Решение № 181 от 15.06.2022, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 181 гр. гр.Н., 15.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – Н., VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Валери Вл. Събев при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №

20222150100187 по описа за 2022 година

Предявени са осъдителни искове по чл. 79, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

От ищеца „Н.” ООД срещу ответницата И.Д. (към момента В.) са предявени искове чл. 79, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за присъждане на сумата от 5576,83 евро (с левова равностойност от 10 907,33 лв.) представляваща сбор от такси за поддръжка за 2019г. (1411,20 евро), 2021г. (1684,48 евро) и 2022г. (1796,48 евро) по Договор за управление и поддръжка на общи части на недвижим имот от 18.04.2013г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба, както и за присъждане на сумата от 384,94 евро – лихва за периода 02.12.2018г. – 01.02.2022г., сумата от 117,45 евро – лихва за периода 02.12.2020г. – 01.02.2022г. и сумата от 30,94 евро – лихва за периода 02.12.2021г. – 01.02.2022г. Ищецът сочи, че между страните бил сключен цитираният договор. Твърди, че ответницата сключила договора в качеството си на собственик на апартамент № Б20 с идентификатор ***. Навежда, че ищецът следвало да изпълнява задълженията си по договора, срещу което в негова полза да се заплаща такса. Твърди, че имотът на ответницата е от 112 кв. м., като на основание чл. 16, ал. 1 от договора тя дължи и съответната такса. Посочва, че първоначално определената такса от 7 евро без ДДС на кв. м. се е увеличавала през годините с по-високия от следните коефициенти: обявеният от НСИ инфлационен индекс или коефициентът на нарастване на работната заплата. По тези механизъм посочва какви са дължимите такси за 2019г., 2021г. и 2022г., като сочи, че ответницата не ги е заплащала, а е заплатила такса за 2020г. С тези доводи моли предявеният иск да бъда уважен. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответника, чрез процесуалния му представител, е подаден отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват като неоснователни. Развива подробни съображения в насока, че процесният комплекс не е от затворен тип и не следва да се управлява с договори по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС. Сочи, че в случая е била приложима разпоредбата на чл. 9 от ЗУЕС. Счита, че на основание чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС единствено общото събрание на 1 етажната собственост може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части. Навежда, че липсват доказателства, които да установяват, че такова възлагане е направено спрямо ищеца. Твърди, че ищецът е в пълно неизпълнение на задълженията си по договора, като развива съображения в тази насока – зелените площи не се поддържат, общите части са в плачевно състояние, липсва контролиран достъп, алеите не се почистват, чужд човек живял в жилището й 3 години, СПА центърът в комплекса е в плачевно състояние. Сочи, че чл. 16 от договора е неясно формулиран, а изчисленията в исковата молба са грешни. Счита, че клаузите на чл. 15, чл. 16, чл. 18 и чл. 19 от договора са неравноправни. Твърди, че ищецът не е извършвал разходи по смисъла на чл. 3 от договора. Отправя възражение за погасяване на таксата за 2019г. по давност. Излага, че ответницата е съсобственик в имота, притежаваща ½ идеална част от него, следователно ако дължи такса – трябва да се намали на половина. Развива изрично доводи за неравноправност на определени клаузи в договора. С тези доводи от съда се иска да отхвърли претенциите. Претендират се разноски.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

По предявения иск по чл. 79, ал. 1 ЗЗД:

В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка с ответницата – Договор за управление и поддръжка на общи части на недвижим имот от 18.04.2013г., по който ищецът е престирал – изпълнил задълженията си за 2019г., 2021г. и 2022г., а за ответницата е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й.

В доказателствената тежест на ответника е да докаже, че клаузите на чл. 15, чл. 16, чл. 18 и чл. 19 от Договор за управление и поддръжка на общи части на недвижим имот от 18.04.2013г. са неравноправни, както и, че е потребител по смисъла на ЗЗП.

При доказването на обстоятелството, че ответницата е потребител в доказателствена тежест на ищеца е докаже (ако твърди това), че клаузите по Договор за управление и поддръжка на общи части на недвижим имот от 18.04.2013г. са уговорени индивидуално с нея.

