Решение № 243 от 19.08.2024, Районен съд - Лом

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 243 гр. гр. Лом, 19.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ПЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на първи ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Елица Юл. Орманова при участието на секретаря Любомира Б. П.а като разгледа докладваното от Елица Юл. Орманова Гражданско дело № 20221620101714 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба, подадена о т Г. Г. Г., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. ****, съдебен адрес: гр.****, против «Акрос 2008“ ЕООД, с ЕИК ******, със седалище с. ******, представлявано от управителя К. М. С., ЕГН ********** и против К. М. С., ЕГН **********, с която са предявени искове, както следва:

-иск по чл. 124, ал. 1 ГПК – против К. М. С., ЕГН ********** – за признаване за установено по отношение на К. М. С., ЕГН **********, че ищецът Г. Г. Г., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. ***, е собственик на новообразуван поземлен имот с идентификатор № ***, в с. ******, по КККР, одобрени със Заповед РД- 1852/22.05.2019 г. на изпълнителния директор на АГКК, с площ 24232, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, при съседи: ***, ***, ***, ***, ***, образуван от имот с идентификатор №

*** с площ от 55263 кв.м.;

-иск по чл. 108 ЗС против „Акрос 2008“ ЕООД, с ЕИК ****** - за признаване за установено по отношение на „Акрос 2008“ ЕООД, с ЕИК ******, че ищецът Г. Г. Г., с ЕГН **********, е собственик на новообразуван поземлен имот с идентификатор № ***, в с. ******, по КККР, одобрени със Заповед РД- 18-52/22.05.2019 г. на изпълнителния директор на АГКК, с площ 24232, трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: нива, при съседи: ***, ***, ***, ***, ***, образуван от имот с идентификатор № *** с площ от 55263 кв.м. и осъждане на ответника да предаде владението върху имота;

- искове против К. М. С. ЕГН ********** и „Акрос 2008“ ЕООД, с ЕИК ******: по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД - за прогласяване нищожността поради накърняване на добрите нрави и по 26, ал. 2, изр. 1, пр. 2 ЗЗД - за прогласяване нищожността поради липса на 1 съгласие на: Договор за наем, вписан в CB-Лом дв. вх.рег. № 5167/28.08.2019 г., акт. № 189, т 7, в сила от 1.10.2022 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом с дв. вх.рег. № 5168/ 28.08.2019 г., акт. № 190, т 7, в сила от 1.10.2025 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом с дв. вх.рег. № 5169/ 28.08.2019 г., акт. № 191, т 7, в сила от 1.10.2028 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом дв. вх.рег. № 1850/30.03.2021 г., акт. № 229, т 3, в сила от 1.10.2031 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом с дв. вх.рег. № 1849/30.03.2021 г., акт. № 228, т 3, в сила от 1.10.2036 г. и Договор за аренда, вписан в CB-Лом с дв. вх.рег. № 5565/02.08.2022 г., акт № 16, т 10, в сила от 01.10.2023 г.,

-иск по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ против К. М. С., ЕГН ********** и „Акрос 2008“ ЕООД, с ЕИК ****** - за изменение на Договор за наем, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № 5166/28.08.2019 г., акт. № 188, т 7, сключен с «Акрос 2008“ ЕООД като наемател и К. М. С. като наемодател, в частта относно размера на уговореното арендно плащане, като се увеличи дължимото арендно плащане за стопанската 2021-2022 г. за имота, предмет на договора, на 85 лв./дка предоставена площ.

Претендира се присъждане на направените в производството разноски.

