Решение № 980 от 01.09.2023, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 980 гр. Бургас, 01.09.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на деветнадесети юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Радостина К. Калиманова при участието на секретаря Жана Авр. Кметска като разгледа докладваното от Радостина К. Калиманова Гражданско дело № 20222100101006 по описа за 2022 година

Производството по настоящото дело е с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД във връзка с чл. 365 и сл. от ГПК.

Образувано е по повод исковите претенции на Н. Д. И., ЕГН **********, от град Б., ж. к. „С.“, бл. *, ет. *, ап. *, със съдебен адрес град Бургас, ***, ет. 2 против К. И. К., ЕГН **********, от град Б., ж. к. „С.“, бл. *, ет. * за обявяване за окончателен на сключения между страните на 02.08.2021 година предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Бургас, одобрени със Заповед №РД-18-9/30.01.2009 година на изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-02-285/04.03.2013 година на Началник на СГКК - град Бургас, с адрес на имота: град Б., ж. к. „С.“, бл. *, ет. *, ап. *, който самостоятелен обект се намира в сграда №15, разположена в поземлен имот с идентификатор №***, брой нива на обекта: 1, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, с площ от 68.44 кв. м., при съседи: на същия етаж - СОС с идентификатор № ***, под обекта - СОС с идентификатор №*** и под обекта - няма, с прилежащи части: склад № 42б с площ от 3.50 кв. м. и 8.75 кв. м. идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот за сумата от 58 000 евро, от която купувачът е заплатил на продавача сума в размер на 13 000 евро. В подкрепа на отправените искания представя и ангажира доказателства.

В исковата молба, по повод на която е образувано настоящото производство, ищцата 1 твърди, че на 02.08.2021 година сключила с ответницата предварителен договор за покупкопродажба на посочения по-горе недвижим имот. С нея били съседи, като апартаментът, в който тя живеела бил в същия блок, на същия етаж, с номер 40-41, а ап. 42 бил нейна собственост. На 22.02.2021 година К. се свързала със съпруга й С. И., на когото споделила за намеренията си да продава собствения си имот, като първо го предлагала на тях. Те изразили желание да го закупят за сумата от 58 000 евро. Разбрали се да го изплатят на вноски за 3 години, като крайният срок за сключване на окончателен договор определили до 30.09.2024 година. Тъй като били в добри отношения, се уговорили ищцата да капарира имота, а като се върнела ответницата в Б., да подпишат и предварителния договор. На 25.02.2021 година била преведена сумата от 3 000 евро от общо договорената помежду им продажна цена по банковата сметка на ответницата като авансово плащане. Владението върху имота било предадено още тогава. Майката на К. дала на ищцата ключа от апартамента, за да можела да започне да го оправя, а също и номерата на партидите за ел. енергия и вода, за да ги плаща. К. уведомила ищцата, че върху имота имало ипотека, но щяла да я заличи като се върне през лятото в Б., съответно щели да сключат и предварителен договор за имот, върху който няма вещни тежести. Уточнили всички подробности, предварителният договор бил изготвен от брокер, като ищцата го изпратила на К. по електронен път. Комуникацията им била по телефон, месинджър, вайбър. През месец юли 2021 година К. заличила ипотеката върху имота и предоставила вписаната молба за заличаването отново по електронен път. На 02.08.2021 година сключили и предварителен договор, като още същият ден ищцата й превела втората вноска от договорената продажна цена – 10 000 евро. Тя започнала да оправя апартамента и да внася съществени подобрения в него. В началото на 2022 година отношенията им с К. се променили. През месец март 2022 година се обадил Р. Р., който се представил за неин адвокат и доста рязко и заявил, че трябвало да освободи имота; ако искала да го купи, трябвало да заплати цена от 75 000 евро.

Не бил наясно за подписан предварителен договор между страните. От този момент всички контакти с К. били преустановени. Тогава ищцата разбрала и това, че процесният имот бил СИО.

