Решение № 93 от 06.12.2021, Апелативен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 93 гр. Пловдив, 06.12.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 3-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Вера Ив. Иванова

Членове:

Катя Ст. Пенчева

Стоян Ат. Германов при участието на секретаря Мила Д. Тошева като разгледа докладваното от Стоян Ат. Германов Въззивно гражданско дело № 20215000500279 по описа за 2021 година

Производството е въззивно и се развива по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С Решение № 260244 от 19.02.2021 г. по гр.д. 2018/2019 г. по описа на Окръжен съд – П. (ПОС) е отхвърлен предявеният от КР. К. В. с ЕГН **********, от град Х., ул. „Р.“ №***, против АТ. Р. Р. с ЕГН - **********, от град П., ул. „К.“ №**, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 Закон за задълженията и договорите за обявяване за окончателен на сключения на 09.09.2014 г. в град П. между М.Р.Р. в качеството му на пълномощник на АТ.

Р. Р. като ПРОДАВАЧ и КР. К. В., като КУПУВАЧ Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариална заверка на подписите рег.

№*****/01.09.2014 г. на С.Д. – Нотариус с рег. №*** по Регистъра на Нотариалната камара, с район на действие – Районен съд – П., по който ПРОДАВАЧЪТ се е задължил да продаде на КУПУВАЧА следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***************** с административен адрес: град П., ул. „**-ти с.“ №*, ет.*, ап.*, с площ от 61,62 кв. метра ведно с 7,151% идеални части от общите части на сградата ведно с прилежаща изба №*, находяща се в сутеренния етаж на сградата с площ от 14,93 кв. метра, ведно с 0,520% идеални части от общите части на сградата, 1 ведно със съответното право на строеж, както и 12,5% идеални части от поземлен имот с идентификатор ************* с площ на целия имот 512 кв. метра, съставляващ парцел 18 от кв.**, който имот съгласно скица съответства на част от УПИ *-*** от кв.** по кадастралния план – П. на град П., с площ на УПИ от 573 кв. метра, при граници: имот №***, имот №***, имот №****, имот №***, за сумата от 20 000 евро, от която 5000 евро платими при подписване на договора и 15000 евро платими в срок до 01.09.2016 г., в който е следвало да бъде сключен и окончателният договор, КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН. Осъдена е КР. К. В. да заплати на АТ. Р. Р. сумата от 2600 лв. разноски по производството за заплатено адвокатско възнаграждение.

Недоволен от така постановеното решение е останала жалбоподателката КР. К. В., която чрез пълномощника си – адвокат С.Г. Й. – АК П., е обжалвала решението като неправилно, недопустимо, необосновано и постановено в нарушение на материалния закон и съдопроизводствените правила. Излагат се конкретни доводи по отношение връчването на покана по смисъла на чл.

87, ал. 2 от ЗЗД, относно фактическия състав на посочената норма, анализират се клаузите на предварителния договор. Претендира се отмяна на първоинстанционното решение и постановяване на ново, с което да се уважи първоначалния иск.

Въззиваемата страна АТ. Р. Р. чрез адвокат Н.К. К. – АК П. е внесла писмен отговор на въззивната жалба със съображения за нейната неоснователност и искане за потвърждаване на обжалваното решение.

Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК; изхожда от легитимирано лице – ответник, засяга изцяло неблагоприятното за него първоинстанционно решение и откъм съдържание и приложения е редовна, поради което се явява допустима.

Съдът, след преценка на събраните в хода на производството доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното:

