Решение № 2686 от 12.05.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2686 гр. София, 08.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-VI-Б, в закрито заседание на осми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Венета Цветкова

Членове:

Валерия Братоева

Атанас Маджев като разгледа докладваното от Атанас Маджев Въззивно гражданско дело № 20241100502661 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 435 – 438 от ГПК.

Образувано е по жалба с вх. на ЧСИ № 00001/03.01.2024 г., подадена от длъжника по изпълнението – П. Л. В., с ЕГН **********, чрез процесуалния му представител – адвокат М. срещу Постановление от 28.11.2023 г. за възлагане на недвижим имот – ¼ идеална част от УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ XXXI-1255, целият с площ от 605 кв.м. без сградите построени в него, съответно съгласно кадастрална карта и регистри – ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, находящ се в гр. София, р-н „Витоша“, ул. **** с площ от 633 кв.м., което е издадено от ЧСИ-С.П. по образуваното пред него изпълнително дело № 20189210400654.

В жалбата се излагат оплаквания, че обжалвания акт на съдебния изпълнител е незаконосъобразен, доколкото при постановяването му е била опорочена процедурата по публична продан. Наддаването, като елемент от проданта не било извършено надлежно и продаваното имущество не е било възложено на най-високата предложена цена. По отношение липсата на надлежно проведено наддаване жалбоподателя изтъква, че това се дължи на изначално определената ниска начална цена, от която е започнала проданта. В резултат на това се стигнало до възлагане на идеалните части от имота за цена в размер на 24 038 лв., която била далеч от обичайните параметри за цена на УПИ с подобна площ при действащите понастоящем пазарни цени на имотите в гр. София. Правят се оплаквания за допуснати нарушения в процедурата при определяне началната цена за продажба на изнесения на публична продан имот, и това е така, защото не е била установена неговата реална пазарна стойност за целите на принудителното изпълнение, а това не води до гарантиране интересите на участниците в изпълнителния процес. Анализиран е процесуалния ред заложен в ГПК за определянето на първоначална цена за публична продан на недвижим имот, като е отбелязано, че за това е необходимо ползването на специални знания от вещо лице, както и актуалност на оценката, за да могат да бъдат съобразени всички пазарни фактори влияещи върху стойността на имота. В това число началните цени за втора и 1 трета продан при неуспешни предходни такива. Сред нарушенията допуснати от съдебния изпълнител при провеждане на проданта, вследствие на която е издадено обжалваното постановление за възлагане, жалбоподателят изтъква и това, че не е бил надлежно уведомен за насрочването на тази продан. Така също не са спазени и изискванията на чл. 487, ал. 2 от ГПК за поставянето на обявлението за проданта наймалко ден преди посочения в обявлението ден за започване на проданта. Освен това обявлението на проданта не е било публикувано с сайта на СРС, а така също не е било разлепено на самия продаван имот. Отделно в жалбата са изразени и съмнения за спазване на изискванията на чл. 490 ГПК, в която разпоредба са изброени лицата, които нямат право да наддават в проданта, като е поискано от съда да направи проверка, дали дружеството обявено за купувач на идеалните части от недвижимия имот – „Р. БГ“ ООД не попада в кръга на лицата изброени в чл. 490 ГПК и чл. 185 ЗЗД.

В обобщение се иска отмяна на обжалваното постановление за възлагане, което е издадено от ЧСИ-С.П. по образуваното пред него изпълнително дело № 20189210400654.

