Решение № 2345 от 07.04.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2345 гр. София, 07.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-18 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Петър В. Боснешки при участието на секретаря Славка Кр. Димитрова като разгледа докладваното от Петър В. Боснешки Гражданско дело № 20241100114578 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по искова молба на Т. П. С., с ЕГН:**********, с постоянен адрес в гр. Приморско, общ. Царево, обл. Бургас, ул. ****, чрез адв. Б. К., срещу Т. М. Т., с ЕГН:**********, с постоянен адрес в гр. София, кв. ****, с която с предявени искове с правно основание чл. 93, ал. 2, пр. 2 във вр. с чл. 86 от ЗЗД, както следва:

1.главен иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 98 280,46 лв. (деветдесет и осем хиляди двеста и осемдесет лева и четиридесет и шест стотинки), представляваща дължима и изискуема, но неизплатена сума за платен от ищеца задатък в двоен размер, на основание чл. 93, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД, ведно със законната лихва за забава върху главницата, на основание чл. 86 от ЗЗД, считано от предявяването на настоящия иск до окончателното плащане;

2.евентуален иск с правно основание чл.55, ал.1, предл. трето ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 49 140,23 лева (четиридесет и девет хиляди сто и четиридесет лева и двадесет и три стотинки), представляваща платен от ищеца задатък на отпаднало основание- развален предварителен договор, ведно със законната лихва върху главницата, на основание чл. 86 от ЗЗД, считано от предявяването на настоящия иск до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че на 09.12.2022г. е сключил с ответника Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по смисъла на чл. 19 от ЗЗД с предмет:

ДВОРНО МЯСТО, находящо се в гр. София, вилна зона „Бояна", представляващ Парцел IV-294 (четвърти, за имот с планоснимачен номер двеста деветдесет и четири), от квартал 11 (единадесети) по плана на гр. София, вилна зона „Бояна", с площ от 676 кв.м., 1 при съседи: улица, парцел V-294, парцел XII-295, парцел XXVI-294 (В. и Н. Г.), парцел XVI295, като описаното място представляващо обособена част от Поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, с адрес в гр. София, Столична община, област София-град, район Витоша, кв. ****, вид територия: Урбанизирана, с начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10 т), целият ПИ с площ от 1384 кв.м., с неуредени сметки по регулация, ведно с построената в дворното място МАСИВНА ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, със застроена площ от 60 кв.м., състоящата се от: на първия етаж: дневна, кухнястолова, антре и сервизни помещения; на втория етаж: две спални, дневна, антре и сервизни помещения, идентична със Сграда с идентификатор N° *** по КККР, с предназначение Жилищна сграда - еднофамилна, със застроена площ от 72 кв. м., ведно с всички подобрения, приращения и всичко трайно прикрепено към земята.

Съгласно чл. 2.1. от Договора, купувачът Т. С. е бил задължен да заплати част от продажната цена, в размер на 49 140,23 BGN (четиридесет и девет хиляди сто и четиридесет лева и двадесет и три стотинки), представляваща капаро (задатък). Ищецът е превел въпросното капаро още на 09.12.2022г., видно от приложеното към исковата молба платежно нареждане.

Горепосоченият имот е бил предмет на дело за съдебна делба, което е приключило още през 1995г., но имотът не е нанесен в ККИР, като новообразуваните два поземлени имота не са нанесени в същата карта. Понастоящем двата новообразувани имота след съдебната делба все още са нанесени в КККР като един поземлен имот с идентификатор № ***.

В Предварителния договор е заложено изрично условие за придобиването на имота от ищеца, конкретно в чл. 5.1. от същия, а именно ответницата да уреди с всички съседни на процесния имоти сметките по регулация и да нанесе актуалните граници на продаваемия имот в КККР. Продавачката се е задължила още и да представи Комбинирана скица и Удостоверение за липса на неуредени сметки по регулация като доказателство за изпълнението на задълженията си.

Първоначално определеният срок за изпълнение на това задължение на ответницата е 01.10.2023г., като впоследствие същият е удължаван до 01.08.2024г., но същата не е изпълнила задълженията си.

Поради това и ищецът изпратил писмено уведомление до ответника, че разваля договора, получено на 07.11.2024г. (Доказателство № 18).

Исковите претенции се основават на разваления предварителен договор.

В законоустановения срок е подаден отговор от ответника, чрез особения му представител адв. Х., с който се възразява, че исковата молба е нередовна.

Ответникът твърди, че е имала искреното желание да изпълни точно задълженията си по процесния предварителен договор и да прехвърли парцела и къщата си на купувачаищец. Поради липсата на каквито и да било юридически познания на нея и нейните роднини, ответницата е била подведена (вероятно от брокера, който я е консултирал) да 2 подпише предварителния договор, без да е напълно наясно, че нейният парцел към момента на сключване на предварителния договор и към настоящия момент по действащия кадастрален план не е с уредена граница към съседния парцел, собственост на съседите й – В. Е.Г., ЕГН: ********** и Н. Е.Г., ЕГН: **********.

Твърди, че през 1994г. бабата и майката на Т. Т. – съответно К.М.В. и Т.С.Г., продават с предварителен договор ½ (една втора) идеални части от парцел на В. Е.Г. и Н. Е.Г. като в договора е предвидено, че ще се поделят реално след съдебна делба. Двете семейства водят дело за делба в СРС, което завършва окончателно с разделителен протокол за поделяне на имота на два самостоятелни парцела, който е надлежно вписан в Имотния регистър (представен е от ищеца по делото). По все още неясни причини това разделяне на парцела не е отразено в кадастралната карта и кадастралните регистри, което е видно и от приложената към исковата молба извадка от КАИС и това е препятствало възможността за сключване на окончателен договор за покупко-продажба.