Ищцата събрала парите за остатъка от продажната цена и чрез нейния адвокат изпратила покана, с която поканила К. в срок до 07.04.2022 година да посочи ден и час за сключване на окончателен договор, като на същата дата щяла да й бъде преведена по сметката останалата част от продажната цена. Посочила в нея също така, че при липса на конкретизация за точен ден и час за сключване на окончателен договор, я кани на 18.04.2022 година, в 11 часа, в кантората на нотариус Надежда Маркова, peг. № 409 на Нотариалната камара, с район на действие Pайонен съд-Бургас, с адрес на кантората: град Бургас, ул. „Цар Симеон І-ви“ № 71 за сключване на окончателен договор. В отговор на тази покана К. чрез адвоката си заявила, че ако ищцата желае да закупи процесния имот, то трябва да заплати предварително цената от 75 000 евро за имота. В тази връзка последната, отново по електронен път, задала на К. К. въпроси във връзка с евентуална едностранна промяна на договора, за по-нататъшните и намерения във връзка с неговото съществуване и съответно твърдения за наличието му. Заедно с това отново подновила и поканата за сключване на 2 окончателен договор и готовността си да заплати остатъка от продажната цена в размер на 45 000 евро.

Адвокат Русев се срещнал с адвоката на ищцата, видял договора и подписа на К., дори го снимал, за да й го изпрати. Обсъдили и това, че ищцата била направила значителни подобрения в имота, както и уговорените неустойки. Вместо отговор обаче, адвокат Русев се обадил на адвоката на ищцата, за да помоли за повече време за отговор, защото К. била болна и по спешност влязла да се лекува в болница. Оттогава и към момента на исковата молба отговор липсвал. От друго място, обаче ищцата разбрала, че ответницата нямала никакво намерение за финализиране на сделката, но също така нямала и намерение да развали договора, защото ще трябвало да върне парите, както да заплати подобренията и неустойка. Всичко това обуславяло правния интерес на ищцата за предявяване на настоящата претенция.

Ответницата по делото, на която съдът е изпратил препис от исковата молба и доказателствата към нея в срока по чл. 131 от ГПК е депозирала писмен отговор, с който е изразила становище по така предявения против нея иск. С него същият е оспорен изцяло.

Изложени са на първо място доводи за недопустимост на предявената претенция, като се сочи в тази връзка, че уговореният краен срок за сключване на окончателен договор още не бил настъпил - 30.09.2024 година. Също така купувачът не бил изпълнил задълженията си за заплащане на цялата продажна цена до нотариалното изповядване на сделката. Сочи се, че тъй като не били настъпили уговорените в процесния предварителен договор отлагателни условия, не били настъпили и условията за сключване на окончателен договор, съответно предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД било преждевременно, а преждевременно предявения иск бил недопустим.

Изразено е становище и по основателността на претенцията. Твърди се, че предварителен договор между страните по делото никога не бил сключван, тъй като ответницата не била изразявала воля и съгласие в тази насока, както и не била подписала процесния. При условията на евентуалност се поддържа, че ако се приеме съществуването и валидността на такъв, то се оспорва плащането на суми по него. Отново посочва, че крайният срок за сключване на окончателен договор не бил настъпил, както и че цялата договорена продажна цена не била платена. Също така заявява, че ищцата не била отправила покана до ответницата за сключване на окончателен договор на 18.04.2022 година, 11 часа, в нотариалната кантора на нотариус Надежда Маркова или по друг начин. След запитване до въпросния нотариус се установило, че покана не била изпращана. Също така той уведомил ответницата, че на определения ден никой не се бил явил в кантората му за сключване на окончателен договор за процесния имот.

На следващо място ответницата твърди, че никога не била учредявала представителна власт на адвокат Р. Р. за водене на преговори и/или за сключване на предварителен и/или окончателен договор.

Поддържа също така, че никога не била предавала владението върху имота на ищцата. Тя оставила ключовете от имота на майка си за стопанисване, докато живее в 3 чужбина. Ако действително ищцата държала и ползвала имота, то тя го била получила от лице, което нямало правомощия да предоставя същия за ползване.

