Решение № 794 от 09.06.2025, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 794 гр. София, 09.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на седемнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария Яначкова

Членове:

Десислава Б. Николова

Миглена Йовкова при участието на секретаря Павлина Ив. Христова като разгледа докладваното от Мария Яначкова Въззивно гражданско дело № 20241000501276 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

С решение № 1456 от 13 март 2024г. по гр. д. № 6146/2022г. Софийски градски съд, I ГО, 22 състав е отхвърлил предявения от „АРКО ИМОТИ“ ООД, ЕИК 175104569, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул.

„Коста Лулчев“ № 58А, представлявано от управителя Е. П. В., съд.адр.: гр.

София, бул. „България“ № 98. секция Д. ет. 9. оф. 17/18 - чрез адв. Н. Г. , срещу К. В. К. - Б., ЕГН **********, гр. ***, ул. д-р „***" № *, ет. *, ап. *, съд.адр.: гр. София, район Триадица, ул. „Д-р Христо Стамболски“ № 3. ет. 3. чрез адв.

С. В. Б. САК - „Т. и Д.“ Адвокатско дружество, иск с пр.осн. чл. 79, във вр. с чл. 51 от ТЗ и чл. 92 от ЗЗД, за заплащане на следното: -сумата от 14 017,50 (четиринадесет хиляди и седемнадесет евро е петдесет евроцента) € с ДДС, представляващи дължимо и договорено възнаграждение по договор за посреднически услуги от 09.05.2018г. и Протокол от 02.07.2021г., и -сумата от 5 676,48 (пет хиляди шестстотин седемдесет и шест евро и четиридесет и осем евро цента) €, представляващи неустойка за забава върху дължимо и договорено възнаграждение по договор за посредничество от

09.05.2018г, за периода от 19.02.2022г., до 11.05.2022г., като 1 неоснователен; осъдил на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, „АРКО ИМОТИ “ ООД, ЕИК175104569, да заплати на К. В. К. -Б., ЕГН **********, сумата от 2 022 (две хиляди и двадесет и два лева) лева, сторени деловодни разноски; освободил сумата от 200 (двеста) лева, възнаграждение за свидетел (платежно нареждане от 06.04.2023г. - л. 127), в полза на „АРКО ИМОТИ“ ООД.

Производството пред въззивния съд е образувано по въззивна жалба на ищеца „Арко имоти“ ООД срещу решението по гр. д. № 6146/22 на СГС, ГО, 22 състав в неговите отхвърлителни му части – по иска за главница по чл. 79 ЗЗД / без да иска присъждане на лихва за забава/ и по чл. 92 ЗЗД. Счита решението в обжалваните части за неправилно поради изложени противоречиви мотиви по посочените искове, вкл. и поради приетото от съда, че не е настъпил моментът на плащане. Иска отмяната му и вместо това уважаване на двата иска без присъждане на лихва върху главницата.

К. В. К. - Б. е оспорила въззивната жалба като е преповторила и свои основни защитни тези от отговора на исковата молба.

За да постанови решението си, СГС, след обсъждане на съдържанието на представения договор за посредничество от 19.05.2018г. и на протокола от 02.07.2021г., на електронната кореспонденция между страните, на сключения предварителен договор от ответницата от 28.10.2021г., както и на събраните гласни доказателства, е достигнал до извод, че протоколът, подписан между страните, от страна на ответницата от лице с представителна власт, съдържа задължение за заплащане на посредническо възнаграждение след сключване на договор за продажба – окончателен договор, поради което условието за плащане не е настъпило, а искът за главното вземане е неоснователен, поради което на отхвърляне подлежи и искът с предмет акцесорното вземане за неустойка, за чиято действителност и непрекомерност е изложил и евентуални съображения.

В упражнение на правомощията си на въззивна инстанция (чл. 269 ГПК; ТР № 1/09.12.2013г. по тълк. д. № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС ) , като прецени валидността и допустимостта на обжалваното решение, оплакванията в жалбата срещу неправилността му, относимите към оплакванията доказателства и доводите на ответницата по жалбата, въззивният съд приема следното:

Обжалваното решение е валидно. То е и допустимо – сезираният съд е 2 разгледал предявените искове при наличие на процесуални предпоставки за възникване и упражняване на правото на иск.

