Определение № 10741 от 03.06.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 10741 гр. София, 03.06.2025 г.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-II-В, в закрито заседание на трети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Пепа Маринова-Тонева

Членове:

Василена Дранчовска

Цветомир М. Минчев като разгледа докладваното от Василена Дранчовска Въззивно частно гражданско дело № 20251100503320 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 274 – чл. 279 ГПК, вр. с чл. 577 ГПК.

Образувано е по частна жалба на „Лено“ АД срещу определение № 189 от 25.02.2025 г. на съдия по вписванията П.Д. при Софийски районен съд, с което е отказано заличаване по заявление с вх. № 13832/25.02.2025 г.

Жалбоподателят счита, че вписването на залога върху вземане, обезпечено с ипотека, в имотния регистър е вторично, поради което при заличаване на първичното вписване в ЦРОЗ следва да бъде заличено и това в Агенция по вписванията. Поддържа, че залогът в случая е заличен, поради което при отказ да бъде заличено вписването в имотния регистър последният не отразява обективната действителност, води до неистинност на вписаното обстоятелство и създава противоречие с ЦРОЗ. Счита, че разполага с правен интерес да иска заличаване на вписването предвид задължението му като продавач на заложени вземания да освободи продавания актив от тежести, поради което моли обжалваното определение да бъде отменено и да бъде постановено заличаване на вписаното отбелязване на договор за особен залог на вземания от 19.08.2024 г. относно договор за Бизнес кредит с клиентски № 6437/03.09.2019 г. с кредитополучател ЕТ „Интеркомфорт – А.М.“.

Софийски градски съд, след като обсъди доводите на жалбоподателя и данните по делото, намира следното:

Предвид нормата на чл. 577, ал. 1 ГПК и доколкото частната жалба от „Лено“ АД е депозирана в рамките на законоустановения срок за обжалване, следва да се приеме, че същата се явява процесуално допустима.

Разгледана по същество, частната жалба е ОСНОВАТЕЛНА.

1

Производството пред Агенция по вписванията е образувано по молба на „Лено“ АД за заличаване на отбелязване на договор за особен залог на вземания от 19.08.2024 г., вписан в Служба по вписванията – гр. София с вх. рег. № 72117/16.09.2024 г., том 52, акт 26, относно вземане, обезпечено с ипотека въз основа на нотариален акт за учредяване на договорна ипотека, вписан в Служба по вписванията – гр. София с вх. рег. № 57471/03.09.2019 г., акт 86, том 31, дело 43850, върху самостоятелен обект в сграда – апартамент № 4 с идентификатор ***. От приложените към молбата писмени доказателства се установява, че молителят е кредитор по договор за Бизнес кредит с клиентски № 6437/03.09.2019 г., с който е предоставил на кредитополучател ЕТ „Интеркомфорт – А.М.“ заем в размер на 60000 евро, а солидарен и ипотекарен длъжник по договора е А.М.М., учредила в полза на „Лено“АД договорна ипотека върху посочения апартамент № 4 с идентификатор ***, за обезпечаване на всички вземания по заемния договор.

С договор за особен залог на вземания от 19.08.2024 г. „Лено“ АД е заложило всички свои вземания по процесния договор за кредит към свой кредитор – „Прайвът Кредит Стръкчъринг“ С.А.Р.Л, като е вписал договора за залог в ЦРОЗ с № 20240820101503, а в Служба по вписванията – София договорът за залог е отбелязан към вписаната ипотека с вх. рег. № 10642/19.08.2024 г. Впоследствие заложените вземания са били цедирани от „Лено“ АД в полза на „СиЕйч (Люксембург)“ С.А.Р.Л., като предвид погасяване на част от задълженията на „Лено“ АД към заложния кредитор последният е подписал нотариално заверена декларация от 27.11.2024 г., с която в качеството си на заложен кредитор е дал съгласието си за частично заличаване в ЦРОЗ на цитирания договор за особен залог по отношение на вземането по процесния договор за кредит. Въз основа на това съгласие е извършено частично заличаване на договора за особен залог относно вземанията по договор за Бизнес кредит с клиентски № 6437/03.09.2019 г. с кредитополучател ЕТ „Интеркомфорт – А.М.“ в ЦРОЗ, за което е издадено удостоверение от ЦРОЗ № 20241220101859/20.12.2024 г.

С молба от 25.02.2025 г. „Лено“ АД е поискало заличаване на отбелязването на договора за залог и в имотния регистър към Служба по вписванията - гр. София с вх. peг. № 72117 от 16.09.2024 г. С обжалваното определение № 189/25.02.2025 г. съдия по вписванията при Софийски районен съд е отказал исканото заличаване с доводи, че заличаването на извършеното отбелязване на договора за особен залог не е изрично предвидено в закона и Правилника по вписванията, поради което не е допустимо, а със заличаването на ипотеката ще се прекрати нейното действие и това на всички вторични отбелязвания към нея, сред които и отбелязаният договор за залог на обезпеченото вземане.

Съгласно задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по тълк. дело № 7/2012 г. на ВКС, ОСГТК, т. 6, проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл. 32а, ал. 1 от Правилника за вписванията относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание, като не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон.

