Решение № 11394 от 10.06.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 11394 гр. С., 10.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 167 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ при участието на секретаря АЛБЕНА Н. КИТАНОВА като разгледа докладваното от КРИСТИЯН Р. ТРЕНДАФИЛОВ Гражданско дело № 20251110147263 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба, подадена от „Адрес недвижими имоти“ АД, чрез адв. Т., срещу И. Ц. Г. и Д. Ц. Ц., с която са предявени обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на И. Ц. Г. и Д. Ц. Ц. да платят на „Адрес недвижими имоти“ АД, при условията на солидарност, сумата от 5500 евро, представляваща дължимото възнаграждение по договор за обслужване на купувач (договор за посредничество) от 14.12.2023 г. вр. с т. III от Протокол за извършена услуга от 08.01.2024 г., ведно със законната лихва за забава от дата на исковата молба до окончателното плащане, както и сумата от 550 евро, представляваща неустойка за забава, начислена за периода от 03.03.2024 г. до 12.03.2024 г.

Ищецът извежда съдебно предявените субективни права при твърденията, че на 14.12.2023 г. сключил с ответниците договор за обслужване на купувач (договор за посредничество), по силата на който последните му възложили осъществяването на посредническо за придобиване на недвижим имот, срещу заплащането на възнаграждение, уговорено в т. 4.3., в размер на 3% от продажната цена на имота, но не по-малко от 600 евро. Сочи, че на същия ден, след като ответниците харесали представения им от консултант на дружеството недвижим имот, находящ се в гр. С., ***, бл. 2, вх.

„А“, бил сключен договор за гаранция, по силата на който купувачите му платили сумата от 2000 евро като гаранция за закупуването на имота, на цена от 240 00 евро. На 18.12.2023 г. бил сключен анекс към договора за гаранция, 1 съгласно който покупната цена за имота била увеличена на 250 000 евро, а с последващ анекс от 29.12.2023 г. имотът бил описан като самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***. На 08.01.2024 г. между ответницата Д. Ц. и продавача – А.А. бил сключен предварителен договор за покупко-продажба, с който било уговорено прехвърлянето на собствеността върху предложения от посредника недвижим имот, представляващ апартамент № Г2, с адрес: гр. С., ж.к. „Д.“, ***, вх. „Г“, ет. 1. Ищецът твърди, че предварителният договор бил сключен изцяло с посредничеството на дружеството в офис на „Адрес“ в гр. С., пл. „****“ № 4. Сочи, че веднага след сключването на предварителния договор бил подписан протокол за извършена услуга, който удостоверявал изпълнението на задълженията на дружеството във връзка с договора за посредничество. Съгласно протокола, ответниците приели без възражения и забележки извършената посредническа услуга, за която следвало да заплатят възнаграждение в размер на 7500 евро, от което била приспадната внесената гаранция на стойност 2000 евро, т.е. дължимата сума възлизала на 5500 евро, платими в срок до 26.01.2024 г. Нотариалното изповядване на сделката за покупко-продажба било извършено на 02.02.2024 г., в присъствието на представители на дружеството. Твърди, че въпреки изпълнението на договорните задължения на дружеството, свързани с представянето на имот, съобразно търсенето на купувача, както и осигуряването на организационното обслужване на сделката до сключването на окончателен договор, ответниците не заплатили дължимото възнаграждение за посредничество. Сочи, че ответниците отговарят за заплащането на уговореното възнаграждение при условията на солидарност, съгласно т. 7 от договора. В т. 9.1., изр. 1, било предвидено, че при забава на купувача за заплащане на цялото или част от възнаграждението на „Адрес“, той дължи неустойка в размер на 1% на ден от дължимата сума, но не повече от 10%. В тази връзка, сочи че ответниците изпаднали в забава за плащане на дължимото вземане, считано от 27.02.2024 г., поради което следвало да заплатят и мораторна неустойка, в размер на 550 евро, начислена за периода от 03.03.2024 г. до 12.03.2024 г. С оглед изложеното, моли съда да осъди ответниците да платят на дружеството, при условията на солидарност, сумата от 5500 евро, представляваща дължимото възнаграждение по договор за посредничество от 14.12.2023 г., ведно със законната лихва за забава от датата на исковата молба до окончателното плащане, както и сумата от 550 евро, представляваща неустойка за забава, начислена върху главницата за периода от 03.03.2024 г. до 12.03.2024 г. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответниците, чрез адв. Ч., са подали отговор на исковата молба, с който оспорват предявените искове по основание и размер.