Ищцата К.К. твърди, че на 01.09.2014 г. сключила с АТ. Р. Р., в качеството й на продавач, представлявана от пълномощника й М.Р.Р. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариална заверка на подписите рег. №***** на Нотариус С.Д. с рег. №*** по регистъра 2 на Нотариалната камара, с район на действие – Пловдивски районен съд, предмет на който е продажбата на следните недвижими имоти: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***************** с административен адрес: град П., ул. „**-ти с.“ №*, ет.*, ап.*, с площ от 61,62 кв. метра ведно с 7,151% идеални части от общите части на сградата ведно с прилежаща изба №*, находяща се в сутеренния етаж на сградата с площ от 14,93 кв. метра, ведно с 0,520% идеални части от общите части на сградата, ведно със съответното право на строеж, както и 12,5% идеални части от поземлен имот с идентификатор ************* с площ на целия имот 512 кв. метра, съставляващ парцел 18 от кв.**, който имот съгласно скица съответства на част от УПИ *-*** от кв.** по кадастралния план – П. на гр. П., с площ на УПИ от 573 кв. метра, при граници: имот №***, имот №***, имот №****, имот №***, за цена в размер на 20 000 евро, платима както следва: 5 000 евро - при подписване на предварителния договор, а останалата част - на вноски за период от 2 години от подписване на предварителния договор, като в изпълнение на условията по договора първата вноска, чиято левова равностойност се равнява на 9 779,15 лева е изплатена от ищцата по банкова сметка на ответницата, а впоследствие са извършени и следните плащания от пълномощника й В. Ст.: на 19.10.2016 г. - 500 лева в брой на пълномощника на ответницата М.Р.; на 27.10.2016 г. - 500 лева по банков път; на 09.11.2016 г.

– 980 лева по банков път; на 10.03.2017 г. - 500 лева по банков път; на 30.03.2017 г. - 3 000 лева в брой на пълномощника на ответницата М.Р.; на 19.04.2017 г. - 2 000 лева в брой на пълномощника на ответницата М.Р..

Твърди се, че нито към датата на подписване на договора, нито в периода, през който са извършени другите плащания по него, сградата, в която се намирал процесният апартамент е била снабдена с Акт образец 15, съответно с Акт образец 16, което породило у ищцата съмнения дали същата ще бъде завършена, с оглед на което уведомила ответницата чрез пълномощника й, че има готовност да изплати остатъка, но единствено при условие, че бъде сключен окончателният договор, тъй като срокът предвиден в предварителния договор вече бил изтекъл, а освен това били заплатени и суми в общ размер на 17259.15 лева, което е почти половината от договорената цена. При проведените с пълномощника на ответницата многобройни разговори той твърдял, че в хода на строителството сградата претърпяла известни промени, поради което било по-добре собствеността върху имота да 3 бъде прехвърлена след снабдяване с Акт образец 15 за приемане на строежа.

Тъй като същите не дали никакъв резултат ищцата изпратила до ответницата и пълномощника й чрез ЧСИ рег. №*** - А.А., покани, връчени им на 19.06.2019 г., с които заявила своите готовност и желание за сключване на окончателен договор, както и поканила продавача да се яви на 15.07.2019 г. в 13:30 часа в кантората на Нотариус Т.Д., рег. №** в НК, за да изпълни задължението си за прехвърляне на собствеността. На посочените в поканата дата, час и място не дошли нито ответницата, нито неин представител, а явилите се пълномощници на ищцата с всички необходими документи за изповядване на сделката били уведомени от нотариалната кантора, че в същия ден на служебния електронен адрес се получило изявление от името на АТ. Р. Р., съобразно което на 13.06.2019 г. тя била направила едностранно изявление за разваляне на договора, тъй като загубила интерес от финализиране на сделката след дата 01.09.2016 г. Автентичността на същото не би могла да бъде преценена, тъй като то е било подадено по електронен път като прикачен файл/сканиран документ/, поради което и предвид изискването за писмено предизвестие при прекратяване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗЗД не следвало да се приеме за редовно връчено и валидно. Освен това изявлението за едностранно прекратяване на договора по вина на купувача е получено след датата на връчване на отправените до ответницата и пълномощника й покани за сключване на окончателния договор. В предварителния договор липсва клауза, според която договорът да се прекратява автоматично при неспазване на предвидения в него срок – 01.09.2016 г., като в чл. 12 е предвидено, че след тази дата всяка от страните може да иска обявяването му за окончателен. Нещо повече, ответницата съзнателно е нарушила задължението си по чл. 4 от предварителния договор, като е обременила процесния имот с ипотека, вписана в полза на третото лице „Р.К.“ ООД. Въз основа на така очертаната фактическа обстановка и твърдейки, че е изправна страна по предварителния договор, ищцата моли съда да постанови решение, с което да обяви същия за окончателен, както и да й определи срок за изплащане на разликата до пълния размер на договорената продажна цена от 21857.45 лева. Претендира присъждане на разноски.

