Решение № 271 от 23.05.2025, Софийски окръжен съд

РЕШЕНИЕ

№ 271 гр. С., 23.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, V ПЪРВОИНСТАНЦИОНЕН

ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Ивайло П. Георгиев при участието на секретаря Надежда Св. Масова като разгледа докладваното от Ивайло П. Георгиев Гражданско дело № 20241800100934 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба на Н. П. К. срещу „Лъки стар 83“ ЕООД. Ищцата твърди, че на 11.11.2021 г. сключила с „Лъки стар 83“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в с. Г.Л., общ. С., ул. "С." № 3, съставляващ УПИ - III от кв. 1 по регулационния план на селото, целия с площ от 840 кв.м., ведно с построените в имота масивна сграда - производствен обект, построена през 1981 г., същата със застроена площ от 100 кв.м., и метална конструкция /навес/, със застроена площ от 420 кв.м., както и на недвижим имот, находящ се в с. Г.Л., общ. С., ул.

"С." № 3, съставляващ УПИ - V от кв. 1 по регулационния план на селото, целия с площ от 1160 кв.м., ведно с построената в имота масивна страда производствен обект, построена през 1966г., същата със застроена площ от 160 кв.м., като и двата имота са новообразувани – по одобрен проект със Заповед № 65/18.01.2018г. на кмета на Община С. за изменение на действащия ПУП на селото, одобрен със Заповед № 2246/23.10.1967г. на ИК на ОНС - С., Заповед № 313/10.07.2003г. и Заповед № 175/28.04.2004г. на кмета на общината.

Ищцата поддържа, че съгласно постановление за възлагане на недвижим имот, вписано в СВ при PC- С. с рег.№ 1383/23.08.2018г., Акт № 59, том VI, дело № 1075/2018г., имотът е бил един и се е идентифицирал като УПИ - III от кв. 1 по регулационния план на селото с площ от 2000 кв.м., ведно с подробно описаните по- горе три сгради.

Съгласно сключения между страните предварителен договор, ищцата била заплатила на ответника капаро в размер на 32500 лева, а ответникът се задължил, в срок до 10.12.2021г., окончателно да й прехвърли собствеността върху тези недвижими имоти и да получи остатъка от договорената продажна цена в размер на 2500 лева (т.е. общата продажна цена е 35000 лева).

Според ищцата, окончателен договор не бил сключен по вина на продавача, поради което собствеността върху така описаните недвижими 1 имоти не е прехвърлена до подаването на исковата молба.

Предявява иск за обявяване за окончателен на договора за покупкопродажба на недвижим имот, сключен на 11.11.2021г. в гр. С., между Н. П. К. с ЕГН ********** (купувач) и "Лъки Стар 83" ЕООД с ЕИК 202171429 (продавач) с предмет следните недвижими имоти: недвижим имот, находящ се в с. Г.Л., общ. С., ул. "С." № 3, съставляващ УПИ - III от кв. 1 по регулационния план на селото, целия с площ от 840 кв.м., ведно с построените в имота масивна сграда - производствен обект, построена през 1981г., същата със застроена площ от 100 кв.м. и метална конструкция (навес), със застроена площ от 420 кв.м., както и недвижим имот, находящ се в с. Г.Л., общ.С., съставляващ УПИ - V от кв. 1 по регулационния план на селото, целия с площ от 1160 кв.м., ведно с построената в имота масивна страда - производствен обект, построена през 1966г., същата със застроена площ от 160 кв.м.

На ответника е бил връчен препис от исковата молба с приложенията на 06.01.2025г. В срока по чл. 131 от ГПК не е подаден отговор.

В открито съдебно заседание ищцата се представлява от адв. Н.ов, който поддържа исковата молба, представя доказателства, прави уточнения във връзка със сградите и заявява, че доверителите му са влезли във владение на имота – предмет на предварителния договор. Излага съображения във връзка с начина на заплащане на задатъка. Моли съда да уважи иска и да обяви сключения предварителен договор, описан в обстоятелствената част на исковата молба, за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Претендира разноски.

