Определение № 15072 от 21.04.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 15072 гр. София, 21.04.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и първи април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЯНА М. ФИЛИПОВА като разгледа докладваното от ЯНА М. ФИЛИПОВА Гражданско дело № 20241110177355 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 140, ал. 3 във вр. чл. 146 ГПК.

Образувано е по предявени от К. К. Б. обективно кумулативно съединени осъдителни искове против А. А. М. за сумата в размер общо на 3524,29 лева, представляваща непогасена част от вземания в размер общо на 4674,29 лева, от които сумата в размер на 1840 лева – непогасени наемни вноски по Договор за наем от 23.08.2023 г. за периода от 23.02.2024 г. до 10.04.2024 г., сумата в размер общо на 207,92 лева – обезщетение за забава в размер на законната лихва върху непогасените наемни вноски за периода от 27.02.2024 г. до 30.12.2024 г., сумата в размер на 1476,37 лева – сбор от неплатени режийни разноски за електрическа енергия за периода от 23.08.2023 г. до 10.04.2024 г. и сумата в размер на 1150 лева – неустойка за неспазено писмено предизвестие за прекратяване на договора.

Направено е искане върху претендираните суми да бъде присъдена законна лихва за забава и сторените в производството съдебни разноски да бъдат възложени в тежест на ответника.

В исковата молба са изложени твърдения, че между страните по спора възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем от 23.08.2023 г., по силата на който ищецът предоставил на ответника за временно възмездно ползване апартамент № 9, находящ се в гр. София, бул. „ХБ“ № 76, ет. 4, като наемателят се задължил да заплаща месечен наем в размер на 1150 лева и дължимите режийни разноски със срок на действие на съглашението дванадесет месеца, считано от сключване на сделката. В исковата молба са изложени твърдения, че ответникът не е изпълнил задължението си да заплати уговореният наем за периода от 23.02.2024 г. до 10.04.2024 г., както и дължимите режийни разноски за потребена електрическа енергия за периода от 23.08.2023 г. до 10.04.2024 г. Страната сочи, че наемателят напуснал отдаденият под наем апартамент на 10.04.2024 г. без да спази изискуемото съгласно договора за наем двумесечно писмено предизвестие, като единствено уведомил устно наемодателя няколко дни преди да освободи жилището. Ищецът поддържа, че ответникът наред с непогасените задължения за заплащане на наемни вноски и режийни разноски дължи обезщетение за забава върху непогасените наемни вноски, както и неустойка за неспазено двумесечно писмено предизвестие за прекратяване на договора за наем. В исковата молба са изложени твърдения, че сборът на непогасените от А. М. вземания възлиза в размер общо на 4674,29 лева, като с исковата молба е направено изявление за прихващане на дадения от наемателя депозит при сключване на договор в размер на 1150 лева с дължимите вземания, като непогасената от ответната страна част от задълженията възлиза на 3524,29 лева. Ведно с исковата молба са представени документи, за които е направено искане да бъдат приети като писмени доказателства по делото. Направено е искане да бъде допуснато събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на 1 двама свидетели при режим на довеждане за установяване на обстоятелството, че ответникът е обитавал отдаденият под наем апартамент до 10.04.2024 г.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът оспорва исковата претенция. В депозирания отговор са изложени твърдения, че при предаване на имота предмет на процесния договор за наем не е съставен приемно-предавателен протокол относно състоянието на вещта. Във връзка с изложеното ответникът поддържа, че непосредствено след сключване на договора установил неизправност на климатика в едно от помещенията, като впоследствие през месец октомври 2023 г. на една от стените в кухнята се появили влажни течове и подпухнала мазилка, през средата на месец ноември 2023 г. бил установен теч на тавана в тоалетната, а в началото на месец декември 2023 г. съседи от долния етаж уведомили за голям теч в техния имот, чийто източник бил процесния имот. Ответникът поддържа, че в средата на месец декември 2023 г. започнал мащабен ремонт, в хода на който били разбити стените на кухнята, тръбите били оголени, а част от плочките в банята падали, като по време на извършваните ремонтни работи наемателят не можел да ползва нито кухнята, нито банята, в която бил ремонтиран сифона на пода. В отговора са изложени твърдения, че преди коледно новогодишните празници наемателят с оглед мащаба на извършвания ремонт и обстоятелството, че банята и кухнята в жилището били неизползваеми, уведомил ищеца, че разваля договора за наем. Ответникът поддържа, че освободил имота и отишъл да живее при родителите си в гр. Русе, като при напускането оставил в процесното жилището компютърно оборудване, снимачна техника и обзавеждане. А. М. сочи, че периодично се уведомявал от ищеца кога ще приключи ремонта на жилището, за да може да прибере личните си вещи, като ремонтните работи продължили повече от два месеца. Ответната страна излага твърдения, че през месец февруари 2024 г. ищецът започнал да отправя искания за плащане на наемни вноски, електрическа енергия и такси за поддържане на входа. В отговора са изложени твърдения, че ответникът в резултат на упражнен системен тормоз заплатил на ищеца чрез дружеството „АВ“ ЕООД, чийто едноличен собственик на капитала е, недължими две наемни вноски, тъй като договорът към този момент вече бил развален. При условията на евентуалност ако бъде прието, че договорът за наем не е развален, ответникът поддържа възражение за неизпълнен договор, тъй като считано от 23.12.2023 г. ищецът не е изпълнил задължението си да предостави имота съобразно уговореното предназначение, а именно за жилище и офис. По изложените доводи е направено искане предявените искове да бъдат отхвърлени, като в полза на ответника бъдат присъдени сторените по делото съдебни разноски.

