Определение № 18246 от 19.07.2022, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 18246 гр. София, 19.07.2022 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 30 СЪСТАВ, в закрито заседание на деветнадесети юли през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА като разгледа докладваното от МАРИЯ В. КАРАГЬОЗОВА Гражданско дело № 20221110100311 по описа за 2022 година

Ищецът „Димов Дент – Амбулатория за индивидуална практика за първична помощ по дентална медицина“ с ЕИК 204518608, със седалище и адрес на управление: *********, с управител ***********, чрез **********, със съдебен адрес: *********** е предявил срещу ЕМ. Д. Г. с ЕГН **********, Д. ЕМ. Г. с ЕГН **********, Н. ЕМ. Г. с ЕГН ********** и ЕМ. ЕМ. Г. с ЕГН **********, четиримата с адрес: ************** искове за следното:

Иска се съдът да осъди ЕМ. Д. Г. да заплати на ищеца сумата от 8802 лв., ведно със законната лихва от датата на постъпване на исковата молба в съда до изплащане на вземането; да осъди Д. ЕМ. Г. да заплати на ищеца сумата от 1760 лв., ведно със законната лихва от датата на постъпване на исковата молба в съда до изплащане на вземането; да осъди Н. ЕМ. Г. да заплати на ищеца сумата от 1760 лв., ведно със законната лихва от датата на постъпване на исковата молба в съда до изплащане на вземането; да осъди ЕМ. ЕМ. Г. да заплати на ищеца сумата от 1760 лв., ведно със законната лихва от датата на постъпване на исковата молба в съда до изплащане на вземането.

Ответниците са получили препис от исковата молба и приложенията ѝ и са депозирали отговор, с който оспорват предявените искове.

На основание чл. 140, ал. 3 от ГПК делото трябва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание и съдът

ОПРЕДЕЛИ:

НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 25.10.2022г. от 13:30 часа, за която дата и час да се призоват страните.

ПРИКАНВА страните към спогодба, медиация или извънсъдебно доброволно уреждане на спора.

ПРИЕМА като доказателства по делото сверените копия на документи, изпратени от ищеца.

ДОПУСКА до разпит двама свидетели на ответника в режим на довеждане в първото по 1 делото открито съдебно заседание за установяване на посочените в отговора на исковата молба обстоятелства.

ЗАДЪЛЖАВА ищеца, на основание чл. 183 ГПК, най-късно в първото по делото съдебно заседание да представи оригинала на приложените към исковата молба преводно нареждане за кредитен превод и договор за заем, сключен между ищцовото дружество и ***********.

УКАЗВА на ищеца, че при непредставяне на оригинала на документите в посочения срок приложеният към исковата молба препис ще бъде изключен от доказателствата по делото.

ИЗГОТВЯ следния ПРОЕКТ НА ДОКЛАД ПО ДЕЛОТО:

ПРЕДМЕТ на делото са кумулативно обективно и субективно съединени искове с правно основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД.

В исковата молба се твърди, че на 20.12.2019 г. между ищеца и ответниците бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. По силата на сключения между страните предварителен договор, ответниците в качеството им на собственици се задължили да продадат на ищеца недвижим имот – офис 1А, състоящ се от коридор, каса, санитарен възел, приемна, две работни помещения със застроена площ от 69,42 кв. м., при граници: стълбище, офис 16, асансьорна шахта, улица, подход към гаражи, находящ се на партерен етаж на кота 0.00 в жилищна сграда на ***, построена в урегулиран поземлен имот, целият по скица с площ от 424 кв.м., който съгласно действащия подробен устройствен план представлява УПИ XIV-3 от кв. 39В по плана на гр. София, м. „ГГЦ- Зона Б-17“ при граници по скица: ул. Охрид, УПИ XV-4, УПИ XII-25, УПИ II-2, като страните уговорили продажна цена в размер на 72 000 евро или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ. Ищецът твърди, че към датата на сключване на предварителния договор ответниците притежавали право на собственост върху офис № 1, който бил образуван от обединението на магазини № 1, № 2 и № 3, състоящ се от три работни помещения, офис с приемна, помещение за управител, каса, баня с тоалетна и тоалетна, при граници: стълбище, портиерна, асаньорна шахта, улица, подход към гаражи, от двете страни двор, със застроена площ от 123,28 кв.м., построена в урегулиран поземлен имот, целият по скица с площ от 424 кв.м., който съгласно действащия подробен устройствен план представлява УПИ XIV-3 от кв. 39В по плана на гр. София, м. „ГГЦ- Зона Б-17“ при граници по скица: ул. Охрид, УПИ XV-4, УПИ XII-25, УПИ II-2.

