Решение № 3315 от 30.05.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3315 гр. София, 30.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-30 СЪСТАВ, в публично заседание на седми март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Валерия Банкова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Валерия Банкова Гражданско дело № 20231100114178 по описа за 2023 година

Делото е образувано по искова молба от Е. Г. П. чрез процесуалния представител адв. Б., срещу „ЕРИА“ ЕООД, с която е предявен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяването за окончателен на сключения между страните предварителен договор от 15.03.2021 г. с Анекс № 1 към него от 16.03.2021 г.

Ищцата поддържа, че в качеството й на купувач е сключила с ответното дружество в качеството му на продавач предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот – апартамент № 52 /5.52 - пет точка петдесет и две/, находящ се на 5 етаж, кота +12.05 метра, с площ от 52.24 кв.м., състоящ се от входно антре, дневна - трапезария с кухненски бокс, една спалня с баня тоалетна, склад, тераса, при граници: външен зид, общи части, ателие № 5.51 и стълбищна клетка, заедно с припадащите се 1.015% /едно цяло и петнадесет хилядни върху сто, равняващи се на 10.51 /десет цяло и петдесет и една стотни/ кв.м. идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, находящ се в сграда „ВИА РОНСАР“, изградена в поземлен имот с идентификатор ***, със стари идентификатори *** и *** и номера от предходен план 237а и 1006 от квартал 515, парцел V /пети/ по плана на гр. София, район Овча Купел, с обща площ на ПИ съгласно нотариален акт № 47, том LXLIX, peг. № 31147, дело 24095/27.07.2004г. и нотариален акт № 48, том LXLIX, peг. № 31148, дело 24098/27.07.2004г. от 1420 кв.м., а съгласно скица на поземлен имот № 15-409386/23.09.2015 г. от СГКК, гр. София - 1415 кв.м., при граници на имота по скица: поземлени имоти с идентификатори ***; ***; ***,

***.

Продажната цена на имота по предварителния договор и Анекс № 1 към него е в размер общо на EUR 53 340, като е уговорено плащането да се 1 извърши на вноски при завършване на определени етапи от строителството.

Твърди, че съгласно чл. 13 от предварителния договор, продавачът – ответник по настоящото дело, се е задължил да й прехвърли собствеността върху имота чрез покупко-продажба с нотариален акт, не по-късно от 30 дни от подписване на акт обр. 15 за сградата, в която се намира имотът и при условие, че са заплатени 100 % от продажната цена.

Поддържа, че в чл. 3.3 от договора е предвидена възможност, при желание от страна на купувача, правото на собственост върху процесния имот да бъде прехвърлено по нотариален ред преди снабдяване на сградата с акт обр. 15.

Поддържа тезата, че възползвайки се от тази възможност и с оглед издаване на Акт обр. 14 за сградата, в която се намира имотът- обект на предварителния договор, на 20.04.2022 г. ищцата е отправила нотариална покана до продавача да се яви в 10:00 часа на 11.12.2023 г. в кантората на нот.

И.Н., рег. № 040 на НК, в гр. София, ***, за подписване на нотариалния акт за покупко-продажба на апартамента, предмет на предварителния договор. Поканата била връчена на продавача – ответник на 23.10.2023 г. чрез нотариус Н.Н. с peг. № 246 на НК, с район на действие РС- гр. Бургас.

Ищцата твърди, че на посочените в поканата дата, час и място не се е явил нито управителят на продавача, нито негов упълномощен представител, за което бил съставен констативен протокол от нот. И.Н..

Излага, че в изпълнение на условията на предварителния договор и на Анекс № 1 към него, своевременно е правила дължимите вноски. Последното извършено от нея плащане било това, дължимо след снабдяване на сградата с Акт обр. 14, с което тя изпълнила точно задълженията си за заплащане на дължимите вноски по предварителния договор. В същото време, с неявяването си по поканата за сключване на окончателен договор за продажбата на имота съгласно предвиденото в предварителния договор и изразеното от ищцата в нотариалната покана желание собствеността да бъде прехвърлена преди снабдяване на сградата с Акт обр. 15, ответникът се явявал неизправна страна по договора.

