" ООД, с правно основание чл. 40 от ЗЗД, за прогласяване недействителността на сключения предварителен договор за замяна, като в мотивите е прието, че действията на ответника Д. П. представляват превратно упражняване на представителна власт и са увреждащи, като вредата за имуществото на упълномощителя произтича от обстоятелството, че при сключване на окончателен договор в патримониума му за него не биха постъпили еквивалентните парични средства, които една добросъвестно предприета замяна би набавила.

Твърди, че на 12.05.2019г. между него и Ю.И.М. е сключен договор за покупко-продажба на ателие 03, находящо се на 7-ми етаж на сградата, нанесен в КККР на гр. София като самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор ***, ателие 04, находящ се на 7-ми етаж на сградата, който е нанесен в КККР на гр. София като самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор ***; склад № 15, находящ се в сутерена на сградата; склад № 20, находящ се в сутерена на сградата; склад № 25, находящ се в сутерена на сградата; 4.9061 % идеални части от подземния гараж на сградата и определени за ползване като паркомясто № 3; 4.9061 % идеални части от подземния гараж на сградата и определени за ползване като паркомясто № 4, и 5.0044 % идеални части от подземния гараж на сградата и определени за ползване като паркомясто № 9, срещу прехвърляне в собственост на дружеството на неурегулиран поземлен имот № 000669 с площ от 3016 кв.м, находящ се в землището на язовир Искър с ЕКАТТЕ 99185, СО, район Панчарево, местността Дерето, а по утвърдена кадастрална карта с кадастрален идентификатор *** и с площ 3020 кв.м, Поради образуване на гражданско дело №795/ 2020 год. п о описа на СГС, I - 29 - ти състав , исковата молба по което била вписана на 04.02.2020г., купувачът по предварителния договор отправил до ищеца изявление за развалянето му и за заплащане на неустойка на основание чл. 18, ал.1 от него, тъй като от публично обявената информация по партидата му е налице вписана искова молба.

Ищецът изпратил отговор, че по обективни причини не може да 2 отстрани констатираната тежест върху имотите, представляваща вписана искова молба на ответницата, както и да изпълни условията на договора и не следва да отговаря за нарушението му, както и да заплаща неустойка на основание разпоредбата на чл.18 от Договора.

Ю.И.М., като купувач по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.05.2019г., предявил искове пред Арбитражния съд при Съюза на арбитрите при който е образувано ВАД№ 005/2020г., тъй като в договора се съдържала арбитражна клауза. В отговора си ищецът оспорил предявените искове, но с решение от 01.06.2020г. по ВАД №005/ 2020г. същите били уважени, а СГС постановил разпореждане за издаване на изпълнителен лист по т.д. №2019/ 2020г., VI-3 състав, издаден на 23.10.2020г. С решението ищцовото дружество е осъдено да заплати на Ю.И.М. 50 000 евро неустойка за неизпълнение на задължението по чл.18, ал.1 от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.05.2019г., ведно със законната лихва върху главницата считано от 14.02.2020г. до окончателното плащане, 978, 12 лева направени разноски по арбитражното производство.

Излага съображения, че ответницата осъществявала дейност по управление и посредничество на недвижими имоти и била наясно с пазарната им стойност, както и че е сключен договор за имот собственост на ищеца и вписването на исковата молба, ще породи основание за разваляне на договора и заплащане на неустойка на трето лице.

Ответницата Д. М. П. в писмения си отговор излага съображения за неоснователност на исковете. Твърди, че предварителния договор от

12.05.2019г. е сключен от ответника с трето лице след вписване на исковата молба по гр.дело №795/2020г. на СГС с цел да генерира задължения за ищцовото дружество към купувача по договора и след провеждане на арбитражно производство присъждане на суми и издаване на изпълнителен лист, а имотите, обещани с предварителния договор да бъдат отчуждени в рамките на изпълнително производство.Твърди, че тя не е автор на договора и се явява трето лице по смисъла на чл. 181 от ГПК. Оспорва датата на представения с исковата молба предварителен договор - 12.05.2019г. и го счита за антидатиран. Твърди, че реално е съставен най-рано след 04.02.2020 г.

- денят на вписване на исковата молба. Оспорва твърдението, че при сключването на процесния договор е знаела продажбата на собствените на 3 ищеца ателие № 03, ателие № 04, паркомясто № 3, паркомясто № 4, склад № 15 и склад № 20 да е обещана на трето лице, тъй като към този момент такъв договор не е съществувал и не е отразен в счетоводството на дружеството, нито е била уведомена от ищеца за сключването му.

До средата на 2019 г. ответницата била единствената, която по силата на предоставено й пълномощно, представлявала ищеца при сключвяане на всички предварителни договори, депозитни споразумения към тях, нотариални актове за покупко-продажба и ипотека, във връзка с продажбата на самостоятелни обекти в строената от "Си Би глобал инвестмънт " ООД сграда.

