Решение № 3534 от 06.06.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3534 гр. София, 06.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Любомир Василев

Членове:

Ваня Н. И.а

Диана Василева при участието на секретаря Донка М. Шулева като разгледа докладваното от Ваня Н. И.а Въззивно гражданско дело № 20241100502185 по описа за 2024 година

С решение № 19179 от 22.11.2023 г. по гр.д. № 15161/2023 г. Софийският районен съд е отхвърлил предявените от З. П. Х. срещу И. П. И. искове за прогласяване на нищожността на договор за наем на недвижим имот от 08.09.2020 г. с нотариална заверка на подписите на страните, поради противоречието му със закона, накърняване на добрите нрави и липса на предписана от закона форма, както и за прогласяване нищожността на клаузата в чл. 20 от договора, поради неравноправност; и е признал е за установено по реда на чл. 422 от ГПК, че З. П. Х. дължи на И. П. И. сумата 2249,20 лв., представляваща неплатена наемна цена за месец февруари 2022 г. по договор за наем на недвижим имот от 08.09.2020 г. с нотариална заверка на подписите с рег. № 9382/08.09.2020 г. на нотариус с рег. № 065 в НК, за която сума е издадена заповед за изпълнение по чл. 417 от ГПК по ч.гр.д. № 5166/2022 г. на СРС, ведно със законната лихва от датата на депозиране на заявлението за издаване на заповед за изпълнение - 01.02.2022 г. до окончателното изплащане на сумата. З. П. Х. е осъдена на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК да заплати на И. П. И. сумата 353,75 лв. за разноските в заповедното производство, и сумата 445 лв. за разноските в исковото производство.

С определение № 392/04.01.2024 г., постановено по реда на чл. 248 от ГПК, е оставена без уважение молбата на И. П. И. за изменение на решението в частта ме за разноските.

Решението е обжалвано от З. П. Х. като неправилно, незаконосъобразно и необосновано, и при непрецизен анализ на доказателствата по делото. Поддържа се в жалбата, че липсата в сключения между страните договор за наем на каквато и да било опция за прекратяване на договора от страна на наемателя е основание за твърдяната нищожност 1 на този договор. Сочи се, че макар облигационната връзка между страните по договора за наем да не е прекратена преди уговорения в него срок и респективно да не е отпаднало задължението за заплащане на наема, е отпаднала възможността за изпълнение на същия, тъй като изпълнението му се оказало обременително, разорително, социално и икономически неоправдано. Поддържа се, че в случая следва да намери приложение Директива 93/13/ЕИО, доколкото се касае за потребителски договор по смисъла на закона.

Изтъква се, че процесният договор за наем следва да се дефинира като „потребителски” по смисъла на посочената Директива, тъй като ищцата не е подписала същия в качеството си на адвокат, нито в него е упоменато, че ще осъществява търговска или професионална дейност, а договорът бил подписан от И. П. И. – лично и като управляващ съдружник на Адвокатско дружество „И. и А.”, и предмет на договора е офис. Навежда се довод, че при съмнение от съда при непредставени достатъчно убедителни доказателства в една или друга посока дали дадено лице е потребител, трябва да се приеме, че лицето е потребител, и в случая се касае до договор с двойна цел по смисъла на чл. 17 от Директива 2011/83. С оглед на това въззивницата счита, че изводът на съда в обжалваното решение, че ответницата не е потребител по смисъла на § 1, т. 1 от ЗЗП и процесният договор за наем не е потребителски по смисъла на Директива № 93/13/ЕИО на съвета от 05.04.1993 г., въз основа на който е приел за недопустими възраженията на ответницата относно наличието на неравноправни клаузи в процесния договор, е незаконосъобразен, тъй като е налице липса на транспониране на нормите на Директивата. Излагат се съображения за правното действие на изразеното от ответницата желание да прекрати правната връзка с ищеца по договора за наем преди изтичането на предвидения в договора срок. На следващо място, въззивницата излага доводи за нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави във връзка с клаузата на чл. 18 от договора, касаеща задължението на наемодателя за неустойка за забавено плащане и за неизпълнение на задължението му да върне имота след прекратяване на договора. Отправено е искане да се отмени първоинстанционното решение и да се постанови друго, с което се отхвърли предявения иск, както и да се установи наличието на основания за нищожност на процесната сделка.