По съществото на спора и косвено по правилността на обжалваното решение:

Претендира се заплащане на посредническо възнаграждение в размер на 14 017, 50 евро с ДДС ведно със законната лихва, - дължимо въз основа на договор за посреднически услуги от 09.05.2018г. и протокол от 02.07.2021г., както и неустойка за забава в размер на 5 676, 48 евро, като се поддържа, че ответницата чрез посредничеството на ищеца е сключила предварителен договор за учредяване на право на строеж, в който случай му дължи 50 % от 3 % от цената на имота с ДДС, върху който е учредено правото на строеж, определена от лицензиран оценител, а за забава в плащането му дължи и неустойка за забава в размер на 0, 5 % на ден, начиная от 19.02.2022г. - 15 дни след поканата за плащане – до датата на подаване на молба за обезпечение.

В срока за отговор на ИМ ответницата е оспорила основателността на исковете с правоизключващи възражения, - че договорът за посреднически услуги е прекратен с изтичане на срока му, а възнаграждение за посредничество е дължимо и при прекратяване на договора само при сключване на договор за продажба, а не и за учредяване на право на строеж, които са уредени и като различни услуги; евентуално сочи, че в договора задължението за заплащане на посредническо възнаграждение при сключване на договор за право на строеж се дължи от строителя. Възразила е, че представеният протокол, на който също е основана исковата претенция, не е подписан от нея, като е оспорила представителната власт на П. И., когото не била упълномощавала да подписва такъв протокол, упълномощен да подписва само протоколи за оглед. Оспорила е търсеното главно вземане и по размер, а акцесорното вземане и по основание като основано на нищожна неустоечна клауза, а евентуално и като прекомерно с оглед претърпените от неизпълнението вреди.

От представените по делото доказателства е установено следното и установените фактически положения въз основа на тях не са оспорени във въззивното производство, оспорват се изводите на съда въз основа на тях:

С „ексклузивен договор за посредничество при продажба на недвижим имот“ от 09.05.2018г. е установено по делото, че предметът на възлагането от 3 страна на ответницата на ищеца е проучване на пазарно търсене относно (продажба) на два ПИ. Срокът на договора е 4 месеца от датата на подписването му (чл. 2). Изпълнителят /ищецът/ има право да получи възнаграждение при подписване на предварителния договор (чл. 3.1). При продажба цената е 3 % с включено ДДС от договорената цена, платимо 50 % при подписване на предварителен договор и 50 % при нотариално оформяне на продажбата (чл. 11.1). При учредяване право на строеж за имота възложителят /ответницата/ заплаща, а изпълнителят получава 3 % от цената на имота, върху който е учредено правото на строеж на предложено от изпълнителя лице, която се определя по оценка на лицензиран оценител, нает и за сметка на възложителя. Страните се договарят, че възложителят ще възложи изготвяне на оценка на имота, след обединението на имота в АГКК, като лизензирания оценител ще бъде избран от един от някой от посочени оценители. Посредническото възнаграждение ще бъде заплатено както следва:

50 % се заплаща при подписване на предварителен договор и 50 % се заплаща при нотариален акт. Страните се договарят, че посредническото възнаграждение ще бъде за сметка и дължимо от бъдещия приемател на правото на строеж/строител, доведен от АРКО имоти, като тази договорка следва да бъде направена при преговорите между страните с клиента, доведен от АРКО имоти. Съгласно чл. 11.2 от договора, посредническото възнаграждение се дължи и става изискуемо при осъществяването на изискванията, описани в този договор. Посредническото възнаграждение се дължи независимо дали изпълнителят е представил купувача или не, но само в рамките на срока на действие на този договор. При забава в плащането на посредническото възнаграждение се дължи се и неустойка за забава в размер на 0,5 % от сумата на ден, ведно със законната лихва /чл. 12./. Уговорено е, възложителят да дължи на изпълнителя възнаграждението по договора и в случай, че след прекратяване на договора, продаде имота, предмет на договора на купувач, представен му от изпълнителя, и доказателство, че страните са свързани със съдействието и чрез посредничеството на изпълнителя, е протокол /регистър /поръчка/договор, с описание на имота, подписан от „отсрещната страна /купувач/“ (чл. 13.3). Договорът може да бъде изменян и допълван само по взаимно съгласие в писмена форма /чл. 15/.

В протокол от 02.07.2021г., подписан от представител на ищеца – „брокер“, П. М. И. - като представител на ответницата, брокер на строителя и 4 св. П., е предвидено, че при сключване на договор за покупко-продажба на имота /2- та ПИ, предмет на договора, обсъден по-горе/, брокерите получават посредническо възнаграждение от страните, които представляват.

