Решение № 2273 от 17.06.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 2273 гр. Варна, 17.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 18 СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Йоана Н. Вангелова при участието на секретаря Антоанета Ив. Димитрова като разгледа докладваното от Йоана Н. Вангелова Гражданско дело № 20233110105147 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по предявени от „В.Т.“ ООД срещу Г. Н. Б. обективно кумулативно съединени осъдителни искове, както следва:

1) с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД във вр. с чл. 51 ТЗ за сумата от 2804.40 евро с вкл. ДДС или 5484.93 лева с вкл. ДДС, представляваща дължимо възнаграждение съгласно Договор за поръчка № **/26.03.** г. за предоставена посредническа услуга при покупка на недвижим имот, ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на иска – 25.04.2023 г. до окончателно плащане на задължението;

2) с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за сумата от 841.02 лева, представляваща обезщетение за забава, начислено за периода от 21.10.** г. до 25.04.2023 г.

В исковата молба се твърди, че между страните са възникнали валидни договорни отношения по Договор за поръчка № **/26.03.** г. за покупка на недвижим имот със зададени параметри – тристаен апартамент в ж.к.** с максимален финансов ресурс 80 000 евро. По силата на този договор бил реализиран оглед на жилище, находящо се в гр. Варна, ж. к. „**“ бл. 6, вх. В, ет. 6, ап. 69 на 26.03.** г. Впоследствие бил сключен договор за гаранция при покупка на недвижим имот № 10.0 от 12.04.** г. между ищцовото дружество и съпруга на ищцата Б.В.Б., с който бил поет ангажимент да бъде предадена сумата от 1000 евро като гаранция за закупуване на предложения на ответницата апартамент, обективиран в регистъра за огледи. В договора за гаранция били заложени финансовите параметри на предложената за покупна 1 цена към продавача на жилището, а именно сумата от 72 000 евро.

Продавачът категорично отказал да разговаря за цена под 75 000 евро. Това довело до резултата дружеството да върне предоставения депозит в размер на 1000 евро с разписка от 20.04.** г.

Твърди се, че съгласно чл. 4.5 от Договора за поръчка за покупка на недвижим имот ответницата поела ангажимент за срок от дванадесет месеца от изтичане/прекратяване на поръчката да не купува тя или свързани с нея лица, имот, предоставен от **. В т.8 от договора била дадена дефиниция на понятията „имот представен от **“ и „покупна цена“. Твърди се, че ответницата не е изпълнила договорните си задължения по чл. 4.5 и закупила предложения от дружеството имот с Нотариален акт № 152, том **, дело **/**г. без да заплати дължимото възнаграждение за комисион в размер на 3 % от стойността на продажната цена без вкл. ДДС. Тя закупила имота без знанието на дружеството в опит да не изпълни задължението за заплащане на дължимия комисион. Съгласно чл. 5.1 вр. чл. 8 от договора договореното възнаграждение в размер на 3 % било дължимо при изповядване на нотариална сделка, въпреки че посредническото дружество било лишено от възможността да участва и сътрудничи по същата. Самият факт на свързване на страните продавач и купувач по своята същност съставлявал резултат на възложените посреднически функции на ищеца.

Излага се, че ответницата и съпругът й били канени да заплатят дължимия комисион, последвала и кореспонденция между страните и се състояла среща на 10.04.2023 г. , на която била изразена готовност да се заплати комисион, определен на база стойността, обективирана в нотариалния акт – 70 000 лева. Твърди се, че тази цена е симулативна и били декларирани неверни данни, че това е размерът на действителното плащане. Сочи се, че продавачът категорично е отказал да продаде имота на цена от 72 000 евро.

Купувачите закупили имота с Договор за кредит от 19.08.** г., сключен с „Банка ДСК“ АД и учредили ипотека на стойност 80 000 лева.

В срока по чл.131 ГПК ответникът е депозирал отговор, в който е изразено становище за неоснователност на иска.

