Решение № 620 от 23.05.2025, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 620 гр. Пловдив, 23.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, I СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Атанаска Ст. Букорещлиева при участието на секретаря Каменка Т. Кяйчева като разгледа докладваното от Атанаска Ст. Букорещлиева Гражданско дело № 20235300102054 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано по искова молба, подадена от С. П. А., с ЕГН ********** и постоянен адрес: гр. ******, бул. „******“ №*, вх.*, ет.*, ап.*, против К. Н. Р., ЕГН **********, и Д. Г. Р., ЕГН **********, двамата с постоянен адрес: с. ******, ул.

„******“ №*, с която е предявен иск с правно основание чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД.

В исковата молба са изложени твърдения, че на ******г. страните сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. ******, одобрени със Заповед № ******г. на изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение, засягащо обекта от 15.09.2022г., с адрес на имота: гр. ******, р-н ******, бул. „****** №**, бл.**, вх.*, ет.*, ап.**, който се намира в сграда с идентификатор ***, с предназначение на сградата: жилищна сграда- многофамилна, находяща се в поземлен имот с идентификатор:

***, с площ на имота 56 кв. м. Уговорена била продажна цена на имота в размер на 79 000 евро. В предварителния договор било предвидено, че при подписването му купувачът ще плати на продавачите сумата от 7 900 евро (15 456 лв.), представляваща капаро. Отделно от това, на 05.04.2023г., на продавачите била платена и сумата от 1000 лв. – също представляваща задатък. В чл. 10 от договора страните предвидили, че в случай, че до определения краен срок за сключване на окончателен договор – 10.05.2023г. не е сключен такъв, следва да се явят на същата дата в 11:00 часа в кантората на нотариус Е.С. за изповядване на сделката. Освен това, в чл. 6 от предварителния договор, продавачите декларирали, че имотът не е обременен с вещни тежести /ипотеки, възбрани и др./, че върху него няма учредени вещни права в полза на трети лица, вписани искови молби, висящи 1 съдебни спорове и изпълнителни дела, че представените документи са автентични и с вярно съдържание и няма други документи, касаещи правото на собственост върху имота, както и че не са налице каквито и да било обстоятелства, които да доведат до пълна или частична евикция на купувача. Въпреки декларираните обстоятелства, ищцата научила след сключване на предварителния договор, че върху имота е учредена договорна ипотека в полза на „Юробанк България“ АД, обективирана в акт №**, том **, вх. рег. № ****, дв. вх. рег.

**** от 27.10.2022г. на СВ – ******, като обезпечение на банков кредит за недвижим имот в общ размер на 118 555 лв. Независимо от установеното обстоятелство, на 10.05.2023г. в 11:00 часа ищцата се явила в кантората на нотариус С. за изповядване на сделката, съответно за предоговаряне на условията по предварителния договор. Въпреки това, продавачите не се появили в уговорения час.

Посочва се в уточняваща молба от 01.09.2023г., че включената в чл. 4 от договора уговорка, че изплащането на сумата по кредита за финансиране ще се осъществи след представяне на удостоверение, от което да е видно, че ипотеката е втора по ред, представлявало текст допълнително вмъкнат, без знанието и съгласието на купувача, поради което договорът следвало да бъде подложен на тълкуване и клаузата на чл. 6 – приложена така, както е уговорена. Поради това, независимо от наличието на уговореното в чл. 4, не можело да се направи извод, че ищцата била запозната с учредената договорна ипотека преди сключване на предварителния договор.

Поради развилата се ситуация, ищцата изпратила нотариална покана до ответниците, с която на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД ги уведомила, че счита сключения предварителен договор за развален и на основание чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД ги поканила да възстановят в двоен размер полученото капаро. Поканата била получена лично от продавачите, но същите не предприели никакви действия по доброволно уреждане на спора. Договорът бил развален, тъй като покупката на нещо различно от уговореното, а именно – имот с вещни тежести, било безполезно за купувача. Освен това, съзнателното премълчаване на продавачите за наличието на учредена ипотека представлявало нарушаване на договорни клаузи по договора (чл. 6), което води до правото на купувача да се откаже от договора съгласно чл. 93, ал. 2 от ЗЗД.

Предвид изложеното, се иска от съда да постанови решение, с което да осъди ответниците да заплатят на ищцата сумата от 32 912 лв., представляваща заплатено капаро в двоен размер, дължимо поради разваляне /отказ/ на сключения между страните на ******г. предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот. Претендират се разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от ответниците, с който се оспорва предявения иск както по основание, така и по размер. Ответниците не оспорват, че на ******г. са сключили с ищцата предварителен договор за покупко-продажба на имот с идентификатор ***, с уговорена продажна цена в размер на 79 000 евро, както и че в предвидените в него срокове не е сключен окончателен такъв. Останалите обстоятелства, изложени в исковата молба, се оспорват изцяло.

На първо място, се сочи, че претенцията за плащане на сумата от 1000 лв. в двоен 2 размер следва да се отхвърли, тъй като сумата е платена като гаранция за сключване на предварителен договор, а не като задатък по сключения предварителен такъв. Освен това, видно от представената по делото „разписка за капаро“, сумата била платена от лице, което не било страна в производството и по предварителния договор – З.А.. На следващо място се посочва, че тази сума била върната от ответниците.

Наред с горното, ответниците твърдят, че не са получили капаро в размер на 7900 евро, въпреки че на ищцата била предоставена банкова сметка, по която да се извършват разплащанията по предварителния договор. Ответниците не възразили за това обстоятелство, тъй като вече била водена кореспонденция с трето лице – И. К. (за която се твърди, че е сестра на А. и **** на банка), че ищцата била получила предварително одобрение за финансиране на сделката от „УниКредит Булбанк“. Впоследствие обаче, до изтичане на крайния срок на предварителния договор, ищцата не била одобрена окончателно за кредит и не разполагала с необходимата сума да плати цената по сделката.