В имейл – кореспонденция, неоспорена от ответницата, тя е посочила, че упълномощава П. М. И. да подписва протоколи за оглед при срещи с потенциални инвеститори /22.06.2021г./, а преди това, че иска той да присъства на срещи с инвеститори /21.06.2021г./. На 30.06.2021г. св. Б., подписал за ищеца процесния договор и с когото е водена кореспонденцията, е уведомил ответницата, че с П. ще селектират инвеститорите до 3-4, за което е получил благодарност от нея.

На 28.10.2021г. е сключен предварителен договор за учредяване право на строеж върху ПИ, описани в обсъдените по-горе посреднически договор и протокол, срещу задължение за проектиране и строителство между ответницата и „Мега гипс“ ЕООД, представлявано от св. П..

На 03.02.2022г. ответницата е получила покана за заплащане на посредническо възнаграждение, дължимо според ищеца на основание договора за посредничество от 19.05.2018г., в отговор на поканата - срещу дължимостта на такова възнаграждение ответницата се е противопоставила отново с правоизключващи възражения, че договорът й с ищеца е прекратен.

Св. Б., чийто показания като служител на ищеца подлежат на преценка по реда на процесуалното правило на чл. 172 ГПК с оглед на всички други данни по делото, е потвърдил, че ответницата е имала човек - П., който й помагал и той можел от нейно име да подписва протоколите за срещи с инвеститорите, първият инвеститор се отказал, после отсяли инвеститорите до 3 – ма и ответницата избрала един, с който сключила предварителен договор.

Св. П. е разказал, че е пристъпил към сключване на предварителния договор с ответницата чрез свой брокер и „вероятно“ с участието на нейни брокери от Арко имоти, а според него мъжът й П. я представлявал при срещите им.

При така приетото за установено и въззивният съд намира, че предявеният иск, с който се иска реално изпълнение на задължение за заплащане на посредническо възнаграждение /чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ/ е неоснователен. Дори и предварителният договор от 28.10.2021г. да е сключен със съдействието на ищеца, което въззивният съд приема за 5 установено от съвкупния анализ на доказателствата по делото, в т. ч. протокола от 02.07.2021г., и гласните доказателства на св. Б., кореспондиращи с писмените данни по делото, то ищецът, както като резултат е приел и първоинстанционният съд, няма изискуемо вземане за посредническо възнаграждение срещу ответницата. Срокът на действие на договора от 19.05.2018г. безспорно е изтекъл и в рамките на този срок, през който страните са били обвързани от взаимни задължения, не е постигнат резултат нито подписване на предварителен/окончателен договор за продажба, нито на договор за учредяване на право на строеж –предварителен/ окончателен. След изтичане на срока на договора, съобразно и обстоятелствата с които е субстанцирано спорното право, и съобразно установеното по делото, също не е сключен окончателен договор за продажба на собствените на ответницата имоти с купувач, представен от ищеца, в който случай единствено страните са уговорили в договора, че също се дължи възнаграждение за посредничество.

П. И., чрез когото ответницата е участвала в преговори с потенциални инвеститори, не е бил упълномощен да подписва протоколи, различни от протоколи, наименовани „за оглед“, присъствайки на срещите с потенциални инвеститори /купувачи/суперфициари/строители/. Ответницата не е потвърдила /чл. 42, ал. 2 ЗЗД/ подписването на протокола от 02.07.2021г., съдържащ задължение за заплащане на посредническо възнаграждение вече само при сключване на договор за продажба, поради което за нея такова задължение не е възникнало, то на практика обаче насочва към уговорката в чл. 13.3 от договора между страните, чиято валидност не е оспорена. Ищецът е бил информиран за обема на представителната власт, предоставена на П. И., доколкото по негово настояване ответницата е упълномощила И. да подписва „протоколи за оглед“. Въпреки че П. И. е участвал в т.н. „селекция“ на инвеститори от името на ответницата и, че свидетелите са го възприели като нейн представител, не може да се приеме, че ищецът, който по занятие посредничи за сключване на сделки / чл. 49, ал. 1 ТЗ/, е бил поставен в неизгодно положение от ответницата с изричното предоставяне от нейна страна само на ограничен обем права, – защото, колкото е поискано, толкова е предоставено. В тази връзка несподелимо е и тълкуването, направено от жалбоподателя, на протокола от 02.07.2021г. /с който, извън посоченото, че е подписан без представителна власт в частта му, в която е поето задължение, принципно не може да се приеме, че е извършена новация - не обективира 6 постигане на съгласие за подновяване (новация) на задължение, няма изразено новационно намерение – вж. чл. 107 ЗЗД/, което е в смисъл, че доколкото предварителният договор от 28.10.2021г. подлежи на обявяване за окончателен, договор е сключен и брокерът има право на възнаграждение.