С оглед на това, моли предварителния договор да бъде обявен за окончателен.

Ответникът „ЕРИА“ ЕООД в срока по чл. 131 от ГПК не е депозирал отговор на исковата молба.

Съдът обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, след което приема за установено от фактическа страна следното:

На 15.03.2021г. между страните по делото е бил сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот и извършване на строително-монтажни работи.

По силата на договора ответникът като продавач се е задължил да продаде, а ищцата като купувач – да закупи, подробно описания недвижим 2 имот от сграда „Виа Ронсар“ , предвиден за построяване в многофамилна жилищна сграда с магазини и офиси и подземен паркинг в поземлен имот с идентификатор ***, със стари идентификатори *** и

*** и номера от предходен план 237а и 1006 от квартал 515, парцел V /пети/ по плана на гр. София, район Овча Купел, съгласно нотариален акт № 47, том LXLIX, peг. № 31147, дело 24095/27.07.2004г. и нотариален акт № 48, том LXLIX, peг. № 31148, дело 24098/27.07.2004г. от 1420 кв.м., а съгласно скица на поземлен имот № 15-409386/23.09.2015 г. от СГКК, гр. София - 1415 кв.м., при граници на имота по скица: поземлени имоти с идентификатори ***; ***; ***,

***, а именно: АПАРТАМЕНТ № 52 /5.52 - пет точка петдесет и две/, находящ се на 5 етаж, кота +12.05 метра, с площ от 52.24 кв.м., състоящ се от входно антре, дневна - трапезария с кухненски бокс, една спалня с баня тоалетна, склад, тераса, при граници: външен зид, общи части, ателие № 5.51 и стълбищна клетка, заедно с припадащите се 1.015% /едно цяло и петнадесет хилядни върху сто, равняващи се на 10.51 /десет цяло и петдесет и една стотни/ кв.м. идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, като общата площ възлиза на 62,75 кв.м.

Продавачът се е задължил да извърши СМР относно имота и сградата самостоятелно или чрез трети натоварени лица до степен на завършване по БДС, съобразно одобрения инвестиционен проект, във вид и степен на завършеност, съгласно Приложение 1 – неразделна част от договора.

Съгласно чл.3 от договора, Продавачът се е задължил в срок от 26 месеца, считано от датата на откриване на строителната площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа, да получи Акт обр. 15 за сградата, в която се намира имотът. В срок до 3 месеца от получаване на Акт обр.15, продавачът се е задължил при условие на пълно съдействие от всички съсобственици и заинтересовани лица, участващи в процедурата, да внесе необходимите документи за снабдяване на сградата с разрешение за ползване.

По силата на чл.13 от договора Продавачът се е задължил да прехвърли на купувача правото на собственост върху процесния имот с окончателен договор във формата на нотариален акт не по-късно от 30 дни от подписването на Акт. обр.15 и при условие, че е заплатена 100% от продажната цена.

Съгласно чл.3.3. от Договора, в случай че по желание на Купувача, правото на собственост бъде прехвърлено преди снабдяване на сградата с Акт обр.15, Продавачът се задължава да прехвърли по допълнителна договорка между страните съответните на имота ид. части от правото на собственост на описания по-горе поземлен имот, в който се намира имота, предмет на договора, в тримесечен срок след Акт обр.15. В този случай, е предвидено задължение на Купувача, да снабди Продавача с пълномощно, във връзка с извършването на дейности по строителството, в т.ч. и подписването на Акт обр.15, със срок на действие до снабдяване на сградата с разрешение за ползване.

С чл. 8 от предварителния договор Купувачът е поел задължението да заплати цената на имота в размер и по начин, указани в приложение, 3 представляващо неразделна част от договора. Продажната цена на имота е уговорена в Приложение №2 от същата дата, съгласно което тя е в размер на 26 670 евро с включен ДДС или равностойността им в лева по фиксинга на БНБ, опредЕ. за заплащане по следния начин: 1. Депозит в размер на 1000 евро, които купувачът е заплатил преди подписване на предварителния договор; 2. Първа вноска в размер на 4334 евро,която купувачът се задължава да заплати в срок до 3 дни от подписване на договора. Страните са се съгласили, че тази сума представлява задатък по предварителния договор; 3.

