Решение № 11471 от 16.06.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 11471 гр. София, 16.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 39 СЪСТАВ, в публично заседание на десети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ при участието на секретаря РУЖА Й. АЛЕКСАНДРОВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕН Г. ГЕНЕВ Гражданско дело № 20241110149175 по описа за 2024 година

М. К. М. е предявил обективно и кумулативно съединени осъдителни искове срещу ЮЛ, осъдителни искове с правна квалификация чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, с искане ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 22531 лв., представляваща подлежаща на връщане сума, платена на ответника по развален договор за обслужване от 14.03.2024 г. за закупуване на недвижим имот, находящ се в *****************, ведно със законната лихва от 20.08.2024 г. до окончателното изплащане на вземането, както и сума от 375.34 лв., представляваща лихва за забава за периода от 01.10.2021 г. до 16.08.2024 г.

В исковата молба се твърди, че между страните бил сключен договор за гаранция с купувач от 14.03.2024 г. за извършване на посредническа дейност от ответника по придобиване на имот, находящ се в ********************, срещу заплащане на съответното възнаграждение. Твърди, че по силата на сключения договор на 14.03.2024 г. е превел сума в размер на 4 000 лв., като гаранция за закупуване на имота. Сочи, че на 22.03.2024 г. бил платил сумата в размер на още 18531 лв. до размера на потвърденото възнаграждение с подписан между страните протокол от 21.03.2024 г. от общо 22531 лв., представляващо три процента от продажната цена на имота. Подържа, че на 21.03.2024 г. бил сключил предварителен договор за покупко –продажба на посочения имот със собствениците му, който договор бил прекратен с Анекс от 15.07.2024 г., тъй като нотариусът, който щял да изповяда сделката, установил, че липсвала необходима строителна документация, както и че по отношение на поземления имот, предмет на предварителния договор била вписана ипотека от 30.08.2007 г., подновена на 04.07.2017 г., а също и че част 1 от имота, предмет на сделката била предназначена за улица. Твърди, че предварителния договор за покупко- продажба на имота бил подготвен от ответника, в който обаче не била отразена липсващата строителна документация, нито вписаните тежести, като допълва, че ответникът знаел за липсващата документация, тъй като предходен клиент се е отказал от изповядване на сделката, поради посочените причини. Сочи, че е изпълнил задълженията си по сключения договор за посредничество, като бил превел договорената гаранция, но счита, че ответникът бил нарушил задълженията си по чл. 2.2 от сключения договор, като не бил проучил и информирал ищеца за действителния статут на обекта, поради което и на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД ищецът развалил сключения между страните договор. Поддържа, че е изпратил нотариална покана, получена на 01.07.2024 г., с която е поканил ответника да върне изплатеното по договора възнаграждение. Моли съда да постанови решение, с което да уважи предявените искове, ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното изплащане. Претендира репариране и на сторените в хода на производството разноски. Пред съда процесуалният представител на страната поддържа исковата молба и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК, като в условията на евентуалност се прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на насрещната страна.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск като неоснователен и недоказан. Не се спори, че страните били сключили договор за обслужване на купувач от 14.03.2024 г., както и че бил получил договореното възнаграждение. Оспорва изложените от ищеца твърдения, че не бил представил необходимата строителна документация и не е съдействал. Сочи, че същата била предадена още при извършения първи оглед, както и че в последствие същата била представена и на посочения от ищеца електронен адрес. Твърди, че добросъвестно бил изпълнил задълженията си по договора, които били регламентирани и не следва да бъдат тълкувани разширително, като допълва че полученото по договора възнаграждение е станало след подписване на предварителния договор, като навежда възражение, че към този момент била създадена облигационна връзка между продавач и купувач и задълженията на посредника били изпълнени. Твърди, че бил изпълнил задълженията си да осъществи организационно обслужване на сделката. Оспорва изложените от ищеца твърдения, че полученото възнаграждение не се дължало, поради прекратяване на предварителния договор. Поддържа, че ищецът не придобил собствеността върху имота, поради обстоятелствата, че е променил инвестиционните си намерения, както и поради невъзможността да изгради трети етаж в имота, което твърди че се установило в хода на организирана от ответника среща с нотариус И. И. на 30.04.2024 г. Твърди, че сключеният предварителен договор за продажба бил прекратен по взаимно съгласие между страните без неустойка, която в случай на обективна невъзможност от изповядване на сделката е можела да го компенсира. Навежда възражение, че договорът за обслужване, сключен между страните не бил развален, поради което не се дължало изплатеното по него възнаграждение, тъй като същият 2 бил прекратен поради изпълнение. Моли за отхвърляне на предявените искове. Претендира разноски. Пред съда процесуалният представител на страната поддържа отговора на исковата молба, и претендира разноски, за което представя списък по чл. 80 от ГПК.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че между страните са сключени договор за обслужване от 14.03.2024 г., както и че във връзка с договора за обслужване ищецът превел на ответника твърдяната от него сума от 22531 лв. Горното се установява и от представения договор за обслужване на купувач от 14.03.2024 г., сключен между М. К. М., като купувач и ЮЛ, съгласно който е възложено на ответника да посредничи при придобиването на имот срещу възнаграждение. Съгласно т.

