Решение № 4522 от 17.08.2023, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 4522 гр. София, 17.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Станимира Иванова

Членове:

Райна Мартинова

Петя Попова при участието на секретаря ЙордА. В. Петрова като разгледа докладваното от Станимира Иванова Въззивно гражданско дело № 20221100506229 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С Решение № 20197249/12.10.2021г. по гр.д. № 48327 по описа за 2018г. на Софийски районен съд, 142-ри състав е отхвърлен като неоснователен иск, предявен с искова молба вх. № 2020853/23.07.2018гг. Вписана в Агенция по вписвания вх. рег. № 13658/14.03.2019г. , акт № 97, том 3, дело № 9939/2019г., имотна партида № 23906 на „Е.“ЕООД – в несъстоятелност , ЕИК ******* със синдик Ц.В.М., гр. София, ул. „******* срещу Т. В. В., ЕГН ********** с адрес: гр. София, ж.к. „*******, ап. 21 за разваляне на основание на чл. 87, ал. 3 вр. с чл. 89 от ЗЗД на договор по нотариален акт № 191, том 1, рег.№ 7609, нотариално дело № 160/2009г. На нотариус В.Г.а, рег.

№ 340 на Нот.К. за покупко-продажба на подземен гараж № 21 със застроена площ от 19,91 кв.м. , находящ се на кота „-,275“ в сграда в гр. София, ул.

„******* заедно с 4,33% ид.ч. от общите части на подземните гаражи и съответните идеални части от правото на строеж, като „Е.“ЕООД – в несъстоятелност, ЕИК ******* със синдик Ц.В.М., гр. София, ул. „******* е осъдено да заплати на Т. В. В., ЕГН ********** на основание на чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата от 2000лв., представляващи съдебни разноски, „Е.“ЕООД – в несъстоятелност, ЕИК ******* е осъдено да заплати на основание на чл. 78 от ГПК вр. с чл. 620, ал. 5 от ТЗ по сметка на Софийски районен съд сумата от 167,70лв. държавна такса.

Срещу така постановено решение е депозирана въззивна жалба вх.№ 1

25160483/04.11.2021г. по регистъра на СРС о т

„Е.“ЕООД – в несъстоятелност, ЕИК ******* със синдик Н. Д., гр. София, ул. ******* в частта, в която иск е отхвърлен. Изложил е съображения, че решението е неправилно, постановено при нарушение на съдопроизводствени правила, необосновано и в нарушение на материалния закон. Посочило е, че действително към момента процесният гараж бил изграден, но същото било при съществени отклонения от инвестиционния проект и на изискванията на ЗУТ. Това отклонение препятствало възможността да настъпи вещнопрехвърлителния ефект на договора. В случая дружеството било в несъстоятелност и не можело да предприеме действия за изготвяне и одобряване на инвестиционен проект и обособяването на обекта, така след сключването на договора била настъпила невъзможност за изпълнение на задълженията , което погасявало задължението на дружеството. Синдикът можел да прекрати всеки договор, който не е изпълнен изцяло или частично, като законът не изисквал за същото дружеството да е изправна страна. До момента не бил одобрен инвестиционен проект за узаконяване на строителството, което доказвало че гаражът не е и не може да бъде обособен като отделен обект, оставянето на фактическото положение такова каквото било към момента било опасно за правната сигурност. В момента била започнала процедура по установяване и премахване на незаконното строителство. Претендирало е разноски.

Въззиваемият-ответник по исковете – Т. В. В., ЕГН ********** в предоставения срок за отговор не е изразил становище. След срока за отговор е е оспорил жалбата. Посочил е, че с нотариалният акт гаражът му бил продаден в груб строеж, платил цената му. Установено било че този гараж е изграден, но представлява незаконен строеж, поради изграждането му в отклонение от одобрения архитектурен проект. Гаражът е изграден преди 31.01.2001г. И имал статут на търпим строеж съгласно § 127 от ЗИДЗУТ.