Оспорват се твърденията, че между страните са възникнали валидни облигационни отношения по силата ма Договор за поръчка № ** от 26.03.2023 г. Сочи се, че договорът бил подписан от лице, което не разполагало с валидно учредена представителна власт да представлява ищцовото дружество. Не било представено пълномощно за учредяване на представителна власт на Д.Ар. да сключва и подписва договори от името и за сметка на дружеството. Последната подписала договор в качеството на брокер и посочила единствено двете си имена, липсвало трето име и ЕГН.

Така лицето, сключило договора от името на ищеца, не можело да бъде индивидуализирано. Твърди се, че на изложените съображения договорът бил недействителен поради липсата на надлежно учредена представителна власт и не можел да произведе правно действие.

Твърди се, че към датата на покупко-продажбата на процесния имот 20.10.** г. договорът бил с прекратено действие. Съгласно чл. 6 от договора 2 същият бил със срок на действие 6 месеца от сключването му и бил изтекъл на 26.09.2023 г. разпоредбата на чл. 5.1 не можела да намери приложение в отношенията между страните, доколкото към 20.10.** г. договорът бил прекратен. Сочи се, че съгласно чл. 5.1 възложителят дължал възнаграждение в деня на подписване на предварителен договор за покупка на имот, представен от ** и плащане на задатък /капаро/, а ако не се подписва предварителен договор – в деня на изповядване на сделката. Твърди се, че предпоставките на чл. 5.1 не са били налице, тъй като ищцовото дружество не било предоставило посредническа услуга.

Сочи се, че в исковата молба са смесени различни правни институти и цитирани разпоредби от договора, които не се намират във връзка помежду си. Претенцията на ищеца била за заплащане на комисион върху покупна цена на имота, чиято дефиниция се съдържала в чл. 7 от договора. В договора било използвано понятието „покупна цена“, но то визирало напълно различна хипотеза, при която възложителят дължи неустойка по чл. 5.4. Тази цена се различавала от понятието „продажна цена“, което било употребено в чл. 5.1, на който ищецът основавал претенцията си. Едновременно с това ищецът претендирал заплащане на възнаграждение на основание чл. 4.5, съгласно който възложителят е длъжен в срок от 12 месеца от изтичане/прекратяване на поръчката... да не купува имот, предоставен от **. Сочи, че неизпълнението на това задължение не е скрепено със задължение за заплащане на комисионно възнаграждение по чл. 5.1, а със задължение за заплащане на неустойка по чл. 5.4. Твърди се, че разпоредбата на чл. 5.4 е нищожна поради противоречие с добрите нрави поради необосновано висок размер от 5 %. Сочи се, че и клаузите на чл. 4.5 и чл. 5.4 са н**вноправни на основание чл. 143, ал. 2, т. 5 ЗЗП.

Оспорва се твърдението ищцовото дружество да е извършило посредническа услуга. Твърди се, че дружеството не е свързало страните, тъй като продавачът не бил присъствал на огледа на имота. Сочи се, че ищцовото дружество не е съумяло да договори продажна цена на имота и само е решило да върне предоставената му гаранция от 1000 евро с основание т. 6 от договора за гаранция, съгласно който ** не е договорила условията за реализиране на продажба на имот. Това представлявало признание, че дружеството не е успяло да осъществи посредническа услуга. Твърди се, че ответницата открила собственика на имота чрез управителя на етажната собственост, в който е разположен обектът, а не чрез ищеца. Страните не се били срещали при огледа, тъй като продавачът отсъствал от България и изобщо не бил давал съгласие имотът му да се предлага от агенцията.

Твърди се, че договорът за гаранция е недействителен, тъй като бил подписан от лица без представителна власт. Същият не бил подписан от ответницата.

Комуникацията с дружеството била проведена със съпруга на ответницата Божидар Б., а не със самата нея.

Оспорва се ответницата да е присъствала на срещата , проведена на 10.04.2023 г. На тази среща присъствал съпругът й. Изявленията на срещата 3 не обвързвали ответницата, която нито била поканена, нито взела участие в проведения разговор.