В открито съдебно заседание пред Софийския окръжен съд, ответното дружество не се представлява и не изразява становище по спора.

Въз основа на събраните по делото доказателства, съдът намира за установена следната фактическа обстановка.

От представения в оригинал и заверено копие предварителен договор (л.

6-8 и л. 55-57 от делото) се установява, че същият е сключен на 11.11.2021г. между „Лъки стар 83“ ЕООД (в качеството на продавач) и Н. П. К. (в качеството на купувач). С него страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко- продажба на недвижим имот, находящ се в с.

Г.Л., ул. „С.“, а именно – УПИ III и УПИ V, и двата за производствена дейност, на цена 35000 лв., с ДДС, като при подписването на договора е заплатен задатък в размер на 32500 лв. Уговорено е, че окончателният договор ще бъде сключен в срок до 13 часа на 10.12.2021г. при нотариус Антон Чолев в гр. С., като при това ще бъде заплатена и останалата част от продажната цена в размер на 2500 лв. С чл. 5 от договора е уговорено, че продавачът ще предаде на купувача владението върху имота в деня на окончателното изплащане на договорената продажна цена.

Съгласно постановление за възлагане изх. № С180022-091-0000536 от 03.08.2018г. ТД на НАП – С., на „Лъки стар 83“ ЕООД е бил възложен недвижим имот, представляващ УПИ III – за производствена дейност в кв. 1, по ПУП на с. Г.Л. с площ 2000 кв. м., заедно с построените в него масивна сграда - производствен обект със застроена площ от 160 кв.м., масивна сграда – производствен обект със застроена площ от 100 кв.м. и метална конструкция със застроена площ 420 кв.м., за сумата 32701 лв.

Към постановлението за възлагане е приложена скица на поземления имот, в текстовата част на която е отразено, че построените в него сгради не са 2 отразени, тъй като не е провеждана процедура по чл. 54а, ал. 2 от ЗКИР за нанасяне в кадастралния план на селото.

На л. 25 от делото се открива актуална скица на УПИ III - за производствена дейност, и УПИ V - за производствена дейност, в кв. 1 от подробния устройствен план – одобрен ЗРП на с. Г.Л., община С., област С.. В текстовата част на скицата е включена забележка за идентичност, съгласно която новообразуваният УПИ III - за производствена дейност е идентичен със северната част на УПИ III - за производствена дейност, и новообразуваният УПИ V - за производствена дейност е идентичен с южната част на УПИ III - за производствена дейност, съществувал преди регулационното изменение, одобрено със Заповед № 65/2021г. Посочено е също така, че площта на УПИ III - „за производствена дейност“ в кв. 1 е 840 кв.м. /измерена графично/ след изменението на ПУП, одобрено със Заповед № 65/2021г., а площта на УПИ V „за производствена дейност“ в кв. 1 е 1160 кв.м. /измерена графично/ след изменението на ПУП, одобрено със Заповед № 65/2021г.

Представено е удостоверение по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, съгласно което данъчната оценка на поземления имот и сградите е общо 24510 лв. (л. 12 от делото).

На л. 28 – 31 са представени актуални удостоверения за данъчни оценки на новообразуваните урегулирани поземлени имоти, съгласно които данъчната оценка на новообразувания УПИ III - „за производствена дейност“, ведно с построените в него сгради, е 13734,40 лв., а данъчната оценка на новообразувания УПИ V - „за производствена дейност“, ведно с намиращия се в него навес, е 15185,40 лв. Удостоверенията съдържат информация за непогасени данъчни задължения за имотите.

В открито съдебно заседание на 24.04.2025г. процесуалният представител на ищцата е представил 22 бр. разписки за заплатена електроенергия на „Електрохолд продажби“ АД по партида на „НАДИ ГРУП“ ООД с клиентски номер 210006028694 за имот в Л., общ. С. (л. 58 – 79 от делото).

При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното.

Предявен е иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор за окончателен.

