Решение № 1200 от 18.11.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1200 гр. Варна, 18.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ ТО, в публично заседание на пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Цвета Павлова

Членове:

Пламен Ат. Атанасов

Деница Добрева при участието на секретаря Х. Здр. Атанасова като разгледа докладваното от Деница Добрева Въззивно гражданско дело № 20253100502020 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба вх.№ 55631/20.06.2025г. от Н. Д. В., роден на **********г, гражданин на Великобритания, чрез особен представител адв. Д., против Решение № 1992/02.06.2025 г. на ВРС по гр.д. № 12938/2023г. в частта, в която са уважени предявените от „АЛФОРИ“ ООД, ЕИК 103877571, седалище град Варна срещу жалбоподателя искове за сумата от общо 10 729,51 лв., представляваща сбор от дължими такси по договор за поддръжка и управление на комплекс „Розалица" от 23.02.2007 г., за годините от 2018г. до 2023г., ведно със законната лихва, считано от 06.10.2023год. до окончателното изплащане и сумата от 982.19лева, представляваща лихва за забава за вноските, както следва: от 01.01.2021 г. до 05.10.2023 г. в размер на 288,27 лв.; от 01.07.2021 г. до05.10.2023 г. в размер на 239,23 лв.; от 01.01.2022 г. до 05.10.2023 г. в размер на 189,38 лв.; от 01.07.2022 г. до 05.10.2023 г. в размер на 140,34 лв. ; от 01.01.2023 г. до 05.10.2023 г. в размер на 90,49 лв.; от 01.07.2023 г. до 05.10.2023 г. в размер на 34,48 лв., Счита постановеното решение за неправилно и необосновано. Оспорва изводът на първоинстанционния съда за това, че притежаваният от ответника самостоятелен обект в сграда не се намира в комплекс от затворен тип.

Оспорването обосновава с факта, че достъпът до апартаментите в комплекса е контролиран, а басейнът е предвиден за общо ползване от собствениците на отделни имоти. Акцентира, че макар към датата на сключване на договора 1

ЗУЕС да не влязъл в сила, то към датата на влизането в сила на споразумението - 13.09.2010г., законът е действал, поради което и следва да се счита за приложим за процесните отношения. Първата инстанция неправилно е приела за приложими правилата на договорите за поръчка и за изработка.

Оспорва се и изводът, че договорът се е трансформирал в безсрочен след изтичане на първоначално договорения срок.

Счита, че имотът се намира в сграда в режим на етажна собственост и управлението на общите части е компетентността на ОС на ЕС. Оттук извежда невъзможността въпросите за поддръжка и управление на общите части да се уреждат с двустранни договори, сключени с етажните собственици. В този смисъл договорът е нищожен поради противоречие със закона.

Настоява за отмяна на решението в обжалваното от страната част и постановяване на друго, с което да се отхвърлят предявените срещу въззивника искове.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от въззиваемата страна „Алфори“ ООД, чрез адв. М.. Възразява относно обосноваността на аргументите, изложени с жалбата. Поддържа доводи за действителност на договорното правоотношение, по отношение на което не намират приложение правилата на чл. 2, ал. 2 от ЗУЕС, тъй като договорът е сключен преди влизане в сила на закона. Счита за установено, че апартаментът на въззивника не се намира в комплекс от „затворен тип“- сградите в комплекса се намират в отделни УПИ, басейнът е предназначен за ползване на външни лица, достъпът до сградите е свободен. Евентуално поддържа, че изискването за форма по см. на чл. 2 от ЗУЕС е само за противопоставимост на трети лица, но не засяга валидността на договарянето между страните.

Сочи, че със сключване на процесния договор не се ограничават правомощията на ОС на етажните собственици. Поддържа, че е изправна страна по договора. Възражението за погасяване на облигационното правоотношение след изтичане на посочения в него срок е репликирано.

Подновяването на правоотношението е изрично предвидено в чл. 22 от договор в случай, че никоя от страните не изяви воля за прекратяването му.

