Решение № 1366 от 09.06.2022, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1366 гр. София, 09.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-11 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Илиана Станкова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Илиана Станкова Гражданско дело № 20201100109862 по описа за 2020 година

Ищецът А.П.Г.“ ЕООД твърди, че на 12.12.2018г. сключил с ответника Д. С. М. договор за продажба на недвижим имот под формата на нотариален акт № 98/12.12.2018 г. на нотариус ЦЦ.С. с предмет самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастрални регистри за гр. София - одобрени със заповед РД-18-739/21.11.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК и самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, като била уговорена продажна цена в размер на 123 000,00 лева, от които сумата от 70193,00 лева е заплатена в деня на сключване на договора, а остатъка от 52 807,00 лева – преведена същия ден по сметка на нотариуса.

Твърди, че в договора страните постигнали уговорка оставената на съхранение при нотариус ЦЦ.С. да бъде предадена на продавача в 3-дневен срок от представяне пред нотариуса на оригинал на разрешение за ползване на сградата, като страните определят краен срок за представянето му 30.05.2019 г. Счита, че с изтичане на срока за представяне на разрешението за ползване на сградата не отпада задължението на купувача за заплащане на тази част от цената, а единствено това за съхранението й при нотариуса и след тази дата е можело да се изтегли от купувача. Сочи, че тъй като до 30.05.2019 г. не е успял да се снабди с разрешение за ползване на сградата на 04.09.2019 г. вложената от купувача сума била изтеглена от него. Твърди, че сградата е получила Удостоверение за въвеждане в експлоатация на 01.06.2020 г. и в същия ден на купувача Д. С. М. е предадено владението на обектите, предмет на договора за продажба. Счита, че с въвеждане на сградата в експлоатация е настъпил падежът за плащане на остатъка от продажната цена, като с нотариална покана, връчена на ответника на 16.06.2020 г., го е поканил да изплати остатъка 1 от продажната цена. Сочи, че след предявяване на иска ответникът е заплатил част от нея в размер на 32 467,00 лева и иска от съда да осъди ответника да заплати незаплатената част от продажната цена в размер на 20 340,00 лева /уточнителна молба от 22.10.2020 г./.

Претендира законна лихва и разноски.

Ответникът Д. С. М. оспорва иска. Сочи, че постигнатата между страните уговорка, обективирана и в приемо-предавателен протокол за съхранение рег. № 19722, дело № 21, рег. 25 от регистъра на саморъчните завещания, документи и книжа на нотариус ЦЦ.С. е била оставената при нотариуса сума да бъде възстановена на купувача в срок до три дни, в случай че не бъде представено разрешение за ползване на сградата в срок до 30.05.2019 г. Твърди, че волята на страните е била тази част от цената от 52 807,00 лева да е била дължима само при спазване на срока за снабдяване на сградата с разрешение за ползване, а при неспазването му да липсва основание за плащането й, тъй като връщането й е уговорено да представлява обезщетение – неустойка за неизпълнение в срок на задължението на продавача за въвеждане на сградата в експлоатация.

Ответникът Д. С. М. твърди, че от забавеното изпълнение на задължението на А.П.Г.“ ЕООД за въвеждане на сградата в експлоатация е претърпял вреди. Сочи, че на 12.03.2019 г. сключил с „Д.П.“ ЕООД предварителен договор за продажба на недвижим имот с предмет, обектите предмет на процесния договор за продажба, като в същия бил уговорен срок за сключване на окончателния договор 12.09.2019 г., при условие, че сградата е въведена в експлоатация. Сочи, че поради липса на разрешение за ползване на сградата е бил в забава на собственото си задължение за прехвърляне на имотите към „Д.П.“ ЕООД и му е заплатил неустойка в размер на 20 000,00 лева. Заплащането на тази сума твърди да представлява претърпяна от него вреда в причинна връзка с неизпълнение на задължението на А.П.Г.“ ЕООД за въвеждане на сградата в експлоатация в срок и предявява евентуален насрещен иск за нея с правно основание чл. 82 ЗЗД.

