Решение № 569 от 11.06.2025, Районен съд - Стара Загора

РЕШЕНИЕ

№ 569 гр. Стара Загора, 11.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, II-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Александър Георгиев при участието на секретаря Ралица Цв. Димитрова като разгледа докладваното от Александър Георгиев Гражданско дело № 20245530104504 по описа за 2024 година

Делото е образувано по иск с правна квалификация чл.19, ал.3 ЗЗД от И.

П. М. против К. М. К. - за обявяване на предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот - дворно място, находящо се в с. ***** от 20.09.2023г. за окончателен. Ищецът твърди, че с ответника К. М. К. сключили този договор на 20.09.2023г., като продажната цена в размер на 3500 лева била изплатена изцяло съгласно условията в чл.13 от Договора. Продавачът следвало да се яви пред нотариус на 21.03.2024г. както и да подготви всички документи за окончателния договор за покупко-продажба на недвижимия имот. На 21.03.2024г. при нотариуса продавачът К. К. не се явила и не представила необходимите документи - скица и данъчна оценка на имота.

Моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.09.2023г., като И. П. М. стане собственик на недвижим имот, а именно:

Дворно място, находящо се в с. *****, общ. Стара Загора с площ от 1230,00 кв.м., попадащ в УПИ с площ от 1910,00кв.м., съставляващ имот № ***** в квартал ***** по плана село *****, при граници на имота: улица; улица, УПИ *****; УПИ I - *****. Моли да му бъдат присъдени направените по делото разноски.

В срока по чл.131 ГПК ответникът К. М. К. не представя писмен отговор.

В исковата си молба ищецът твърди, че между него и ответницата бил подписан Предварителен договор за продажба на недвижими имоти от 20.09.2023год. Предмет на този договор бил недвижим имот, както следва:

1

Дворно място, находящо се в с. *****, общ. Стара Загора с площ от 1 230.00 кв.м., попадащ в УПИ с площ от 1 910.00кв.м., съставляващ имот № ***** в квартал ***** по плана село *****, при граници на имота: улица; улица, УПИ *****; УПИ *****. Продажната цена била в размер на 3 500 лева, която била изплатена изцяло съгласно условията в чл.13 от Договора. Продавачът следвало да се яви пред Нотариус на 21.03.2024г. и да подготви всички документи за окончателния договор за покупко- продажба на описания погоре недвижим имот.

На 21.03.2024г. при нотариуса продавачът не се явил и не представил необходимите документи - скица и данъчна оценка на имота.

Моли съдът да постанови решение, с което да обяви за окончателен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.09.2023год., с което И. П. М., с ЕГН ********** да стане собственик на недвижим имот, а именно:

Дворно място, находящо се в с. *****, общ. Стара Загора с площ от 1 230.00 кв.м., попадащ в УПИ с площ от 1 910.00кв.м., съставляващ имот № ***** в квартал ***** по плана село *****, при граници на имота: улица; улица, УПИ *****; УПИ - I *****.

Моли да му бъдат присъдени направените по делото разноски и адвокатски хонорар.

В срока по чл.131 ГПК ответникът К. М. К. не представя писмен отговор.

В съдебно заседание ищецът, представляван от пълномощника си адв.

И., поддържа исковата молба и моли да бъде изцяло уважена исковата претенция. Претендира присъждане на разноски по делото.

В съдебно заседание ответникът К. К., редовно и своевременно призована не се явява и не изпраща представител.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, обсъди доводите и становищата на страните, намери за установено следното:

По делото е представен и приет като доказателство предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.09.2023 г., от който е видно, че ответницата - като продавач се е задължила да продаде на ищеца като купувач следния свой недвижим имот, а именно: Дворно място, находящо се в с. *****, общ. Стара Загора с площ от 1 230.00 кв.м., попадащ в УПИ с площ от 1910.00кв.м., съставляващ имот № II-***** в квартал ***** по плана село *****, при граници на имота: улица; улица, УПИ *****; УПИ - I *****.

