Решение № 731 от 21.11.2024, Районен съд - Разград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 731 гр. Разград, 21.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на двадесет и втори октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ИВАНА Т. при участието на секретаря ГАНКА АНГ. АТАНАСОВА като разгледа докладваното от ИВАНА Т. Гражданско дело № 20243330100793 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 19, ал.3 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/.

Предявен е иск от М. А. Ш. СРЕЩУ наследниците на Х. М. Ш.ов, починал па ***** г, а именно: Х. Х. Д., А. Х. Д. и А. Х. Ш. за обявяване на предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен. Сочи, че с наследодателя сключил предварителен договор на 10.07.2015 г. за покупкопродажба на недвижим имот подписан с нотариална заверка с per. № 3943 от 10.07.2015 г. на нотариус В.Т. с per. № 312 на НК, с предмет прехвърляне собствеността върху ИМОТ № 079006 по КВС с площ 8.260 дка, категория трета, местност „НОВ КОРНЕЖ“, начин на трайно ползване НИВА, представляващ поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в село Е., община Ц. К., област Разград, местност НОВ КОРЕНЕЖ. с площ 8261 кв.м., трайно предназначение на територията земеделска, начин на трайно ползване нива, категория трета. Ищецът сочи, че изпълнил задължението си да заплати покупната цена. Уговорката била да изповядат сделката през 2020г, но поради пандемичната обстановка и последвалото влошено здравословно състояние на прехвърлителя, не успели. Твърди, че поканил наследниците да изпълнят поетия към него ангажимент, но Х. Х. Д. и А. Х. Д. отказА.. Другият ответник А. Х. Ш. бил съгласен.

В о.с.з. процесуалният представител на ищците е поискал и съдът е допуснал изменение на иска в посока намаляване, като същият да се счита предявен за обявяване на окончателен договора за 2/3 ид.ч. от недвижимия имот.

Ответниците са получили препис от ИМ и доказателствата към нея и в срока по чл. 131 ГПК депозират отговори.

А. Х. Ш. счита исковете за допустими и основателни. Твърди, че е наясно с уговорките между ищеца и баща му, потвърждава фактите, изложени в исковата молба, включително заплащането на цената.

Х. Х. Д. и А. Х. Д. считат исковете за допустими и неоснователни. Сочат, че процесния имот е придобит от дядо им в режим на СИО с Решение № 82 от 1

10.09.2010г. на Общинска служба по земеделие град Ц. К. за оземляване на безимотни и малоимотни граждани по чл.20 от ЗСПЗЗ и чл.21, ал.6 от Наредбата за оземляване на безимотни и малоимотни граждани/НОБМГ/. Баба им Н. Х. Ш., ЕГН **********, б.ж. на село Е., починала на *****г. При действието на Семейния кодекс посочения по-горе имот е придобит в режим на съпружеска имуществена общност/СИО/, тъй като за него е платена цена в размер на 313.04 лева и за същия действа презумпцията на чл.21, ал.З от СК.

Съпругата Н. Х. Ш. е оставила за законни наследници: Х. М. Ш.ов - съпруг; А.

Х. Ш. -син; Х. Х. Ш.ова - дъщеря, починала на 10.06.2014г. и оставила за свои законни наследници двете си дъщери - Х. Х. Д. и А. Х. Д. /ответници по иска/.

С прекратяване на СИО сочат, че съсобствеността е разпределена при права 4/6 ид.части за Х. М. Ш.ов и по 1/6 ид.части за А. Х. Ш. и за Х. Х. Ш.ова. След смъртта на Х. Х. Ш.ова нейния дял се наследява при равни нрава по 1/12 ид.части от двете й деца Х. Х. Д. и А. Х. Д.. С оглед изложеното твърдят, че към момента на сключване на предварителният договор дядо им не е притежавал в пълен обем правото на собственост и нв би могъл вА.дно да се разпореди, поради което същият не обвързва вА.дно всички съсобственици.

Сочат, че не са уведомявани по никакъв начин преди 2024г. от ищеца за нА.чието на подобен договор, дядо им е сключвал договори за наем и аренда на имота и е получавал плащанията по този договор. След смъртта на Х. М.

Ш.ов се снабдяват с нотариален акт за собственост на недвижим имот *********г. на нотариус Р. И.-рег.№378, вписан в СВ вх.рег.№**********г., както и сключили Договор за наем на земеделска земя от 10.05.2024г. със ЗКПУ „Златен клас” село Е..