С писмения си отговор въззиваемата страна И. П. И. оспорва жалбата. Поддържа, че е налице валидно сключен договор за наем на недвижим имот, който договор не предвижда предварителното му прекратяване с едностранно предизвестие от която и да е страна.

Предаването на имота и неговото ползване било обявено от съда за безспорно. Не било доказано заплащането на наемната цена за процесния период. В този период имотът бил на разположение на ответницата Х., същият не бил ползван от трети лица, т.е. ползването му от ответницата не било осуетявано. Напускането/неползването на имота по желание на наемателката било лишено от правно значение, тъй като само нейно право било да са ползва от офиса или не. Въззиваемият навежда довод, че направената от ответницата претенция за прогласяване нищожността на процесния договор за наем неправилно е разгледана в рамките на развилото се пред СРС производство, тъй като такава претенция не е родово подсъдна на районния съд с оглед цената на иска за нищожност, определена съгласно чл. 69, ал. 1, т. 4 от ГПК. Алтернативно излага доводи за неоснователност на така предявения иск.

2

По отношение на предявения иск за прогласяване нищожността на чл. 20 от договора за наем, въззиваемият изтъква, че ищцата по този иск не е „потребител” по смисъла на ЗЗП – същата била действащ адвокат и наела офиса за ползване като адвокатска кантора, поради което не може да претендира неравоправност на посочения член от договора, даващ правото на наемодателя да го прекрати при изрично посочените условия. Отделно от това изтъква, че чл. 20 от договора по никакъв начин не създава каквато и да било неравнопоставеност, тъй като с него наемодателят цели единствено и само да опази имота си и да получава дължимия наем.

И. П. И. е подал частна жалба срещу определение № 392/04.01.2024 г., с което е отхвърлена молбата му по чл. 248 от ГПК за изменение на решението в частта му за разноските, с искане за осъждане на З. Х. да му заплати още 600 лв. за адвокатско възнаграждение по уважения срещу нея иск. Навежда се възражение, че присъденият размер на възнаграждението на молителя е под минималния праг, предвиден в Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения, доколкото по делото са отхвърлени и двата насрещни иска, предявени от ответницата срещу ищеца. Сочи е също, че съдът не е имал право да редуцира претендираното и заплатено от адвокатско възнаграждение, тъй като възражение за прекомерност не е било направено от ответницата.

Ответницата по частната жалба З. Х. не е подала отговор.

За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното:

И. П. И. е предявил срещу З. П. Х. иск за признаване за установено, че З. П. Х. му дължи сумата 2249,20 лв., представляваща неплатен наем за месец февруари 2022 г. по сключен на 08.09.2020 г. договор за наем на недвижим имот– офис № 53, находящ се в гр.

София, район „Възраждане”, бул. „*********, на първи етаж /левова равностойност на 1150 евро/, за която сума е издадена заповед за изпълнение по чл. 417 от ГПК № 4908/17.02.2022 г. по ч.гр.д. № 5166/2022 г. на Софийски районен съд, ведно със законната лихва от подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение до окончателното изплащане на сумата.

Ищецът твърди в исковата молба, че по силата на сключен между страните на 08.09.2020 г. договор за наем на недвижим имот, с нотариална заверка на подписите на страните, е предоставил на ответницата ползването на офис № 56, находящ се в гр. София, район „Възраждане”, бул. „*********, на първи етаж, срещу месечна наемна цена в размер на 1150 евро, дължима до 25-то число на предходния месец. Твърди, че ответницата не е заплатила дължимия месечен наем за месец февруари 2022 г. в размер на 2249,20 лв. За тази сума в полза на ищеца била издадена заповед за изпълнение по чл. 417 от ГПК по ч.гр.д. № 5166/2022 г., срещу която заповед длъжникът – ответник подал възражение.

