Решение № 346 от 12.08.2026, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 346 гр. Пловдив, 12.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XIX СЪСТАВ, в закрито заседание на дванадесети август през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Галя Костадинова като разгледа докладваното от Галя Костадинова Търговско дело № 20265300900466 по описа за 2026 година

Производство по чл.25 ал.4 от ЗТРРЮЛНЦ.

Новоучредяващо се дружество „ДЖЕРИКО ИНВЕСТ“ ООД, чрез адв. С.

И., съдебен адрес гр. ****, иска отмяна на Отказ № 20260618180705 от 26.06.2026г. на АВ – ТР, постановен по Заявление обр. А 4 вх. № 20260618180705 от 18.06.2026г. за вписване на новоучреденото дружество.

Твърди, че отказът е незаконосъобразен. Не е вярно посоченото в отказа от длъжностното лице, че декларацията – съгласие по чл.73 ал.1 от ТЗ за апорт на недвижими имоти не съдържа нотариална заверка, респективно щемпел, с който се удостоверяват подписите на вносителите на непаричната вноска.

Представената със заявлението декларация – съгласие е с удостоверени подписи на вносителите и с нотариална заверка с рег. № 4931 от 07.05.2026г. на Нотариус Адела Кац с рег. № 171. Печат и подпис има на всяка от страниците на документа, а щемпелът се намира на последната страница и е положен върху допълнителен лист – „Алонж“. Описанието на сграда с идентификатор ***, обект на апорт, е направено в съответствие с описание на обект по чл.25 от Наредба № РД – 02 – 20 – 5 от 2016 г. за съдържание, създаване и поддържане на КККР и в съответствие с даденото описание в представената за имота скица от АГКК – Пловдив. Според наредбата, данните за сграда не съдържат РЗП; според скицата на имота, не се посочва като съдържание РЗП. Наредбата се прилага по силата на чл.72 ал.1 от 1

ТЗ, изискващ „пълно описание“ на непарична вноска – право на собственост върху недвижим имот, което за райони с одобрена кадастрална карта следва да е по данни от същата. В нотариалния акт е удостоверено придобиване на право на строеж на обект, който към момента на сделката е в състояние на „груб строеж“ с Акт обр. 14, което е реализирано въз основа на представено разрешение за строеж. След изграждане на сградата, тя е заснета геодезически и нанесена в кадастралната карта. В нотариалния акт е дадено описание на правото на строеж по издаденото разрешение за строеж, докато след реализирането му описанието на сградата се съдържа в кадастралната карта, където обектът е заснет, от която е почерпено актуалното описание.

АВ – ТР не взима становище по жалбата.

Жалбата е допустима, защото изхожда от заявителя пред търговския регистър, по чието искане е постановен отказ. Отказът е от 26.06.2026г., жалбата е от 02.07.2026г., поради което срокът от седем дена е спазен.

Разгледана по същество, жалбата е основателно.

На 18.06.2026г. е подадено заявление за вписване на новоучредено търговско дружество „Джерико Инвест“ ООД с двама съдружници – физически лица, които са съпрузи, и управител – единият съдружник.

Капиталът на дружеството е от 311 580 евро, разпределен между двамата съдружници поравно, набран от непарична вноска, представляваща:

1. 611/1094 идеални части от право на собственост върху поземлен имот с идентификатор *** по КККР на с. ****, с площ от 1094 кв.м.;

2. ведно с право на собственост върху двуетажна жилищна сграда № 2 със застроена площ от 112.97 кв.м., изградена в югоизточната част на имота съгласно Разрешение за строеж № 188 от 25.03.2022г., издадено от Община Родопи – Пловдив, влязло в сила на 12.04.2022г., и технически инвестиционен проект, одобрен на 04.03.2022г. от Главния архитект на Община Родопи, въведена в експлоатация с Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 59 от 17.03.2026г., издадено от Община Родопи – Пловдив, която сграда е нанесена в кадастралната карта с идентификатор *** със застроена площ от 112 кв.м., брой етажи 2, с предназначение – жилищна еднофамилна сграда;

3. идеална част от поземлен имот с идентификатор *** по 2

КККР на с. ****, с площ от 61 кв.м., с начин на трайно ползване – за селскостопански, горски, ведомствен път.

