Решение № 578 от 21.01.2016, Софийски градски съд

Р

Е Ш

Е Н И Е

№…...................... гр.

София, 21.01.2016г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, I – во Г. О., 5-ти състав, в публично заседание на единадесети ноември, две хиляди и петнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТАНИМИРА ИВАНОВА при секретар К.И., като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 11558 по описа за 2013г. на СГрС, І-5-ти състав, за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда чл. 124 и сл. от ГПК (в сила от 01.03.2008г.).

Образувано е по искова молба вх.№ 95788/23.08.2013г. на Л.Д.Б., ЕГН **********, с адрес: *** със съдебен адрес: адв. К.Б.,*** срещу „С.“ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:***, с която е поискала от съда да осъди ответника да й заплати на основание на чл. 55, ал.1, пр. 3 и чл. 86 от ЗЗД да й заплати сумата от 72 000лв., представляващи платена сума по развален предварителен договор от 07.05.2009г. за покупко-продажба на недвижим имот , представляващ апартамент

№ ************ и паркомясто № 1 в двора на сградата. Навела е твърдения, че с предварителния договор ответникът като продавач поел задължението в срок до 31.12.2009г. да изгради апартамент № 24 и да въведе сградата в експлоатация с Разрешение за ползване и след изплащане на цената на апартамента от 42 000 евро да прехвърли на ищеца собствеността на имота , уговорено било че при забава с повече от 6 месеца за изпълнение на задължението за снабдяване с разрешение за ползване ищецът има право да развали договора, ответникът следвало да не допуска обременяване на имота с вещни тежести, вкл. и с възбрани, ответникът до 2013г. не бил въвел сграда в експлоатация, а и имотът бил възбранен, поради което и на 14.08.2013г. с нотариална покана ищецът развалил договора. Посочил е, че по така разваления договор бил платил сумата от 72 000лв. и същата следвало да му бъде върната от ответника. Не бил в неизпълнение на задължение за плащането на вноската с падеж акт обр. 15 , защото такъв и до момента не бил съставен, поради което и бил изправна страна по договора. Претендирал е разноски.

Ответникът в предоставения му срок е оспорил исковете. Навел е твърдения, че ищецът не бил платил изцяло вноската от 20 000лв. с падеж акт 15 – била платена само част от нея до размера от 15 000лв., поради което и ищецът бил неизправна страна по договора и не можел да го разваля. Отделно, в случая забавата на изпълнението на задължението за въвеждане на сграда в експлоатация се дължало на обективни причини-стагнация на пазара на недвижими имоти и световна икономическа криза, а наложените възбрани били недействителни, защото недвижимите имоти били продадени преди вписването на възбраната , поради което и за ищеца не било възникнало право да разваля договора и платената сума не следвало да се връща.

Съдът, като обсъди доводите на страните и представените по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

По делото е приет неоспорен от страните предварителен договор от 07.05.2009г., носещ подписи, положен за страните по него, съгласно който ответникът се е задължил да построи със свои средства ида прехвърли на ищеца собствеността върху апартамент № ************ и паркомясто № 1 в двора на сградата срещу задължение на ищеца да му заплати общо 42 000 евро на вноски в размери и падежи, като следва: 37 000лв. при подписване на предварителния договор; 20 000лв. в срок до 29.05.2009г.; 20 000лв. при акт обр. 15; 5 000лв. при акт 16.

Уговорено е с чл. 5.1.10 от договора, че имотът следва да бъде изграден и сградата да бъде снабдена с разрешение за ползване в срок до 31.12.2009г., като съгласно чл. 7.3. от договора при забава с повече от 6 месеца ищецът може да развали договора и да иска връщане на платените суми. Съгласно чл. 4.6. от договора продавачът се е задължил до нотариалното изповядване на сделката, което следва да се извърши след плащане на цената, да не допуска обременяване на имота с възбрана.

