Решение № 145 от 22.04.2024, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 145 гр. гр.Несебър, 22.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20232150100782 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявени искове с правно основание чл.38, ал.1, във връзка с чл.11, ал.1, т.5 и т.7 и чл.51, ал.1 и чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС и по чл.92, от ЗЗД, както и по чл.86, ал.1 от ЗЗД.

Ищецът Етажната собственост на комплекс „С.Д.“ в поземлен имот 11538.*.*** в град С.В., представлявана от „ГАРДЪН ПРОПЪРТИС“ ООД, ЕИК 205821639, твърди, че ответниците Т.Г.Р., родена на **.**.****г., Код по Булстат *********, и Е.М.Б., роден на **.**.****г., Код по Булстат *********, двамата граждани на Руската Федерация и с адрес в Република България: град С.В., комплекс „С.Д.“, вход J, етаж 3, ап.** *, са собственици по силата на нотариален акт № 78 от 15.11.2010г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК на следния недвижим имот: Апартамент ** * с кадастрален идентификатор 11538.*.***.9.19, със застроена площ от 36,99 кв.м., ведно с 2,73% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 4,32 кв.м. На проведени през 2021г., 2022г. и 2023г.

Общи събрания на Етажната собственост са вземани решения, с които са определяни размерите на годишните такси за управление и поддръжка и вноските във фонд „Ремонт и обновяване“. По силата на тези решения таксите за управление и поддръжка са определени на 7,75 евро на квадратен метър площ за 2021г. и 2022г. и на 9,50 евро на квадратен метър площ за 2023г., вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ са определени на 0,25 евро на квадратен метър площ за 2021г. и 2022г. и на 2,50 евро на квадратен метър площ за 2023г.

Ответниците не са заплащали дължимите от тях за трите години такси и вноски, като въз основа на този начин на определяне и площта на апартамента им, за 2021г. и за 2022г. те 1 дължат такса в размер на по 320,15 евро и вноски в размер на по 10,33 евро, а за 2023г. дължимата от тях такса е в размер на 392,45 евро, а вноската във фонд „Ремонт и обновяване“ е в размер на 103,28 евро. Дължимите суми за 2021г. и 2022г. те е следвало да заплатят до 30-и март на съответната година, до тази дата те е следвало да заплатят таксата за управление и поддръжка на общите части, а падежът на вноската във фонд „Ремонт и обновяване да 2023г. е бил 31.10.2022г. За изпадането си в забава те дължат неустойка, определена в размер на 10% въз основа на решение на Общото събрание на Етажната собственост, като началният момент е от изискуемостта на съответното парично задължение да 21.07.2023г. Така общият размер на дължимите от ответниците такси за управление и поддръжка на общите части и на вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ за трите години възлиза на 1 306,50 лева, а неустойките, начислени общо за периода от 01.04.2021г. до 21.07.2023г. възлизат на сумата в размер на 149,81 евро. Ищецът моли всеки от двамата ответници да заплати половината от тези суми.

В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответниците, същият заявява, че оспорва исковете като счита, че ответниците не дължат към Етажната собственост суми за такси и вноски за процесните години с твърдението, че на тях не им е било известно за провежданите Общи събрания на Етажната собственост и за взетите на тях решения. Приложените протоколи от такива събрания пък счита, че са създадени за нуждите на настоящото производство, не представляват годни доказателства и не потвърждават твърдените факти, изложени в исковата молба, оспорва истинността на тези документи.

Липсват присъствени листи към протоколите от ОС на ЕС от 04.12.2020г. и от 20.08.2021г., съдържащи имената на собствениците и притежаваните от тях апартаменти, прилежащите идеални части от общите части в сградата, техните подписи. Присъственият лист пък към протокола от събранието от 28.07.2022г. не се отнася за това общо събрание. Въвежда и правоизключващото възражение като твърди, че никой от ответниците не е пребивавал в етажната собственост повече от 30 дни в рамките на всяка една от трите календарни години.

Наред с това в един от присъствените листи към протокола от общото събрание не фигурира името на Е.М.Б..

В съдебно заседание ищецът – Етажната собственост, не се представлява нито от управителя, нито от процесуален представител. От упълномощен адвокат е представена писмена молба, в която се заявява, че исковата молба се поддържа, като взема становище по доводите, изложени в отговора на исковата молба, като твърди, че Общите събрания на Етажната собственост за трите процесни години са законосъобразно свикани и проведени при спазване на императивните разпоредби на ЗУЕС, а решенията, взети на тях, включително и тези, с които са определени дължимите от етажните собственици парични задължения под формата на такси и вноски, са влезли в законна сила. Отбелязва също, че за всеки протокол от проведеното Общо събрание на ЕС е изготвено съобщение по чл.16, ал.7 от ЗУЕС, което е поставено в сградата на етажната собственост и е изпратено на отделните етажни собственици по е-мейл адресите, а решенията са влезли в сила. Моли за уважаването на исковете като основателни и доказани и в полза на ищеца да бъдат присъдени 2 направените по делото разноски, за които представя списък на разноските по чл.80 от ГПК.

Ответниците не се явяват в съдебно заседание, не се явява и особения им представител. Последният представя писмена молба, в която посочва, че поддържа доводите, изложени в исковата молба, както и искането за отхвърляне като неоснователни и недоказани на предявените от ищеца искове. Намира, че от събраните по делото доказателства се доказва въведеното правоизключващо възражение, тъй като през посочените от ищеца календарни години никой от ответниците не е пребивавал в етажната собственост въобще, поради което и на основание чл.51, ал.2 от ЗУЕС те не дължат заплащане на Етажната собственост на претендираните суми.