В отговора на исковата молба е инкорпориран насрещен осъдителен иск за сумата в размер на 2300 лева, представляваща получена от ответника без правно основание сума по развален договор за наем от 23.08.2024 г., ведно със законна лихва за забава от подаване на насрещната искова молба до окончателно погасяване на вземането.

Ведно с отговора на исковата молба, в който е инкорпориран и насрещен иск, са представени документи, за които е направено искане да бъдат приети като писмени доказателства по делото. Направено е искане за издаване на съдебно удостоверение, което да послужи пред мобилните оператори в страната за установяване на титуляра на мобилен номер 08*** за периода от 23.08.2023 г. до 31.12.2023 г. включително и към настоящия момент. Направено е искане за събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на двама свидетели за установяване на обстоятелствата, че в наетия имот са се проявили скрити недостатъци, които са наложили извършване на ремонтни дейности, поради което жилището е станало неизползваемо. Направено е и искане по чл. 176 ГПК ищецът да се яви в открито съдебно заседание, за да отговори на поставени от ответната страна въпроси.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът по предявения насрещен иск оспорва исковата претенция изцяло. С депозирания отговор са оспорени поддържаните твърдения във връзка с извършване на оглед на отдадения под наем имот, продължителността на предприетите ремонтни дейности, възможността имотът да бъде използван по предназначение от наемателя, както и относно момента на фактическо освобождаване на жилището.

Ответникът по насрещния иск поддържа, че всички възникнали неизправности в жилището 2 са били своевременно отстранявани от наемодателя, като извършваните ремонтни дейности са съобразявани с ангажиментите на наемателя. В отговора на насрещната искова молба са изложени твърдения, че след приключване на ремонта на банята и кухнята в жилището наемателят е продължил да ползва отдадения имот по предназначение, като го е освободил едва на 10.04.2024 г. Ответникът по насрещния иск оспорва и заявените от наемателя твърдения за разваляне на договора за наем. По изложените доводи е направено искане предявеният насрещен осъдителен иск да бъде отхвърлен.

Ведно с отговора на насрещния иск са представени документи, за които е направено искане да бъдат приети като писмени доказателства по делото. Направено е искане за събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на двама свидетели при режим на довеждане за установяване на обстоятелства свързани с извършване на ремонт в процесния имот, както и дали наемателят е осъществил оглед на имота преди сключване на договора за наем.

По доказателствената тежест на спора и доказателствените искания:

В доказателствена тежест на ищеца по предявените искове с правно основание чл.

232, ал. 2, пред. 1 и пред. 2 ЗЗД е да установи при условията на пълно и главно доказване валидно възникнало наемно правоотношение между страните по спора, елемент от съдържанието на което да е задължението на процесуално легитимирания ответник да престира определена парична сума - наемна цена за ползването на вещ, предаване на вещта, настъпила изискуемост на задължението за заплащане на наемна цена и размера на вземането, размерът на дължимите и незаплатени от ответника разходи свързани с ползване на вещта. В доказателствена тежест на ответника е да проведе насрещно доказване по възложените в тежест на ищеца обстоятелства, както и да установи наведените в отговора възражения, че за процесния период договорът за наем е бил развален, респ., че процесният имот е бил в негодно за ползване състояние.

В доказателствена тежест на ищеца по предявения иск с правна квалификация чл. 92, ал. 1 ЗЗД е да установи при условията на пълно и главно доказване, че между страните е възникнало валидно облигационно отношение с посоченото в исковата молба съдържание, валидно поето главно задължение за отправяне на двумесечно писмено предизвестие за прекратяване на договора, както и валидно договорено акцесорно задължение за заплащане на неустойка за неспазване на предизвестие и размера на вземането. В доказателствена тежест на ответника е да установи, че е изправна страна по договора.

В доказателствена тежест на ищеца по предявения насрещен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пред. 1 ЗЗД е да установи, че е заплатил на ответника процесната сума, а в тежест на ответната страна е да установи основанието, на което е получено плащането.

При съобразяване на становището на страните на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК, следва да бъде обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване по делото, че между страните по спора е възникнало валидно облигационно правоотношение по силата на договор за наем от 23.08.2023 г., в изпълнение на който ищецът е предоставил за временно възмездно ползване на ответника имот, представляващ апартамент № 9, находящ се в гр.

София, бул. „ХБ“ № 76, ет. 4, като наемателят се задължил да заплаща месечен наем в размер на 1150 лева и дължимите режийни разноски със срок на действие на съглашението дванадесет месеца, считано от сключване на сделката, като наемателят заплатил наемна вноска за месец февруари 2024 г. в размер на 1150 лева по банков път чрез „АВ“ ЕООД.

Представените от страните документи следва да бъдат приети като писмени доказателства по делото. По искането на ответника по първоначалния иск за издаване на съдебно удостоверение, което да послужи на страната пред мобилните оператори в страната за установяване на титуляра на мобилен номер 08*** съдът ще се произнесе в открито съдебно заседание след изслушване на становището на страните.

Следва да бъде допуснато събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетели при режим на довеждане от страните, както следва: за К. Б. общо трима свидетели - един свидетел за установяване на обстоятелството, че ответникът е обитавал 3 отдаденият под наем апартамент до 10.04.2024 г. и посочените в отговора на насрещния иск двама свидетели ЕДЗ и МЙ за установяване на съответните заявени от страната обстоятелства; за А. М. двама свидетели за установяване на обстоятелствата изложени в отговора на исковата молба. Искането на ищеца по първоначалния иск за разпит на втори свидетел за установяване на обстоятелството, че ответникът е обитавал отдадения под наем апартамент до 10.04.2024 г. на основание чл. 159, ал. 2 ГПК следва да бъде оставено без уважение. По искането на ответника по първоначалния иск по чл. 176 ГПК съдът ще се произнесе в открито съдебно заседание след изслушване на становището на страните.