Всичко това водело до единствения извод, че ищцата е неизправна страна по договора, а не ответниците.

Освен посоченото, ответниците твърдят, че в чл. 13 от предварителния договор било предвидено, че при неизпълнение на задължението на продавача се дължи връщане на авансово платената сума в пълен размер, а не в двоен – както претендира ищцата, при което претенцията й се явява изцяло неоснователна.

Оспорват се и твърденията в исковата молба, че ответниците са неизправна страна по договора, тъй като ищцата била наясно с наличието на вписана ипотека за имота, което се установявало от водена кореспонденция между брокера, движещ продажбата на недвижимия имот, и И. К.. Знанието на ищцата се потвърждавало и от включената в чл. 4 от договора уговорка, че кредитиращата банка ще отпусне кредита едва след представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че вписаната в нейна полза ипотека е втора по ред. Декларативната част в чл. 6 се отнасяла до всякакви други тежести, извън вече учредената ипотека. Именно поради липсата на недобросъвестно поведение на ответниците, уговорената продажна цена следвало да се отнесе за погасяване на учредената от тях ипотека, а не да бъде получена лично от тях.

Твърди се също в отговора, че ищцата не се е явила при нотариус С., което се установява от направените от нотариуса констатации, обективирани в приложен към отговора на исковата молба документ, от който е видно, че на уговорената дата, ищцата не се е явявала в кантората на нотариуса. Същевременно, до 10.05.2023г. ответниците били представили всички изискуеми документи за изповядване на сделката. Предвид изложеното, се счита, че именно ищцата е неизправна страна по договора. Иска се отхвърляне на предявения иск. Допълнителни съображения по спора са развити в писмени бележки на адвокат М. Ч.- пълномощник на ответниците. Претендират се разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното:

3

По делото не е спорно и се установява, че на ******г. между К. Н. Р. и Д. Г. Р., като продавачи, и С. П. А., като купувач, е сключен предварителен договор, с който страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко- продажба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. ******, с адрес на имота: гр. ******, район „******”, бул. „******” №**, бл.**, вх.*, ет.*, ап.**, който се намира на етаж * в сграда с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект- жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда със смесено предназначение, с посочена в документа площ 56 кв. м. Според чл.2, цената на описания в чл. 1 имот е в размер на 79 000 евро, с левова равностойност 154 511 лв., която купувачът трябвало да заплати по следния начин: на ******г., в деня на подписване на договора, заплаща авансово капаро в размер на 7 900 евро, равняващи се на 15 456 лв. /чл.3/, а остатъкът от продажната цена от 71 100 евро, равняващи се на 139 055 лв., ще заплати по банкова сметка на продавача, чрез банков кредит, отпуснат на купувача от банкатакредитор, след като в банката бъдат представени нотариален акт за учредена в нейна полза ипотека, както и удостоверение за тежести, от което да е видно, че това е втора по ред ипотека в полза на банката- кредитор /чл.4/. В чл.5 от договора продавачът се е задължил в срок до 28.04.2023г. да предостави на купувача акт за собственост, данъчна оценка на имота, кадастрална схема, както и всички необходими оригинални документи, доказващи правото на собственост върху недвижимия имот, да освободи продаваемия имот и да предаде владението на купувача в деня на сключване на окончателния договор. В чл.6 от договора продавачът е декларирал, че притежава изцяло и в пълен обем правото на собственост върху недвижимия имот, че имотът не е обременен с вещни тежести /ипотеки, възбрани и др./, че върху него няма учредени вещни права в полза на трети лица, че за същия няма вписани искови молби, че няма висящи съдебни спорове и изпълнителни дела, че не е предмет на реституционни претенции, на други предварителни договори, на договори за наем, че представените от него документи са автентични и с вярно съдържание и няма други документи, касаещи правото на собственост върху имота, както и че не са налице каквито и да било обстоятелства, които да доведат до пълна или частична евикция на купувача. Според чл.8, купувачът се е задължил да закупи недвижимия имот, описан в чл.1 от договора, в срока и при условията, уговорени в договора, както и да заплати продажната цена по начина и в сроковете, предвидени в договора. В чл.10 страните са постигнали съгласие да сключат окончателен договор в срок до 10.05.2023г., а ако не е сключен окончателен договор до определения краен срок- да се явят на 10.05.2023г. в 11 ч. в нотариалната кантора на нотариус Е.С., рег. № ***, за сключване на окончателен договор. Съгласно чл.12, при виновно неизпълнение на задълженията по предварителния договор от страна на купувача, продавачът има право да задържи авансовата сума, получена по чл.3 от договора. Според чл.13, при виновно неизпълнение на задълженията по договора от страна на продавача, последният дължи връщане на купувача на авансово предоставената сума по чл.3 от договора в пълен размер.

При сключване на горепосочения предварителен договор ответниците са действали чрез пълномощника им- Д.Д.Г., която са упълномощили с пълномощно, с нотариална заверка 4 на подпис и съдържание, съотв. с рег.№**** и №**** от 06.04.2023г., по описа на нотариус Е.С., от тяхно име и за тяхна сметка да осъществява описаните действия, в т.ч. с правото да продаде недвижимия имот – СОС с идентификатор *** на когото намери за добре, при цена и при условия каквито договори. Като приложения към предварителния договор са посочени: цитираното пълномощно, нотариален акт №***, том *, рег.№****, дело №****г., схема на СО от 18.04.2023г.