2

Когато се представи акт за вписване в нотариалните книги, съдията по вписванията може да откаже исканото вписване: 1) ако актът не подлежи на вписване, 2) ако той не е съставен съобразно изискванията за форма, предвидени в закона и Правилника за вписванията официален документ или частен документ във формата на нотариален акт или с нотариална заверка на подписите, 3) ако актът няма необходимото съдържание - индивидуализация на страните и на имота (ако се отнася до конкретен имот), 4) ако не е представена скица-копие от кадастралната карта, когато конкретният имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, 5) ако не е внесена необходимата такса за вписването (когато такава се дължи) и 6) ако не са представени доказателства за изпълнението на изискванията на чл. 264 ДОПК (освен при вписването и отбелязването на съдебно решение). На друго основание вписване в нотариалните книги не може да бъде отказано – в този смисъл определение № 523 от 03.11.2017 г. по ч. гр. д. № 3584/2017 г. на ВКС, IV г.о.

Съгласно разпоредбата на чл. 171 ЗЗД, за да имат действие прехвърлянето и залагането на вземането, което е обезпечено с ипотека, встъпването в такова вземане и налагането на запор върху него, както и подновяването и заместването в задължение, обезпечено с ипотека, те трябва да бъдат извършени в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписани в имотния регистър. Тази категория вписвания е предвидена и в чл. 17, ал. 1 ПВп – вписването се извършва по разпореждане на съдията по вписвания, като се нанася накратко съдържанието на подлежащия на вписване акт по съответната персонална партида (арг. чл.

17, ал. 3 вр. чл. 12, ал. 2 ПВп.).

В настоящия случай по вписаната в имотния регистър договорна ипотека е било извършено отбелязване на акт по чл. 171 ЗЗД – договор за особен залог на ипотечното вземане.

Впоследствие в ЦРОЗ е извършено частично заличаване на този договор за залог по отношение на обезпеченото с ипотека вземане по договор за Бизнес кредит с клиентски № 6437/03.09.2019 г., като според настоящия въззивен състав заличаването следва да бъде извършено и по партидата на ипотекирания имот в Служба по вписванията. Това е така, тъй като вписванията по чл. 171 ЗЗД имат характер на отбелязвания към вписаната ипотека с оповестително – защитно действие, като имат значение за противопоставимостта на вписаните актове спрямо трети лица с конкуриращи права (чл. 113 ЗС). В случая е налице валидно заличаване на вписан в ЦРОЗ залог на вземане и по него не могат да бъдат извършвани други вписвания в имотния регистър освен отбелязване на заличаването му.

Действително, в ПВп няма изрично предвидена възможност за заличаване на извършеното отбелязване на договор за особен залог в имотния регистър по партидите на имота и на ипотекарните кредитор и длъжник, но отричането на тази възможност би довело да съществуването на незаконосъобразно несъответствие в двата публични регистъра, тъй като Службата по вписвания ще удостоверява, че договорът за особен залог е тежест към имота, а справка в ЦРОЗ ще сочи, че този договор е вече заличен.

Ето защо настоящият съдебен състав намира, че по аналогия с вписването на актове относно залог на търговско предприятие по чл. 22а ПВп, в имотния регистър следва да се извърши отбелязване на промените, вписани в ЦРОЗ, касаещи вече отбелязания по партидите на 3 страните по ипотеката договор за особен залог. Отбелязването на тези промени трябва да се извърши отново по реда на чл. 17, ал. 1, б. „б“ от ПВп, както е бил отбелязан и договорът за залог. В този смисъл по сходни казуси – Определение № 38 от 22.03.2021 г. на ВКС по ч. гр. дело № 536/2021 г. по описа на I г.о., Определение № 58 от 05.04.2022 г. по ч. гр. дело № 4716/2021 г. по описа на I г.о. Представеният нотариално заверен препис – извлечение на удостоверението от ЦРОЗ от 20.12.2024 г. отговаря на изискванията по чл. 8, ал. 3 ПВп, защото е официално заверено извлечение и съдържа съществените условия на акта, който се вписва, като същият е в достатъчна степен информативен, за да установи факта, че договорът за особен залог е заличен по отношение на процесния договор за кредит (посочен в удостоверението под номер 321).

С оглед на изложеното, настоящият съдебен състав намира, че изискванията за заличаване на извършеното отбелязване на особен залог са спазени и обжалваният отказ на съдията по вписванията следва да бъде отменен. С частната жалба жалбоподателят е направил искане за присъждане на разноските за държавна такса и адвокатско възнаграждение, направени в настоящото производство, но на основание чл. 541 ГПК, предвид характера на производството като охранително, същите следва да останат в тежест на „Лено“ АД.

Така мотивиран, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОТМЕНЯ определение № 189 от 25.02.2025 г. на съдия по вписванията П.Д. при Софийски районен съд, с което е отказано заличаване по заявление с вх. № 13832/25.02.2025 г., и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ДА СЕ ИЗВЪРШИ заличаване на отбелязване на договор за особен залог на вземания от 19.08.2024 г., вписан в служба по вписванията – гр. София, с вх. рег. № 72117/16.09.2024 г., том 52, акт 26, относно вземане, обезпечено с ипотека с Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека, вписан в Служба по вписванията – гр. София с вх. рег. № 57471/03.09.2019 г., акт 86, том 31, дело 43850, върху описания самостоятелен обект в сграда – апартамент № 4 с идентификатор ***.

Определението не подлежи на обжалване.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

4