Потвърждават, че на 14.12.2023 г. сключили с ищеца договор за обслужване на купувач. Твърдят, че ищецът не им представил отчет за пазарното предлагане, съгласно договора. Считат, че клаузата на чл. 4.5 противоречи на принципа на добросъвестност. Сочат, че съгласно чл. 2.3 от договора, ищецът следвало да осигури организационното обслужване на сделката, което включвало и 2 организацията по прехвърлянето на собствеността върху избрания имот по нотариален ред. Твърдят, че ищецът не е присъствал при сключването на окончателен договор пред нотариус, нито им съдействал при изпълнението на посочената процедура. Посоченото обстоятелство било удостоверено с констативен протокол, съставен от нотариус В.Ч. в уверение на това, че на 30.01.2024 г., когато следвало да бъде подписан нотариалният акт, се явила единствено ответницата Д. Ц.. Поддържат, че ищецът не е изпълнил задълженията си по договора. Отбелязват, че И. Г. не е надлежен ответник по делото, доколкото не бил страна по сделката за покупко-продажба на недвижим имот. Твърдят, че единственото извършено от ищеца действие било свързано с представянето на протокол за извършена услуга от 08.01.2024 г.

Считат, че предвид неизпълнението на договорните задължения на ищеца, не му дължат заплащането на възнаграждение. Молят съда да отхвърли предявените искове като неоснователни. Претендират разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, приема от фактическа страна следното:

По делото е представен договор за обслужване на купувач, сключен на 14.12.2023 г. между И. Ц. Г., Д. Ц. Ц., в качеството им на купувачи, и „Адрес недвижими имоти“ АД, наричано за краткост АДРЕС, в качеството му на професионален посредник по занятие при сключването на сделки с недвижими имоти, съгласно който купувачите възлагат, а АДРЕС приема да посредничи при придобиването на имот, представен от АДРЕС, срещу възнаграждение, определено в т.4.3 от договора.

Съгласно чл. 2 от договора, АДРЕС се задължава: да представи имоти съгласно търсеното на купувачите; да извърши проверка на избрания имот при желание на купувачите по представени от собственика ма имота документи към сключването на предварителен и окончателен договор; да осигури организационното обслужване на сделката до сключване на окончателен договор; да информира купувачите за предлагането на имоти по начин, какъвто прецени или като изпраща отчет за пазарното предлагане.

Съгласно чл. 3 от договора, АДРЕС има право да получи възнаграждение е размер и срокове, посочени в този договор.

Съгласно чл. 4.3.1 от договора, купувачите се задължават да заплатят на АДРЕС еднократно възнаграждение при придобиване на имот, представен от АДРЕС в деня на сключване на предварителен договор, а ако такъв не се подписва в деня на придобиване на имот, представен от АДРЕС (чрез сключване на окончателен договор или по друг начин).

Съгласно чл. 4.3.2 от договора, размерът на възнаграждението без ДДС е 3% от продажната цена на имота, но не по – малко от 600 евро.

Съгласно чл. 4.5 от договора, възнаграждението по чл. 4.3 се дължи 3 поради самия факт на свързване на страните по сделката.

В чл. 7 от договора е посочено, че ако купувач по договора са повече от едно лица, същите са солидарно отговорни за задълженията си по този договор.

Съгласно чл. 9.1 от договора, при забава на купувачите за заплащане на цялото или част от възнаграждението на АДРЕС, те дължат неустойка в размер на 1% на ден от дължимата сума, но не повече от 10%. Ако забавата продължи повече от 1 месец, купувачите дължат неустойка в размер на 4% от продажната цена, посочена в договора.