Ответникът оспорва исковите претенции, но твърди, че ще положи максимални усилия за постигане спогодба с ищеца с цел по-бързото и доброволно разрешаване на правния спор.

По допустимостта:

Съдът намира, че така предявените искове са допустими и следва да се произнесе по съществото на делото.

Съдебната практика приема, че е допустимо предявяването на евентуален иск с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД за заплащане размера на задатъка, като получена на отпаднало основание при условие, че не бъде уважен иска по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД за връщане на задатъка в двоен размер. В този смисъл е и Решение № 12 от 23.05.2018г. на ВКС по гр. д. № 834/2017 г., III г. о., ГК.

По основателността:

Видно от предварителен договор от на 09.12.2022г., продавачът Т. М. Т. се е задължила да продаде на купувача Т. П. С. срещу заплащане на уговорената продажна цена в размер на 335 000 евро следния свой собствен недвижим имот, а именно: ДВОРНО МЯСТО, находящо се в гр. София, вилна зона „Бояна", представляващ Парцел IV-294 (четвърти, за имот с планоснимачен номер двеста деветдесет и четири), от квартал 11 (единадесети) по плана на гр. София, вилна зона „Бояна", с площ от 676 кв.м., при съседи: улица, парцел V294, парцел XII-295, парцел XXVI-294 (В. и Н. Г.), парцел XVI-295, като описаното място представляващо обособена част от Поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, с адрес в гр. София, Столична община, област София-град, район Витоша, кв. ****, вид територия: Урбанизирана, с начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10 т), целият ПИ с площ от 1384 кв.м., с неуредени сметки по регулация, ведно с построената в дворното място МАСИВНА ДВУЕТАЖНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, със застроена площ от 60 кв.м., състоящата се от: на първия етаж: дневна, кухня-столова, антре и сервизни помещения; на втория етаж: две спални, дневна, антре и сервизни помещения, идентична 3 със Сграда с идентификатор N° *** по КККР, с предназначение Жилищна сграда - еднофамилна, със застроена площ от 72 кв. м., ведно с всички подобрения, приращения и всичко трайно прикрепено към земята.

Съгласно чл. 2.1. от Договора, купувачът Т. С. се е задължил да заплати част от продажната цена, в размер на 49 140,23 BGN (четиридесет и девет хиляди сто и четиридесет лева и двадесет и три стотинки), представляваща капаро (задатък). Ищецът е превел процесното капаро на 09.12.2022г., видно от приложеното към исковата молба платежно нареждане.

Съгласно чл. 5.1 от Договора страните са предвидили като изрично условие за придобиването на имота от ищеца, ответникът да уреди с всички съседни на процесния имоти сметките по регулация и да нанесе актуалните граници на продаваемия имот в КККР.

Продавачката се е задължила още и да представи Комбинирана скица и Удостоверение за липса на неуредени сметки по регулация като доказателство за изпълнението на задълженията си.

По делото са приети доказателства, от които е видно, че процесният имот е бил предмет на дело за съдебна делба, което е приключило още през 1995г., като новообразуваните два поземлени имота не са нанесени в КККР. Понастоящем двата новообразувани имота след съдебната делба все още са нанесени в КККР като един поземлен имот с идентификатор № ***. В хода на настоящето производство са представени доказателства за предприети от ответника действия пред АГКК за отразяване на новообразуваните имоти след съдебната делба в КККР.

Първоначално определеният срок за изпълнение на това задължение на ответницата е 01.10.2023г., като впоследствие същият е удължаван трикратно до 01.08.2024г., но ответникът не е изпълнила задълженията си.

С писмено уведомление до ответника, ищецът го е уведомил, че разваля договора /лист 43 от делото/. Същото уведомление е получено от ответника на 07.11.2024г.

Исковите претенции се основават на разваления предварителен договор.

Предвид гореизложената фактическа обстановка съдът намира, че за да бъде основателен иск с правно основание чл.93, ал.2 ЗЗД ищецът следва да докаже наличието на следните предпоставки:

1.валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък; 2.виновно неизпълнение от страната, която е получила задатъка - продавача;

3.отказ /разваляне/ от договора от страната, която е дала задатъка 4.страната, която е дала задатъка да е изправна страна – да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да престира;

5.спазване на особените изисквания, ако такива са предвидени в договора.

Съгласно постоянната съдебна практика каква ще бъде функцията на задатъка решават страните при сключването на договора, като при липсата на специална уговорка се 4 прилагат диспозитивните правила на чл. 93 ЗЗД; законът не забранява по един двустранен договор функциите на задатъка да бъдат придадени и на авансово платените суми; в този случай капарото би представлявало част от възнаграждението или цената и ще подлежи на приспадане при изпълнението, като при неизпълнение – ще се задържи или върне в уговорения от страните размер, а при липса на изрична уговорка – в предвидения в чл. 93, ал. 2 ЗЗД двоен размер /реш.№.12/23.05.18 по г. д.№.834/17/; задатъкът е парична сума или друга имуществена ценност, която едната страна дава на другата при сключване на договора като доказателство, че той е сключен, и за обезпечаване на неговото изпълнение; има гаранционна и обезщетително-наказателна функция; тя се изразява в правото на изправната страна да иска в двоен размер дадения от нея задатък, ако получилата го страна е неизправна-което право изправната страна може да упражни само след като се откаже или развали сключения договор, по който е даден задатъка

Съгласно постоянната съдебна практика, намерила израз в Решение № 474/13.07.2010г. по гр.д. № 457/2009г., Г. К., ІV Г. О. на ВКС, общият способ за едностранно, извънсъдебно разваляне на договорите е уреден в чл. 87, ал. 1 ЗЗД - когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.