Втора вноска в размер на 5334 евро, която купувачът се задължава да плати в срок до 7 работни дни, считано от датата на уведомяване на купувача за завършване на кота 0.00 на сградата, в която се намира имотът; 4. Трета вноска в размер на 5334 евро, която купувачът се задължава да плати в срок до 7 работни дни, считано от датата на уведомяване на купувача издаване на Акт обр.14 на сградата, в която се намира имотът; 5. Четвърта вноска, в размер на 8001 евро, която купувачът се задължава да плати в срок до 7 работни дни, считано от датата на уведомяване на купувача за завършена фасада и монтирана дограма на сградата, в която се намира имотът; 6. Пета вноска, в размер на 2667, която купувачът се задължава да заплати в срок до 7 работни дни от издаване на Акт обр. 16 на сградата, в която се намира имотът.

Страните са уговорили посочените вноски да бъдат правени от купувача в евро, по посочена в приложението банкова сметка на продавача при банка ICard AD.

На 16.03.2021г. страните са подписали Анекс № 1 към предварителния договор, съгласно който цената на недвижимия имот, обект на предварителния договор, се увеличава със сумата от 26 670 евро, като тази сума купувачът се задължава да заплати в брой на вноски, както следва: 1. Първа вноска в размер на 5334 евро, в срок до 24.03.2021 г.; 2. Втора вноска в размер на 5334 евро, в срок до 7 работни дни, от завършване на кота 0.00; 3. Трета вноска в размер на 5334 евро, в срок до 7 работни дни, от уведомяване за получаване на Акт обр.14; 4. Четвърта вноска, в размер на 8001 евро, в срок до 7 работни дни, считано от уведомяване за завършена фасада и монтирана дограма ; 5. Пета вноска, в размер на 2667, в срок до 7 работни дни от уведомяване за издаване на акт обр.16.

Съгласно чл.3 от Анекса, за извършените по смисъла на същия плащания от Купувача към Продавача, се извършва съответно отбелязване в приложената в същия документ по-долу таблица, които се удостоверяват с подписите на двете страни. Страните са уговорили, че посочените суми са без ДДС и в отношенията помежду си ще приемат, че положените подписи срещу съответните вноски в таблицата ще имат значение на доказателство за извършеното плащане.

В приложения на л.18 от делото заверен от страната препис от Анекс №1/16.03.2021г., са положени подписи на страните на съответните редове в инкорпорираната в документа таблица, удостоверяващи плащането на първите три вноски по анекса, всяка от които в размер на 5 334 евро.

Ангажирани са по делото платежни нареждания, с които по сметката на 4 ответника, посочена в договора са наредени суми, както следва: 4 334 евро на 23.03.2021г., 5 334 евро на 06.10.2021г. и 5 334 евро на 04.05.2022г.

Плащането на депозита от 1000 евро е посочено като извършено преди сключването на договора, а в подкрепа на това е представено и платежно нареждане за сумата от 1955 лв. от 12.03.2021г. с наредител ищцата и получател – ответника.

Като взе предвид изложеното, съдът приема от фактическа страна, че общият размер на заплатените по договора и сключения към него анекс суми, за които по делото са представени доказателства, възлиза на 32 004 евро /депозит и вноски от първа до трета по предварителния договор и анекс №1/, и отговаря на сумите, чието плащане между страните е уговорено да се извърши до достигането на строежа на етап акт обр.14. Не се твърди, нито се доказва, да са заплащани уговорените като дължими на следващите етапи от строителството суми – вноски четвърта и пета от предварителния договор и анекс №1, в общ размер на 21 336 евро.

Съгласно чл. 21 от предварителния договор при отказ на някоя от страните да подпише окончателен договор във формата на нотариален акт, то изправната страна има право да поиска на осн. чл.19, ал.3 от ЗЗД от компетентния съд обявяването на договора за окончателен.