С писмения си отговор ответницата З. Х. оспорва иска. Излага възражение, че не дължи наемна цена за м. февруари 2022 г., тъй като наемното правоотношение с ищеца е било прекратено на 22.10.2021 г. Твърди, че е отправила до ищеца уведомително писмо на 22.06.2021 г. за прекратяване на договора за наем и на 29.09.2021 г. е предала владението върху наетия имот, за което е бил съставен констативен протокол от нотариус. Ответницата 3 излага твърдение, че за нея е било финансово непоносимо продължаване изпълнението на наемните правоотношения поради липса на доходи, което тя заявила на ищеца с искане за прекратяване на договора. Изтъква, че е била налице стопанска непоносимост, което е основание за прекратяване на облигационната връзка. Сочи, че към момента на сключване на договора за наем доходите на ответницата се базирали основно на работата й като адвокат, които преимуществено били от осъществяване на абонаментно обслужване на чуждестранни търговски дружества, част от които след обявяване на пандемията прекратили абонаментните си договори, което довело до невъзможност за реализиране на сигурния преди това месечен доход. С оглед на тази непреодолима ситуация се оказало непосилно за ответницата да заплаща наем и поддръжка на работни места, плюс допълнителни разходи за поддръжка на общите части на сградата, поради което изпълнението на задължението по договора за наем се оказало обременително, разорително, социално и икономически неоправдано. Твърди, че наемодателят не е възразил изрично срещу прекратяването на договора, включително по отношение предаването на владението на 27.09.2021 г., същият приел ключовете за обекта оторизирано лице – портиера във входа на сградата, предадени от нотариус, с което той практически бил приел прекратяване а договора. Твърди се, че след предаването на владението на имота на 29.09.2021 г. наемодателят лично или чрез трети лица ползвал офиса, при което била налице т.нар. „сделка на покритие”. Обектът бил предложен за отдаване под наем в сайт за недвижими имоти на 17.11.2021 г., а супервайзерът на охраната на сградата нееднократно уведомил ответницата, че от датата на предаване на ключовете на собственика на обекта И. И., всеки месец, имотът бил посещаван и ползван от същия с различни лица поне 3-4 пъти месечно, а през м. април 2022 г. бил посетен четири пъти. Ответницата възразява, че при прекратен договор за наем и напускане на обекта от наемателя със знанието и без изричното противопоставяне на наемодателя, последният не може да търси реално изпълнение, тъй като това би довело до неоснователно обогатяване. Сочи, че на 27.10.2021 г. подала срещу ищеца И. И. искова молба за прекратяване на процесния договор за наем съгласно чл. 81 от ЗЗД, вр.чл. 306 и 307 от ТЗ, по която било образувано гр.д. № 61277/21 г. на СРС, впоследствие прекратено и изпратено по подсъдност на СГС, което било прекратено поради това, че сделката не е търговска.

На следващо място, в отговора се навежда възражение, че липсата в сключения договор за наем на възможност за наемателя едностранно да прекрати договора, както и липсата на изрична клауза за прекратяване във връзка с форсмажорни обстоятелства и стопанска непоносимост, и същевременното наличие на клауза за едностранно прекратяване на същия от страна на наемодателя, обуславя неравноправност на клазузите на договора – като противоречащи на изискванията за добросъвестност и създаваща в ущърб на потребителя значителна неравноправност между правата и задълженията, произтичащи от договора. Позовава се на Директива 93/13/ЕИО на Съвета от 5 април 1993 г. относно неравноправните клаузи в потребителските договори. Излага и възражение, че договорът за наем е нищожен, тъй като противоречи на закона, накърнява добрите нрави и липсва предписаната от закона форма. Във връзка с това се отправя искане съдът да приеме за нищожен процесния договор за наем, а в условията на евентуалност – да се произнесе 4 относно наличието на неравноправни клаузи в договора, на които се основава претенцията на ищеца.