Решение № 4303 от 23.06.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4303 гр. София, 23.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично заседание на трети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Василена Дранчовска

Членове:

Цветомир М. Минчев

Катя Н. Велисеева при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева като разгледа докладваното от Василена Дранчовска Въззивно гражданско дело № 20261100503969 по описа за 2026 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Въззивното производство е образувано по подадена в законоустановения срок въззивна жалба на ответника „Революшън Сейлс Изток“ ООД срещу решение № 20837 от 16.11.2025 г., постановено по гр. дело № 67365/2024 г. по описа на СРС, 34 състав, с което е уважен предявеният от Т. Д. Щ. осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал.

1, предл. 3 ЗЗД за сумата от 4000 лева, представляваща платен депозит по договор за гаранция от 05.10.2024 г., който е прекратен, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 12.11.2024 г. до окончателното изплащане на вземането.

Във въззивната жалба са развити оплаквания за неправилност на решението поради нарушение на материалния закон, допуснати процесуални нарушения и необоснованост с доводи, че след като първоначално е определил неправилна правна квалификация, първоинстанционният съд е разгледал само част от релевантните факти по делото и се е произнесъл само по евентуалния иск. Въззивникът счита, че с договаряне на по-ниска продажна цена е изпълнил задълженията си по договора с ищцата, като не е бил длъжен да извършва проверка за вещни тежести на имота, а липсата им е следвало да е налице към датата на сключване на окончателен договор за продажба, евентуално на предварителния договор, към който момент ипотеката вече е 1 била заличена. Оспорва извода на СРС, че клаузата на т. 8 от договора била неравноправна, доколкото договорът съдържал огледално право на потребителя да получи обратно гаранцията в случай на неизпълнение на задълженията на насрещната страна. Поддържа, че не са налице предпоставките на т. 9 от договора за разваляне на договора от ищцата без предизвестие, тъй като посредникът е изпълнил задълженията си да договори търсената от купувача цена, а и последващото изпълнение по договора не е било безполезно за ищцата, доколкото впоследствие тя не е придобила друг недвижим имот. В тази връзка въззивникът счита, че приложеният по делото предварителен договор за друго жилище в гр. Пловдив е бил създаден за целите на настоящото производство, като окончателна сделка по него не е била сключена. Ето защо моли за отмяна на първоинстанционното решение и отхвърляне на предявения иск в цялост.

Въззиваемата Т. Д. Щ. подава отговор на въззивната жалба, с който оспорва същата. Счита, че решението на СРС е правилно и следва да бъде потвърдено.

Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на страните, намира за установено следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Изключение от това правило е нарушението на императивна материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от въззивната инстанция и без да е било изрично заявено като основание за обжалване, тъй като се касае за приложение на установена в публичен интерес норма, а не за диспозитивно правило. Всички останали оплаквания, свързани с неправилност на обжалваното решение, следва да бъдат изрично указани чрез посочване в какво точно се изразяват, за да може въззивният съд да извърши проверка за правилността на първоинстанционното решение до посоченото. В този смисъл са задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно решение № 1/2013 г., постановено по тълк. дело № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 1.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно, поради следните съображения:

Предявената искова претенция касае връщане на платена от ищцата в полза на ответника сума при твърдения, че основанието, на което е извършено плащането, е отпаднало. Видно от обстоятелствената част на исковата молба, твърди се, че сумата от 4000 лв. е била преведена на насрещната страна като гаранция по сключения между тях договор с оглед на предстоящо сключване на предварителен или окончателен договор за покупко-продажба на описания недвижим имот в гр. София, но основанието 2 на предаването на сумата е отпаднало предвид развалянето на договора с обратна сила – на основанието, предвидено в самия договор (т. 4), евентуално на общо основание по чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Според настоящия съдебен състав описаните фактически твърдения и петитум не очертават различни искови претенции, предявени при условията на евентуалност – искът е един и е с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за връщане на платена сума по развален договор. В тази връзка следва да се съобрази и трайната съдебна практика по дела за неоснователно обогатяване, според която в обстоятелствената част на исковата молба, с която се предявява иск за връщане на полученото без основание, ищецът е длъжен да посочи единствено фактите и обстоятелствата, а в петитума – да индивидуализира претендираното право, като посочи съдържанието му. Искът по чл. 55 ЗЗД е един, с него ищецът претендира връщането на нещо, което е дал на ответника, и в негова тежест е да докаже единствено даването, а в тежест на ответника е да докаже на какво основание е получил даденото, респ. че е налице основание за задържането му. В този смисъл – Определение № 175 от 01.03.2018 г. на ВКС по гр. д. № 4047/2017 г., IV г. о., Решение № 239/16.07.2013 г. на ВКС по гр.д. № 1050/2012 г., IV г.о., Решение № 60152/15.06.2021 г. на ВКС по гр.д. № 3755/2020 г., III г.о.

Ето защо, без значение коя от хипотезите на чл. 55, ал. 1 ЗЗД бъде доказана по делото, искът ще бъде основателен и следва да бъде уважен, респ. в случая не са предявени няколко претенции при условията на евентуалност и не е налице соченото от въззивника в жалбата му процесуално нарушение на първоинстанционния съд за произнасяне по част от фактите и по евентуалния иск, без да е разгледал заявената главна искова претенция.

