Решение № 17880 от 19.09.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 17880 гр. София, 19.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 161 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ВАСИЛ КР. ПЕТРОВ при участието на секретаря БОРЯНА М. ТОШЕВА като разгледа докладваното от ВАСИЛ КР. ПЕТРОВ Гражданско дело № 20241110128928 по описа за 2024 година

Предявени са искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.

Ищецът У. С. Д. твърди, че е собственик на ап. № ***, находящ се в сграда в режим на етажна собственост с адрес: жилищен комплекс „С. ***“, бл. 7, вх. Ж, с административен адрес: се в гр. София, ул. „***“ № 2а. На 11.04.2024 г. било проведено общо събрание в етажната собственост, на което било взето решение, с което били приети т. 1, т. 2 и т. 3.14, които ищецът счита, че са незаконосъобразни. По т. 1 решението е да се приеме направения отчет за приходи и разходи, неразделна част от протокола, но такъв отчет нямало, а имало представен баланс, който не съдържал приходна част, не отговарял на правилата за форма на ЗСч и ЗУЕС. Освен това със съдебен акт било спряно изпълнението на предходния бюджет на етажната собственост от предходната година. По т. 2 решението било да се увеличат таксите за управление и поддръжка на жилищни и търговски площи, гаражи и тераси.

Решението било незаконосъобразно, защото и предходни решения, с които се увеличават таксите били атакувани по съдебен ред, а и поради противоречие с правилото на чл. 51 ЗУЕС, което било императивно и не позволявало таксите да се определят на единица площ, а не на брой обитаващи. По т. 3.14 било взето решение управителят на етажната собственост да сключи договор за дългосрочен наем на двете места за гости в подземното пространство между подземни гаражни клетки на етажната собственост, като сумата, която ще се събира от наем, да покрие разходите за заграждането на пространството, след което на първо място да се използва за обновяване на осветлението в подземните пространства между гаражните клетки и да се използва целево за обновяване и ремонт на същите тези пространства. Това решение било незаконно, защото било атакувано по съдебен ред и със спряно изпълнение предходно решение на общото събрание, с което било решено да се заградят двете места, 1 като соченото пространство било всъщност подземна улица и било незаконно заграждането там. В поканата за процесното общо събрание подобна точка не била предвидена за обсъждане. Ето защо ищецът моли съда да отмени посочените решения от общото събрание от 11.04.2024 г. Претендира разноски.

Ответниците етажни собственици в сграда в режим на етажна собственост с адрес: жилищен комплекс „С. ***“, бл. 7, вх. Ж, чрез управителката Л. К. И., оспорват исковете като неоснователни. Общото събрание било надлежно свикано и проведено при спазване на всички изисквания по ЗУЕС, вкл. кворум и мнозинство. Отчетът на етажната собственост не следвало изобщо да отговаря на изискванията на ЗСч, а бил и напълно ясен и пълен. Всички документи за приходи и разходи били връчени и известни на етажните собственици.

Доколкото сградата, заедно с още други 8 блока, съставлявала жилищен комплекс от затворен тип, били приложими правилата на чл. 2 ЗУЕС, а не правилата на чл. 51 ЗУЕС.

Оспореното решение по т. 3.14 касаело само отдаване под наем на две места за гости, а не и заграждане на терен, както погрешно смятал ищецът. Аргументите на ищеца не касаели процесното общо събрание, а предходни. Молят за отхвърляне на исковете. Претендират разноски. Правят възражение за прекомерност на хонорара за адвокат на ищеца.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства и доводите на страните съобразно чл. 12 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По исковете с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС

Искът по чл. 40 ЗУЕС е конститутивен и има за свой предмет субективното потестативно материално право на отмяна на незаконосъобразно решение на общо събрание на етажни собственици. Решенията на общото събрание на етажните собственици се формират от успоредни волеизявления на мнозинството от присъстващите на събранието, насочени към постигане на определена цел. След влизането им в сила решенията са задължителни за всички етажни собственици, включително и за тези, гласували „против“ на общото събрание, както и за неучаствалите лица. Предмет на отмяна по реда на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС могат да бъдат само приети позитивни решения, свързани с някаква промяна в правния мир, неблагоприятно засягаща било ищеца, било друг етажен собственик. Без значение е дали етажният собственик е гласувал за или против атакуваното решение. От друга страна, в правомощията на съда, сезиран с иск за проверка на законосъобразността на решението, не влиза възможността той да замести решението на общото събрание на етажните собственици. Основание на исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конкретните твърдени закононарушения, допуснати при свикването и провеждането на общото събрание, стига тези основания да са заявени в процесуално-преклузивния срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.

В случая не се спори, че процесуално-преклузивният срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС е спазен. Ищецът видно от представения титул за собственост е собственик на ап. № ***, находящ се в сградата и атакува решенията от общото събрание от 11.04.2024 г.

Видно от представеното копие от протокол от общото събрание на етажната собственост от 11.04.2024 г. на него са взети в действителност следните решения:

2

По т. 1.2. Общото събрание с единодушие приема направения отчет за приходи и разходи, неразделна част от настоящия протокол.

По т. 2 от дневния ред събранието с единодушие от представените идеални части, реши:

2.1. Общото събрание взе решение да приеме промяна на бюджета за управление и поддръжка на общите части, а именно:

2.1.1. Таксата за управление и поддръжка на Етажната собственост за жилищни площи да се определя съгласно квадратурата на всеки имот, а именно се увеличава с 0,5 евро на квадратен метър годишно и става 8 евро на квадратен метър считано и за първото тримесечие на 2024г.

2.1.2. Таксата за управление и поддръжка на търговски обекти с отделен вход да се определя съгласно квадратурата на всеки имот, а именно 5.5 евро на квадратен метър годишно, считано и за първото тримесечие на 2024г.

2.1.3. Общото събрание с единодушие определи такса от 100 евро на брой гараж годишно

2.1.4. Общото събрание с единодушие взе решение да направи отстъпка от таксата за апартаменти: 7_02, 7_06,7_10, 7_16, 717,718,7_19 и 7_20, поради наличието на по-големи тераси, като отстъпката се определя за терасите с големина по- голя ма от 13 квадратни метра и се отнася за квадратурата над 13 квадртнн метра и се изчислява като 50% намаление от цената за един квадратен метър по старата такса за 2023г., а именно 3,75 евро 2.3. Общото събрание с единодушие взе решение увеличението от 0,5 евро на квадратен метър да важи само за жилищна площ без площ заета от тераси 2.2. Общото събрание с единодушие взе решение таксата за управление и поддръжака да се заплаща по един от следните начини:

22.1. изцяло в срок до 30.06.2024г.

2.2.2. на четири разни вноски съответно с падеж 05.03.2024г., 05.06.2024г., 05.09.2024г. и 05.12.2024г.

2.2.3. на дванадесет равни месечни вноски до 5-то число на месеца, за който се отнасят.

По т.3.14 е взето решение управителят на етажната собственост да сключи договор за дългосрочен наем на двете места за гости в подземното пространство между подземни гаражни клетки на етажната собственост, като сумата, която ще се събира от наем, да покрие разходите за заграждането на пространството, след което на първо място да се използва за обновяване на осветлението в подземните пространства между гаражните клетки и да се използва целево за обновяване и ремонт на същите тези пространства.

Всички тези решения имат конститутивен характер и могат да бъдат атакувани с иск по чл. 40, ал. 1 ЗЕУС, поради което исковете са допустими.

3

Разгледани по същество, те са и основателни.

Решението по т. 1.2 за приемане на отчет за приходи и разходи препраща към приложение към протокола от общото събрание, но страните не спорят, че единственото приложение към този протокол и това, което всъщност етажните собственици са одобрили, е документ, наречен Баланс. В представения документ по делото няма приходна част, а само начално салдо за една глобална сума на приходите. Този документ не отговаря на изискването на ЗУЕС да посочване на всички приходи и разходи, макар и не непременно в най-подробен вид, в етажната собственост, за предходния календарен период. Искът за отмяна на т. 1.2 следва да се уважи.