Предявеният иск е с правно основание чл. 19, ал. 3 Закон за 4 задълженията и договорите.

С отговора на исковата молба ответницата АТ. Р. Р., представлявана от пълномощник - адвокат Н.К. е оспорила предявения иск, като твърди, че имотът не е бил обременен с ипотека; продавачът е неизправна страна по договора, тъй като не е заплатил уговорената цена в уговорения срок; тъй като е минал период от 5 години след подписване на договора, от които 2 години и половина без плащания по него, тя е загубила интерес от сключването на окончателен договор, поради което го развалила – уговорената по договора продажна цена от 40000 лева е следвало да бъде платена до 01.09.2016 г., а към датата на подаване на исковата молба в съда пазарната цена на имота е около 120 000 лева, като дори данъчната оценка на имота е по-голяма от цената, която иска да заплати купувача, поради което на 13.06.2019 г. тя изпратила с ТЕЛЕПОЩА заявление за разваляне на договора със заверка на съдържанието, което на 14.06.2019 г. било върнато като непотърсено, но веднага в същия ден по обяд В. Ст. – посочен като пълномощник на ищцата, се обадил по телефона на брата на ответницата, като направил скандал по повод на изпратеното изявление за разваляне на предварителния договор и веднага след това от страна на С. била инициирана поканата за сключване на окончателния договор; въпреки, че купувачът знаел за изявлението на ответницата за разваляне на договора, последната изпратила до ищцата и нотариална покана, която тя отново не се явила да получи, с оглед на което ответницата моли съда да отхвърли предявения иск.

С обжалваното решение първоинстанционният съд е приел за безспорно, че на 01.09.2009 г. третото лице М.Р.Р., в качеството му на пълномощник на АТ. Р. Р. и КР. К. В. са сключили договор, наименуван „Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот” с нотариална заверка на подписите по силата на който Р., в качеството й на „ПРОДАВАЧ“ се е задължила да продаде на В., в качеството й на „КУПУВАЧ“ описания по-горе недвижим имот за сумата от 20 000 евро, платима както следва - 5000 евро при подписване на договора по банкова сметка на продавача, а останалата част по същата банкова сметка в срок до две години от датата на сключване на договора, в който, също така, съобразно обективирана в чл. 5 договореност страните поели задължение да сключат и окончателен договор; в деня на сключване на договора по посочената в 5 договора банкова сметка на ответницата ищцата е превела сума в размер на 9779.15 лева, равняващи на 5000 евро съобразно определения официален валутен курс на лева към еврото. Пловдивският окръжен съд (ПОС) е констатирал спор между страните относно това, дали купувачът е изправна страна по договора с оглед на твърдението на ответника, че е налице неизпълнение на задължението на ищцата да заплати цената по договора в пълен размер в уговорения в него срок – до 01.09.2016 г., а оттам и дали в правната сфера на ответницата се е породило право да развали договора, без да даде на длъжника срок за изпълнение и ако да – надлежно ли е упражнено то. Въз основа на приобщените по делото писмени доказателства, съдът е приел, че в двугодишния срок след сключване на договора на 01.09.2014 г. е извършено само едно плащане от 5000 евро в деня на сключване на договора.