Ответникът сочи, че уговорената продажна цена по предварителния договор от 01.03.2019 г. е в размер на 150 000 евро, като до сключване на окончателен договор не се стигнало, поради което твърди, че е претърпял вреда във връзка с неизпълнението на А.П.Г.“ ЕООД под формата на пропусната полза, равняваща се на разликата между уговорената продажна цена по предварителния договор от 12.03.2019 г. и цената, на която той е закупил процесния имот, която разлика възлиза в размер на 170 376 лева, като предявява евентуален насрещен частичен иск за част от тази сума в размер на 340,00 лева. Твърди, че извънсъдебно е направил изявление за прихващане на вземанията си за вреди от неизпълнението в размер на 20 340,00 лева с вземането на ищеца за продажна цена за същата сума. Претендира разноски.

В отговора на насрещната искова молба ответникът по насрещните искове А.П.Г.“ ЕООД оспорва същите. Твърди, че предварителния договор от 12.03.2019 г. е антидатиран и съставен за целите на процеса и в този смисъл симулативен, тъй като не е целял посочените от страните в него правни последици. В тази връзка излага твърдения, че нотариалната заверка на предварителия договор следва датата му, както и датата на която 2 ответникът е разбрал за наложената му обезпечителна мярка на настоящия, тогава бъдещ иск. Сочи, че след тази дата е извършено и привидното плащане на неустойка в размер на 20 000,00 лева, като твърди, че ако договорът се приеме за действителен, то М. е могла да ограничи вредите като направи възражение за нищожност на клаузата за неустойка, евентуално да направи възражение за нейната недължимост, тъй като изпълнението на това задължение е по причина, която е извън нея. Оспорва Д. С. М. да е претърпяла фактически вреди в причинна връзка със забавеното изпълнение на задължението за снабдяване на сградата с удостоверение за експлоатация, като твърди уговорената в предварителния договор от 01.03.2019г. цена да е много над пазарната такава към момента на сключването му, поради което също симулативна.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

По общите факти:

Наличието на валидно облигационно отношение между страните по договор за продажба на недвижим имот от 12.12.2018 г. не е спорно между страните. Предмет на договора е продажбата на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастрални регистри за гр. София,- одобрени със заповед РД-18739/21.11.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК – апартамент с площ от 98,90 кв.м., заедно с припадащите му се идеални части от общите части и от право на собственост върху дворното място, както и самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, представляващ паркомясто № 27, с площ от 12,50 кв.м.

В договора е посочено, че общата данъчна оценка на имотите е 121 420,12 лева /114 662,10 + 6758,02 = 121 420,12 /, а продажната цена – 123 000 лева, като сумата от 70193,00 лева е заплатена в деня на сключване на договора, а остатъка от 52 807,00 лева е преведена по сметка на нотариус, в деня на сключване на договора и ще бъде преведена от нотариуса по банкова сметка на продавача в срок до 3 работни дни след представяне от негова страна на нотариуса на оригинал на разрешение за ползване на сградата, като страните определят краен срок за представянето му до 30.05.2019 г. В раздел ІІІ от договора е предвидена неустойка за съдебно отстраняване. В раздел VІ е предвидено, че владението върху недвижимия имот се предава в срок до 7 дни след въвеждане в експлоатация на сградата, в която са имотите. На същата дата от страните като молители е подписан приемопредавателен протокол за съхранение на сумата от 52 807 лева по сметка на нотариус ЦЦ.С. представляваща част от продажната цена по договора като същата следва да бъде преведена на продавача в срок от 3 работни дни след изпълнение на задължение – ангажимента за представяне на Разрешение за ползване на сградата, като страните са определят краен срок за представянето му 30.05.2019 г. В случай че същото в срок до тази дата не бъде представено на нотариуса в оригинал оставената за съхранение сума следва да бъде възстановена в срок до 3 дни на купувача по банковата му сметка, освен ако не бъде представено друга споразумение между страните.

