Решение № 18216 от 09.10.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 18216 гр. София, 09.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА ИВ. Т.А при участието на секретаря ЛИЛЯНА ЛЮБ. АНДОНОВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА ИВ. Т.А Гражданско дело № 20231110163541 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. от ГПК.

Предявени са осъдителни искове от „А.К.М.“ ЕООД срещу Д. Ц. Ц. и С.

А. И. с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. II от ЗЗД, чл. 82, ал.1 от ЗЗД и чл.

232, ал. 2, пр. II от ЗЗД за солидарно заплащане на сумата 6028,57 лева главница, представляваща обезщетение за вреди - разходи за ремонт и почистване, причинени през време на ползване до 11.04.2023 г. на недвижим имот, находящ се в ***********, съгласно Договор за наем от 16.03.2021 г., с Допълнително споразумение №1/23.02.2022 г., ведно със законна лихва от 17.11.2023 г. до окончателното й изплащане; сумата 1200,00 лева - главница, представляваща обезщетение за пропуснати ползи от неспазено предизвестие по чл. 3.1. от договора; сумата 74,72 лева - главница, представляваща сбор от неплатени консумативни разноски за наетия имот - 21,90 лв. за доставка на ВиК услуги за м.04.2023 г., и 52,82 лв. за доставка на газ за м.04.2023 г.; Твърди се, че ищецът, като наемодател, и ответниците, като наематели, са сключили договор за наем на недвижим имот, находящ се в ***********, със срок за ползване до 29.03.2023 г., по доп. споразумение от 23.02.2022 г. Ищецът като наемодател е изпълнил точно задълженията си и предал в отлично състояние, без забележки, държането на имота, с приемателен опис. Сочи, че на осн. чл. 3.1 от договора, за прекратяване на договора, страна, която желае прекратяването следва да отправи едномесечено писмено предизвестие, като преди да се върнат ключовете следва да се състави двустранен предавателен опис. Имотът е ползван през периода 28.03.2021-11.04.2023 г., като след 29.03.2023 г. наемодателят не се е противопоставил, при което наемното съглашение било без определен срок.

Твърди се, че без известие, наемателите са напуснали имота, не са предали ключовете на наемодателя, а на портиер в сградата, и не е съставен предавателен протокол. Имотът е оставен в изключително лошо състояние, с множество щети, поради което ищецът е сторил разноски за ремонт и почистване - общо 6028,57 лв., чието възстановяване претендира; както и обезщетение за пропуснати ползи 1 от неспазеното предизвестие по чл. 3.1. от договора; както и консумативните разноски за времето на ползването. Последните възлизат на сумата 1274,72 лв., от които непогасени са 21,90 лв. за доставка на ВиК услуги за м.04.2023 г., и 52,82 лв. за доставка на газ за м.04.2023 г.; останалите са покрити с дадения депозит от 1200 лв. Пояснява, че на осн. чл. 7.6 от договора наемателите отговарят солидарно за изпълнението на договора.

Ответната страна в срока за отговор на искова молба оспорва исковете като недоказани, по основание и размер, по съображения, че договорът не е развален или прекратен; наемодателят е извършил самоуправни действия, доколкото без съгласие на наемателя е влязъл в имота; без да покани наемателя да върне държането, в негово отсъствие е нахлул в имота, и унищожил доказателства; поддържа, че през време на наемното правоотношение наемателят не задължен да ползва имота, а изнасянето на вещи не е равнозначно на прекратяване; оспорва наемателите да са нанесли щети в наетия от тях имот; оспорва удостовереното в констативния протокол за оглед; не са давали съгласие за ремонт на "мними" повреди; оспорват иска по чл. 82 от ЗЗД като недоказан, а и договорът за наем не е прекратен, за да се дължи предизвестие. С отговор на искова молба е предявен насрещен иск, по който е производството е прекратено с Определение №12059/2024 г., влязло в сила.