Отделно от това, към същата датата върху описания недвижим имот – офис № 1 имало учредена договорна ипотека от 02.02.2011г., съгласно нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот № 37, том I, рег. № 952, дело № 27 от 2011 г. на нотариус Маргарита Иванчева. Твърди се, че по силата на чл. 4.2. от предварителния договор, ответниците поели задължение да разделят офис № 1 на офис № 1А и офис № 1Б, да продадат на ищеца офис № 1А с площ от 69,42 кв.м. и да предоставят архитектурните книжа, удостоверяващи това разделяне. В изпълнение на своите договорни задължения ищецът платил на ответниците капаро /задатък/ в размер на левовата равностойност на 7200 2 евро, предоставени му в заем от едноличния собственик на капитала – Димо Димов. В тази връзка сочи, че на 02.01.2020 г. платил сумата от 1760 лв. по банковата сметка на ответницата ЕМ. ЕМ. Г. в банка „ДСК“ ЕАД и 12322 лв. по банковата сметка на ответницата Н. ЕМ. Г., за което останалите ответници дали съгласие в предварителния договор.

Остатъкът от продажната цена в размер на 64800 евро страните се уговорили, че ще бъде заплатена със заемни средства от кредитираща ищеца банка. Твърди се, че в договора било изрично уговорено, че ако сумата необходима за погасяване на дължимия ипотечен кредит на ответниците за офис № 1А е по-голяма от договорената продажна цена, то ответниците се задължават да изплатят изцяло дължимата разлика. При подписване на процесния предварителен договор в чл. 4.3. от същия ответниците декларирали, че за имота, който са се задължили да продадат на ищеца, не е обременен с вещни тежести, с изключение на учредената в полза на „Юробанк България“ АД договорна ипотека.

Ответниците ЕМ. Д. Г. и ЕМ. ЕМ. Г. са се задължили да предоставят при сключване на окончателния договор разрешение на съда за извършване на продажбата при условията на предварителния договор по отношение на ответницата ЕМ. ЕМ. Г., тъй като същата не била пълнолетна. Съгласно разпоредбата на чл. 4.6. от договора, при отказ на съда да разреши продажбата ответниците са се задължили да върнат на ищеца полученото капаро в тридневен срок. Твърди се, че предвид обстоятелството, че ответниците не изпълнили поетите с предварителния договор задължения, срокът за сключване на окончателния договор бил многократно удължаван с подписаните между страните общо пет анекса.

На 18.03.2020 г. бил сключен анекс № 1, с който страните постигнали съгласие да удължат срока за сключване на окончателен договор до 29.05.2020г., а на 01.06.2020г. бил сключен анекс № 2, с който страните констатирали, че ответниците не са предоставили всички необходими документи съгласно чл. 4.2. от предварителния договор и са се споразумели да сключат окончателен договор в срок от 90 дни след представяне от ответниците на всички необходими документи или поискани от нотариуса или кредитиращата ищеца банка.

На 20.07.2020г. бил подписан анекс № 3, с който страните отново констатирали, че ответниците не са предоставили всички необходими документи съгласно чл. 4.2. от предварителния договор. Ответниците са се задължили в срок до 31.08.2020 г. да представят всички необходими документи за сключването на окончателния договор. Страните се споразумели да сключат окончателен договор в срок от 90 дни след представяне от ответниците на всички документи необходими или поискани от нотариуса или кредитиращата банка на ищеца.

На 02.12.2020г. страните сключили анекс № 4, с който изменили чл. 1 от предварителния договор като имотът обект на договора бил по-подробно описан, както и чл.1.2., като било уточнено, че ответниците се легитимират като собственици на имота с архитектурен проект за разделяне на самостоятелен обект в сграда пл. 3 парцел 14, с площ от 123,28 кв.м., представляващ офис № 1, образуван чрез обединение на магазини № 1, № 2 и № 3, находящо се в гр. София, ул. ‚Охрид“ № 49/51 на офис № 1А и № 1Б. Отделно от това, бил изменен и чл. 2.2.3 от договора, като страните се споразумели, в случай, че сумата необходима за 3 заличаване на договорната ипотека, учредена на 02.02.2011 г. с акт № 24, том 2, от 2011 г. в полза на „Юробанк България“ АД и договорната ипотека, учредена на 02.02.2011 г. с акт № 32, том 2, от 2011 г. в полза на „Юробанк България“ АД по отношение на офис № 1А, обособен при разделянето на офис № 1, ответниците са се задължили да изплатят дължимата разлика на „Юробанк България“ АД 45 дни преди сключване на окончателния договор, като при неизпълнение на това задължение същите дължат на ищеца двойния размер на платеното капаро, както и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора. Страните за пореден път са отложили сключването на окончателен договор, като срокът бил удължен до 22.03.2021г.

Ответниците следвало 45 дни преди сключване на окончателния договор да предоставят актуална схема на офис № 1А с площ от 69,42 кв.м. от АГКК, удостоверение от Агенция по вписванията за период от десет години назад, от което да е видно, че по отношение на офис № 1, който е образуван от обединението на магазин № 1, № 2 и № 3 и от който ще се обособи офис № 1А, няма вещни тежести, възбрани, ограничени вещни права, вписани договори за наем, с изключение на договорната ипотека в полза на „Юробанк България“ АД.

Следвало да представят и архитектурни книжа, удостоверяващи разделянето на офис № 1 в офис № 1А и офис № 1Б, и разрешение от съда, за да може да се сключи окончателния договор с ответницата ЕМ. ЕМ. Г..

На 28.04.2021 г. страните отново сключили анекс - № 5, с който удължили срока за сключване на окончателен договор до 30.07.2021 г., тъй като ответниците отново не били представили описаните в предварителния договор и анекса от 02.12.2020 г. документи, необходими за сключване на окончателния договор. В анекса от 28.04.2021г. ответниците поели задължение да предоставят актуална схема от АГКК за офис № 1А, удостоверение от Агенция по вписванията за периода от десет години назад за липса на вещни тежести, ипотеки, възбрани, ограничени вещни права и вписани договори за наем, данъчна оценка на имота с отразени действителни собственици и архитектурни книжа, удостоверяващи разделянето на офис №1 на офис № 1А и офис № 1Б.

Страните са констатирали нарушение на чл. 4.3. от предварителния договор, а именно, че върху офис № 1, който е образуван от обединението на магазини №1, № 2 и № 3, с площ от 123,28 кв. м., има наложена възбрана на 15.03.2021 г. с акт № 111, том 4, № вх. рег. 14637, № дв. вх. рег. № 14337 на АВ. Твърди се, че на 16.12.2020 г. „Юробанк България“ АД подновила договорната ипотека върху офис № 1, а на 15.03.2021 г. върху офис № 1 била наложена възбрана от ЧСИ Милен Бъзински по изп. д. № 20218380403118 в полза на взискателя „Юробанк България“ АД. Твърди, че на 27.05.2021 г. главният архитект на р-н Сердика издал на ответниците разрешение за строеж № 14 за преустройството на офис № 1 в офис № 1А и офис № 1Б, а на 11.08.2021 г. от АГКК била издадена схема за самостоятелен обект с идентификатор ***, с адрес гр. София, ***, ет. 0, офис 1а.

Съгласно удостоверение с изх. № 382/08.10.2021 г. „Юробанк България“ АД е заявила съгласие за доброволна продажба на офис 1А, като е декларирала, че в 14-дневен срок от постъпване на сумата в размер на 67 440 евро от извършване на доброволната продажба с 4 цел частично погасяване на вземане по договор за кредит за рефинансиране на жилищен кредит и договор за потребителски кредит, както и след заплащане на дължимите такси по заличаване на ипотеката по тарифата на банката и при нотариуса, които са за сметка на длъжника, ще даде съгласие за частично заличаване на наложената в нейна полза ипотека.

Дължимите по т. 26 от ТТРЗЧСИ такси по изп.д. № 20218380403118 били в размер на 7057,63 лв.