На 12.12.2018 г. В.М.К., в качеството си на управител на А.П.Г.“ ЕООД е 3 подписал разписка, с която е признал, че е получил от Д.С. Д. сумата от 136 037 лева за поискани строително-ремонтни дейности, а именно апартамент № 1, находящ се в секция Б, на партерен етаж с площ от 98,90 кв.м., заедно с припадащите се идеални части от общите части на сградата и от правото на собственост от мястото, заедно с паркомясто № 27, находящо се в сутерена на кота - 3,10 м., с площ от 12,50 кв.м.

Видно от предавателен протокол от 04.09.2019 г. сумата от 52 807 лева е възстановена на Д.М. по банковата й сметка.

Не е спорно между страните, а и се установява от представеното удостоверение, че сградата е въведена в експлоатация на 01.06.2020 г.

С нотариална покана от 08.06.2020 г., връчена на Д. С. М. на 16.06.2020 г. продавачът А.П.Г.“ ЕООД я е поканил да заплати остатъка от продажната цена в размер на 52 807,00 лева в 7-дневен срок от получаване на поканата.

С уведомление, изпратено на 25.09.2020 г. и връчено на А.П.Г.“ ЕООД купувачът Д.М. го уведомява, че сумата от 32 467,00 лева представляваща остатък от продажната цена по договор за продажба, обективиран в нотариален акт № 98/12.12.2018 г. е преведена по банкова сметка на дружеството. Посочено е, че сумата от 20 340,00 лева е задържана и представлява част от претърпените от нея вреди и пропуснати ползи във връзка със забавеното изпълнение на задължението за снабдяване на сградата с удостоверение за експлоатация, като е посочено, че се прави алтернативно възражение за прихващане с тези нейни вземания. С уведомлението е отправена покана за провеждане на среща за евентуално постигане и подписване на споразумение.

С предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот датиран с дата 12.03.2019 г. Д. С. М. в качеството й на продавач и „Д.П.“ ЕООД, в качеството му на купувач се съгласяват да сключат окончателен договор за продажба на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастрални регистри за гр. София,,- одобрени със заповед РД-18-739/21.11.2017 г. на изпълнителния директор на АГКК – апартамент с площ от 98,90 кв.м., заедно с припадащите му се идеални части от общите части и от право на собственост върху дворното място, както и самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, представляващ паркомясто № 27, с площ от 12,50 кв.м. при цена в размер на 150 000,00 евро в срок до 12.09.2019 г., като цената е платима изцяло в деня предхождащ датата на сключване на окончателния договор по сметка на нотариуса, който в тридневен срок от датата на представяне на удостоверение за вещни тежест, което показва липсата на такива, следва да я преведе на продавача. В чл. ІІІ.3.1 е предвидено, че в случай че продавачът не изпълни задълженията си по договора или не се яви пред нотариуса или се откаже или се окаже, че е декларирал неверни обстоятелство или имотът не е снабден с разрешение за ползване, то продавачът е длъжен да заплати на купувача неустойка в размер на 20000,00 лева. Подписът на лицето, подписало за се купувач по договора П.Л. Г. – управител на „Д.П.“ ЕООД е с нотариална заверка от 08.11.2019 г.

Представен е анекс от 12.09.2019 г. към този договор, с който страните са се съгласили, че 4 поради обстоятелството, че към момента сградата, в която се намират продаваемите имоти не е снабдена с разрешение за ползване, датата за сключване на окончателен договор се променя до 21.01.2020 г., на която дата страните се считат поканени в 10,00 ч. пред нотариус Ц.С. за сключването му. Посочено е, че до посочената дата продавачът трябва да представи разрешение за ползване на сградата, в която се намират имотите.