Съдът на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 от ГПК е отделил като безспорно между страните, че между тях е сключен Договор за управление и поддръжка на общи части на недвижим имот от 18.04.2013г. (на л. 5 – л. 10 от делото). Видно от договора ответницата, в качеството си на собственик – възложител, по отношение на апартамент № Б-20, на трети етаж в сграда с идентификатор № ***, находящ се в гр. Н., ул. „И.В.“ № **, възложила на ищеца да извършва всички дейности, необходими за нормалната експлоатация и поддръжка на недвижимия имот, както и всички видове услуги. В чл. 2, ал. 1 и ал. 2 от договора били изброени и конкретни дейности: целогодишна жива и електронна охрана на сградите, видео наблюдение, поддръжка на общи части, асансьори, коридори, профилактика и наложителни ремонти, почистване на тротоарите около сградата, поддържане на необходимия персонал, текущи ремонти, ползване на фитнес зала и СПА център, сауна, парна баня, вътрешен басейн, почистването и поддръжката им.

Срещу цитираните задължения на изпълнителя, собственикът се задължил да заплаща годишна такса в размера по чл. 16, ал. 1 от договора, а именно 7 евро без ДДС за кв. м. от общата площ на имота, която е твърдо определена за първите 24 календарни месеца и платима след въвеждане на имота в експлоатация. Предвидено е, че таксата се изменя след 24 месеца, като се увеличава с повисокия от двата обявени коефициента: обявения от НСИ инфлационен индекс или коефициенти 2 на нарастване на работната заплата. В чл. 16, ал. 3 от договора е предвидено, че за всяка следваща календарна година таксата се заплаща авансово до 01.12. на съответната година за следващата. В чл. 17 от договора била конкретизирана годишната такса за самостоятелния обект, собственост на ответницата, а именно 941 евро с ДДС. Съгласно чл. 15 договорът се сключил за срок от 10 години.

Съдът намира, че посоченият договор представлява годна облигационна връзка, възникнала между страните по делото. Не съществува пречка при спазване на принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС – напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС, в което е прието, че н яма забрана за етажните собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общи части, когато жилищният комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не се създават други, непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права за трети лица, извън посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това процесният договор не се изчерпва само с уговорки относно управлението на общите части. Същият има комплексен характер, като в него са включени елементи на договор за поръчка (организация на вътрешния ред и и др.), на договор за изработка (техническа поддръжка, монтиране на видеонаблюдение), а така също са включени и други услуги, които не попадат в поддръжката на общите части – ползване на фитнес, басейн, парна баня, сауна и др. Посочените задължения на изпълнителя по договора са насочени както към общите части, така и към други съоръжения в имота – в цитирания СПА център. Както е прието и в цитираното определение на ВКС посредством всеки от тези договори не се реализира забранен от закона резултат. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение на възложената поръчка. В случая ответницата, в унисон със свободата на договаряне, е процедирала именно по-горния начин и е сключила с ищеца договор за управление и поддръжка на комплекса. Както се посочи става въпрос за управлението и поддръжката на целия комплекс, а не само на общите части в сградата, обитавана от ответницата.

С оглед горното съдът намира, че цитираният договор представлява годна облигационна връзка, като при извършена служебна проверка по смисъла на чл. 7, ал. 3 от ГПК (и съобразно изричното изложеното от процесуалния представител на ответницата), съдът не констатира наличието на неравноправни клаузи в него. На първо място става въпрос за договор, сключен с потребител, като последното е намерило отражение и в практиката на върховната инстанция – Определение № 60132 от 29.06.2021г. по т.д. № 1835/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС.

Наред с това става въпрос за типов договор, който се сключва с множество собственици в комплекса (с оглед предмета му за поддръжка и управление на целия комплекс и с оглед показанията на друг собственик в комплекса – св. Загребнева) като ищецът не твърди и не доказва (по смисъла на чл. 146, ал. 4 от ЗЗП), че клаузите в договора са индивидуално уговорени. Ето защо те подлежат на проверката по чл. 143, ал. 1 от ЗЗП, според който текст неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. В чл. 143, ал. 2 от ЗЗП е даден неизчерпателен списък от възможни неравноправни клаузи (с оглед предвиденото чл. 143, ал. 2, т.