Съдът, като обсъди въведените в процеса факти с оглед на събраните по делото доказателства и поддържани доводи, преценени при условията на чл. 235, ал. 2 от ГПК, по свое убеждение намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Договорът за наем представлява консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор. За да възникне задължението за заплащане на уговореното наемно възнаграждение и за заплащане на разноските за ползване на наетата вещ, наемодателят следва да предаде на наемателя вещта, предмет на наемния договор. Този правнорелевантен факт е доказан. Страните не спорят, че са сключили договора за наем, с който процесния имот е предаден за временно възмездно ползване на ответниците. Предвид това за наемателите се пораждат следните правни задължения: да заплатят сторените за ползването на наетата вещ разноски, съгласно чл. 232, ал. 2 от ЗЗД, и да пазят вещта, като я използват съгласно обичайното или уговореното предназначение, по арг. от чл.

233, ал. 1, пр. II от ЗЗД.

На основание чл. 146, ал.1, т. 3-4 от ГПК, прието е за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че между ищцовото дружество, като наемодател, и ответниците, като наематели, е сключен Договора за наем от 16.03.2021 г., с Допълнително споразумение №1/23.02.2022 г. От предметното му съдържание се изяснява, че е предоставен за временно възмездно ползване недвижим имот в **********, в добро състояние, съгласно чл. 1.1., срещу наемно възнаграждение от 1200,00 лева с ДДС. Наемателите носят солидарна отговорност за изпълнението на задълженията по договора, на осн. чл. 7.6 от договора. С допълнително споразумение от 23.02.2022 г. страните продължават срока на договора с една година, считано от 23.02.2022г. до 23.02.2023 г. В чл. 3 от Договора страните са предвидили прекратяване на наемното правоотношение с едномесечно писмено предизвестие при срок на договора. При безсрочен договор, доколкото не е уговорено друго, се прилага закона - чл. 238, ал. 1, изр. I от ЗЗД, а именно като всяка от страните предизвести другата един месец порано. В конкретния случай след срока на договора наемателите са продължили да ползват имота без противопоставянето на наемодателя, поради което договорът се счита продължен за неопределен срок, съгласно чл. 236, ал. 1 от ЗЗД. За този случай страните не са уредили в договора хипотеза на прекратяване и се прилага чл. 238, ал. 1, изр. I от ЗЗД. Имотът е освободен от наемателите на 2

11.04.2023 г., което се установява непротиворечиво от гласни и писмени доказателства, в т.ч. електронно писмо на отв. С. И., неоспорено от страните, изпратено от електронен адрес, който е обявила за кореспонденция в договора.

На 11.04.2023 г. съдът намира, че е прекратено наемното правоотношение с едностранно писмено изявление на наемателите без предизвестие, а твърдението на ответниците, че договорът не е прекратен се опровергава от доказателствата.

Съдът отчита, че в срока за отговор на искова молба не са наведени възражения, че ако е прекратен от наемателите договора, то е поради виновно неизпълнение на другата страна. Също така, съдът отчита, че ищецът претендира обезщетение за неизпълнение на договора, а именно на чл. 3.1 за липсата на отправено предизвестие сумата 1200,00 лв. при твърдение за вреди от вида пропуснати ползи, а именно невъзможността жилището да бъде отдадено своевременно под наем на друг. Ищецът не се позовава на правото на компенсаторна неустойка, каквато и не е уговорена за конкретната хипотеза – прекратяване на договора без предизвестие от страна на наемателите.

За възникване на правото на парично вземане по чл. 82 от ЗЗД е необходимо ищецът да установи неизпълнение на договорно задължение от страна на ответника, в т.ч. наемното съглашение е преустановено; настъпването на имуществени вреди от вида пропуснати ползи, и причинна връзка между виновното неизпълнение на договорното задължение и настъпването на вредоносен резултат, за което по реда на чл. 146, ал. 2 от ГПК е указано, че не сочи доказателства. Това е така, тъй като имуществените вреди от вида пропуснати ползи не се презумират. В този смисъл са разясненията, дадени с Тълкувателно решение № 3/13.01.2023 г. по тълк. д. № 3/2021 г., ОСГТК на ВКС и Тълкувателно решение № 3/ 12.12.2012 г. по тълк. д. № 3/2012 г., ОСГТК на ВКС. Пропуснатите ползи трябва да бъдат доказани със сигурност. От така ангажираните от ищеца доказателства не се установява по убедителен начин, че липсата на предизвестие от ответниците за месец е в причинна връзка с неполучен граждански плод-наем от имота, от една страна, и от друга – наличието на възможност за отдаване на обекта под наем, за получаване на доходи чрез използването му за осъществяване на търговска дейност или за изгодно разпореждане с него. Ето защо исковата претенция за сумата 1200,00 лева - главница, представляваща обезщетение за пропуснати ползи от неспазено предизвестие по чл. 3.1. от договора се явява недоказана и неоснователна, а като такава подлежи на отхвърляне.