В писменото възражение купувача, в чиято полза са възложени идеалните части от недвижимия имот с обжалваното постановление – „Р. БГ“ ООД е оспорил жалбата на длъжника, сочейки че същата е неоснователна. Напомнено е, че според чл. 435, ал. 3 ГПК постановлението за възлагане може да се оспорва от длъжника само поради това, че наддаването по проданта не е било извършено надлежно или имуществото не е било възложено на най-високата предложена цена. Именно заради това други оплаквания във връзка с публичната продан не могат да се въвеждат чрез обжалване на постановлението за възлагане, в т.ч. относно определената от съдебния изпълнител оценка на имота. За длъжника са предвидени други процесуални средства за защита при подобни хипотези, а имено исковете по чл. 441 и чл. 500 ГПК. В този смисъл жалбата му била недопустима и следвало да се остави без разглеждане. Независимо от това определеният купувач е изложил по същество, че нарушения при извършването на оценката на имота не са допускани от ЧСИ, като същия е следвал стриктно разписаната в ГПК законова процедура – пристъпване към изпълнение, оценка на имота и обявяване и провеждане на проданта на същия. Отбелязано е, че първата обявена за периода 21.07.2023 г. – 21.08.2023 г. публична продан е била спряна от съдебния изпълнител по искане на взискателя. При определяне на началната цена, за която е обявена проданта, а именно сумата в размер на 24 036 лв. трябвало да се отчитат и обстоятелствата, че се касае за продажба не на цял имота, а на ¼ идеална част от такъв, че имотът е застроен със законно изградена сграда, а така също върху имота има вписани тежести. Втората продан, която е обявена около месец и половина след края на първата е започнала при същата начална цена – 24 036 лв. Допълнено е, че в пределите на обявената втора продан протекла от 13.10.2023 г. до 13.11.2023 г. по изпълнителното дело е било депозирано само едно наддавателно предложение – това на „Р. БГ“ ООД, като това предложение е валидно и отговаря на всички законови изисквания, като цената, която е предложена от наддавача е в размер над началната цена по проданта, а имено сумата от 24 038 лв. Тъй като нямало други наддавачи в деня на отваряне на предложението на Р. БГ“ ООД, то процедура по устно наддаване не била провеждана в рамките на тази продан. Предложената от „Р. БГ“ ООД била заплатена изцяло в предвидения за това 2-седмичен срок, считано от обявяването му за купувач на имота. При тези доводи ако съдът, намери жалбата на длъжника по изпълнението – В. за допустима, то се иска тя да бъде оставена без уважение, поради неоснователността й.

В приложените към жалбата мотиви частният съдебен изпълнител излага доводи в посока неоснователност на упражнената жалба, като формулира позиция, че визираните от жалбоподателя неизправности не са от категорията действия, за които е 2 предвидено да водят до опорочаване на постановлението за възлагане. Посочено е, че длъжника по изпълнението – П. В. е бил уведомен за насрочената продан провела се в интервала 13.10.2023 г. – 13.11.2023 г., като това станало чрез пълномощник – М.Г. на 13.10.2023 г. Неоснователно било и възражението в жалбата, че цената на продаваните идеални части от имота била занижена, а не реална. В изпълнителния процес била възложена и изпълнена оценка на имота от вещо лице – Е., като с това са били изпълнени изискванията за определяне на пазарната стойност на същия. Относно разгласяването на проданта, от съдебния изпълнител се посочва, че е поставил обявленията за нея на предвидените в ГПК места – а именно в кантората му, в общината, на самия имот, в сградата на СРС, като също така я е качил в регистъра на публичните продажби към КЧСИ, за което е изготвен протокол надлежно администриран в СРС. На 14.11.2023 г. „Р. БГ“ ООД бил обявен от съдебния изпълнител за купувач на недвижими имот, като само това дружество депозирало наддавателно предложение за участие в проведената публична продан. Поради всичко изложено според ЧСИ процедурата по проданта е била надлежно извършена, а имота е бил възложен на най-високата предложена цена.

Софийски градски съд, след като съобрази изложените от жалбоподателя доводи и събраните по делото доказателства, намира следното:

От представените от съдебния изпълнител материали по изпълнително дело № 20189210400654 по описа на ЧСИ – С.П., с рег. № 921, се установява, че жалбоподателя – П. Л. В. има качеството на длъжник по изпълнението в производството за принудително събиране на присъдени в полза на взискателя и присъединените взискатели парични вземания.

Постановлението за възлагане на недвижим имот от публична продан се издава от съдебния изпълнител без присъствието на страните, съответно и без призоваването им за това действие, с оглед на което началото на едноседмичния срок за обжалването му се поставя с връчване на страните на съобщение за изготвено постановление за възлагане. От съобщение датиращо от 28.11.2023 г. на ЧСИ – С.П., с рег. № 921, се разбира, че осведомяването за изготвяне на възлагателното постановеление е осъществено спрямо длъжника по изпълнението – П. В. на датата - 01.12.2023 г., чрез пълномощника му по изпълнителното дело – адвокат М.. Същият е упражнил правото си на обжалване на 13.12.2023 г. чрез подаване на жалбата по пощата, което обосновава извод, че процесуалното право на жалба е активирано в срока, визиран в разпоредбата на чл. 436, ал. 1 ГПК /2-седмичен от деня на съобщението за извършеното действие – издаване на постановление за възлагане на недвижим имот/.