Други лица, включително и самият ищец, изобщо не се занимавали с тази дейност. Излага, че в сключваните от дружеството договори, никога не се предвиждала възможност за купувачите да развалят договорите, в случай че върху обещаните им имоти бъде вписана искова молба. От 27 сключени предварителни договора само в 3 ищецът се задължил да осигури прехвърляне на обещаните имоти без върху тях да са вписани искови молби. С оглед на изложеното оспорва да е знаела при подписване на предварителния договор за замяна от 29.07.2019г. и при предявяването на иска си по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, че за имотите предмет на същия вече е сключен предварителен договор с трето лице, че вписването на искова молба върху тези имоти би дало възможност на купувача да го развали или че разваляне на това основание би довело до възникване на задължение за ищеца за заплащане на неустойка в размер на 50 000 евро, Оспорва да е знаела към датата на исковата молба, по която е било образувано гр. д. № 795/ 2020г. на СГС, 1-29 състав, че не е носител на предявеното материално право, тъй като към деня на сключване на предварителния договор за замяна от 29.07.2019г. е разполагала с учредена й от ищеца представителна власт, даваща й право да сключва всякакви договори за разпореждане със собствени на "СИ БИ ГЛОБАЛ ИНВЕСТМЪНТ" ООД недвижими имоти, при цена и условия, каквито намери за добре, включително да договаря сама със себе си. Пълномощното било предоставено от ищеца с нотариална заверка на подписа peг. № 1972/ 20.02.2018г . и съдържанието.

Твърди, че действията й по иницииране на исково производство, са извършени в защита на нейни действителни материални права със съзнанието, че съществуват.

Предявява възражение за прихващане на вземания на ищеца към нея с вземания за неоснователно обогатяване на ответницата, изразяващи се в 4 неплатено възнаграждение за осъществено посредничество по 27 броя предварителни договора и анекси към тях, депозитни споразумения и нотариални актове. Твърди, че средният размер на това възнаграждение е 3% от продажната цена по съответния предварителен договор, което формира общ размер на обогатяването на ищеца по всички сключени от негово име договори от 65 263,46 евро.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Фактическият състав на деликтната отговорност включва няколко задължителни елемента- противоправно действие, причиняване на вреда, причинно-следствена връзка между незаконното действие и вредата и наличие на вина.

От писмените доказателства се установява, че на 27.09.2019г. е сключен предварителен договор за замяна на недвижими имоти от 29.07.2019 г., с който ищцовото дружество "СИ БИ ГЛОБАЛ ИНВЕСТМЪНТ" ООД чрез пълномощника си Д. М. П., от една страна, и Д. М. П., от друга страна, с който ищцовото дружеството се задължава да прехвърли притежаваните от него самостоятелни обекти, находящи се в многофункционална сграда (офиси и апарт хотел) с подземни гаражи с търговско наименование „Modern Living Apartments”, а именно: ателие 03, ателие 04, склад № 15, склад № 20, склад № 25 и идеални части от подземния гараж на сградата срещу поето от Д. М. П. задължение да прехвърли в собственост на дружеството притежаван от нея недвижим имот, находящ се в гр. София, район Панчарево, представляващ неурегулиран поземлен имот № 000669.

С влязло в сила на 31.10.2020г. решение№261165/21.09.2023г. по гр. дело № 795/2020г. на СГС, I-29 състав, е прието за установено по предявения насрещен иск от „Си Би глобал инвестмънт" ООД против Д. М. П., че предварителният договор за замяна на недвижими имоти от 29.07.2019г. е недеиствителен на основание чл. 40 от ЗЗД по отношение на ищеца и е отхвърлен предявения от Д. М. П. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяването му за окончателен. По делото е установено, че при сключване на договора Д. П. е била упълномощена с пълномощно от 20.02.2018г. да сключва предварителни договори, в това число и да договаря сама със себе 5 си, при цени и условия, каквито намери за добре по отношение на недвижими имоти, собственост на дружеството. Прието е, че за да изпълни своя мандат в качеството си на пълномощник тя е трябвало да осъществи представителната власт с грижата на добър стопанин – арг. от чл. 281 от ЗЗД, тъй като представителят е длъжен да сключва договори, при проучване и съобразяване на пазарните цени на недвижими имоти, с което да гарантира в най-пълна степен благоприятен резултат от сключената сделка за представляваното дружество. Установено е, че разликата в пазарните цени на недвижимите имоти, предмет на предварителния договор за замяна към момента на сключването на договора – 29.07.2019 г., е била около 10 пъти.

От посоченото влязло в сила решение следва да се направи извод , че със сключване на процесния предварителен договор ответницата е действала извън рамките на предоставената представителна власт, която е ограничена от задължението да действа добросъвестно и в интерес на предстaвлявания, поради което е установено извършване на противоправни действия от нейна страна като представител на дружеството ищец.

В настоящото производство е предявен иск за заплащане на обезщетение за имуществени вреди, представляващи претърпени загуби от ищеца, изразяващи се в заплащане на неустойка на основание чл.18, ал.1 от предварителен договор, сключен с трето лице, поради което следва да се установи наличие на вреди, настъпили в закономерна причинно-следствена връзка с противоправното поведение на ответницата.