Отправя се искане за отхвърляне на иска.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от фактическа страна:

С доклада по делото съдът е приел за безспорни и ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните по делото следните обстоятелства: сключването на договор за поръчка за покупка на имот от 26.03.2023 г. между тях; извършването на оглед на имот в гр. Варна, ж. к. „**“, бл. 6, вх. В, ап. 69; внасянето на депозит от съпруга на ответницата за описания имот, както и закупуването на имота от ответницата.

Сключеният между страните договор е приобщен към доказателствата по делото /л. 18/. В чл. 2 от същия са установени основните задължения на ищеца, а именно: да осигури консултант, който да представлява агенцията във връзка с изпълнение на поръчката; да подбере имоти за покупка, съобразени с посочените от клиента характеристики и да организира огледи; да предоставя на клиента информация за имотите съобразно публикуваните обяви и получените данни за тях; да информира продавача за предоставена гаранция от клиента; да извърши проверка за тежести върху имота чрез електронна справка от Имотния регистър, както и да представи справката и копия от документите за собственост на имота; да съдейства за договаряне условията по предварителния договор; както и по искане на клиента да съдейства за осигуряване финансирането за покупка на имота, да набави необходимите за покупката документи, да организира нотариалното изповядване на сделката и за предаване владението върху имота. Съгласно чл. 5.1 от договора в деня на подписване на предварителен договор за покупка на имот, представен от ищеца, и плащане на задатък /капаро/, а ако не се подписва предварителен договор – в деня на изповядване на сделката, клиентът заплаща възнаграждение от 3 % без ДДС от продажната цена, но не по-малко от 1000 евро без ДДС, като задължението е дължимо и при покупка на имота от свързани лица с клиента. Чл. 5.3. съдържа уговорка, че възнаграждението се дължи в цялост поради факта на представяне на имота от агенцията. Срокът на поръчката е шест месеца /чл. 6/.

Видно от приложения на л. 21 от делото регистър за огледи, имотът, находящ се в гр. Варна, ж. к. „**“, бл. 6, вх. В, ап. 69, е представен за оглед на ответницата и съпруга й на 26.03.** г. при обявена цена от 77 900 евро.

По делото са представени доказателства, че между собственика на гореописания имот и ищцовото дружество е сключен договор, по силата на който Ил.Д. е възложил на „В.Т.“ ООД да му посредничи при продажбата на имота /л. 25/.

С исковата молба е представен нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 85, том II, рег. № **, дело № **/** г. на нотариус Тодор Милков, рег. № 237 на НК /л. 10/, в който е обективирана сделката, въз основа 4 на която ответницата и нейният съпруг са придобили собствеността върху процесния недвижим имот. От съдържанието на нотариалния акт става ясно, че уговорената между страните продажна цена на имота е в размер на 70 000 лева.

От ищеца са ангажирани писмени доказателства, установяващи наличието на трудови правоотношения между „В.Т.“ ООД и разпитаните в качество на свидетели П.Ат.П. и Д.Ив.Ар., а именно – трудови договори и справки за приети уведомления по чл. 62, ал. 5 КТ /л. 110-117/.

Останалите писмени доказателства не следва да бъдат обсъждани като неотносими към премета на спора.

От събраните по делото свидетелски показания, преценени по реда на чл. 172 ГПК, се установяват следните обстоятелства:

Св. Д.Ив.Ар., служител на „В.Т.“ ООД, излага, че познава ответницата Г. Б. в качеството си на брокер на недвижими имоти. Последната се свързала с нея във връзка с желанието си да закупи предлаган от агенцията имот в ж. к.

„**“. Били организирани няколко огледа на същия, в т. ч. и на покрива, тъй като апартаментът бил разположен на последен етаж. След проведените огледи ответницата и съпругът й изразили желание да купят имота, като предоставили и депозит. Тъй като продавачът не приел предложената цена, депозитът бил възстановен. Св. Ар. заявява, че продавачът не е присъствал на нито един от огледите.