Консумативните разноски са пряко свързани с ползването на наетата вещ и се плащат от този, който си служи с нея. Това са допълнителни, но обичайни разноски по договора за наем и са за сметка на наемателя, съобразно правилото на чл. 232, ал.2 от ЗЗД, ако друго не е уговорено. Спорде чл. 5 от договора, за сметка на наемателя са разноските за електричество, топла и студена вода, разходи за отопление, разноските към етажната собственост. От писмените доказателства се установява, че за процесния имот е останала дължима сумата 74,72 лева - главница, представляваща сбор от неплатени консумативни разноски за наетия имот - 21,90 лв. за доставка на ВиК услуги за м.04.2023 г., и 52,82 лв. за доставка на газ за м.04.2023 г. По делото не са сочени, респ. не са събрани доказателства, че ответната страна е заплатила претендираните суми за консумативни разходи, поради което и с оглед неблагоприятните последици на доказателствената тежест, съдът е длъжен да приеме недоказаният факт за неосъществил се в обективната действителност – арг. чл. 154, ал. 1 ГПК. За ищеца е възникнало правото на парично вземане по чл. 232, ал.2 от ЗЗД, тъй като е достатъчно размерът на консумативите да е установен от наемодателя, а в доказателствена тежест на наемателя е да установи плащането им (вж. Решение № 198/17.01.2012 г. по т. д. № 814/2010 г. на ВКС, ТК, ІІ т.о.) Следва да се отбележи, че не е условие за възникване на спорното право разноските 3 предварително да са платени от наемодателя, доколкото неплащането на свързани с ползването на вещта разходи е вреда за наемодателя-собственик, а задължението за плащането им произтича по силата на наемното правоотношение /така решение по гр. д. № 560/2010 г., ВКС, III г. о/.

Изложеното налага извод за основателност на иска по чл. 232, ал. 2, пр. II от ЗЗД.

Според Приложение №1/28.03.2021 г., представляващ приемателен опис на наетия имот, страните по спора след оглед на жилището удостоверяват, че имотът, ведно с обзавеждане и уреди, са в отлично състояние и се приемат без забележки. По своята правна същност този писмен опис е частен свидетелстващ документ, подписан от двете страни по спора, удостоверява неизгодни за ответниците обстоятелства относно състоянието на имота, когато е предаден за ползване, поради което се ползва с обвързваща съда формална и материална доказателствена сила, на осн. чл. 180 от ГПК, във вр. чл. 233, ал. 1, изр. IV от ЗЗД. Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. IV от ЗЗД до доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.

Посочената правна норма предвижда оборима презумпция по отношение доказване на състоянието на вещта при предаването й от наемодателя на наемателя по договора за наем. Тя намира приложение, ако страните по наемното правоотношение не са подписали двустранно приемо-предавателен протокол, установяващ състоянието на отдадената под наем вещ. Ето защо твърденията и гласните доказателства на наемателя, че вещта е предадена в лошо състояние, с недостатъци или в състояние, което не отговаря на ползуването, не могат да се противопоставят на собственото му писмено изявление-признание за обратното, на осн. чл. 164, ал. 1, т. 6 от ГПК.

Презумпцията на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД не е оборена от ответника /наемател/, поради което се налага извод, че имотът е предаден от ищеца /наемодател/ на ответника /наемател/ в добро състояние, а според приемателния опис в „отлично“, отговарящо на ползването, за което е нает. При положение, че вещта е предадена от ищеца на ответника в добро състояние, то констатирани щети след преустановяване на ползването на имота дават основание да се приеме логичният извод, че вредите са причинени през периода от получаването на вещта от ответника - наемател до връщането й на ищеца – наемодател, респ. по време на ползването й. Наемателят е длъжен да върне вещта, както и да заплати обезщетение за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря /чл. 233, ал. 1, изр. 1 и 2 ЗЗД,в т.ч в резултат от обикновено употребление.