20 ЗЗП, че такива са и клаузи с други подобни условия). Според настоящия съдебен състав срокът 3 на договора от 10 години не представлява неравноправност, като не е съществувала пречка изправната страна да развали договора (при наличието на предпоставките за това) съгласно общите правила на ЗЗД, вкл. чл. 87 от ЗЗД. Не се констатира и неравноправност на клаузата на чл.

16 от договора, тъй като за подобна неравноправност се изисква на страната по договора да е дадена възможност да променя възнаграждението по него, при неясни правила (Решение № 65 от 06.07.2018г. по т.д. № 1556/2017г. по описа на I търг.отделение). Ето защо клаузата не е неравноправна в своята цялост, тъй като в нея се съдържат определени правила за автоматично изменение на таксата (а не едностранно от изпълнителя), като за тяхната яснота съдът ще изложи отделни мотиви по-нататък в съдебното решение.

Тук е моментът да се посочи, че ищецът не твърди да се е възползвал от клаузата на чл. 18 от договора и да е отказал да изпълнява задълженията си на това основание и не претендира неустойка по чл. 19 от договора, поради което тези клаузи не са част от въведения от страните предмет на спора и тяхната евентуална неравноправност няма значение за правилното решение на делото, респ. не следва да бъде обсъждана.

На следващо място от процесуалния представител на ответника са въведени възражения за неизпълнение на договора, поради което на ищеца е указано да докаже, че е престирал – изпълнил задълженията си за 2019г., 2021г. и 2022г. (в такава насока е и практиката на ВКС – Решение № 233 от 02.12.2015г. по гр.д. № 2036/2015г. по описа на III гр. о. на ВКС).

Във връзка с твърденията на ищеца за изпълнение на договора от него са ангажирани гласни доказателствени средства. Приети са и писмени доказателства, от които е видно, че за 2019г. поддръжката е осъществявана от дружеството ищец, а от 01.01.2020г. по силата на договор за управление и поддръжка от 19.11.2019г. (на л. 63 – л. 64 от делото) ищецът е прехвърлил тези свои задължения на „М.П.“ ЕООД. От хронологична ведомост на „М.П.“ ЕООД (на л. 65 – л. 71 от делото) се установява, че за 2020г. – 2022г. от дружеството са осчетоводени множество фактури по сметка „Н. В.Р.“, свързани със закупуване на строителни материали, канцеларски материали, ел. материали, почистващи, инструменти, горивни, работно облекло, брави, ключове, озеленяване, дезинфекция, заплащане на ел. енергия, вода. Установява се, също така, че са заплащани суми (осчетоводени по същата сметка) за охрана, абонамент за обслужване на асансьор, ремонт и поддръжка, почистване, поддръжка на зелени площи. Извършването на подобни дейности в комплекса през 2019г. се установява и в аналитична справка, представена от дружеството ищец (на л. 72 – л. 73 от делото) за 2019г. Посочените писмени доказателства се потвърждават от показанията на св. Д., управител на „М.П.“ ЕООД, който потвърждава, че към момента на сключване на договора с ищеца през 2019г. се запознал със състоянието на комплекса и констатирал, че поддръжката е добра, като след 01.01.2020г. дружеството извършвало дейности по почистване, грижа за озеленяването, басейна, ремонти, почистване на съоръжения от СПАцентъра. Наред с това от показанията на свидетеля Д. и показанията на св. Загребнева се установява, че от 01.01.2020г. собствениците са уведомени, че „М.П.“ ЕООД ще осъществява поддръжката в комплекса. Св. Загребнева потвърждава, че до 2020г. поддръжка е имало, като определя качеството й като „задоволително“. Потвърждава, че и след 2020г. са извършвани услуги, като изразява недоволството си от факта, че услугите са намалени като количество. Т.е. от обсъдените счетоводни документи и показанията на свидетелите (вкл. и св. Загребнева), се установява, че ищецът, а след 2020г. и дружеството, на което е възложил това – „М.П.“ ЕООД, са изпълнявали задълженията по поддръжка в комплекса, отразявали са счетоводно разходите си, свързани с управление и поддръжка на комплекса и това е било видно на място в самия комплекс.