Въз основа на събраните по делото писмени доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:

По силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от15.11.2010г., обективиран в нотариален акт № 78, том XIX, рег.№ 15280, дело № 3621/2010г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по който договор ответниците Е.М.Б. и Т.Г.Р. са имали качеството на купувачи, са придобили на това основание собствеността при равни квоти – по 1/2 идеална част за всеки от двамата, върху следния недвижим имот, находящ се в построената и въведена в експлоатация Секция J на Ваканционно селище „С.Д.“, построено в УПИ I – 3046, 3047, 3057, 3058, 3059, с кадастрален идентификатор 11538.*.***, квартал 19, находящ се в местността „Юрта под пътя“, в землището на град С.В., община Несебър, с площ от 10 737 кв.м., а именно:

Апартамент ** *, вход J, с кадастрален идентификатор 11538.*.***.9.19, със застроена площ от 36,99 кв.м., находящ се на четвърти етаж, а по кадастрална схема – на трети; кота +8,45 кв.м., както и 2,73% идеални части от общите части на сградата, които идеални части се равняват на 4,32 кв.м.

На 04.12.2020г. е проведено Общо събрание на собствениците на жилища и обекти в Етажната собственост С.Д., находящ се в ПИ 11538.*.***, кв.19, град С.В., на което е взето решение, според което годишната такса поддръжка да бъде в размер на 7,75 евро за квадратен метър с включен ДДС, а вноската във фонд ремонти да бъде в размер на 0,25 евро за квадратен метър с включен ДДС. Срокът за заплащане е определен до 31 март 2021г., като е приета и неустойка за забава – 10% годишна неустойка за забава върху дължимата сума за всеки ден забава след 31.03.2021г.

На 08.12.2020г. Управителят на ЕС е изготвил съобщение за изготвения протокол от събранието.

През 2021г. е проведено друго годишно Общо събрание на собствениците на жилища и обекти в Етажната собственост С.Д., находящ се в ПИ 11538.*.***, кв.19, град С.В., а от протокола от събранието от 20.08.2021г. се установява, че на събранието е взето решение за 2022г. да се запазят таксите и условията от 2021г., а именно: годишната такса поддръжка да бъде в размер на 7,75 евро за квадратен метър с включен ДДС, а вноската във фонд ремонти да бъде в размер на 0,25 евро за квадратен метър с включен ДДС, със срок за 3 заплащане 30 март 2022г.; неустойка за забава – 10% годишна лихва за забава за дължимата сума за всеки ден забава след 31.03.2022г.

На 27.08.2021г. Управителят на ЕС е изготвил съобщение за изготвения протокол от събранието.

Годишното Общо събрание на собствениците на жилища и обекти в Етажната собственост С.Д., находящ се в ПИ 11538.*.***, кв.19, град С.В. е проведено на 28/29 юли 2022г. В протокола от това проведено събрание са обективирани решения, според които годишната такса поддръжка за 2023г. да бъде в размер на 9,5 евро на квадратен метър с включен ДДС на база общата площ на притежавания имот, със срок на заплащане 30.03.2023г., а вноската във фонд ремонти за 2023г. да бъде в размер на 2,5 евро на квадратен метър с включен ДДС на база общата площ на притежавания имот, със срок на заплащане 30.10.2022г. Взето е решение за заплащане на неустойки за забава, като върху таксата тя е определена на 10% годишна лихва за забава за всеки ден след 30.03.2023г., а неустойката върху вноската във фонд ремонти е посочена като процент официалната инфлация годишна лихва за всеки ден забава след 01.11.2022г.

От представената по делото справка от Главна дирекция „Гранична полиция“ се установява, че през въведените процесни периоди ответниците не са пребивавали в етажната собственост, като същите не са се намирали и на територията на Република България, тъй като: 1) Едуард Балакирев е пребивавал в страната до 15.08.2016г., когато е напуснал пределите на Република България и няма данни оттогава да се е завръщал, а 2) Татяна Рейнеке е пребивала в страната до 07.09.2018г., когато е напуснала пределите на Република България и няма данни оттогава да се е завръщала.

При така приетото за установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:

Съгласно чл.11, ал.1, т.5 и т.7 от ЗУЕС сред правомощията на Общото събрание на Етажната собственост е да определи размера на паричните вноски за управлението и поддържането на общите части на сградата и размера на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“, а съгласно чл.6, ал.1, т.8, т.9 и т.10 от ЗУЕС, собствениците на обекти в етажната собственост са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на етажната собственост и да заплащат разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата и разходите за фонд ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване, и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с притежаваните идеални части.

Задълженията на ответниците да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата в режим на етажна собственост произтичат на първо място от закона и от решенията на Общото събрание на Етажната собственост.

Размерът на вземанията на ищеца в конкретния случай се определят от решенията на ОС на ЕС от 04.12.2020г., от 20.08.2021г. и от 28.07.2022г., с които размерите на дължимите такси 4 за управление и поддръжка на общите части са определяеми за трите процесни финансови годишни периода и се изчисляват върху общата площ на притежавания от ответниците самостоятелен обект.

Според чл.48, ал.8 от ЗУЕС, за поддържането на общите части на етажната собственост, собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят вноски, чийто размер се определя именно с решение на Общото събрание (или с Правилник за вътрешния ред). Разпоредбата на чл.51 от ЗУЕС касае разпределението на разходите между собственици, ползватели и обитатели на етажната собственост. Така, доколкото спорните решения, с които са определени начина на изчисление на таксите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост, са взети от орган, разполагащ с правомощия за това, имат за предмет въпрос от неговата компетенция и намират опора в разпоредбите на ЗУЕС, липсва съществена колизия с императивни разпоредби, чието съществуване е нетърпимо в правния мир.