Решението по т. 2 за определяне на такси за управление и поддръжка противоречи на императивната норма на чл. 51 ЗУЕС, според която тези такси се определят поравно, на глава, между етажните собственици и други обитаващи, но не и пропорционално на притежаваната площ. Няма данни режимът на управление на етажна собственост в процесната сграда и в останалите сгради в комплекса да е дерогиран чрез учредяване на жилищен комплекс от затворен тип по см. на чл. 2 ЗУЕС (макар архитектурно това да е възможно и макар сградите да са строени след 01.05.2009 г.) – контролиран достъп на трети лица, еднообразна клауза в договорите между инвеститора и всеки един собственик, в писмена форма с нотариална заверка и вписване в АВ по партидите на отделните етажни собственици.

Решението по т. 3.14 е незаконосъобразно, доколкото е нарушена императивната норма на чл. 13, ал. 7 ЗУЕС, ред. ДВ, бр. 82/2023 г., в поканата за общото събрание да са посочени въпросите, предложени за обсъждане. В процесната покана има точка 3 „разни“, но няма описание, че ще се обсъжда ползването или отдаването под наем на помещение за гости в подземното пространство между подземни гаражни клетки на етажната собственост.

Предявените искове следва да се уважат изцяло.

По разноските

С оглед изхода на спора право на разноски има ищецът, които са сторили разноски от общо 1314,02 евро, включващи държавна такса по настоящото дело и по дело за обезпечение на бъдещ иск, депозит за вещо лице и адвокатски хонорари за настоящото дело и за делото за обезпечение на бъдещ иск, които съдът не намира за прекомерни.

Тези разноски следва да се присъдят на ищеца.

Така мотивиран, съдът

РЕШИ:

ОТМЕНЯ по предявените от У. С. Д., ЕГН **********, против етажни собственици в сграда в режим на етажна собственост с адрес: жилищен комплекс „С. ***“, бл. 7, вх.

Ж, чрез управителката Л. К. И., ЕГН **********, искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС следните приети на проведено на 11.04.2024 г. общо събрание на етажната 4 собственост, решения, както следва:

По т. 1.2, с което общото събрание е приело направения отчет за приходи и разходи, неразделна част от протокола.

По т. 2, с което събранието е решило:

2.1. Общото събрание взе решение да приеме промяна на бюджета за управление и поддръжка на общите части, а именно:

2.1.1. Таксата за управление и поддръжка на Етажната собственост за жилищни площи да се определя съгласно квадратурата на всеки имот, а именно се увеличава с 0,5 евро на квадратен метър годишно и става 8 евро на квадратен метър считано и за първото тримесечие на 2024г.

2.1.2. Таксата за управление и поддръжка на търговски обекти с отделен вход да се определя съгласно квадратурата на всеки имот, а именно 5.5 евро на квадратен метър годишно, считано и за първото тримесечие на 2024г.

2.1.3. Общото събрание с единодушие определи такса от 100 евро на брой гараж годишно

2.1.4. Общото събрание с единодушие взе решение да направи отстъпка от таксата за апартаменти: 7_02, 7_06,7_10, 7_16, 717,718,7_19 и 7_20, поради наличието на по-големи тераси, като отстъпката се определя за терасите с големина по- голя ма от 13 квадратни метра и се отнася за квадратурата над 13 квадртнн метра и се изчислява като 50% намаление от цената за един квадратен метър по старата такса за 2023г., а именно 3,75 евро 2.3. Общото събрание с единодушие взе решение увеличението от 0,5 евро на квадратен метър да важи само за жилищна площ без площ заета от тераси 2.2. Общото събрание с единодушие взе решение таксата за управление и поддръжака да се заплаща по един от следните начини: