Решение № 2322 от 04.05.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2322 гр. София, 04.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-10 СЪСТАВ, в публично заседание на пети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Десислава Зисова при участието на секретаря Евдокия-Мария Ст. Панайотова като разгледа докладваното от Десислава Зисова Гражданско дело № 20221100101701 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба от Д. С. К. и Е. Е. Г., с която е предявени срещу ,,Н.Б. СТ” ООД искове, както следва:

1). конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба и СМР на недвижим имот от 14.06.2019 г., с предмет на договора - прехвърляне на собствеността върху следните недвижими имоти, собственост на продавача:

- самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор *** по КККР на град София, област София (Столица), община Столична, град София, район Подуяне, ж. к. ****, представляващ жилище, апартамент, бр. нива 1, площ по документ 67,60 кв. м., ведно с 3.08% (8,90 кв. м.) идеални части от общите части на сградата, ведно с мазе № 14, с площ от 3,00 кв. м., като самостоятелният обект е изграден в ,,Многофамилна жилищна сграда с подземни гаражи", находяща се в поземлен имот с идентификатор ***, УПИ 1-853, 847 „За ЖС", кв. 12д, по плана на гр. София, м. „Суха река - Запад“, СО - район Подуяне, описан в чл. 1, ал. 1 от предварителния договор от апартамент № 11, находящ се във вход "А" на 4ти етаж, на кота +9,00 м., застроена площ от 67,60 кв.м, състоящ се от входно антре, дневна трапезария и кухненски бокс, спалня, тераса и баня с тоалетна, при граници север - стълбищна клетка и асансьор, изток апартамент № 16, запад апартамент № 12 и ул. „Подуенска", юг УПИ XIV-866, кв. 12 . ведно с прилежащото му мазе № 14, находящо се в сутерена на сградата, на кота 2,85 м., с площ от 3,71 кв. м.;

- 12,80/413,15 ид. ч. от самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на град София, област София (столица), община Столична, гр. София, район Подуяне, ж. к. ,,Сухата река“, ет. -1, гараж от ПМ 1

(паркомясто) 1 до ПМ (паркомясто) 17, тип гараж в сграда, бр. нива 1, площ по документ 413,15 кв. м., като самостоятелният обект е изграден в „Многофамилна жилищна сграда с подземни гаражи“, находяща се в ПИ с идентификатор ***, УПИ 1-853,847 „За ЖС“, кв. 12д, по плана на гр. София, м. „Суха река - Запа“, СО - район Подуяне, описан в чл. 1, ал. 1 от предварителния договор от 14.06.2019 г. като паркомясто № 4, находящо се на кота -2,85 кв. м.

2). Осъдителен иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за сумата от 17596 евро, представляваща неустойка за забавено изпълнение на задължението на ответника за завършване на сградата, в която се намират процесните недвижими имоти до степен акт обр. 16 за периода 01.05.2021 г. – 28.11.2021 г.

Ищците твърдят, че като купувачи са сключили с ответника - като продавач, договор за задатък от 28.05.2018 г. и предварителен договор за покупко-продажба и СМР на недвижимите имоти, с който са се договорили продавачът да изгради и да им прехвърли собствеността на недвижимите имоти, предмет на договора, срещу цена в размер на 82998 евро. Платили са на 30.05.2018 г. на ответника сума в размер на 3920 лв., представляваща равностойността на 2000 евро, която да служи като задатък, а впоследствие и вноските, както следва: на 18.06.2019 г. са платили първата вноска в размер на 22899,40 евро в левовата й равностойност; с платежно нареждане от 17.01.2022 г. Д. К. е превела по банкова сметка на продавача остатъкът от цялата сума за плащане по предварителния договор в размер на 113876 лв., представляващ левовата равностойност на 58100 евро. Продавачът се е задължил да завърши сградата в срок до 31.03.2021 г., а в срок до 31.05.2021 г. да осигури удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, както и да прехвърли собствеността върху недвижими имоти, предмет на предварителния договор - в срок от 3 дни от издаването на удостоверението за въвеждане в експлоатация и изплащане на покупната цена. На 17.01.2022 г. купувачите са отправили покана до продавача на посочения в договора адрес, както и до адреса, посочен на интернет страницата на дружеството, да се яви на 25.01.2022 г. пред определен в поканата нотариус за сключване на окончателен договор. На определения в поканата ден и час продавачът не се е явил пред посочения в поканата нотариус за изповядване на сделката. Молят процесният договор за бъде обявен за окончателен и ответникът да бъде осъден да заплати неустойка за забавено изпълнение в размер на 0,1 % от продажната цена на имотите за всеки ден след изтичане на 30 дни от уговорения срок за времето от 01.05.2021 г. до 29.11.2021 г. – в размер на 83 евро на ден, представляващ 0,1 % от продажната цена в размер на 82998 евро за всеки ден от забавата от 212 дни.