След 01.09.2016 г. са извършени още 6 плащания на обща стойност 7480 лева, или общо са платени 17259.15 лв. - с 21857.45 лв. по-малко от дължимата левова равностойност от 39116.60 лева (20000 евро). По делото ПОС е изследвал начина на провеждане на преговорите по сключване на предварителния договор, като е установил, че всички преговори по процесния договор са водени между приятеля на ищцата В. Ст. и пълномощника на ответницата и неин брат М.Р., а също и че последният е получавал и плащанията по процесния договор. С оглед твърденията на ищцата окръжният съд е констатирал, че плащането на остатъка от продажната цена в размер на 15000 евро в посочения двугодишен срок не е поставено в зависимост от сбъдването на определени условия, в това число и от снабдяването на сградата с Акт образец 15, съответно от изпълнението на някакви задължения от страна на продавача, като например да прехвърли правото на собственост върху недвижимия имот обект на договора, а то е следвало да бъде направено най-късно до настъпване на посочената в предварителния договор дата 01.09.2016 г. Или съгласно договора в правната сфера на ищцата не е възникнало право да поставя каквито и да било условия за плащането на остатъка от продажната цена, в това число и да обвързва изпълнението на това нейно задължение с прехвърлянето на собствеността. Прието е от ПОС, че с изтичане на срока за изпълнение тя е изпаднала в забава, като тази забава продължила и към датата на приключване на съдебното дирене, поради което е неизправна страна по договора. По вторият спорен въпрос по делото, а именно налице ли е разваляне на предварителния договор между страните по 6 реда на чл. 87 от ЗЗД, ПОС е установил волеизявление на ответницата (продавач по предварителния договор) да развали договора, без да даде срок за изпълнение, поради безполезност в резултат на виновна забава на ищцата (купувач). Извършени са опити за изпращане на изявлението на ответницата чрез ТЕЛЕПОЩА, а след това и чрез нотариална покана. Независимо от формалното невръчване чрез ТЕЛЕПОЩА е констатирано знание за него на приятелят на ищцата – В. Ст., а последващата нотариална покана е била връчена при условията на чл. 47, ал. 5 от ГПК. Препис на нотариалната покана е бил връчен на ищцата и в хода на производството пред ПОС с връчването на преписите от отговора на исковата молба и приложенията към нея. Съдът е изходил от това, че е в тежест на кредитора е да установи при условията на главно пълно доказване отпадането на интереса от изпълнението настъпило именно в резултат на забавата на длъжника. Не е било спорно между страните, че към датата на сключване на предварителния договор – 01.09.2014 г., сградата, в която се намира процесният апартамент е била в строеж, като видно от приетото Удостоверение № 49/16.08.2016 г. издадено от Община П., Район „З.“ тя е довършена в груб вид 100 % към 16.08.2016 г., т.е. самата сграда, така и самостоятелни части от нея са могли да бъдат предмет на прехвърлителни сделки. Съдът е приел, че към 16.08.2016 г., преди да изтече срокът за плащане на остатъка от продажната цена по предварителния договор, сградата вече е била изградена в груб вид, поради което процесният апартамент е могъл да бъде обект на разпоредителни сделки. Затова и наведените в исковата молба твърдения за опасенията на ищцата дали изобщо сградата, в която придобива самостоятелния обект, ще бъде завършена са чисто субективни нейния изживявания, които не извиняват липсата на изпълнение на задължението й за плащане на остатъка от цената по предварителния договор в предвидения в него срок. Затова според ПОС е налице виновно неизпълнение на задължението на ищцата да плати цената по договора в уговорените в него срок и размер. Спирайки се на забавата на ищцата, ПОС приеме, че тя е продължила твърде дълго след 01.09.2016 г., като продължава и към датата на приключване на съдебното дирене по делото – 02.02.2021 г. С оглед представените удостоверения за данъчни оценки от 2019 г. на имота, предмет на предварителния договор, с оглед факта на завършването на строежа в груб вид и с оглед общоизвестна информация относно средните цени на имотите, съдът е достигнал до извод за 7 неколкократно повишаване цената на имота, като сключването на окончателния договор би довело до неоснователно обогатяване на неизправния длъжник. Затова е приел, че ответницата е изгубила интерес от изпълнението на договора, като в нейната правна сфера е възникнало право да го развали безусловно и тя надлежно го е упражнила, като изявлението й за разваляне е произвело действие в момента, в който препис на Нотариална покана рег. №****, том *, Акт *** на Х.К. – Нотариус рег. № **, с район на действие – Районен съд – Х. е връчен на ищцата в хода на производството по настоящото дело. А щом предварителният договор е развален, то искът за сключване на окончателния договор следва да бъде отхвърлен. В края на мотивите на решението си първоинстанционният съд сочи и още едно основание за отхвърляне на предявения иск - в самия предварителен договор е предвидено, че предпоставка за сключване на окончателния договор е плащането на цената - раздел І, чл. 5, като при неизпълнението на това условие ищцата не може да иска сключване на окончателния договор, а разпоредбата на чл. 362 ГПК в процесния случай не е приложима.