Решение № 1198 от 17.11.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1198 гр. Варна, 17.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV А СЪСТАВ ГО, в публично заседание на двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Константин Д. Иванов

Членове:

Николай Св. Стоянов мл.с. Бойко Ал. Мачорски при участието на секретаря Марияна Ив. Иванова като разгледа докладваното от мл.с. Бойко Ал. Мачорски Въззивно гражданско дело № 20253100501967 по описа за 2025 година за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по реда на Глава XX ГПК.

Образувано е по въззивна жалба с вх. № 63516/16.07.2025 г. на С. С. Д., ЕГН **********, подадена чрез процесуален представител, срещу решение № 2235/16.06.2025 г., постановено по ГД № *******. по описа на ВРС, с което е уважен предявеният от Н. Й. Н., ЕГН **********, срещу С. С. Д., ЕГН **********, конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД и е обявен за окончателен сключеният на 28.03.2024 г. между тях предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, съгласно който С. С. Д., ЕГН **********, от гр. Варна, ул. „К.И.“ № 18, продава на Н. Й. Н., ЕГН **********, от гр.

Варна, ул. „К.“ № 14, вх. Б, ет. 2, поземлен имот с идентификатор ******** по КККР на гр.

Варна, одобрени със Заповед № ******** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 28.03.2024 г., с адрес: гр. Варна, район А., кв. „Г.“, местност З., с площ от 1011 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/, номер по предходен план: *****, съседи: ******, ********, ********; ведно с построената в имота сграда с идентификатор ********.1 по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед № ******** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо сградата от 28.03.2024 г., с адрес: гр. Варна, район А., кв. „Г.“, местност З., със застроена площ от 28 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: друг вид сграда за обитаване, срещу продажна цена от 189 716 /сто осемдесет и девет хиляди седемстотин и шестнадесет/ лева, ПРИ УСЛОВИЕ, че купувачът Н. Й. Н., ЕГН **********, заплати на продавача С. С. Д., ЕГН **********, продажната цена в размер на 189 716 /сто осемдесет и девет хиляди седемстотин и шестнадесет/ лева в двуседмичен срок от влизане в сила на съдебното решение, на основание чл. 362, ал. 1 ГПК.

В жалбата са наведени оплаквания за неправилност на решението. Жалбоподателят 1 твърди, че първоинстанционният съд не е изследвал действителната воля на страните.

Излага пространни съображения в подкрепа на тезата, че сключеният между страните предварителен договор е бил надлежно развален. Поддържа, че не е следвало да предоставя срок за изпълнение на купувача по договора, а е упражнил правото си на разваляне в съответствие с разпоредбата на чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Твърди, че явяването на купувача със закъснение пред нотариуса не променя обстоятелството, че договорът е бил развален към този момент. Изразява несъгласие с изводите на първоинстанционния съд, че сключеният между страните договор няма характер на фикс – сделка по смисъла на чл. 87, ал. 2, пр. 3 ЗЗД. Намира, че купувачът не е бил готов да изпълни задължението си по предварителния договор за заплащане на дължимата от него сума. Поставя под съмнение действителната готовност на въззиваемия да изпълни задължението си поради липсата на представен по делото документ „искане за кредит“, както и оспорва достоверността на представените договор за кредит и писма за ангажимент. Моли за отмяна на първоинстанционното решение и постановяването на ново, с което да бъде отхвърлен искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Претендира сторените разноски пред двете инстанции.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба чрез процесуален представител на въззиваемия, с който я оспорва. Излага доводи в подкрепа на тезата, че въззивникът не е развалил предварителния договор между страните, налице е облигационна връзка, както и че искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен. Поддържа, че сключеният между страните предварителен договор няма характер на фикс – сделка. Твърди, че към процесната дата въззиваемият е изпълнил задълженията си по предварителния договор и е имал готовност да сключи окончателен договор, като липсата на представен по делото документ „искане за кредит“ намира за ирелевантна по отношение на спора. Моли подадената въззивна жалба да бъде оставена без уважение, както и претендира сторените разноски пред въззивната инстанция.

В открито съдебно заседание процесуалният представител на въззивника повтаря анализа на доказателствата, извършен от него в подадената въззивна жалба. Моли да бъдат съобразени доводите и оплакванията, изложени в нея. Моли за отмяна на първоинстанционното решение и отхвърляне на предявения иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Претендира сторените разноски пред двете съдебни инстанции.

Въззивникът се присъединява към изложеното от процесуалния му представител.

Оспорва всичко, изложено в отговора на въззивната жалба. Отрича го, защото не отговаря на истината.

Процесуалният представител на въззиваемия предлага свой прочит на събраните по делото доказателства и оспорва заявеното от насрещната страна. Намира решението на първоинстанционния съд за правилно и моли да бъде потвърдено.

Въззиваемият се присъединява към изложеното от неговия довереник.

Съдът съобрази следното:

Производството по ГД № *******. по описа на ВРС е образувано по предявен от Н.

Й. Н., ЕГН **********, срещу С. С. Д., ЕГН **********, конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с който е поискано да бъде обявен за окончателен сключеният на 28.03.2024 г. между тях предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, съгласно който С. С. Д., ЕГН **********, от гр. Варна, ул. „К.И.“ № 18, продава на Н. Й. Н., ЕГН **********, от гр. Варна, ул. „К.“ № 14, вх. Б, ет. 2, поземлен имот с идентификатор ******** по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед № ******** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо поземления имот от 28.03.2024 г., с адрес: гр. Варна, район А., кв. „Г.“, местност З., с площ от 1011 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/, номер по предходен план: *****, съседи: ******, ********, ********; ведно с построената в имота сграда с идентификатор ********.1 по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед № ******** г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на КККР, засягащо сградата от 28.03.2024 г., с адрес: гр. Варна, район А., кв. „Г.“, местност З., със застроена площ от 28 кв. м., брой етажи: 1, предназначение: друг вид сграда за обитаване, срещу продажна цена от 189 716 /сто осемдесет и девет хиляди седемстотин и шестнадесет/ лева.