Семейното положение на съдружниците е удостоверено с Удостоверение изх. № 1400 – 10726 от 16.06.2026г. на Община Пловдив, съдържащо и информация за сключване на брака на ****г.

Волята на учредителите по създаване на търговското дружество е материализирана в Протокол от 11.05.2026г., с който е избран управител и е приет дружествения договор, депозиран както с лични данни, така и със заличени лични данни. Жилищната сграда е описана в заявлението, в дружествения договор и в учредителния протокол само със застроена площ.

Избраният управител е представил нужният набор от декларации, съгласие и нотариален образец от подписа.

Притежаването на право на собственост върху недвижимия имот – земя и сграда, с който е пожелано набиране на капитала чрез апорт, е удостоверено със следните документи: Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 81, том първи, рег. № 2149, н.д. № 77 от 29.05.2023г. на нотариус Сотир Димов, с който единият съдружник е закупил по време на брака правото на собственост върху земята от 1094 кв.м., ведно с всички подобрения в нея, ведно с право на строеж на предвидените да бъдат изградени в същия имот „Еднофамилни жилищни сгради“ съгласно Разрешение за строеж № 188 от 25.03.2022г., издадено от Община Родопи – Пловдив, влязло в сила на 12.04.2022г., включващи жилищна сграда № 1 и жилищна сграда № 2, ведно с права по изготвения и одобрен инвестиционен проект във всички части, както и всички издадени строителни книжа и документи. Прехвърлено е и правото на собственост върху поземления имот с площ от 61 кв.м. с предназначение – път.

Жилищна сграда № 2 е описана в нотариалния акт със ЗП от 112.97 кв.м. и РЗП от 211.86 кв.м., предвидена да бъде изградена в югоизточната част на имота.

Представено е Разрешение за строеж № 188 от 25.03.2022г., издадено от Община Родопи – Пловдив, според което застроената площ на жилищна сграда № 2 е 112.97 кв.м., разгърната застроена площ е от 211.86 кв.м., както и Удостоверение за въвеждане в експлоатация № 59 от 17.03.2026г. на Главния 3 архитект на Община Родопи, според което изградената вече жилищна сграда № 2 е със застроена площ от 112.97 кв..м. и разгърната застроена площ от 226.08 кв.м. Според разрешението за въвеждане в експлоатация, строежът е изпълнен в съответствия с одобрения проект и строителното разрешение и е заснет и нанесен в кадастралната карта на селото.

Приложената Скица от 26.03.2026г., издадена от АГКК – гр. Пловдив, посочва идентификатора на сградата ***, адрес, поземления имот, в който е разположена, застроената площ от 112 кв.м., брой етажи 2, предназначение – жилищна сграда еднофамилна, собственик и титул на собственост.

В данъчната оценка същата сграда е описана с площ от 226.08 кв.м.

Правото на собственост върху недвижимия имот е оценено от три вещи лица, назначени с акт на длъжностното лице № 20260327111125 от 31.03.2026г. към АВ – ТР, с определени и изплатени възнаграждения.

Заключението е от 17.04.2026г. Заключението е допълнено с представена молба, в която трите вещи лица посочват, че описанието на сграда № 2 следва да се чете съобразно подадената молба за оценка и акта за назначаване само със застроена площ, без посочената в заключението разгърната застроена площ.

За съгласието на учредителите да апортират правото на собственост върху недвижимия имот е представена декларация – съгласие по чл.73 ал.1 от ТЗ, в която е материализирано съгласието на двамата съдружника, описание на имота, изброяване на документите, удостоверяващи правото на собственост, както и оценката от вещите лица. На всяка страница на декларацията има подпис и печат на Нотариус Адела Кац с рег. № 171.

Декларацията е от две страници /един лист/ и към нея е приложена трета страница /втори лист/, изготвена от нотариуса, наименована „Алонж“ към декларацията – съгласие от 07.05.2026г. с рег. № 4931. На тази трета страница е материализирано изявлението на нотариуса както, че се е уверил от представените документи, че двамата съдружника са собственици на недвижимите имоти, предмет на парична вноска, така и че удостоверява подписите им.