Ответникът оспорва иска. Навежда доводи, че всеки от купувачите по предварителния договор е следвало да плати лично на три вноски съответна 2 част от уговорената в общ размер продажна цена, която част счита, че е половината от общо дължимата сума за всеки купувач. Признава, че купувачът Е. Г. да е заплатил на 18.06.2019 г. сумата от 44848,50 лв., от която сума твърди да e надлежно платена само сума с равностойност на 11449,70 евро, а остатъкът от платената сума - с равностойност от 12467,26 евро твърди да е надплатена от Е. Г.. Оспорва купувачът Д. К. да е платила дължимата от нея първа вноска по договора. Позовава се на чл. 20, ал. 3 от договора, съгласно който, при неплащане на сумата по аванса, процесният договор се счита прекратен. Твърди купувачът Д. К. да не платила дължимата от нея част от вноската по аванса и поради това по отношение на нея предварителният договор е прекратен, считано от 24.06.2019 г. без да са необходими каквито и да е уведомявания. Твърди, че не е връчил срещу подпис на купувачите акт образец 15, а направо им е връчил разрешение за ползване на сградата чрез електронно писмо от 11.01.2022 г., като срокът за плащане на втората и третата вноска е изтекъл на 18.01.2022 г.; на 17.01.2022 г. купувачът Д. К. е заплатила сумата от 58100 евро, като е посочила за основание на плащането „2-ра вноска и окончателно плащане по предварителен договор за ап.11 и ПМ4“, но поради прекратяването на предварителният договор спрямо този купувач, извършеното плащане е недължимо. Твърди, че купувачът Е. Г. е следвало да плати припадащата му се част от втората и третата вноска до 10.02.2022 г., което не било направено и поради това, предварителният договор по отношение на Е. Г. е прекратен считано от 11.02.2022 г. без да са необходими каквито и да е уведомявания. С писмо, изпратено по електронна поща на 09.02.2022 г. продавачът е уведомил купувачите, че счита договорът за прекратен. Ето защо счита иска по чл.19, ал.3 ЗЗД за неоснователен. Оспорва да дължи неустойка за забава – отново поради прекратяване на договора поради неизправност на ищците всеки от тях да плати припадащата им се част от общо уговорената цена. Оспорва и заявения период на забавата, както и претендирания размер на неустойката, като твърди, че за забава от 30 дни се дължи неустойка в размер върху стойността на незавършените СМР, едва след това – неустойка в размер на 0,1 % от продажната цена. Поради това твърди, че евентуално задължение за договорна неустойка на продавача би възникнало от 02.06.2021 г., а не както се сочи в исковата молба от 01.05.2021 г., преди падежа на задължението, и преди изтичане на 30 дни, в които размерът на неустойката е определяем, а не определен.

Съдът, след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

По иска по чл.19, ал.3 ЗЗД:

Предпоставките за уважаване на предявения иск по чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване на сключен предварителен договор за покупко-продажба на 3 недвижим имот за окончателен са: 1. предварителният договор да е валидно сключен в писмена форма; 2. да съдържа всички съществени елементи на договор за покупко-продажба на недвижим имот и 3. прехвърлителят да е собственик на недвижимия имот към момента на обявяване на предварителния договор за окончателен.