Незаконността на строежа не е пречка за разпореждането с него. Правилно било прието от СРС, че съгласно ТР №3/2014г. На ОСГК на ВКС ако към сключването на договора реално определените части от недвижимия имот не са фактически обособени, но съществува възможност да бъдат обособени като самостоятелен обект съобразно действащия устройствен закон към него момент, то договор е валиден, но вещно-прехвърлителния му ефект ще настъпи след обособяването на реално определената част като отделна вещ и одобряване на инвестиционен проект при спазване на строителните правила и норми. Невъзможният предмет било основание за нищожност на договора, а не за развалянето му. Не била налице хипотезата на чл. 89 от ЗЗД, неизпълнението на задължението на продавача да въведе имота в експлоатация и да изпълни обекта съобразно одобрения проект каквито били задълженията му по предварителния договор било основание за плащане на обезщетение на купувача на основание на чл. 193 от ЗЗД. Правилно било прието от СРС, че само купувача като изправна страна би могъл да иска развалянето на договора ако не бъде реализирано обособяването на гаража като самостоятелен обект съобразно строителните правила. Неизправната страна не може да иска развалянето му поради собственото си неизпълнение.

2

Отделно искът бил погасен по давност, неясен бил и интерес от развалянето за продавача, доколкото той бил получил цената. Претендирал е разноски.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба вх.№ 2020853/23.07.2018гг. вписана в Агенция по вписвания вх. рег. №

13658/14.03.2019г. , акт № 97, том 3, дело № 9939/2019г., имотна партида № 23906 , уточнена с молба вх. № 25152135/23.10.2020г. на „Е.“ЕООД – в несъстоятелност, ЕИК ******* със синдик Ц.В.М., гр. София, ул. „******* срещу Т. В. В., ЕГН ********** с адрес: гр. София, ж.к. „*******, ап. 21 с която е поискало от съда на основание на чл. 89 вр. с чл. 87 от ЗЗД да развали на договор по нотариален акт № 191, том 1, рег.№ 7609, нотариално дело № 160/2009г. на нотариус В.Г.а, рег. № 340 на Нот.К. за покупко-продажба на подземен гараж № 21 със застроена площ от 19,91 кв.м. , находящ се на кота „-,275“ в сграда в гр. София, ул. „******* заедно с 4,33% ид.ч. от общите части на подземните гаражи и съответните идеални части от правото на строеж. Навело е твърдения, че с ответника сключили договора за продажба, към момента на сключването му гаражът не съществувал в одобрения инвестиционен проект, като доколкото продавачът в последствие бил обявен в несъстоятелност, то след сключването на договора предметът станал невъзможен и така възниквало основание за разваляне на договора поради възникнала обективна невъзможност за изпълнение, което погасявало задължението на продавача. Към момента на сключване на сделката гаражът бил изграден, но не фигурирал в одобрения инвестиционен проект, тоест не съществувал като самостоятелен обект на собственост. Претендирало е разноски.

Ответникът Т. В. В., ЕГН ********** в предоставения му срок е признал исковете. Навел е твърдения, че правото да се иска разваляне на договора принадлежало само на изправната страна, продавачът не бил такъв, поради което и иск бил неоснователен. Нямало и правен интерес от иска, защото продавачът получил цената по сделката. Гаражът бил предвиден по инвестиционния проект и така бил описан от нотариуса по сделката за продажбата му. Иск бил погасен по давност. Предявил е евентуално право на задържане върху имота до заплащане на продажната цена от 19900лв. и неустойка от 39800лв. по чл. 2.3. предварителния договор от 09.04.2009г. в размер на двойния размер на продажната цена ако по причина за която отговаря продавача не може да купувачът да използва имота. Претендирал е разноски.

По делото е приет неоспорен от страните нотариален акт № 134/27.09.2004г. , съставен от нотариус Г.Д., рег. № 343 на Нот.К., съгласно който Т.Т., Е. Т., Б.М., С.П. , И.П., Ж.О., , Н.О., , И.Ч., М.Ч., З.И., С.И., Л. В., М. В.а, като съсобственици на УПИ 3-78, кв. 305Г по плана на София, местност „бул. *******“ на ул. ******* са учредили на Е.“ООД правно на строеж върху имота за изграждане на комплексна жилищна сграда на 4 етажа и на 6 етажа с подземни и надземни гаражи, магазин на два етажа и 3 апартаменти в два входа съгласно Заповед № РД-09-50-483/26.08.1998г. На главния архитект на София и одобрени на 27.09.2000г. От УАГ-СГО архитектурни проекти като са си запазили правото на строеж върху апартамент Б4, гараж 11, апартамент 10, гараж 4, апартамент № 7, гараж 12, апартамент Б 2, гараж 16, гараж 17, ателие 3, срещу задължение на Е.“ООД да построи със собствени сили и средства имотите , които учредителите са си запазили иса дали съгласие строителят да продава на когото намери за добре и при условия, които договори учреденото му право на строеж върху обектите с изключение на тези, правото на строеж върху които учредителите са си запазили.

