Решение № 364 от 28.08.2023, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 364 гр. гр.Несебър, 28.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР в публично заседание на двадесет и осми юли през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Димитър П. Стоянов при участието на секретаря Мая Р. Деянова като разгледа докладваното от Димитър П. Стоянов Гражданско дело № 20232150100023 по описа за 2023 година

За да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са искове с правно основание чл.422 ГПК, вр.чл. 79, ал. 1 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, вр.чл.2 ЗУЕС.

Предявена е искова молба от „В.С.П.” АД с ЕИК-201****** срещу ответника Г. Г. Д. с ЕГН-**********.

Претендира се установяване дължимостта на сумата в размер на 292,82 лв. - такса за управление и поддръжка, дължима за периода от 01.04.2022г. до 30.06.2022г., дължима по Договор за управление и поддръжка на комплекс от затворен тип „В.С.П. Юг“ от 06.11.2019г., вписан в Служба по вписванията гр. Варна вх. рег. № 29534/06.11.2019г., акт № 17, том IX, дело № 3220, вх. рег. № 29248, от които главница от 283,68лв., за която сума е издадена фактура № 3000003464/07.04.2022г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на заявлението до окончателното изплащане на главницата, както и за установяване дължимостта на сумата в размер на 9,14 лв., представляваща мораторна лихва, начислена за периода от 01.04.2022г. до 30.06.2022г. Сочи се, че между ищеца и ответника (като собственик на апартамент А.Б 41, представляващ СОС с идентификатор 10135.****.***.4.98 бил сключен посоченият договор по чл.2 от ЗУЕС. Съобразно чл. 5.2.1 от договора страните да уговорили възнаграждение, дължимо на всяко тримесечие, като за размера на конкретното плащане ищецът издавал 1 съответната фактура. Твърди, че ответникът е заплащал задълженията си по договора до април 2021г. Навежда, че за същите по обем и количество услуги, предоставени по договора от ищеца, ответникът не е заплатил дължимата такса за периода 01.04.2022г. до 30.06.2022г., като ответникът е изпаднал в забава. Твърди се, че ищецът е изпълнявал задълженията си по договора и продължава да ги изпълнява, поради което моли претенцията да бъде уважена. Претендира разноски от исковото и от заповедното производство.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника Г. Д., заявен чрез упълномощен процесуален, с който исковете се оспорват като неоснователни. Не се оспорва обстоятелството, че ответникът е собственик на самостоятелния обект. Наведено е възражение за нищожност на договора от 06.11.2019г. по смисъла на чл. 9 и чл. 26 от ЗЗД. Твърди се, че от съдържанието му може да се направи извод, че на практика е „вечен“ договор.

В тази връзка се сочи, че с договора се ограничава стопанската свобода и същият противоречи на добрите нрави. Сочи се, че сградата не представлява Жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС вр. чл. 2 от ЗУЕС. Твърди се липса на изискуемата форма на договора. Излага се, че договорът е нищожен и поради противоречие с материалния закон.

Оспорва се ищецът да има качеството инвеститор на жилищния комплекс.

Излагат се твърдения, че ищецът системно не изпълнява задълженията си по договора. Навежда се, че дори и да е имало поддръжка тя е била с лошо качество. Сочи се, че не става ясно как е формирана сумата по фактурата. От съда се иска да отхвърли претенциите. Претендират се разноски.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа страна следното:

По делото не е спорно, че ответникът е собственик на апартамент А.Б 41, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.****.***.4.98.

По делото е приложен Договор за поддръжка и управление на комплекс от затворен тип „В.С.П. Юг“ от 06.11.2019г., вписан в Служба по вписванията гр. Варна вх. рег. № 29534/06.11.2019г., акт № 70, том IX, дело № 3220, вх. рег. № 29248, с нотариална заверка на подписите рег. № 13636/2019г. на нотариус Тикова (на л. 6 и л. 10 от делото и на л. 111 – л. 112 от делото относно липсващите страници, представени и приети в открито съдебно заседание). С договора „В.С.П.“ АД се задължило на основание чл. 2 от ЗУЕС 2 да извършва услуги (в полза на ответника като собственик на апартамент А.Б 41 и паркомясто ППМ 1-39) по управление и поддръжка на общите части в комплекс от затворен тип „В.С.П.“, вкл. осъществяване на контролиран достъп до територията на комплекса, почистване и санитарна поддръжка на общите части в комплекса, поддръжка на техническите съоръжения и уредби в общите части, заплащане на консумативни разходи за общите части, организиране и осъществяване на ремонти, организиране и осъществяване на поддръжка на басейна (т. 2.2.1 – т. 2.2.6 от договора). Задълженията били подробно разписани в приложение № 2 към договора (на л. 13 от делото).

Срещу поетите задължения по договора ответникът се задължил да заплаща такси – вкл. за управление и поддръжка на общите части в комплекса (чл.

5.2.1 от договора). Посоченият текст от договора препраща към приложение № 1 (на л. 10 от делото), видно от което при сключване на договора ответникът се задължил да заплаща такса по чл. 5.2.1 (относно апартамента) в размер на 0,69 лв. на месец с включен ДДС за 1 кв. м. от общата застроена площ на апартамента (1.2 от приложението) и такса за управление и поддръжка по чл. 5.2.1 от договора – за паркомястото в размер на 6 лв. на месец с включен ДДС (чл. 1.4. от приложението).

По делото е приета скица на поземлен имот (на л. 12), от която е видно, че ПИ с идентификатор 10135.****.*** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна са построени четири отделни сгради, в една от които (с идентификатор 10135.****.***.4) се намира и притежаваният от ответника самостоятелен обект на правото на собственост.