По делото е представен регистър на предложените имоти от АДРЕС, от който е видно, че на 14.12.2023 г. на И. Ц. Г. и Д. Ц. Ц. са били предложени три имота, както следва: 1. Апартамент, находящ се в гр. С., ж.к. „*******“ на стойност от 250 000 евро; 2. Апартамент, находящ се в гр. С., кв. „Д.“ на стойност от 269 000 евро; 3. Апартамент, находящ се в гр. С., кв. „*******“ на стойност от 250 000 евро.

На 14.12.2023 г. между И. Ц. Г., в качеството му на купувач, и „Адрес недвижими имоти“ АД, наричано за краткост АДРЕС, бил сключен договор за гаранция с купувач, съгласно който купувачът плаща на АДРЕС сумата от 2000 евро като гаранция за закупуването на следния недвижим имот, който е представен на купувача от АДРЕС съгласно сключения между страните договор за обслужване от 14.12.2023г., а именно: Апартамент № 1, етаж партер, гр. С., кв. Д., ***, бл. 2, вх. А, срещу задължението на АДРЕС да договори условията за покупката на имота.

Съгласно чл. 2 от договора за гаранция, купувачът изрично заявява, че желае да закупи посочения в предходната точка имот с обзавеждането, в състоянието при провеждане на огледа, при следните параметри на сделката: продажна цена в размер на 240 000 евро, както и следните други изчерпателно изброени параметри и условия, които купувачът желае да бъдат постигнати в предварителен договор: 1/ 10% от продажната цена, платими при подписване на предварителен договор; 2/ остатъка от 90%, платим при нотариално изповядване със собствени средства и банков кредит, след оценка на имота и одобрение от банката кредитор. При плащане с банков кредит сумата се изплаща след нотариалното изповядване на сделката, след вписване на ипотека върху имота и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че е вписана първа по ред ипотека в полза на банката.

Съгласно чл. 2.3 от договора за гаранция, разноските по прехвърлянето на описания в т. 1 недвижим имот, включващи нотариални такси, такса за вписване на нотариалния акт за покупко-продажба и данък при придобиване на имущества по чл. 47, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси, се поемат от купувача.

Съгласно чл. 3 от договора за гаранция, АДРЕС трябва да договори условията в срок до 18.12.2023 г. Счита се, че АДРЕС е изпълнил 4 задълженията си, ако продавачът е потвърдил, че приема посочените по-горе условия.

Съгласно чл. 4 от договора за гаранция, с подписването на настоящия договор купувачът признава, че АДРЕС е свързало страните по сделката и му е предложил имота. Възнаграждението по сключения между страните договор за обслужване от 14.12.2023 г. остава дължимо и ако купувачът купи имота, предмет на настоящия договор, дори и да не са договорени условията и/или извън срока.

Съгласно чл. 5 от договора за гаранция, при постигане на посочените в т.

2 параметри на сделката, купувачът се задължава, в срок до 28.12.2023 г. да сключи предварителен договор за покупко-продажба на имота по т. 1, в присъствието на АДРЕС. В този случай АДРЕС връща платената гаранция на купувача по сметката на купувача, от която е направено плащането по т. 1.1.

Съгласно чл. 6 от договора за гаранция, в случай че купувачът не сключи предварителен договор за покупко-продажба в срока и при условията по т. 2 и т. 5, ще се счита, че АДРЕС е изпълнил задълженията си по договора за обслужване и купувачът губи предадената на АДРЕС гаранция като неустойка за неизпълнение на задълженията си по настоящия договор.

По делото е представен анекс към договор за гаранция, сключен на 18.12.2023 г. между И. Ц. Г., в качеството му на купувач, и „Адрес недвижими имоти“ АД, наричано за краткост АДРЕС, в качеството му на професионален посредник по занятие при сключването на сделки с недвижими имоти, съгласно който страните постигнали споразумение за следното: точка 2 от договора за гаранция от 14.12.2023 г. се променя по следния начин – продажна цена 250 000 евро; срок на договаряне на условията описани по т. 2 от договора за гаранция до 20.12.2023 г.; при постигане на посочените в т. 2 параметри на сделката, купувачът се задължава в срок до 29.12.2023 г. да сключи предварителен договор за покупко-продажба на имота по т. 1, в присъствието на АДРЕС.