С Решение № 5/08.01.2024 г. на Районен съд – Лом по гр. д. № 1714/2022 г. съдът се е произнесъл по отношение на иска по чл. 124, ал. 1 ГПК, на иска по чл. 108 от ЗС и на иска по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД /за прогласяване нищожността поради накърняване на добрите нрави на цитираните договори за наем и аренда/. Със същото решение, имащо характер на определение в тази му част, ЛРС е оставил без разглеждане като недопустими исковете по 26, ал. 2, изр. 1, пр. 2 ЗЗД - за прогласяване нищожността поради липса на съгласие на горецитираните пет договора за наем и един аренден, и по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ - за изменение на Договор за наем, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № 5166/28.08.2019 г., акт. № 188, т 7, сключен с «Акрос 2008“ ЕООД като наемател и К. М. С. като наемодател, в частта относно размера на уговореното арендно плащане. С Решение № 178/27.06.2024 г. на МОС по в.гр.д. № 184/2024 г. е потвърдено Решение № 5/08.01.2024 г. на Районен съд – Лом по гр. д. № 1714/2022 г. в частта, с която е отхвърлен предявеният иск по чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД за прогласяване нищожност поради накърняване на добрите нрави на договорите за наем и аренда. Потвърдено е решението и в частта за разноските. В частта по исковете с правно основание чл. 108 от ЗС и чл. 124, ал. 1 от ГПК първоинстанционното решение не е обжалвано и е влязло в сила.

С посоченото Решение № 178/27.06.2024 г. на МОС по в.гр.д. № 184/2024 г. въззивната инстанция е отменила Решение № 5/08.01.2024 г. на Районен съд – Лом по гр. д.

№ 1714/2022 г. в частта, с която са оставени без разглеждане искове по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ и по чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 2 от ЗЗД, предявени от ищеца Г. Г. Г. против К. М. С., ЕГН ********** и „Акрос 2008“ ЕООД, с ЕИК ******, и производството е било прекратено в тази част, като е върнал делото на Ломския районен съд за разглеждане на двата иска по същество от същия съдебен състав, които два иска са предмет на разглеждане в настоящото решение.

В първоначалната искова молба се сочи, че с няколко нотариални акта ищецът станал 2 съсобственик с ответника К. М. С., като ищецът притежава общо 221/504 ид.ч. от съсобствения имот в землището на с. **, имот с идентификатор № ***, с НТП нива, в м. “****», втора категория, с номер по предходен план № 230006, с площ от 55263 кв.м., при съседи: ***, ***, ***, ***, ***,

***. В уточняваща молба /л.37/ се посочва, че с приложен констативен нотариален акт /Нотариален акт за признаване право на собственост № 18, том VІІІ, рег. № 4544, дело № 765/2022 г. на Б.К. – нотариус с рег. № 749 от РНК/ ищецът е признат за собственик на 24232/55263 ид.ч. от имота, а ответникът К. М. С. – за собственик на 31031/55263 ид.ч. от имота. В уточняваща молба /л.62/ се твърди, че във връзка с извършена доброволна делба с ответника /Кр. С./ на съсобствения имот с ид. № *** е образуван нов имот, собственост на ищеца, с ид. № *** с площ 24232 кв.м. За първоначалния имот с ид. № *** е сключен договор за наем, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № 120/15.10.2013 г., per. № 84, т 1. Сключени са и 5 броя последващи тригодишни договори за наем, както и дублиращ аренден договор между двамата ответници при аналогични неизгодни за останалите съсобственици условия, които влизат в сила след 01.10.2022 г. На основание чл.17, ал.З от ЗАЗ с Нотариална покана № 3162, т.1, акт. 182 от 27.07.2022 г., връчена чрез нотариус с рег. № 749 при РНК на ответниците, последните са уведомени, че ищецът е собственик на част от имота и следва да изпълняват наемни плащания към него. Наемните договори, сключени за описания по-горе имот, в сила от 2022 г., обвързват ищеца с непазарна ниска арендна цена между 30 и 40 лв. на декар. В указания срок не постъпил отговор на предложението на ищеца за увеличение на рентата и за прекратяване на наемните договори, а напротив - след връчване на поканата, против добрите нрави, бил сключен между ответниците дублиращ общия период на наемните договори, аренден договор. Ищецът счита, че в обстоятелствата, от които страните са се ръководели при уреждане на отношенията си преди години, са настъпили съществени трайни изменения, като това е довело до очевидно несъответствие между поетите задължения за заплащане на пазарна наемна/арендна цена. Настъпили съществени изменения на цените на земеделската земя, респективно се увеличила наемната цена за арендована земеделска земя в землището на с. ******. Поради това изменение на рентите изпратил до ответниците нотариална покана - предложение за актуализиране на наемното плащане за стопанската 2021/2022 г. Не получил отговор на поканата и не било прието предложението му за актуализиране на рентата до 85 лв./дка. Рента от 30 лв./дка е драстично по-малко, отколкото заплащат арендатори за земи на ищеца във всички съседни землища в общината, а именно тези на с.