Прават възражение за погасяване по давност на предявения иск с правно основание чл.19, ал.З от ЗЗД. тъй като от сключване на договора е изтекъл период от над 5/пет/ години.

Считат, че предварителен договор от 10.07.2015г. е изцяло нищожен, тъй като противоречи на закона, сключен е при липса на основание, и при накърняване на правилата на добрите нрави - не съдържа уговорка относно съществените елементи на окончателния договор, поради което противоречи на чл.19, ал.2 от ЗЗД. При сключването му не били представени актуална скица и удостоверение за данъчна оценка на имота, като не е посочена и стойността на данъчната оценка на имота.

Твърдят, че е сключен в противоречие с нормата на чл.20, ал.4 от ЗСПЗЗ, въвеждащ забрана за продажба на имота на лица, различни от държавата и оощината, в срок от 10/десет/ години от оземляването. В конкретният казус решението за оземляване е от 10.09.2010г., а в Предварителния договор е уговорено собствеността да се прехвърли и окончателен договор да се сключи през 2020г., поради което считат, че същия противоречи на императивната разпоредба на закона.

Сочат сгрешено правно основание посочено при сключването му - чл.19, ал.З от ЗЗД, вместо нормата на чл. 19, ал.1 от ЗЗД.

Твърдят, че няма плащане на посочената в него цена от купувача на продавача, тъй като внука М. А. Ш. не е заплатил каквато и да било сума на дядо си Х. М.

Ш.ов. При условията на евентуалност правят възражение за неизпълнен договор от страна на ищеца, тъй като същия не е заплатил договорената цена, поради което заявяват, че развалят Предварителния договор. Сделката е сключена на 10.07.2015г., уговорената цена била пет пъти под пазарната стойност за същия период, а е уговорено, че собствеността ще се прехвърли през 2020г. В договора е уговорена неустойка в размер на пет пъти продажната 2 цена при несключване на окончателен договор, което ответниците считат за противоречие с правилата на добрите нрави.

Прилагат: Решение №82 за оземляване от 10.09.201 Ог. на ОСЗ Ц. К.; Справка за средни цени на сделките със земеделски земи за област Разград за 2015г. от Инфостат/Интернет страница на НСИ/; НА за собственост на недвижим имот *********г. на нотариус Р. И.-рег.№378 на НК, вписан в СВ вх.рег.

№**********г.; Договор за наем на земеделска земя от 10.05.2024г.

По делото е допусната и назначена съдебно-оценъчна експертиза, неоспорена от страните и приобщена от съда към доказателствената съвкупност.

Депозирани са гласни доказателства от свидетеля Х. Т. – комшия на обещателя по предварителния договор Х. М. Ш.ов.

Въз основа на така установените фактически обстоятелства, Съдът направи следните правни изводи:

Предявеният иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД е основателен до размера притежаваните от Х. М. Ш.ов 4/6 /четири шести/идеални части от процесния недвижим имот.

Безспорно е установено по делото, че между ищеца /като купувач/ и наследодателя на ответниците Х. М. Ш.ов /като обещател/, е сключен предварителен договор, с който страните поемат насрещни задължения за сключване в по-късен момент на окончателен договор. Насрещните престации на страните по предварителния договор се очертават от същността на облигационната връзка - продавачът обещава да прехвърли конкретен недвижим имот, а купувачът да заплати определената в договора цена. За да бъдат обсъдени въведените в процеса възражения, обуславящо е да се анА.зира и установи вА.дността на сключения облигационен договор.

Предварителния договор е сключен в предвидена от закона форма - писмена с, ал. нотариално удостоверяване на подписите. Съдържа съществените елементи на окончателен договор за покупко-продажба – индивидуА.зирани са страните, недвижимият имот и цената. С него наследодателят Х. М. Ш.ов е поел задължение да прехвърли собствеността върху недвижимия имот на ищеца през 2020г., а М. А. Ш. е поел задължение да плати уговорената цена при подписване на предварителния договор. НА.це е вА.дно облигационно правоотношение.

Доколкото предварителният договор е облигационен такъв, същият не притежава вещно-прехвърлително действие и към него не следва да се представят необходимите за изповядане на нотариална сделка съпътстващи удостоверителни документи. Отделно, неоснователно е възражението на ответниците Х. и А. за липса на основание, поради посочване в предварителния договор на грешна правна норма – не е вменено на гражданско-правните субекти задължение за познаване на нормативната база и не е задължителен реквизит указването на вида /наименование/ или правното основание за сключеният договор – съществените условия и уговорените насрещни престации определят характеристиката и вида на съглашението, като следва да не е нА.це противоречие със закона и постигане на забранена цел. Доколкото процесният договор е с нотариална заверка на подписите, следва да се отбележи, че при удостоверяване на подписи нотариусът установява самоличността на явилите се пред него лица, както и фактът на подписване на съответният документ от тях /авторство/, в конкретния казус извън обхвата на проверката му е дА. правото на собственост, което обещателят поема ангажимент да прехърли, е в патримониума му. От друга страна, бидейки нотариусът орган със 3 специфични функции, волеизявлението, инкорпорирано в договора досежно плащането на цената има сила на разписка. Оборването на тази презумпция е в тежест на оспорващия – ответниците.

Възражението за изтекла погасителна давност за предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е обусловено от установяване нА.чието на падеж, изискуемост и изпадане в забава на обещателя в конкретното отношение. Падежът на задължението, изискуемостта на вземането и забавата да се изпълни не са еднозначни понятия, независимо че е възможно, в определени хипотези, моментът на настъпването им да съвпада. Падежът се определя като момента, в който задължението трябва да бъде изпълнено от длъжника, още и като момента, в който настъпва изискуемостта. Изискуемостта е възможността на кредитора да иска реално изпълнение - било като отправи извънсъдебна покана до длъжника, било като предяви иск за реално изпълнение в защита на своето право. Забавата е противоправно закъснение, за което длъжникът отговаря. Изпълнението на облигацията е подчинено на принципа, че задължението трябва да бъде изпълнено веднага, освен ако не следва друго от волята на страните или закона – съгласно чл. 69 ал. 1 ЗЗД, ако задължението е без срок, кредиторът може да иска изпълнението му веднага. При срочните задължения, когато денят на изпълнението им е определен или определяем, длъжникът изпада в забава и дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на изтичане на срока – чл. 84, ал. 1 ЗЗД (моментът на изискуемост на вземането и на забава на длъжника, съвпада). Длъжникът може да изпълни и преди срока, т.е. вземането е изпълняемо, но не е изискуемо (чл. 70, ал. 1 ЗЗД) и безспорно не е забавено. Когато няма определен ден за изпълнение на задължението, щом то е изискуемо и изпълняемо, времето на изпълнението (падежът) може да се определи от длъжника, който желае да изпълни. Ако кредиторът не приеме изпълнението без основателна причина, ще изпадне в забава. Кредиторът може да покани длъжника да изпълни и, ако виновно не го стори, изпада в забава след поканата или изтичане на срока, определен за изпълнение. Липсата на изрично посочена дата за изпълнение на поетото задължение не следва да се приравнява на липса на падеж – нА.це е отложено изпълнение, породено от волята на страните. Няма пречка предварителният договор да е сключен под отлагателно условие, като страните нямат задължение изрично да го посочват и да обосновават определения в договора срок за изповядане на окончателната сделка. Мотивите им са ирелевантни, но за пълнота на изложението следва да се отбележи, че съществуващата нормативна забрана за отчуждаване на процесния имот съдът намира за обуславяща в темпорално отношение поетия ангажимент за изповядане на сделката по нотариален път „през 2020 година“ НА.це е определяем срок за настъпване на падеж, изискуемост и изпадане в забава на обещателя настъпване на календарната 2020 година е бъдещо сигурно събитие, а падежа следва да се приеме, че е уговорен в полза на Х. М. Ш.ов и му е предоставена възможност за избор в периода от 01.01.2020 г. до 31.12.2020г. До този момент вземането не е изискуемо и давност не тече. С изтичане на този срок и при нА.чие на неизпълнение на поетото задължение от страна на обещателя, то същото е станало изискуемо /01.01.2021г./ и се поражда правото на купувача да предяви иск за обявяване на сключения договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като от тази дата започва да тече погасителна давност /5 години/ за реА.зиране на поетия облигационен ангажимент по съдебен ред. В тази връзка към датата на предявяване на иска /08.05.2024г./ погасителна давност не е настъпила.