Както е указано с доклада на делото, предпоставките за уважаване на иска, чието доказване е в тежест на ищцата, са: че между страните по делото е сключен и действащ валиден предварителен договор с предмет – посочените в исковата молба недвижими имоти, че е изправна страна по този договор, т.е. точното изпълнение на поетите от нея задължения по договора, вкл. да заплати на ответника задатък от 32500 лв., че е настъпил падежът на задължението за сключване на окончателния договор,

3 че са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, вкл. че ответникът е собственик на имотите – предмет на предварителния договор.

Основание за последното изискване е фактът, че съдебното решение по иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД замества договора за покупко- продажба, поради което съдът е длъжен да извърши проверките, които би извършил нотариусът, ако договорът се сключва пред него и се обективира в нотариален акт.

В случая съдът намира за доказано, че между страните по делото е бил сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, находящ се в с. Г.Л., ул. „С.“, а именно – УПИ III и УПИ V, и двата за производствена дейност, за цена от 35000 лв. с ДДС. Имотите не са надлежно индивидуализирани в така представения предварителен договор, тъй като за техните граници последният препраща към описание в нотариален акт, а такъв не е приложен нито към договора, нито по делото.

Изпълнението на задължението на купувача по предварителния договор (ищец в настоящото производство) да заплати на купувача (ответник в настоящото производство) задатък от 32500 лв. са доказва със самия предварителен договор, тъй като, съгласно клаузата на чл. 2, буква „а“ от него, той служи като разписка за получена сума в такъв размер при подписване на договора. Така е изпълнена втората предпоставка за уважаване на иска.

Налице е и третата предпоставка, тъй като по делото няма данни да е сключен окончателен договор до изтичане на срока, посочен в чл. 3 от процесния предварителен договор, а именно – до 13 часа на 10.12.2021г.

Не са изпълнени, обаче, предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, поради следните съображения:

1. Съгласно петитума на исковата молба, предмет на настоящия иск по чл.

19, ал. 3 от ЗЗД е обявяване за окончателен на предварителен договор от 11.11.2021г. с предмет следните недвижими имоти: Недвижим имот, находящ се в с.Г.Л., общ. С., ул."С." № 3, съставляващ УПИ - III от кв.1 по регулационния план на селото, целия с площ от 840 /осемстотин и четиридесет/ кв.м., ведно с построените в имота масивна сграда производствен обект, построена през 1981г., същата със застроена площ от 100 /сто/ кв.м. и метална конструкция /навес/, със застроена площ от 420 /четиристотин и двадесет/ кв.м., както и Недвижим имот, находящ се в с. Г.Л., общ. С., съставляващ УПИ - V от кв. 1 по регулационния план на селото, целия с площ от 1160 /хиляда сто и шестдесет/ кв.м., ведно с построената в имота масивна страда - производствен обект, построена през 1966г., същата със застроена площ от 160 /сто и шестдесет/ кв.м.

Предварителният договор, обаче, не съдържа уговорка за продажба на построените в имотите сгради, които са самостоятелни обекти на правото на собственост и за които е необходимо изрично волеизявление. В 4 договора те не се споменават нито конкретно с техните индивидуализиращи белези, нито обобщено (напр. като приращения към поземлените имоти), т.е. такова волеизявление няма. Поради това настоящият съдебен състав намира, че по отношение на сградите искът е неоснователен и следва да бъде отхвърлен, тъй като те не са предмет на процесния предварителен договор. Дори последният да бъде обявен за окончателен, това обявяване не може да обхване непосочени в него обекти, за които той не се отнася.

2. По отношение на поземлените имоти, посочени в предварителния договор, е възможно обявяването му за окончателен. Както се посочи погоре, обаче, в него тези имоти са индивидуализирани само като УПИ III и УПИ V, и двата за производствена дейност, без посочване на техни несъмнени индивидуализиращи белези, каквито – при наличие на одобрена кадастрална карта – биха били техните идентификатори, а при липса на такава – техните граници и/или съседи. Поради това не може да се приеме за категорично доказано, че предмет на този договор са именно поземлените имоти, които фигурират в петитума на исковата молба.