Съгласно чл. 12 и чл.13 от предварителния договор страните са договорили продажната цена да е в размер на 3 500 лв., платима както следва:

1500 лв. - при подписване на предварителния договор, 2000 лв. - преди подписване на нотариалния акт. Съгласно чл.4 от предварителния договор 2 датата на сключване на окончателния договор е 21.03.2024г.

Съгласно представените и приети по делото разписки за получена сума се установява, че сумата от 1500 лв. по предварителния договор е платена от купувача /ищеца/ на продавача /ответника/ в деня на подписване на предварителния договор - 20.09.2023г. Остатъкът от цената по предварителния договор - сумата от 2 000 лв., е платена от купувача по него /ищеца/ на продавача /ответника/ на 20.03.2024г.

Видно от представено и прието като доказателство Удостоверение изх.

№ ДО010848БИ/25.10.2024 г. на Община - Стара Загора за данъчна оценка на земя в с. *****, общ. Стара Загора, планоснимачен № *****, УПИ № 2, квартал***** площ на земя: 1910.00 кв.м, застроена площ: 100 кв.м, се установява, че данъчната оценка на имота е 6241,90 лева (шест хиляди двеста четиридесет и един лев и 90 стотинки).

От представена и приета като доказателство скица № 2*****-21.07.2022 г. издадена от Община Стара Загора съгласно ПУП, утвърден със заповед № РД-02-15-46 от 05.03.2019 г. на МРРБ, се установява, че УПИ № II *****, в кв.

32 на с. *****, общ. Стара Загора е с площ от 1892 кв.м, в това число придаваеми от общ. място 662 кв.м и се установяват границите му: юг парцел III-*****, запад парцел I-*****, изток - улица и север - улица. Имотът по скица е собственост на К. М. К. съгласно посочени в нея нотариален акт № *****г. и нотариален акт № ***** г.

От представения и приет като доказателство по делото нотариален акт за собственост на недвижим имот № 126, том II, рег. № 4108, дело № 275/2006г. от 11.07.2006г. на Нотариус Пламен И.ов с район на действие района на Старозагорски районен съд и рег.№ 308 на Нотариалната камара се установява, че ответникът К. М. К. е призната за собственик по давностно владение на следния недвижим имот, а именно: Дворно място, находящо се в с. *****, общ. Стара Загора с площ от 1 230,00 кв.м, попадащ в УПИ с площ от 1 910,00 кв.м, обозначен като № II-***** в квартал ***** по плана село *****, при граници на имота: улица; улица, УПИ *****; УПИ *****.

От представена и приета като доказателство справка № 425370/25.03.2025 г. на Служба по вписванията гр. Стара Загора се установява, че на 11.07.2006г. е вписан констативен акт издаден по документи, а на 31.10.2024г. е вписана искова молба.

Изложената в исковата молба фактическа обстановка и обусловените от нея твърдения, съдът квалифицира като искова претенция с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, а именно за обявяване на сключения между страните предварителен договор за окончателен.

Уважаването й предполага наличие на всички елементи от следния фактически състав: валидно писмено съглашение за сключване на окончателен договор, падежът на който е настъпил, валидно съдържание на предварителния договор, съобразно критерия на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, както и необходимост ищецът да докаже качеството си на изправна страна.

3

Предпоставка за уважаване на иска, по аргумент на чл. 298, ал.1 от ГПК е още и установяване на обстоятелството, че продавачът е собственик на недвижимия имот, предмет на предварителния договор към момента на постановяване на решението по чл.19, ал.3 от ЗЗД.

По делото се установи безспорно, че ищецът се явява изправна страна по процесния предварителен договор от 20.09.2023г., предвид обстоятелството, че е изпълнил задължението си да заплати на продавачът уговорената цена в размер на 3500 лв. и за него е възникнало потестативното право да иска обявяването му за окончателен. Установи се и че ответникът не се е разпоредил с процесния недвижим имот според уговорката с ищеца – въпреки, че по делото не е представен констативен протокол или други доказателства, установяващи, че ответникът не е изпълнил задължението да се яви на уговорения ден за сключване на договор на покупко-продажба на процесния недвижим имот.