По делото са приети платежни нареждания, съгласно които наредителят С.Г. е наредила по сметка на ответника сумата от 37 000лв. на 07.05.2009г.; сумата от 20 000лв. на 29.05.2009г., сумата от 15 000лв. на 07.09.2009г., като във всяко от тях основанието за плащане е вноски по договор за закупуване на имот на ул. „*********.

С прието по делото неоспорено от страните заключение по съдебно-счетоводната експертиза, което съдът кредитира като вярно, задълбочено, неопровергано от другите доказателства по делото, вещото след запознаване с документи по делото и проверка в банката, е посочило, че сметката на ответника е заверена със сумите по приетите по делото платежни нареждания за 37 000лв., за 20 000лв. и за 15 000лв. съответно на

07.05.2009г., на 30.05.2009г. и на 07.09.2009г. Вещото лице е посочило че плащанията са били с банкови преводи от сметка на С.Г., който е и наредител по нарежданията, по банкова сметка ***.

По делото е прието удостоверение издадено от Агенция по Вписвания, съгласно което на 08.05.2012г. е вписана възбрана върху процесния апартамент № 24 за дълг на ответника.

С прието по делото неоспорено от страните заключение по съдебно-счетоводната експертиза, което съдът кредитира като вярно, задълбочено, неопровергано от другите доказателства по делото, вещото след запознаване с документи по делото, оглед на сграда и проверки в НАГ към Столична община е посочило, че сграда е необитаема, достъп до нея от вътре не му е осигурен, , при оглед от външна страна се установявало, че отвън жилищни етажи са завършени-има мазилка и боя по фасада, олуци и водосточни тръби, дограма, има и покрив, но в партерния етаж има недовършени магазинни помещения и входа до сграда, на място установил, че няма захранване с електричество и с вода, няма изготвен акт обр. 16 и разрешение за ползване, няма и акт обр. 15.

Посочил е, че ако такива документи има, то същите следва да се съхраняват в ТАГ, но там такива за сградата нямало, не видял и акт. обр. 14, но лица, представили се пред вещо лице за собственици на имоти в сграда му казали , че има акт обр. 14, вещото лице не било видяло такъв.Посочил е, че от външния оглед, който направил не може да се обоснове извод, че сграда е в състояние за снабдяване с акт обр. 15.

По делото е приета неоспорена от страните нотариална покана, удостоверяванията по която са извършени от нотариус В.Ивчева, рег. № 271 на Нот.К., съгласно която на 15.08.2013г. до ответника е достигнало изявление на ищеца, с което ищецът е развалил предварителния договор от 07.05.2009г. за покупко-продажба на апартамент № 24 на ул. „Кръстец“ № 2-4 и паркомясто 1 в двора на сграда поради забава с повече от 6 месеца за снабдяване на сграда с акт обр. 16 и поради наложена възбрана върху имота.

С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна следното:

Предявените искове са с правно основание чл. 55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД– иск за връщане на дадено по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот, развалянето на който е извършено с едностранно изявление на ищеца поради неизпълнение на задължения на ответника по договора - да завърши имота и да го снабди с разрешение за ползване в определен срок и да не допуска възбраняването на същия.

В тежест на ищеца при така предявените искове е да докаже, че ответник е получил актив от имуществото на ищеца в размер на сумата от 72 000лв. по предварителния договор за покупко-продажба, за които суми към момент на плащане е имало основание - валиден предварителен договор за покупко-продажба, че в последствие основанието за плащане на тези суми е отпаднало с обратна сила поради разваляне на договора на основанията, посочени в исковата молба, а именно - неизпълнение на задължения на ответника по договора да завърши имота и да го снабди с разрешение за ползване в определен срок и да не допуска възбраняването на същия.

При така депозирания отговор в тежест на ответника е да докаже по делото, за ищеца не е възникнало право да развали договора, тоест че е изпълнил точно задълженията си по договора, както и че ищец не е изпълнил задълженията си по договора да плати цената в уговорени срокове, че забава на ответника се дължи на обективни обстоятелства, които не могат да му се вменят в отговорност..