По делото са приети неоспорени от страните нотариален акт № 191, том 1, рег.№ 7609, нотариално дело № 160/2009г. на нотариус В.Г.а, рег. № 340 на Нот.К. съгласно който на 15.05.2009г. Е.“ООД е сключило с Т. В. В. договор за покупко-продажба на изграден на груб строеж подземен гараж № 21 със застроена площ от 19,91 кв.м. , находящ се на кота „-,275“ в сграда в гр.

София, ул. „*******, при съседи: гараж № 20, гараж № 22, маневрен коридор, заедно с 4,33% ид.ч. от общите части на подземните гаражи и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е изградена сградата ,представляващо УПИ 3-78, местност бул. „*******“, гр. София за цена от 19900лв., която е платена от купувача преди сключването на договора. В нотариалният акт са описани разрешение за строеж № РД-09-501181/07.11.2005г., одобрен архитектурен проект от 27.09.2000, констативен протокол УТ-9200-364/2006г., на СО, район Красно село.

Приета е Заповед № РД-09-50-267/07.04.2015г. на главния архитект на СО, с която прекратено административното производство по искане от 02.04.2004г. на К.Л., Ж.Х.в, В.Г., Ж.О., Е.А., Е.Ж., Л.С., Х.Н., Д.Г., Ц.М., Н.Б. за одобрение на инвестиционен проект за преработка по чл. 154 от ЗУТ за строеж „жилищна сграда в УПИ 3-78, кв. 305Г, ул. *******, гр. София В мотивите е посочено, че разрешението за строеж от 05.10.2000г. Е поправено със заповед от 06.11.2000г., презаверено със заповед от 07.11.2005г.

Прието е Решение № 45/22.04.2016г. по дело № 110 по описа за 2015г. на ОС-Враца, с което е обявена неплатежоспособност на „Е.“ЕООД, открито е производство по несъстоятелност, определена е начална дата на неплатежоспособността – 18.01.2011г., като е допуснато обезпечение чрез налагане на запор и възбрана върху имуществото на длъжника.

Приет е проект одобрен от СО през 2000г. за разпределение на сутерен кота „ -2,75 м.“, на който не е показан гараж № 21.

Приет е предварителен договор от 09.04.2009г. , носещ подписи за страните по него, съгласно който Е.“ООД се е задължила да продаде на Т. В. подземен гараж № 21 на груб строеж със застроена площ от 19,91 кв.м. , находящ се на кота „ -2,75 “ в сграда в гр. София, ул. „*******, при съседи: гараж № 20, гараж № 22, маневрен коридор, заедно с 4,33% ид.ч. от общите части на подземните гаражи и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е изградена сградата ,представляващо УПИ 378, местност бул. „*******“, гр. София за цена от 11000 евро, като 4 въвеждането във владение се извършва след разрешението за ползване.

Съгласно чл. 2.3. от договора продавачът дължи връщане на продажната цена и неустойка в размер на продажната цена ведно с лихва в размер на ОЛП ако след нотариалното оформяне на сделката поради уважени претенции на трети лица, реституционни искове, наложени възбрани и ипотеки купувачът е длъжен да освободи имота или става невъзможно неговото ползване.

С прието по делото основно заключение по съдебно-техническата експертиза и допълнение към него, вещото лице след запознаване с документи по делото и проверки в СО , оглед на място на сградата на кота „ 2,75 м.“, е посочило, че единствените одобрени проекти за сградата са тези от 27.09.2000г., направените опити от Е.“ООД за промяната им не са осъществени, такава молба имало от 2004г., и от 2008г. В нотариалният акт от 2009г. били цитирани разрешението за строеж и заповедите за поправката му на очевидна фактическа грешка и заповедта за презаверяването му.

Разпечатката съдържа 32 от 69 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/188dc5a3-1bd1-4f63-b6d4-d379fe46f277