С обжалвания отказ от 26.06.2026г. длъжностното лице е приело, че представената декларация – съгласие по чл.73 ал.1 от ТЗ не съдържа 4 нотариална заверка, включително щемпел на нотариуса, с който се удостоверяват подписите на вносителите на непаричната вноска, както и че описанието на сградата не е идентично в нотариалния акт, съдържащ ЗП и РЗП, и останалите документи, включително дружествения договор.

Констатирало е, че в искането за назначаване на вещи лица и в акта за назначаване няма посочване на РЗП на сградата.

При тези данни отказът е незаконосъобразен.

Фактическите изводи на длъжностното лице не отговарят съдържанието на представените към заявлението писмени материали. на

Съгласно чл.73 ал.1 изр. 2 и 3, от ТЗ, при вноската в капиталово дружество към дружествения договор или устава се прилага писмено съгласие на вносителя с описание на вноската и нотариална заверка на подписа му. При удостоверяване на подписа нотариусът проверява правата на вносителя.

Декларацията – съгласие по чл.73 ал.1 от ТЗ на двамата съдружника е с нотариална заверка на подписите им от нотариус Адела Кац с рег. № 171 и тази заверка е с рег. № 4931 от 07.05.2026г.

В служебно изготвената от нотариуса и прикрепена към декларацията трета страница – алонж, ясно е изписано изявлението му, че удостоверява подписите и на двете лица като е посочило техните пълни лични данни.

Изявлението му се намира в едно и също изречение с изявлението, че е проверил наличието на правото на собственост върху апортираните имоти на база описаните документи. По този начин в едно изречение са материализирани обективно две изявления на нотариуса – за проверка и установено наличие на правото на собственост върху апортирания имот от вносителите на апорта и за удостоверяване на подписите им под диспозитивното им волеизявление за съгласие да апортират имота в капитала на новоучреденото дружество.

Вероятно този технически начин на оформяне на документа е подвел длъжностното лице. Явно в случая той е бил наложен от необходимостта от добавяне на втори лист поради липсата на достатъчно място на първия лист за изписване на изявлението на нотариуса. Всяка една страница от документа носи мокър подпис и печат на нотариуса. Изявленията му е поставено в правоъгълно поле, в което се съдържа подписа и печата на самия нотариус, 5 документът има регистрационен номер, поради което следва да се цени като редовен от външна и формална страна, със съдържание, изисквано от закона.

Не може да се сподели становището на длъжностното лице, че описанието на жилищната сграда следва да е идентично на това в нотариалния акт като се посочи освен застроена площ, така също и разгърната застроена площ. Правото на собственост върху жилищна града № 2, съгласно описаните и представени документи, е удостоверено не само с нотариалния акт, но и с последващо издадено удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация и заснемането й в КККР с идентификационен номер и това е така, защото към момента на сделката, изповядана с нотариалния акт, сградата не е изградена и не съществува в правния мир като самостоятелен обект на собственост. За това с нотариалния акт е продадено правото на строеж върху нея, а не правото на собственост. Ето защо в нотариалния акт няма описание на жилищна сграда № 2, а на правото на строеж върху нея, поради което изводът на длъжностното лице фактически е неправилен.

Реализирането на правото на строеж води до възникване на нов обект на собственост – жилищната сграда, данните за която се съдържат в удостоверението за въвеждане в експлоатация и в кадастралната карта, където имотът е нанесен.

Вярно е, че в едни документи изградената жилищна сграда се сочи както със ЗП, така и със ЗРП, и това е удостоверението за въвеждане в експлоатация и в данъчната оценка. В кадастралната карта обаче имотът е описан само със застроена площ. Учредителите са възприели описанието на сградата от скицата на АГКК – Пловдив само чрез посочване на застроена площ и така са го посочили както в искането за оценка на апорта от вещи лица, така и в декларацията – съгласие, в учредителния протокол, в дружествения договор и в заявлението обр. А4. Това не е порок, не представлява непълно описание и не води до извода за липса на идентичност между описания имот и документите, представени за удостоверяване на правото на собственост.