По делото е представена и фактура за сумата от 244, 76 лв., издадена от „В.С.П.“ АД с получател Г. Г. Д., както и справка за извършени плащания от ответника съгласно договора за поддръжка и управление на комплекс от затворен тип „В.С.П. Юг“ от 06.11.2019 г.

По делото е представен предварителен договор между „Ису Инвест“ ЕАД и ответника от 18.08.2017г., както и нотариален акт за продажна на недвижим имот, понастоящем собственост на ответника по делото.

Представен е договор от 02.03.2018 г., сключен между „Ису Инвест“ ЕАД и „Спартак“ ООД за осъществяване на денонощна физическа невъоръжена охрана, включително осъществяване на пропускателен режим за процесния комплекс. В тази връзка е представено и допълнително споразумение от 03.01.2023 г., сключено между същите лица, както и фактура 3 за охранителни услуги за 2022 г. и 2023 г. и платежни нареждания за заплащане на дължимите към охранителната фирма суми за осъществените от нея услуги.

По делото е представена и електронна кореспонденция между собственици на самостоятелни обекти в комплекса.

По делото са ангажирани гласни доказателствени средства.

В показанията си свидетелят И. Т., без родство и дела със страните, ангажиран от ищеца, заявява следното:

Свидетелят е мениджър в комплекса. Всеки ден е там. Посочва, че комплексът е жилищен с контролиран достъп, който се осигурявал посредством солидна ограда, две КПП-та, които имали четири бариери, съответно за открит и закрит паркинг, също така и пешеходни зони, като има врати и съответно чип за осигуряване на достъп до тях. На пунктовете дават дежурство служители на охранителната фирма „Спартак“. Описва подробно как се осъществява режима на контролиран достъп в комплекса. Посочва, че в комплекса се намират четири сгради с 456 апартамента, разпределени на дванадесет етажа, има и парк с площ от дванадесет декара, зелени площи, детска площадка, басейн, който се ползвал целогодишно, алеи и два асфалтови пътя. Сочи, че комплексът се поддържал, ангажирани били санитарна поддръжка и почистване на етажите, на етажните площадки на асансьорите, на подземния паркинг, парка се поддържал. Посочва, че осветлението е обезпечено на няколко кръга, които работели безупречно. Ако имало нещо за подмяна, то това се правило на момента. Твърди, че комуникацията с живущите се осъществявала с имейл, на който можело да напишат какви възражения имат или наблюдения за нещо конкретно.

В показанията си свидетелят И. Р., без родство и дела със страните, ангажиран от ответника, заявява следното:

Живее в процесния комплекс, като теренът, в който са построени сградите бил ограден. Оградата била мрежа, на цялата обиколка на терена имало два портала. Свидетелят твърди, че формално имало контролиран достъп, но реално можел да влезе който и както си поиска. Имало е портиер, бариери, чип, но контролът на достъпа не се осъществявал реално от служителите на охранителната фирма, тъй като същите не проявявали активност в тази насока. Свидетелят твърди, че контактът с фирмата, осъществяваща поддръжка в комплекса е бил затруднен. На много места в 4 комплекса част от растителността била изсъхнала, лампите в комплекса не светили, по – конкретно тези които били до източния портал. Посочва, че водата в басейна била през голяма част от времето зелена, фугите били черни.

Посочва как се формира цената по договора за управление и поддръжка на процесния комплекс.

Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка, изхождайки от закона, съдът установи от правна страна следното:

В тежест на ищеца по предявения иск с правно основание чл. 422, ал. 1 от ГПК, вр. чл.79 от ЗЗД е да докаже наличието на облигационна връзка с ответника - Договор за управление и поддръжка на комплекс от затворен тип „В.С.П. Юг“ от 06.11.2019г., вписан в Служба по вписванията гр. Варна вх. рег. № 29534/06.11.2019г., акт № 17, том IX, дело № 3220, вх. рег. № 29248, следва да докаже, че комплексът е от „затворен тип“ по смисъла на ЗУЕС, а ответникът е собственик на самостоятелен обект в сграда. Следва да докаже, че по договора ищецът е престирал - изпълнил задълженията си, а за ответника е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми.

Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й.

В настоящия случай по делото не е спорно, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в процесния комплекс.

Първото спорно обстоятелство е това дали комплексът е от „затворен тип“ по смисъла на чл.2 от ЗУЕС.

В чл. 2, ал. 1 ЗУЕС е предвидено, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Според легалното определение в пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС „жилищен комплекс от затворен тип” е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Легалното определение е доразвито и в практиката на върховната инстанция, в която е прието, че т. нар. „жилищен комплекс от затворен тип” е съставен от поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни 5 лица. Само при наличието на тези условия, изборът на собствениците за управление на общите части следва да е обективиран в договор, сключен с инвеститора, при спазване на формата за действителност - писмена с нотариална заверка на подписите (Определение № 165 от 5.03.2014 г. на ВКС по ч. гр. д. № 47/2014 г., IV г. о., ГК).

Във връзка със статута на процесния комплекс по делото е приета скица на поземлен имот (на л. 12), от която е видно, че ПИ с идентификатор 10135.****.*** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна са построени четири отделни сгради, в една от които (с идентификатор 10135.****.***.4) се намира и притежаваният от ответника самостоятелен обект на правото на собственост. Т.е. налице е отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени четири отделни сгради, в които има отделни самостоятелни обекти (т.е. налице е режим на етажна собственост по смисъла на чл. 1 и чл. 3 от ЗУЕС). На следващо място показанията на свидетелите Рангелов и Р. са безпротиворечиви и съвпадащи помежду си и от тях се установява, че комплексът представлява общ имот, в който са построени 4 отделни блока с по два входа, всеки от по 12 етажа, като поземленият имот е ограден с ограда и има два входа, вкл. входове за подземните гаражи.