2

Ищецът твърди, че на 28.03.2024 г. с ответника е сключил предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът се задължил да му продаде гореописания поземлен имот, ведно с построената в него сграда срещу уговорена продажна цена в размер на 189 716 лв. При подписване на договора е заплатил задатък в размер на 16 816 лв., а остатъкът от нея следвало да бъде заплатен с банков ипотечен кредит, след подписването на нотариален акт за покупко – продажба, вписване на същия и издаване на удостоверение за тежести. За тази сума следвало да бъде издадено писмо от банката – кредитор, което да бъде предадено на продавача преди сключване на окончателния договор в нотариална форма. В чл. 3 от предварителния договор страните се задължили да сключат окончателен договор за продажба в срок не по – късно от 30.05.2024 г., а съгласно чл. 3.1. било предвидено, че в случай че до тази дата страните не са подписали окончателен договор, те следвало да се явят в кантората на нотариус Ж.Т. за сключването му. Ищецът твърди, че брокерът му се свързал с ответника с предложение за продължаване на срока, като се уговорили на 31.05.2024 г. да се яви в офиса на агенцията за недвижими имоти с оглед подписването на допълнително споразумение. Тъй като ответникът не се явил в офиса на агенцията, брокерът се обадил в нотариалната кантора на нотариус Тикова и установил, че ответникът е там за съставяне на констативен протокол. Веднага уведомил ищеца и представител на банката, като тримата се явили при нотариуса, където се срещнали с продавача. Бил съставен констативен протокол, в който било отразено изявлението на ответника, че желае да развали договора поради неизпълнение на купувача, а купувачът от своя страна изразил готовност за сключване на окончателен договор. Готовност изразил и представителят на банката. Пред нотариуса било представено гаранционно писмо, издадено от банката, с което се гарантира на продавача, че кредитът ще бъде отпуснат и цената ще бъде заплатена, както е уговорено в предварителния договор. Моли за уважаване на иска.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва иска като недопустим и неоснователен. Недопустимостта на иска аргументира с това, че страната счита договорът за развален. Ответникът твърди, че на 31.05.2024 г. се явил в нотариалната кантора и заявил, че разваля сключения предварителен договор, като с платежно нареждане от същата дата върнал на ищеца платения от него задатък. В условията на евентуалност поддържа, че искът се явява неоснователен по изложените съображения.

Намира, че предварителният договор е с фиксиран срок за изпълнение, поради което не е била необходима изрична покана от страна на продавача. Твърди, че купувачът е неизправна страна по договора, поради което продавачът го е развалил. Моли за отхвърляне на иска.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и становищата на страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

От нотариален акт за продажба на недвижим имот №***, том II, рег. № *****, дело № ****** г., по описа на П.Д. – нотариус с район на действие ВРС, вписана под № **** в НК, се установява, че на 24.10.2002 г. С.Д.Т., ЕГН **********, и М.Г.Д., ЕГН **********, са придобили земя с площ 1011 кв. м., кв. „Г.“, район „А.“, гр. Варна, представляваща имот №** по плана на местност „З.“, ЕКНМ 10135.

От удостоверение за наследници, издадено от Община Варна, район „М.“, се установява, че С.Д.Т. е починал на ***** г., като негови наследници са М.Г.Д. – съпруга и С.

С. Д. – дъщеря.

От удостоверение за наследници, издадено от Община Варна, район „М.“, се установява, че М.Г.Д. е починала на ******., като неин наследник е посочена С. С. Д..

От нотариален акт за собственост на недвижим имот №***, том IV, рег. № *****, дело № **** от 11.08.2023 г., по описа на О.Ш. – нотариус с район на действие ВРС, вписан под № *** в НК, се установява, че С. С. Д. е призната за собственик на поземлен имот с идентификатор ********, по КККР, одобрени със Заповед РД – 18 – ********* г. на ИД на АГКК, находящ се в гр. Варна, район „А.“, кв. „Г.“, местност „З.“, с площ от 1011 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/, съседи: ********, ********, *********; ведно с построената в имота сграда с идентификатор ********.1 по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед № ******** г. на ИД на АГКК, с адрес: гр. Варна, район А., кв. „Г.“, местност З., със застроена площ от 28 кв. м.

3

От предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот с дата 28.03.2024 г. се установява, че С. С. Д. се е задължила на продаде на Н. Й. Н. гореописания поземлен имот, ведно с построената в него сграда за продажна цена в размер на 189 716 лв., посочена в чл. 2 от договора. В чл. 2.1. е уговорено, че в срок до 29.03.2024 г. купувачът се е задължил да заплати задатък в размер на 16 816 лв. по банков път на продавача, като страните се договорили, че ако сумата не бъде платена до 29.03.2024 г., договорът няма да породи правни последици и ще се прекрати по право.

С платежно нареждане от 28.03.2024 г. Н. Н. е заплатил на С. Д. сума в размер на 16 816 лв., като в основание за плащането е посочил, че сумата представлява капаро за ПИ с ид.

********.