Между страните не се спори, а и от приетите писмени доказателства се установява, че между Т. Д. Щ. и „Революшън Сейлс Изток“ ООД е сключен договор за гаранция от 05.10.2024 г., съгласно който ищцата е предала на ответника сумата от 4000 лв. като гаранция за закупуването на недвижим имот (представен от ответника на ищцата по силата на сключен между тях договор за посредничество от 03.10.2024 г.), представляващ апартамент № 5, находящ се в гр. София, ж.к. ****, с идентификатор ***, срещу задължението на дружеството да договори условията за покупката на имота. Същите са описани в чл. 2 от договора за гаранция – продажна цена от 160000 евро (променена на 165000 евро съобразно анекс към договора от 08.10.2024 г.), като при постигане на тези параметри купувачът се задължава да сключи предварителен или окончателен договор за имота в срок до 15.10.2024 г. (продължен с анекс от 15.10.2024 г. до 25.10.2024 г.), респ. посредникът се задължава да договори тези условия в срок до 10.10.2024 г. и задължението му се счита за изпълнено, ако продавачът е потвърдил, че приема тези условия (чл. 5). При постигане на посочените параметри, „Революшън Сейлс Изток“ ООД има право да предаде част от сумата по гаранцията или цялата сума на продавача с цел резервиране на имота, а ако тази сума 3 не е предадена на продавача, посредникът я задържа като възнаграждение по договора за посредничество от 03.10.2024 г. (чл. 6 и чл. 7 от договора за гаранция).

Съгласно чл. 4 от договора, купувачът купува имота чист от вещни тежести, права и претенции на трети лица, а в случай, че към имота бъдат установени такива, посредникът се задължава да възстанови депозита в пълен размер на купувача в тридневен срок от поискването му и договорът се прекратява. По делото е обявено за безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че Т. Д. Щ. е платила гаранцията от 4000 лв. в полза на ответното дружество, като това е видно и от приетата по делото фактура (л. 102 от делото на СРС). От писмените доказателства се установява, че към датата на сключване на процесния договор за гаранция върху процесния недвижим имот е имало учредена ипотека в полза на „Юробанк България“ АД, като същата е заличена от имотния регистър на 22.10.2024 г. Преди това, на 18.10.2024 г. ищцата е изпратила на ответника електронно писмо с изявление за разваляне на договора на основание чл. 4 от него, предвид констатираните вещни тежести върху имота, както и с искане за възстановяване на платената гаранция. Видно от приложената по делото електронна кореспонденция, в продължение на няколко дни отговор от посредника не е постъпил, а едва на 24.10.2024 г. последният е отправил покана до ищцата за сключване на предварителен договор за покупка на жилището на следващия ден с приложена справка от имотния регистър, от която било видно, че ипотеката вече е заличена.

Следователно, по делото несъмнено се установява предаване на търсената сума в полза на ответника, като спорно се явява обстоятелството дали е налице основание за задържането й към настоящия момент. При тълкуване клаузите на договора настоящият въззивен състав намира, че предпоставките на чл. 4 за разваляне на същия са били налице към 18.10.2024 г. и ищцата правомерно е упражнила правото си да прекрати облигационното правоотношение и да иска връщане на платената от нея гаранция. В клаузата не е посочен момент, към който процесният имот следва да е чист от тежести, нито срок, в който да бъде извършена проверка за статута на имота. При всички положения купувачът няма интерес да придобие ипотекирано жилище, а доколкото същият се явява потребител по смисъла на § 13, ал. 1, т. 1 ДР на ЗЗП, то клаузите на договора следва да се тълкуват в негова полза – арг. чл. 147, ал. 1 и ал. 2 ЗЗП, според които клаузите на договорите, предлагани на потребителите, трябва да бъдат съставени по ясен и недвусмислен начин, а при съмнение относно смисъла им, същите се тълкуват по благоприятен за потребителя начин.

С оглед на изложеното, въззивният съд намира, че при липсата на ясни и недвусмислени уговорки в договора интересът на потребителя предполага предлаганият за продажба имот да е чист от вещни тежести още към момента на сключване на договора за гаранция, респ. при констатиране на тежест върху имота във 4 всеки един момент от действието на договора между страните в полза на купувача се поражда правото по чл. 4 да развали съглашението. Ето защо, след като е получила справката от имотния регистър с вписана ипотека на 17.10.2024 г., Т. Щ. с основание е изискала допълнителни документи от посредника и доказателства, че същата е заличена, но отговор от насрещната страна не е постъпил. Нещо повече – в следващите дни, включително след упражняване на правото на купувача по чл. 4 от договора, ответното дружество не се е свързало с ищцата за изясняване на ситуацията или за предоставяне на уверения, че вещната тежест ще бъде вдигната, като вместо това шест дни по-късно директно е отправило покана до насрещната страна за сключване на окончателен договор. Несъмнено волята на ищцата е да придобие чист от вещни тежести жилищен имот, като при липсата на съдействие от посредника за изясняване на статута на жилището не може да се очаква от купувача да чака изтичане на уговорения срок за подписване на предварителен договор, преди да упражни правото си да развали сделката – подобно условие не е регламентирано в договора и не може да се извлече при цялостно тълкуване на съдържанието му с оглед защита правата на потребителя. Следователно, с електронното писмо от 18.10.2024 г. Т. Д. Щ. валидно е развалила договора за гаранция на предвиденото в него основание, респ. към датата на отправената от посредника покана на 24.10.2024 г. същият вече е бил прекратен и за ищцата не е съществувало задължение да се яви за подписване на нотариален акт, поради което основанието за плащане на сумата от 4000 лв. е отпаднало и ответникът дължи връщането й на насрещната страна по договора.