Между страните не е спорно, а се установява и от представения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.06.2019 г. (л.21), че на посочената дата „Н.Б. СТ“ ООД, действащ чрез управителя си Т. С. К., в качеството на продавач, и Д. С. К. и Е. Е. Г. – двамата заедно в в качеството на купувач, са сключили предварителен договор, по силата на който са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, представляващ АПАРТАМЕНТ №11, находящ се във вход „А“, на 4 етаж от осеметажна жилищна сграда, находяща се в София, в УПИ I-853,847, кв.12 „д“, местност „Сухата река - запад“, ул. ****, на кота +9,00 м., със застроена площ от 67,60 кв.м, състоящ се от входно антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, тераса и баня с тоалетна, при граници: север - стълбищна клетка и асансьор, изток - апартамент № 16, запад - апартамент № 12 и ул. „Подуенска", юг УПИ XIV-866, кв. 12 „д“, заедно с 9,03 кв.м. идеални части от общите части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху описания УПИ, заедно с прилежащото му МАЗЕ № 14, находящо се в сутерена на сградата, на кота -2,85 м., с площ от 3,71 кв. м. и 1,53 кв.м. идеални части от общите части на сутерена на сградата и принадлежащото му ПАРКОМЯСТО №4, находящо се на кога -2,85 м. с площ 11,70 кв.м. и 13,42 кв.м. идеални части към него от общите части на сутерена на сградата.

Ищците по делото, в качеството си на купувач, са се задължили да заплатят обща цена за имота, заедно с общите части от сградата и припадащите се части от УПИ I - 853, 847, кв. 12 д, м. „Суха река -запад“, за апартамента, паркомясто и покривното озеленяване и на възложените СМР, в размер на 82 998 евро с включен ДДС (чл.3, ал.1 от договора.). Плащанията е уговорено да се извършат на три вноски както следва: 1. аванс, представляващ 30 % от общата стойност на имота в размер на 24899.40 евро в тридневен срок от деня на подписване на настоящия договор, като от аванса се приспада сумата от 2 000 евро с включен ДДС, платени като задатък; 2. сумата от 41 499 евро, представляваща 50% от общата стойност на имота, в срок до 30 календарни дни от представяне от продавача на протокол/удостоверение/ от общинската/районната/ администрация за завършване на сградата в груб строеж, и 3. сума в размер на 16 599.60 евро, представляваща 20 % от общата стойност на имота, в срок не по късно от 3 работни дни след предоставяне на купувача на разрешение за ползване, издадено от ДНСК.

Ответникът, в качеството му на продавач се е задължил да завърши сградата в срок до 31.03.2021 г., а в срок до 31.05.2021 г. да осигури 4 удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, както и да прехвърли собствеността върху недвижими имоти, предмет на предварителния договор в срок от 3 дни от издаването на удостоверението за въвеждане в експлоатация и изплащане на покупната цена (чл.4 и чл.13, ал.3).

В изпълнение на разпоредбата на чл.19 ЗЗД предварителният договор е сключен в писмена форма, тъй като за действителността на окончателния договор за покупко-продажба на недвижим имот е необходима нотариална форма.

Налице е и втората предпоставка за възникване на претендираното право по чл.19, ал.3 ЗЗД – предварителният договор съдържа всички уговорки относно съществените условия на окончателния договор за покупко-продажба на недвижим имот. Съществено условие на предварителния договор е пълната индивидуализация на предмета на договора – имота, чието прехвърляне се иска, тъй като по иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД съдът не може да заменя волята на страните относно определения обект. От събраните по делото доказателства е видно, че имотът, предмет на предварителния договор, е индивидуализиран по местоположение, площ и граници и принадлежности към него. Идентифицирането на имота е осъществено по начин, който доказва достатъчно точно волята на страните. Продажната цена също се включва в същественото съдържание на предварителния договор. Същата е уговорена в чл.3, ал.1-2 от предварителния договора - в размер на 82 998 евро с ДДС, платима както следва: 1) аванс в размер на 24 899,40 евро – в срок до пет работни дни от деня на подписване на предварителния договор и след приспадане на сумата от 2 000 евро, получена като задатък или сума за превеждане 22 899,40 евро; 2) в срок до 5 работни дни от представяне от продавача на купувача срещу подпис за получаването му на валидно издаден акт образец 15 - Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа - сумата от 41 499 евро с включен ДДС; 3) в срок не по-късно от 5 работни дни след получаване на разрешение за ползване акт обр. 16 и удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, издадено от ДНСКсума в размер 16 599,60 евро.