Решение № 34 от 16.01.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 34 гр. София, 11.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на четиринадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Елизабет Петрова

Членове:

Катерина Рачева

Михаил Малчев при участието на секретаря Нина Ш. Вьонг Методиева като разгледа докладваното от Михаил Малчев Въззивно гражданско дело № 20231000502805 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 260853/19.06.2023 г. по гр. д. №2997/2019 г. по описа на Софийски градски съд са отхвърлени като неоснователни предявените от О.

Г. Т., ЕГН **********, обективно и кумулативно съединени искове с правни основания чл. 93, ал. 2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, относно осъждането на ответника А. А. М., ЛНЧ **********, роден на ********г., гражданин на Федерална Република Германия, да му заплати сумата от 127 128,95 лв., представляваща равностойността на 65 000 евро и разлика между двойния размер на платения задатък по сключения между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 23.07.2018 г. и върнатата на ищеца сума на платения задатък, както и сумата от 3990,43 лв., представляваща мораторна лихва върху главницата от 127 128,95 лв. за периода от 09.11.2018 г. до 01.03.2019 г., ведно със законната лихва върху главниците, считано от 01.03.2019 г. до окончателното изплащане на задължението.

Посоченото решение е обжалвано изцяло от ищеца О. Г. Т., действащ чрез процесуалния си представител. Във въззивната жалба се излагат подробни съображения, че решението е неправилно, незаконосъобразно, необосновано, постановено в несъответствие със събраните доказателства.

Твърди се, че изводите на първоинстанционния съд, че липсва съглашение 1 между продавача и купувача за даване на задатък по предварителния договор за покупко - продажба на недвижим имот от 23.07.2018 г. е напълно необоснован. Поддържа се, че неправилно първоинстанционният съд е приел, че неизпълнението на договора от продавача е несъществено. Излагат се подробни съображения, че в разглеждания случай е налице виновно неизпълнение на съществени задължения на А. А. М., поети със сключването на предварителния договор. Моли се решението да бъде отменено, а предявените искове да бъдат изцяло уважени. Прави се искане въззивният съд да присъди сторените пред двете съдебни инстанции разноски.

В установения от закона срок, въззиваемият и ответник в първоинстанционното производство - А. А. М., действащ чрез процесуалния си представител, е депозирал отговор на въззивната жалба. В него се излагат подробни съображения за неоснователност на въззивната жалба. Съответно сочат се доводи в подкрепа на законосъобразността на обжалваното съдебно решение. Моли се същото да бъде потвърдено, като на въззиваемия бъдат присъдени сторените във въззивното производство разноски.

Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК от активно легитимирана страна в процеса против решение, подлежащо на въззивно обжалване, поради което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо.

СОФИЙСКИЯТ АПЕЛАТИВЕН СЪД, след преценка на изложените от страните твърдения, доводи и възражения и на доказателствата по делото, съобразно разпоредбата на чл. 235 ГПК , приема следното:

Софийски градски съд е бил сезиран с обективно съединени искове, подадени от О. Г. Т. срещу А. А. М., с правно основание съответно чл. 93, ал.

2 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, с които се иска осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 127 128,95 лв., представляваща равностойността на 65 000 евро и разлика между двойния размер на платения задатък по сключения между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 23.07.2018 г. и върнатата на ищеца сума на платения задатък, както и сумата от 3990,43 лв., представляваща мораторна лихва върху главницата от 127 128,95 лв. за периода от 09.11.2018 г. до 01.03.2019 г., ведно със законната лихва върху главниците, считано от 01.03.2019 г. до окончателното изплащане на задължението.

Въззивният съд е обвързан само от наведените във въззивната жалба доводи за неправилност на първоинстанционното решение – арг. чл. 269, изр.

2 ГПК, поради което следва да се произнесе само в пределите на релевираните доводи във въззивната жалба, а служебно, само когато неправилно е приложена императивна материалноправна разпоредба.

2

От приетите в първоинстанционното производство доказателства се установява следната фактическа обстановка:

Безспорно е между страните, че на 23.07.2018 г. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който ответникът в качеството на продавач се е задължил в срок до 18.09.2018 г. да прехвърли в полза на ищеца-купувач имот с идентификатор *** с площ от 1082 кв. м., представляващ УПИ VII-753, кв.223 по плана на гр.София с площ от 1050 кв.м., заедно с построената в имота еднофамилна двуетажна жилищна сграда със застроена площ от 190 кв.м., представляваща имот с идентификатор ***, заедно с подобренията, съоръженията и обзавеждането в имота, съгласно Приложение 1 за обща продажна цена от 650 000 евро. Съдържанието на сключения предварителен договор не се оспорва от страните, като относимите към спора клаузи гласят следното:

Съгласно т.1.4 от него страните са се договорили, че продавачът се задължава до датата на сключване на окончателен договор да не променя състоянието на имота, да не извършва без съгласието на купувача каквито и да е ремонтни работи или дейности, с които се променят одобрени проекти на имота или се намалява неговата стойност или се променя предназначението му, както и действия, с които се променят граници на имота или се променят пространства или състояние на помещения е имота. В т.2.1.1. е посочено, че във всички случаи срокът за сключване на окончателен договор е един месец от датата, на която нотариусът е представил на страните списък от документите по т.2.6, но не по-късно от 18.09.2018 г. Съгласно т.2.1.2 владението на имота се предава в деня на плащане на цената на имота от сметката на нотариуса по сметката на продавача, като продавачът се задължава да предаде владението на описания в т.1.1 недвижим имот на купувача във вида, в който се намира имотът към момента на подписване на договора, съгласно опис - Приложение 2 и заедно с вещите, съоръженията и подобренията по Приложение 1. В т.2.3 е посочено, че продавачът декларира, че е единствен и пълноправен собственик на имота, че не е сключвал други предварителни договори за продажбата му или договори за наем с трети страни, че имотът не е обременен с вещни тежести, че той не е предмет на извънсъдебен спор или висящ съдебен спор-исков или изпълнителен, че не е предмет на отчуждителни, изпълнителни и обезпечителни производства за публични и частни вземания, че не е придобит пряко или косвено от престъпна дейност, че няма предявени права и претенции от страна на трети лица относно собствеността върху имота, включително няма реституционни претенции, права на общината или държавата, както и че не са налице други права на трети лица, които биха възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост в пълен обем. Според т.2.5 купувачът се задължава при подписване на предварителния договор да изплати на продавача като капаро (задатък) по смисъла на чл. 93 ЗЗД сума в размер на 65 000 евро, представляваща 10% от продажната цена на имота и на 3 обзавеждането, съоръженията и подобренията по Приложение 1. Задатъкът се плаща по специална банкова сметка на нотариуса по чл. 25а ЗННД. Съгласно т.2.6 от договора, купувачът се е задължил да купи недвижимия имот, предмет на договора в срока по т.2.1 и при изпълнението на всички останали условия по т.2.2-2.4, и да заплати остатъка от цената на продавача, чрез превеждането й по специалната сметка на нотариуса с условието цялата сума по тази сметка да бъде платена на продавача при представянето на нотариуса на удостоверение за тежести, удостоверение, че срещу продавача не се водят изпълнителни производства, удостоверение по чл. 87, ал. 6 ДОПК, справка за лице, че срещу продавача в съдилищата в гр. София не се водят дела, удостоверение от Столична община, че имотът или части от него не са актувани като общинска собственост, удостоверение от ОСЗ, че няма подадени заявления по ЗСПЗЗ за възстановяване на собствеността върху имота или части от него, удостоверение, че регулацията е приложена, както и други документи, които бъдат изискани от нотариуса за установяване на правото на собственост и изпълнение на особените изисквания на закона.

Съгласно т.3.1 продавачът е длъжен да върне на купувача платения задатък в двоен размер, а именно сумата от 130 000 евро в случай, че се откаже от договора и/или не прехвърли правото на собственост върху недвижимия имот при условията и сроковете в настоящия договор, включително и при неоснователно неявяване за подписване на нотариален акт в уговорените срокове. В т.3.2 е посочено, че купувачът губи изплатената по т.2.5 от настоящия договор сума - капаро (задатък) в полза на продавача, ако не сключи окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост върху недвижимия имот, подробно описан в т.1.1 от договора при условията и сроковете посочени в договора и неоснователно не се яви за подписване на нотариален акт, както и ако се откаже без основателна причина от настоящия договор. Останалата част от платените суми, ако има такива, представляващи част от продажната цена се възстановява от нотариуса на купувача. Според т.3.3 ако някое/някои от обстоятелствата посочени в т.2.2- 2.4, които продавачът е декларирал, не са верни към момента на подписване на настоящия договор или към момента на нотариалното прехвърляне на имота, или представи неистински документ, купувачът има право да развали предварителния договор и окончателния договор за покупко-продажба, като в този случай продавачът дължи на купувача връщане на платеното по договора, ако е получено ефективно от него, заедно с неустойка в размер на задатъка по т.2.5, както и всички документално доказани разходи, платени от купувача във връзка с подписване на настоящия предварителен договор и прехвърляне на собствеността върху имота.

Видно е от споразумение по чл.25а, ал.2 ЗННД, сключено на 08.08.2018 г. между страните по делото и помощник-нотариус К., че в срок от 3 работни дни от подписването му, купувачът е длъжен да преведе сума в размер на 65 000 евро по специална банкова сметка на нотариуса, както и в деня на сключване на окончателния договор да представи пред нотариуса платежен 4 документ, доказващ извършеното депозиране на частта от продажната цена.

Не по-късно от 2 работни дни преди деня на подписване на окончателния договор, купувачът е длъжен да преведе сума в размер на 585 000 евро по специална банкова сметка на нотариуса с IBAN **********, както и в деня на сключване на окончателния договор да представи пред нотариуса платежен документ, доказващ извършеното депозиране на частта от продажната цена.

Помощник-нотариусът е поел задължението да преведе заплатената от купувача сума в общ размер на 650 00 евро по банковата сметка на продавача в срок от 3 работни дни от кумулативното сбъдване на условията: подписване на окончателен договор и вписване на същия в службата по вписванията; нотариуса се е снабдил с удостоверение за имота по чл. 47 ПВ, издадено от Службата по вписванията - гр.София от дата, следваща датата на сключването на окончателния договор между страните, отразяващо всички вписвания, отбелязвания и заличавания, от което да е видно, че купувачът е придобил имота необременен от вещни тежести и права на трети лица и се е уверил във верността на същото. Според чл. 4, ал. 1 и ал. 2 от това споразумение, в случай, че до 02.10.2018 г. не бъде изпълнено условието по чл. 3, ал.1, т.1 подписване на окончателен договор и вписването му в Службата по вписванията, нотариусът се задължава да върне сумата по чл. 2 по банкова сметка на купувача, от която е получил същата, а в случай, че до 02.10.2018 г. се изпълнят условията по чл. 3, ал.1, т.1 от споразумението, но от издадено удостоверение от СВ е видно, че купувачът е придобил имота обременен от вещни тежести и/или права на трети лица, помощник-нотариуса се задължава депозираната сума да бъде изплатена обратно на купувача в деня, в който последният прехвърли обратно на продавача собствеността върху имота.

Разпечатката съдържа 30 от 74 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/182913a5-bcca-4e64-b188-c1c308373641