2 ответникът се е задължил да извърши проверка на избрания имот при желание на купувача по представени от собственика на имота документи към сключването на предварителния и окончателни договор, да организира обслужването на сделката до сключване на окончателен договор, както и да информира купувача за предлагането на имоти по начин какъвто прецени или като изпраща отчет за пазарното предлагане. В т. 4.3(1) е предвидено, че купувачът се задължавал да заплати на ЮЛ еднократно възнаграждение при придобиване на имота, в деня на сключване на предварителния договор, а ако не се подписва такъв – в деня на придобиване на имота /чрез сключване на нотариален акт или по друг начин/. Съгласно т. 4.3(2) размерът на възнаграждението без ДДС 3 % от продажната цена на имота, но не по-малко от 600 евро. В т. 4.5 е посочено, че възнаграждението по т. 4.3 е дължимо поради самият факт на свързване на страните по сделката.

Представен е и регистър на предложени имоти, от който е видно, че на 14.03.2024 г. на ищеца е бил предложен недвижим имот, представляващ къща с адрес ****************** при цена 345000 евро.

Представен е и договор за гаранция с купувач от 14.03.2024 г., сключен между М. К. М., като купувач и ЮЛ, съгласно който купувачът заплащал по банковата сметка на ответника сумата от 4000 лв., като гаранция за закупуването на следния недвижим имот съгласно сключен договор за обслужване от 14.03.2024 г., а именно къща, находяща се в ********************. В т. 2 от договора е посочено, че купувачът изрично заявява, че желаел да закупи посочения в договора имот при продажна цена в размер на 320000 евро. Съгласно т. 3 ответникът се задължавал да договори условията в срок до 18.03.2024 г. В т. 5 е предвидено, че при постигане на параметрите на сделката, купувачът се задължавал в срок до 22.03.2024 г. да сключи предварителен договор за покупко-продажба на имота по т. 1.

Съгласно т. 7 от договора при непостигане на посочените в т. 2 параметри на сделката в срока по т. 3 ответникът се задължавал да върне на купувача при поискване сумата предадена като гаранция в тридневен срок след писмено поискване и договорът се прекратявал.

3

По делото е представено платежно нареждане от 14.03.2024 г., от което е видно, че ищецът е превел по сметка на ответника сумата от 4000 лв. с посочено основание договор за гаранция.

По делото е представен протокол за извършена услуга от 21.03.2024 г., подписан между ищеца и ответника, съгласно който ищецът приемал без възражения и забележки извършената посредническа услуга по договор за посредничество от 13.03.2024 г. във връзка със закупуването на следния недвижим имот къща с адрес ******************. Страните променяли т.

4.3(2) от договора за обслужване, като възложителят се задължавал да заплати възнаграждение в размер на 22531 с ДДС, като платената гаранция в размер на 4000 лв. се прихващала с дължимото възнаграждение, а клиентът се задължавал да плати остатъка от възнаграждението в размер на 18531 лв. с ДДС в срок до 25.03.2024 г.

По делото е представено платежно нареждане от 28.03.2024 г., от което е видно, че ищецът е превел по сметка на ответника сумата от 18531 лв. с посочено основание договор за обслужване от 13.03.2024 г.

По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба от 21.03.2024 г., сключен между С.Д.С., В.Г.С. и М.Д.С. в качеството на продавачи и М. К. М., като купувач, по силата на който продавачите се задължавал ида прехвърлят на купувача чрез договор за покупко-продажба в нотариална форма собствеността върху следния свой собствен недвижим имот, а именно 1/2 идеална част от дворно място, находящо се в г****************, съставляващо имот 340 с площ по доказателствен акт от 500 кв.м., а по - скица на поземлен имот с идентификатор **************, ***************** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед *************/13.12.2016 г. на Изпълнителен директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от 03.09.2018 г. Адрес на поземления имот: ************************, площ 654 кв.м., заедно с описаната по документ за собственост от 29.06.2004 г., построената в дворното място жилищна сграда на етаж и половина със сутерен, с обща разгъната застроена площ от 79.50 кв.м., като етажът е със застроена площ от 39 кв.м. и се състои от дневна, стая, кухня и антре, а полуетажът е със застроена площ от 40.50 кв.м. и се състои от три стаи, а съгласно по скица, с адрес на имота: г*******************, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор: ************** със застроена площ от 74 кв. м., брой етажи 2 за сумата от 320000 евро. Съгласно т. 2.1. от договора продавачът се задължавал да прехвърли правото на собственост по предвидения в закона ред на недвижимия имот на купувача в срок до 21.04.2024 г. В т. 2.4 е посочено, че продавачът декларирал, че имотите описани в т.1.1 са обременени с тежест, а именно договорна ипотека към ЮЛ от 25.02.2019 г., съгласно сключен договор за ипотечен кредит от 18.02.2019 г., като продавачът се задължавал да предприеме необходимите действия по заличаването на ипотеката след като тя бъде погасена от средствата на купувача, след подписване на окончателен договор и преди вписване в агенция по вписвания.

Представено е споразумение за прекратяване на предварителен договор 4 за покупко-продажба на недвижим имот от 30.05.2024 г., сключено между С.

Д. С., В. Г. С., М. Д. С. на продавачи и М. К. М., съгласно което се прекратява по взаимно съгласие сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Като причина за прекратяването на договора било посочено, че след проверка на документите за собственост на продавача се оказвало, че той разполагал с документи за сграда със застроена площ 39 кв.м., състояща се от етаж и половина, а предмет на предварителния договор били сграда с идентификатор **************.4, със застроена площ 74 кв.м. състояща се от 2 етажа и % от едноетажна сграда с идентификатор **************.5 със застроена площ 40 кв.м., за които продавачът не разполагал със строителни книжа и/или удостоверение за търпимост, като и част от поземления имот с идентификатор **************, предмет на предварителния договор, се оказал, предвиден за улица и предмет на предстоящо отчуждаване. Представен е и анекс към споразумение за прекратяване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.07.2024 г.