Жалбата е допустима, доколкото с нея изрично легитимирана на основание чл. 435, ал. 3 ГПК страна по изпълнителното производство атакува постановление за възлагане на недвижим имот с доводи за неговата незаконосъобразност. При разглеждането на жалбата съдът е обвързан от наведените основания за порочност на атакувания акт и не може да се отклони от търсената от жалбоподателя защита с аргумент, че конкретно развитите в жалбата пороци не попадат в предметния обхват на чл. 435, ал. 3 ГПК, като следва да осъществи дължимата преценка по въпроса, дали възпроизведените в жалбата недостатъци покриват хипотезата на възможна незаконосъобразност при издаване на постановлението за възлагане.

Разгледана по същество жалбата е неоснователна

В случая длъжника по изпълнението основава жалбата си на това, че оценката на изнесения и реализиран на публична продан имот е занижена /не отчита всички пазарни фактори, които оказват влияние върху стойността на имота/, а не реална такава, която да в интерес на всички страни в производството. Резерви са изказани и по отношение процедурата по разгласяване на проданта, а именно, че същата не е обявена 3 на всички предвидени в закона места, както и че самия длъжник не е бил уведомен за нейното провеждане.

Съгласно ТР № 2/26.06.2015 г., по тълк. дело № 2/2015 г., на ОСГТК на ВКС, а и предвид нормата на чл. 435, ал. 3 ГПК, постановлението за възлагане може да се обжалва от длъжника на две лимитативно посочени основания: поради това че наддаването при публичната продан не е извършено надлежно или когато това имуществото не е възложено по най-високата предложена цена.

Изрично в т. 8 от горепосоченото тълкувателно решение е разяснено, че връчването на поканата за доброволно изпълнение, оценката на имуществото и разгласяването на проданта подготвят, но не са част от наддаването, поради което те излизат вън от предмета на проверка при обжалване на постановлението за възлагане. Част от наддаването са действията на съда и наддавачите във връзка с подадените тайни наддавателни предложения в продължение на пълния срок за това и действията на страните с право на изкупуване, както и действията на съдебния изпълнител и наддавачите при провеждане на наддаването с явни наддавателни предложения с фиксирана стъпка. Обявяването на купувач следва наддаването, но то подлежи на проверка само доколкото е довело до възлагане не по най-високата предложена цена.

При тези указания, съдебният контрол е ограничен до проверката относно спазването правилата за наддаване и възлагане на имуществото по най-високата предложена цена.

В този контекст оплакванията на длъжника – В. свързани с начина на оценяване на имота, в т.ч. отчитането на пазарните фактури при формирането на цената за която да бъде предложен имота, в т.ч. и изтеклия период от време, считано от изготвянето на оценката за първата продан, респективно начина на разгласяване на проданта проведена в периода от 13.10.2023 г. до 13.11.2023 г. няма как да бъдат предмет на съдебния контрол осъществяван в настоящото производство спрямо издаденото от ЧСИ-П. постановление за възлагане на имот. Дори обаче, подобна проверка да бе позволена, то в кориците на изпълнителното дело са налице доказателства, че оценката на изнесения на публична продан имот /1/4 идеална част от недвижим имот/ намиращ се в гр. София е формирана при провеждане на надлежна процедура по чл. 485, ал. 1 ГПК с участието на вещо лице разполагащо с нужната правоспособност. В пределите на изпълнителния процес съдебния изпълнител е следял за актуалност на оценката на имота изнесен на публична продан, като същата е била актуализирана с изготвянето на оценка от 13.07.2023 г. Тоест към датата на провеждане на проданта, при която е имота е бил реализиран /13.10.2023 г. 13.11.2023 г./ е била налице актуална оценка на същия.