Съдът приема, че от приетия по делото и неоспорен от страните предварителен договор, носещ подписи положени за тях, по делото се установява, че на 07.05.2009г., между страните е възникнало валидно правоотношение по договора, съгласно което ответникът се е задължил да построи със свои средства ида прехвърли на ищеца собствеността върху апартамент № ************ и паркомясто № 1 в двора на сградата срещу задължение на ищеца да му заплати общо 42 000 евро на вноски в размери и падежи, като следва: 37 000лв. при подписване на предварителния договор; 20 000лв. в срок до 29.05.2009г.; 20 000лв. при акт обр. 15; 5 000лв. при акт обр. 16.

Съдът приема, че от прието по делото платежни нареждания, заключение по съдебно-счетоводната експертиза, което съдът изцяло кредитира, по делото се установява и че ищецът е платил на ответника сумата от общо 72 000лв. като част от стойността на имота по договора, както и че ищецът е изпълнил точно задълженията си по договора, а доводите на ответника, че ищецът е бил неизправна страна по договора са неоснователни. По делото не се спори, че плащанията по платежните нареждания са били за сметка на ищеца и са погасявали задълженията на ищеца по договора с ответника, поради което и независимо че наредител по платежни нареждания е лице, което е различно от ищеца, то съдът приема за установено от заключение на вещо лице по счетоводна експертиза, че плащанията са извършени за сметка на ищеца и те са получени от ответника. Съдът приема, че плащанията на ищеца са направени в уговорените срокове. По делото не се спори и се установява че първите плащания – на сумата от 37 000лв. и на сумата от 20 000лв., са направени в сроковете за първа и втора вноска по договора, а сумата от 15 000лв. е платена в срока за трета вноска по договора.

Установява се, че третата вноска по договора е била уговорена в по-голям размер от платеното от ищеца. Съдът приема, обаче, че доколкото по делото не е установено, че падеж за плащане на таз вноска е бил настъпил, то ищец не е дължал плащането на третата вноска изцяло или отчасти, поради което и не е изпаднал в забава на плащането на част от нея. Уговорения падеж на тази трета вноска е бил акт обр. 15 за сградата, а от прието по делото заключение по техническа експертиза се установява, че такъв акт обр. 15 не е съставен. При така възприето съдът прима, че по делото е установено ,че ищецът в срок е изпълнявал задълженията си по договора с ответника, той е бил изправна страна по договора, а доводите на ответника в обратния смисъл са неоснователни.

Съдът приема, че от приетия по делото предварителен договор по делото се установява, че страните са уговорили, че ответникът е следвало да изгради имота и сградата да бъде снабдена с разрешение за ползване в срок до 31.12.2009г., че при забава с повече от 6 месеца за ищеца у говорено право да развали договора и да иска връщане на платените суми, както и че ответникът се е задължил до нотариалното изповядване на сделката да не допуска обременяване на имота с възбрана. Съдът приема, че от приети по делото заключение по съдебно-техническа експертиза, удостоверение от Агенция по Вписванията по делото е установено, че 6 месеца след 31.12.20009г., а и до момента ответник не е снабдил сградата с разрешение за ползване, като през 2012г. имотът по предварителния договор е бил възбранен. При така установено, съдът приема, че към август 2013г. за ищеца е било възникнало валидно право да развали процесния договор поради неизпълнение на задълженията на ответника по чл. 5.1.10 и по чл. 4.6. от договора и с изявлението от 14.08.2013г., връчено на ответника на 15.08.2013г. процесния договор е валидно развален. Неоснователни са доводите на ответника, че забавата не може да му се вмени в отговорност, а възбраните не били проявили действие.

Доказателства за тези обстоятелства по делото не са ангажирани, а в тежест на ответника е било да го направи по делото и това му е указано с доклада по делото. Само за пълнота на изложението съдът приема че следва да добави че наведените факти от ответника във връзка с възбраната на имота – че този имот вече не е собствен на ответника, не са от естество да обосноват извод, че ответник е изпълнил задължението си по чл. 4.6. от договора.

Разпечатката съдържа 31 от 40 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/14c9ccab-4b82-4cc3-b893-006586bce929