Въз основа на изложеното настоява за потвърждаване на решението в обжалваната от насрещната страна част.

По делото е постъпила и въззивна жалба вх.№ 57770/26.06.2025г. от „Алфори“ ООД, чрез адв. М. против Решение № 1992/02.06.2025 г. на ВРС по гр.д. № 12938/2023г. в частта, в която са отхвърлени частично претенциите на мораторно обезщетение върху признатите за основателни вземания за главници за възнаграждение по договора. Оспорва се изводът на съда, че вземанията лихви за периода 05.10.2020г. до 05.10.2023г. са покрити с давност.

Позовава се на неправилно приложение на разпоредбата на чл. 111 б“в“ на ЗЗД.

С отговора си насрещната страна Н. Д. В., роден на **********г, гражданин на Великобритания, чрез особен представител адв. Д., оспорва 2 жалбата. Настоява за потвърждаване на решението в отхвърлителната част.

В съдебно заседание страните, чрез процесуалните си представител, поддържат становищата си по спора. В пледоарията си пред въззивния съд адв.

М. акцентира, че макар комплексът, за чиято поддръжка е сключен договора, не е от затворен тип, то страните са обвързани от друг вид договор. Поддържа, че договорът не е прекратен, тъй като е бил автоматично продължен.

Настоящият състав на Варненски окръжен съд, като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбите и отговорите, намери следното:

Варненският районен съд е сезиран с искове АЛФОРИ“ ООД, ЕИК 103877571, седалище град Варна срещу Н. Д. В., роден на **********г, гражданин на Великобритания сумата от общо 10 729,51 лв., представляваща сбор от дължими такси по договор за поддръжка и управление на комплекс „Розалица" от 23.02.2007 г., формира от непогасени вноски за периода 20182023г. и сумата от 3167,54 лева представляваща лихва за забава за вноските за периода от 01.07.2018г. до 05.10.2023г.

В исковата молба се е твърдяло страните са обвързани от валидно сключен договор за поддръжка и управление на комплекс „Розалица" от 23.02.2007 г., по силата на което ищцовото дружество е поело задължения за поддръжка и управление на комплекса, в който ответникът притежава самостоятелен обект. Договорът е влязъл в сила от датата на издаване на разрешение за ползване на имота -13.09.2010г. Поддържа, че ищецът е изправна страна по договора, а ответникът не е заплатил дължимите вноски за поддръжка и управление на падежа.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК, ответникът Н. Д. В. е оспорил иск.

Твърди, че процесният договор за поддържане и управление на комплекс „Розалица" от 23.02.2007г. е нищожен поради противоречието му със закона ( ЗУЕС) досежно формата на сключване на договора. Към датата на сключване на договора ЗУЕС не е бил част от действащото в страната законодателство, но към датата на влизане в сила на договора - 13.09.2010г., законът вече е влязъл в сила - 01.05.2009г., т.е. следвало е отношенията между страните да бъдат уредени съгласно разпоредбите на специалния закон. Оспорва комплексът, за чиято поддръжка е сключен договора да е от затворен тип.

Твърди, че процесният договор е прекратен поради изтичане на срока, за който е сключен. Позовава се на изтекла давност относно част от претенцията за лихва.

Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част.

Относно правилността на решението съдът е ограничен до оплакванията в жалбата. В обхвата на тази проверка, съдът намира следното:

Обжалваното решение е действително по критериите на ТР от 10.02.2012г. по тълк. д. № 1/2011г. на ОСГТК на ВКС, като постановено от надлежен съдебен състав, в рамките на предоставената му правораздавателна 3 власт, и съдържащо реквизитите по чл. 236 ГПК.

Произнасянето на първоинстанционния съд съответства на предявени пред него претенции за договорно възнаграждение за поддръжка и управление на жилище комплекс, ведно с мораторно обезщетение за забавено изпълнение на главното задължение. Съдът приема, че решението е постановено при наличие на положителните процесуални предпоставки за възникването и надлежното упражняване на правото на иск и липса на отрицателни такива.