С отговора на исковата молба е отправена покана до ищцата в срок до 17.10.2022 година да прекрати всички увреждащи действия, с които купувачът бил поставил продавача в невъзможност да прехвърли имота без тежести при уговорени условия и срокове в предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 02.08.2021 година, изразяващи се в предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, налагане на възбрана по частно гражд. дело № 915/2022 година по описа на Окръжен съд-Бургас и преустановяване на неправомерното държане на процесния имот. Заявено е, че същото представлявало изрично волеизявление от К. до ищцата, че след изтичане на предоставения по-горе срок за доброволно изпълнение същата ще счита договора за развален по вина на последната, която с увреждащите си действия я била поставила умишлено в невъзможност да прехвърли имота без тежести при съответните условия и срокове.

Ищцата е изразила становище по твърденията за недопустимост на процеса. Счита, че въпреки определянето на краен срок за сключване на окончателен договор, то същият зависел от готовността на купувача да плати цената. Вследствие нарушаване на предварителния договор от страна на продавача ищцата предсрочно събрала остатъка от цената независимо от разсрочването й до краен срок и изпратила покана за финализиране на същия. Никъде в предварителния договор не било записано, че първо се плащала продажната цена на имота и дни или месеци след това същият се прехвърлял. Напротив, в един и същи ден се осъществявало отлагателното условие за заплащане на цената, съответно прехвърлянето на собствеността. Но за да било възможно това, следвало продавачът да се яви не само, за да си получи парите, но и за да се изповяда сделката. Поканата за заплащане на цената и за сключване на окончателния отговор ищцата изпратила както до адвокат Русев, така и до самата ответница на електронния й адрес.

Бургаският окръжен съд, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, доводите на страните и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Спорно е в настоящото производство между страните обвързани ли са същите от валидно, съществуващо и обвързващо ги писмено съглашение по сключен между тях предварителен договор за прехвърляне на имота, предмет на настоящата претенция. Ищцата е представила по делото предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 02.08.2021 година, сключен между нея и ответната страна, по силата на който последната се е задължила да и прехвърли чрез договор за покупко-продажба в нотариална форма собствеността върху следния свой собствен недвижим имот, находящ се град Б., ж. к. „С.“, бл. *, ет. *, ап. * , а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, представляващ апартамент с обща застроена площ от 68.44 кв. м., състоящ се от всекидневна, спалня, кухненски бокс, баня-тоалетна и две тераси, ведно с прилежащи части: склад № 42б с площ от 3.50 кв. м. и ведно с 8.75 кв. м. идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху 4 поземления имот. Съгласно чл. 2.1 от същия, продавачът се е задължил да прехвърли правото на собственост върху описания по-горе имот по предвидения за това ред в срок до 30.09.2024 година, като владението върху същия се предава на купувача преди подписването му. Продавачът се е задължил да заплати всички консумативни разходи за имота до датата на предаване на владението, които включват изброените такива в чл. 2.2. Купувачът се е задължил да заплати за имота цена в размер на 58 000 евро, за която е посочено, че е окончателна и не подлежи на промяна. Начина на изплащане на сумата е регламентиран в чл. 2.6 от договора и включва плащане на 3 000 евро резервационна такса или тяхната левова равностойност по банков път на 25.02.2021 година, преди подписването на договора; първа вноска в размер на 10 000 евро или тяхната левова равностойност по банков път в срок до 05.08.2021 година, а остатъкът от 45 000 евро или левовата равностойност се дължи на вноски в срок до нотариалното изповядване на сделката. В чл. 2.9 от договора е посочено, че всяка от страните е длъжна да предприеме всички необходими действия за сключването на нотариален акт за имота, както и да се яви лично или чрез пълномощник в определения ден и час пред определен нотариус, но не по-късно от 30.09.2024 година. В чл. 2.12 е уредено правото на всяка от страните да иска обявяването на процесния договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и чл. 362 от ГПК.