**, ***, **, където рентите, които му се заплащат, са от 85 лв./дка (за малък брой декари) до 95 лв./дка (за голям брой декари), вкл. 85 лв./дка за землището на с. **, видно от приложени договори и анекси с други арендатори по стари договори с ниски ренти. Поради това предявява иск за изменението на Договор за наем, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № 5166/28.08.2019 г., акт. № 188, т 7, в сила от 01.10.2019 г.– за увеличение на рентата.

Предявява и иск за прогласяване нищожността на всички сключени 5 договори за наем, както и на дублиращия аренден договор, които са вписани в CB-Лом. Счита, че така сключените общо 6 броя идентични договори за наем и един аренден договор между 3 ответника - физическо лице и юридическото лице (първият изтичащ на 1.10.2022 г., по който се иска увеличение на рентното плащане) накърняват правата на ищеца с неизгодно-ниската непазарна рента и противоречат па добрите нрави. Релевира се и нищожност на договорите поради липса на съгласие, тъй като ищецът, като правоприемник/страна по договорите, е засегнат от тях и не е съгласен с тяхното продължаващо действие, за което ответниците са известени – както чрез нотариална покана, така и чрез настоящото дело. Изтъква, че липсва съгласие на ищеца за използване на имота, както липсва и съгласие от неговите праводатели.

В исковата молба ищецът твърди, че е страна по договорите, тъй като е заместил първоначалните собственици, от които е придобил права върху земеделските имоти.

Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е подаден от ответника К. М. С.. В същия се твърди, че исковете с правно основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ са недопустими, тъй като в закона не е предвидено право на страна по договор за наем да иска неговото изменение по съдебен ред, включително и в частта му относно договореното наемно плащане. Вписаният договор за наем е задължителен за приобретателя на наетия имот, а в случая ищецът Г. Г., вследствие на извършената доброволна делба, е станал страна наемодател по всички сключени по - рано и вписани договори за наем за имот с идентификатор *** /преди разделянето/ и след това - относно новообразувания нов имот с ид. ***. В ЗЗД не е предвидена възможност с конститутивен иск да се иска изменение на договор за наем. Не се оспорва, че ищецът на основание чл. 17, ал. 2 ЗАЗ е страна - арендодател относно новообразувания имот, получен от него в дял след извършената доброволна делба. Действително, на дружеството е връчена нотариална покана, приета за връчване под №3162, том 1, акт 182 по регистъра на нотариус №749 Б.К. и е връчена на К. С. като управител на 27.07.2022г. Представя доказателства, че договореното рентно плащане е съобразено с пазарната рента за землището на с. ** при сключването на договора по смисъла на чл. 8, ал.2, т. 1 ЗАЗ. Видно от определените от ОДЗ - Монтана размери на средното годишно рентно плащане за землището, за 2021 г. то е 50.00 лв., а за 2022г. - 57.00 лв. С уточняваща молба с вх. №8048/21.11.2022г. ищецът въвежда и още едно основание за нищожност на договорите за наем и на този за аренда - поради липса на съгласие, без да излага факти и доводи в какво точно се състои посочената от него липса на съгласие, като предявеният иск за прогласяване на нищожност на основание липсата на съгласие е неоснователен. Не се оспорва, че ищецът е собственик на процесния имот с идентификатор *** с площ от 24232 кв. м. в землището на с. **, община ***.

Действително ответното дружество „АКРОС - 2008“ ЕООД е арендатор по договор за аренда с предмет този поземлен имот /новообразуван/, който договор е сключен на 02.08.2022г. с нотариална заверка на подписите per. № 5717 по регистъра на нотариус №551 P C — Козлодуй и е вписан в СВ — Лом на същата дата под вх. per. № 5565, том 10, акт 16.

Арендодател по този договор за аренда към датата на сключването му е бил К. М. С.. След вписването на този договор имотът, негов предмет, е разделен на два нови имота, като единият от които - ПИ с идентификатор № ***, е предмет на настоящия иск.