По отношение правилността на обжалваното решение съдът е ограничен до оплакванията в жалбата. Оплакванията в жалбата могат да се обобщят като такива за неправилно приложение на материалния закон и за необоснованост.

Пред въззивния съд спорни са въпросите относно действителността на договарянето в аспекта на възраженията за противоречието на договора с изискванията на специалния закон за уговаряне на поддръжка на общи части в затворен комплекс (ЗУЕС) и поради нарушаването на специалните правила за управлението на общи части в обикновена етажна собственост, както и относно действието на договора в аспекта на продължаване на срока, за който е сключен. Съдът следва да се произнесе и по погасяването по давност на акцесорната претенция за мораторна лихва.

По спорните въпроси състав на съда намира следното:

Между страните по спора е сключен договор от 23.02.2007 г за поддръжка и управление на комплекс „Розалица", по силата на който ищецът е поел задължения за поддръжка и управление на комплекса „Розалица", към който принадлежи сградата, в която се намира притежавания от ответника самостоятелен обект. Видно от съдържанието на споразумението задълженията на изпълнителя включват организиране на санитарно-хигиенни мероприятия на входа на комплекса, поддържане на тревните площи и басейна в комплекса, техническа поддръжка на асаньорите. Освен тези услуги, са възложени, при нарочна заявка, дейности, отнасящи се само до индивидуалния обект на възложителя-плащане на данъци, предоставяне на автомобил под наем, проветряване и поддържане на самостоятелния обект по време на отсъствие. Уговорено е възнаграждение по договора в размер на 10 евро с ДДС за квадратен метър обща площ на индивидуалния имот на възложителя.

Относно валидността на договорите по правило се преценява материалноправната уредба, действаща към датата на сключването им. Само към посочения момент(сключване на договора) страните могат обективно да се съобразят с актуалната законова регламентация и уредят отношенията си съобразно нея.

В случая, безспорно, към датата на сключване на договор -23.02.2007 г.

Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС), регламентиращ изискванията за действителност към договорите за управление на комплекси от затворен тип, не бил част от действащото законодателство/ обн. е с ДВ, бр.

6 от 23.01.2009 г./ . Тоест страните обективно не са могли да сключат договор 4 за поддръжка на комплекс от посочения тип.

Основният спор между страните се свежда до това дали правната сделка със съдържанието, установено в писмения договор от 23.02.2007 г. е нищожна поради противоречието й със закона, в случая със Закона за собствеността, относно управлението на общите части сграда, в режим на обикновена етажна собственост.

На настоящия състав е известно, че е налице противоречива съдебна практика по въпроса за действителността на договор за поддръжка и управление на общи части в сграда в режим на етажна собственост и на незастроената част от поземления имот, в който има изградени съоръжения.

Именно с оглед противоречивата съдебна практика с Определение № 1011/05.03.2025г. по гр.д.№4355/2023г. на ВКС е спряно производството по делото и е предложено, на осн.чл. 292 от ГПК на Общото събрание на ГО и ТО на ВКС да постанови тълкувателно решение по въпроса. До постановяване на тълкувателен акт настоящият състав на съда поддържа становището, че подобен договор е действителен. Съображенията за това са следните:

Основанието по чл. 26 ал.1 пр.1 ЗЗД е налице когато породените от нея правни последици не са позволени от закона. Не всяко нарушение на законова разпоредба, обаче води до нищожност на сделката. Нарушаването на законовите правила може да има различни правни последици – нищожност, унищожаемост, други форми на недействително /относителна, висяща/ или дори да не засяга изобщо валидността, а само да поражда право на обезщетение. Противоречието със закона не може да се възприема като найобщото основание за нищожност. Напротив, като най-тежкото основание, засягащо безусловно договорната свобода, нищожността е налице единствено при несъобразяване на волята на договарящите се с предписанията на императивни правни норми, установени в обществен интерес.