Съдът намира обаче, че процесният предварителен договор от 20.09.2023г. не задоволява законовите изисквания за редовност на предварителното споразумение с оглед възможността същото да бъде обявено за окончателно поради липса на индивидуализиран имот с конкретно посочени граници.

Съгласно чл. 363 от ГПК когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително отграничаване на процесния имот, предмет на прехвърлителната сделка, попадащ в друг недвижим имот. Тази разпоредба безспорно вменява на съда в това производство задължението на нотариуса по чл. 588, ал.1, т.3 от ГПК – да опише точно недвижимия имот с посочване на конкретните граници и местонахождението му и дали са налице особените изисквания за извършване на сделката.

В предварителния договор за процесния имот не е налице достатъчна индивидуализация. Описано е единствено, че се касае за прехвърляне на дворно място с площ от 1230 кв.м в с.*****, границите на което не са посочени. Посочено е, че процесното дворно място попада в УПИ с площ от 1910кв.метра – съставляващ УПИ ***** в кв.32 по плана на *****, като на представената скица на УПИ ***** не е очертано и отграничено процесното дворно място – предмет на предварителния договор. Не е уточнен собственикът на урегулираният поземлен имот - по делото е представен един констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка № *****г., а съгласно скица от 2022г., касаеща УПИ ***** е отразено, че ответникът е собственик съгласно два нотариални акта: № *****г. и № *****г. Отделно съгласно представените скица и данъчна оценка в посоченото УПИ ***** има отбелязана застроена площ, която не е описана в предварителния договор и за съда не става ясно дали попада в дворното място, доколкото мястото не е уточнено като празно дворно място. Предвид, че съгласно чл. 64 ЗС, собственикът на постройката може да се ползва от земята, доколкото това е 4 необходимо за използването на постройката според нейното предназначение, от предварителния договор не може да се извлече извод за недвусмислена воля на съгласие на страните относно това обстоятелство.

Съобразно приетите писмени доказателства дворното място с площ от 1230кв.метра, посочено в процесния договор като част от УПИ *****, не е отделено като самостоятелен поземлен имот, въпреки че представената по делото и обсъдена по-горе скица – 2***** от 21.07.2022г. е издадена за проектиране. Представените по делото доказателства не могат да обусловят извод на съда за идентичност на имота, описан в процесния договор, с този, находящ се в съответния урегулиран поземлен имот. Приетите доказателства сочат единствено и само на фактическо съществуване на поземлен имот, идентичен с този по процесния договор, както и на постройка. В съдебната практика е прието, че необособена и несамостоятелна реална част от съответния обект /без да са посочени граници/ не може да бъде прехвърлена с договор, което изключва възможността за придобИ.е на собствеността на имота - незастроената или застроена част, по деривативен способ. Всички тези пропуски при индивидуализацията на имота в договора създават пречки при изследване и на въпроса за собствеността на продавания имот, за който се претендира да се обяви предварителния договор за окончателен.

В тази връзка съдът съобрази и мотивите в ТР 3/2014 на ВКС ОСГК, че „когато предмет на прехвърляне е реално определена част от недвижим имот, договорът има предмет, ако страните са постигнали съгласие, коя част се прехвърля. Разпоредбата на чл. 202 от ЗУТ въвежда изискването доброволната делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях, да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти...“ Вещноправните последици на договор, с който се прехвърля реална част от самостоятелен обект, настъпват едва с одобряването на инвестиционния проект по чл. 202 ЗУТ, защото фактическото обособяване не се признава от закона като правнорелевантно. От това тълкуване следва, че за реално обособени части от самостоятелен обект териториално-устройствения закон предвижда специални правила за разделяне на съществуващи обекти, за да не се създава двойствен режим за обособяване на самостоятелни обекти в зависимост от придобивния способ оригинерен или деривативен. В същия смисъл са: Решение № 30/07.02.2012 г. по гр. д.№ 401/2011 г., ГК, I г. о. на ВКС, Решение № 2 от 12.03.2020 г. по гр. д.